天津市房地产开发分析报告

1房地产企业全国化的战略尝试，很早就在进行了，最早在海南房地产市场虚热时，万科城市房地产市场的激烈竞争和开发用地的减少，迫使越来越多的地产商将眼近两年，随着天津土地市场的紧缩以及开发用地的减少，天津的一些房地产开发企业也开始了向全国进军的行程。随着市场竞争的加剧，期望从高房价中获得高利润已经越来越困难。而二三线城市的土地价格比大城市的要低，再加之这些城市拥有优惠的招商政策，因此开发成本就比较低。市场的规模效益和土地成本的有效降低是获取利润合理且长期有效的策例如，天津中侨投资公司和安吉置业在山东圈地，同时，天津乐康置业现在已经在山东将水木天成项目成功运作的经验运用于其他城市住宅项目的开发，因为生态、健康住宅是全专家指出，房地产全国市场已基本形成，随着土地市场的逐步规范，通过拍卖及投标使土地成本更趋透明，以前跨区域拓展顾虑的竞争公平性问题在淡化；国家的住宅产业化政策减少了地域性项目运作的差异；大中城市经济增长迅速，需求相对稳定，有利于房地产企业房地产开发走向全国化已经成为整个行业的发展趋势，其意义在于，首先是落后地区能借鉴和利用先进地区房地产开发的成功经验与有效的开发模式，在整体上迅速提高国内房地产开发水平，同时，有实力的房地产企业也可以借此打造全国性房地产品牌，快速实现“做房价：2003年上涨10%2004年未知拆迁：1994年—2003年累计1869万平方米2003年450万平方米22004年300万平方米新建：1994年—2003年累计4965万平方米投资：2003年210亿2004年255亿单价1500元／平方米以下低价的商品住宅交易量占总量的4.81%。单价1500至2000元／平方米的低价商品住宅交易量占总量的15.92%。单价2000至2500元／平方米的中价商品住宅交易量占总量的17.54%。单价2500至3500元／平方米的中价商品住宅交易量占总量的37.24%。单价3500至4500元／平方米的高价商品住宅交易量占总量的14.91%。单价4500元／平方米以上的高价商品住宅交易量占总量的9.58%。3◆三是外地投资商大量来津，带动了全国房地产投资向天津市流动。2003年，共有长的主要因素之一。拆迁带来了安置型需求的增长。旺盛的市场需求有力地拉动了◆二是居民收入提高使居民住房消费预期增强。2003年天津人均居民可支配收入◆一是随着城镇居民可支配收入持续增加，2004年居民可支配收入指标将继续保持◆三是城市化步伐加快。2004年全市城市化率将达到44%，比2003年提高2.5个百4进行了海河开发和大规模土地整理，为房地产市场提供了相对充足的土地供应，特别是海河开发正在成为全市乃至全国开发企业关注的热点，去年海河基础设施建设规范化运作，土地市场公开运作有利于开发项目缩短开发周期，减少资金占压，实◆四是住宅产业化步伐将进一步加快。2004年天津市在住宅产业化方面将推出一系列重要举措。要以钢结构住宅体系为主，发展中高层住宅。推广应用复合式保温材料，推行三步节能。建立自来水和中水分质供水体系，实行双管入户。实行成品房5拍卖和挂牌方式供地成为房地产开发用地供应的唯一形式，开发企业取得土地的成本上升，带动总成本上升4－5%。成本上升的另商品房，达到调控市场规模、平抑价格的目的。去年四季度以来，天津积极落实项通过适度调控拆迁规模，将安置型需求控制在合理范围内，通过调整市场对中低价位商品房的需求规模，减少中低价位商品房价格的上涨的压力，保持市场供求总量高导致地价居高不下。天津考虑在城市周围地价较低地区新征部分土地用于商品房开发，通过土地出让金、配套费调控手段，严格控制调整土地成本，通过增加低价土地供应，降低全市开发项目平均土地成本，降低开发企业价格预期，起到调控土但由于近两年国家将实行严格的保护耕地和征地制度，采取第三项扩大新的土地供应桥、蚌埠桥，完成北安桥、金汤桥等4座桥梁的改造，建成思源公园、会师公园等临6河公园，积极推动6个商贸节点的建设。2大项和146个子项的建设。40个重点工程项目确保年内竣工20项。