园区酒店定位策略课件

园区酒店定位策略

核心策略与主题概念首先认识一下“酒店＋地产”的价值“酒店＋地产”属于复合地产中的一类，其核心价值在于使整体项目在无形产品上营造更优越的圈层氛围和服务，在有形产品上建造目标客户所需的功能组合酒店业和地产业单独分开来看存在许多不同的物业形态，但搭配在一起则需要考虑产品时序、价值互动、体量优化、目标客户的优选1+1＞2第一层面提供业主所需的商务休闲配套第二层面提升项目整体的品质、形象第三层面提高房价与酒店收入，利润最大化“酒店＋地产”的三种常见模式——高端酒店先行模式：高