按计划完空气质量天数达到80%的奋斗目标。高标准搞好街景灯光工程建设。◆加快住宅建设，年内确保住宅竣工800万平方米。加快社会保障住房和小城镇住宅◆政策：天津土地供应市场的规范性堪称全国之最，以市场化的方式获得土地，大家就◆规划：天津比较热的几个板块，如华苑、丽苑、梅江南、瑞景等，聚焦了市场上多数的优质大盘，这几个板块的形成与政府的总体规划密切相关。包括海河改造工程，规划面积修课之一，就是安排销售人员在各拆迁区设点宣传，毕竟，数百口。比如某楼盘，地点不佳，品质也的确够呛，销售一直处于半当，今年拆迁工程启动后，该楼盘好似枯木逢春，想在这个楼盘7热点不断涌现，海河综合开发、地铁一号线、轻轨、东南半环道路拓宽、奥运场馆建设等等一系列工程将进一步刺激天津楼市的活跃，与此相关的房地产项目将受惠非浅，特别是天津表的位于西南部的华苑居住区；以太阳城为代表的位于东部的原万松居住区；以奥林匹克花园和顺驰翡翠城为代表的位于西北部的瑞景居住区；以万科水晶城为代表位于西南部的梅江谈到具体的区域，多数业内人士则更看好天津东南部和西南部的房地产发展。仁爱房地产公司的宋斌认为随着天津工业的整体东移，工业布局将重新调整，东部地区工业设施的集中也为该地区的商用物业及住宅开发提供新的机遇。特别是滨海新区的飞速发展，其经济的地铁一号线的部分车站也将通过东南部地区，其中轻轨工程的完工已经指日可待，轻轨沿中原物业公司的房宝复也认为东南部地区房地产市场将会有更大的起色。东南半环的道路拓宽、海河大桥年底通车、黑牛城道的改造将大大改善东南部地区的交通状况，提升该区域的梅江及双林居住区的整体居住环境，并使周围土地升值带动房价上升。此外天津开发建泰置业的成军总经理说，本市政府部门今年对海河等基础市政设施重点工程的加大投入，将引导开发商将投资重点转移到这些热点地区。海河开发带动的不再是一般的住宅开发，而是住宅、商业中心、酒店、办公楼等多类别的物业综合开发并伴随着大量道路及公建设施的改造。他分析随着海河开发首期项目的不断深入，部分道路的改造和拓宽将拉近东南部地区和市中心的距离，市中心的商业辐射范围将向外拓展，使人们对东南部地区的传统距离概念逐渐淡化，这将有利于东南部地区楼盘的整体销售。同时海河开发过程中的一些配套8西南部由于梅江、华苑两个大型中高档居住区和奥运板块的存在，一直也是本市房地产开发的重点地区。去年至今，区域内新的高档楼盘如仁爱豪景庄园、城市别墅、万科水晶城等项目不断推出，这一区域的楼市状况进一步走好，其中梅江更是热中之热。据红勘公司总经理宗志强介绍，因为历史沿革，该地区人文、经济和配套等条件与其他区域比较一直处于优势位置。随着顺驰蓝水园、华夏芳水园、红勘香水园和玉水园的开发逐步成型，周边配套设施的逐步完善，以及梅江南地区的开发启动，梅江区域楼市的整体形象已经确立，梅江的销售形势也越来越被看好，梅江作为西南部房地产的开发热点毫无疑问，从红勘的两个项目的销售业绩中已经印证了这种趋势。他指出，梅江的区域优势及市场定位使其辐射能力不仅仅限于本地区，更多的其他地区的客户正在向梅江转移，这也将会促使今年梅江的楼盘销型社区经多年营造已经成熟，并且距离大学城和天津的奥运板块非常近，是一个中高档楼盘对于西南部地区奥运板块的概念，范小冲认为目前其最大的功效就是在于引发购房者对于该区域未来发展空间的想象。奥运场馆、宾馆、酒店、商业服务设施的建设和周围道路城市发展定位。作为北方的历史名城，传统的工商业中心和新的国际世纪的发展将更多地融入大北京经济圈，经济发展和城市建设已经步发、地铁、轻轨、旧城改造等项目的启动，使天津迎来了最好的发展一家外地房地产公司，正是看到了天津将是今年全国楼市的热点，天居和平卫津路新宅4950元/平方米天津经济技术开发区建设心和平紫竹林地区天津海贸物业发展有限公司和平滨江道附近麦购房地产投资发展有限和平解放北路场和平荣业大街（食品街北楼和平多伦道与3800元/平方米厦宅4900元/平方米天津鑫达房地产开发公司厦宅天津鑫达房地产开发公司厦和平新华路与天津市津房房地产发展有权售字187号寓和平西康路西宅天津建工集团房地产发展权售字177号厦和平南京路35号7100元/平方米天津津港亚太房地产开发权售字018号厦和平贵州路与4600元/平方米和平西康路与宅天津市和平区建设开发公司号和平云南路12号宅5200元/平方米2001)津房权售字第122号宅5000元/平方米天津市万兆房地产开发有售字第215号心和平卫津路与5600元/平方米天津开发区南华投资发展寓和平卫津路与5025元/平方米号园和平贵阳路与宅5200元/平方米厦和平天津市和平区营口道与宅天津鼎成房地产开发有限和平福安大街4500元/平方米天津市双寅实业发展有限津房权售字和平气象台路宅天津万科兴业（集团）有售字第283号苑西青杨柳青镇宅1950元/平方米西青杨柳青镇南居住工业新区宅天津开发区绿天利房地产西青西青道与宅2100元/平方米天津荣嘉置业发展有限公司号西青西青区中北镇外环线七宅天津市华西房地产开发公司都旺新城北辰果园北路与高峰路交口金角起天津大潮房地产开发有限北辰丁字沽三号起天津市正继房地产开发有北辰引河里北道均北辰京津公路与均天津市金润房地产开发有富山东晶北辰丁字沽三号2450元/平方米均大通绿岛北辰南仓道与津2700元/平方米均燕宇艺术城北辰丁字沽三号2450元/平方米均北辰新宜白大道均万科花园北辰新宜白大道3450元/平方米高大港北环路地球6800元/平方米均均1天江格调3880元/平方米均天津经济技术开发区建设（2003）津房华苑新城南开华苑宾水西道3100元/平方米均天津港宁房地产发展有限（2000）津房权售字第137号南开红旗路元阳2628元/平方米均天津六建中达房地产开发（2000）津房权售字第177号3680元/平方米均天津亚德置业发展有限公司南开华苑产业区3300元/平方米均天津新技术产业园区房地南开华苑产业区内5880元/平方米均天津华苑科技产业开发建金厦新都南开卫津路与双4700元/平方米均柠檬星座南开津涞公路附近3850元/平方米均南开保山道108号2800元/平方米均天津金重房地产开发有限南开复康路立交2048元/平方米起2800元/平方米均天津市兴建房地产开发公司3000元/平方米均(2001)津房权南开黄河道与津3800元/平方米均南开南开区芥园均南开南开区水上5150元/平方米均(2000)津房权南开南门外大街与多伦道延长线4050元/平方米均南开南开区复康4000元/平方米均(1998)津房权南开红旗路与鞍3450元/平方米均天津市万兆房地产开发有南开南开区密云均南开南门外大街4000元/平方米均天津万达宏顺投资有限公司南开长江道与咸2750元/平方米均南开南门外大街4000元/平方米均（2002）津房均浩天·天娇源7600元/平方米均天津浩天房地产开发有限(2002)津房权南开黄河道与临2800元/平方米均天津亚克房地产开发有限寓·天津印象南开东门内大街4400元/平方米均蒙地卡罗南开复康路与外天津市鑫达房地产开发有（1995）津房公里（西苑别墅泰达国际7500元/平方米起翠湖温泉南开霞光道、士英路及水上公园5152元/平方米起天津金昌房地产发展有限南开红旗南路南2800元/平方米起天津华胜房地产开发有限（1998）津房权售字第258号南开南开区卫津7130元/平方米均水上国际村南开红旗南路与3600元/平方米起天津市宁发房地产开发公司(2000)津房权南开卫津南路云3000元/平方米起南开南开区广开四马路与西市大4150元/平方米高天津市开发区建隆置业有南开世纪花园售3060元/平方米起南开南开区鞍山西道与南丰道交口4500元/平方米均南开南开区东门6400元/平方米均宁发阳光4800元/平方米均南开迎水道与中2960元/平方米均南开万德庄大街4300元/平方米均天津运通房地产开发有限(2002)津房权丽苑居住河东卫国道与沙经济适用房2150元/平方米均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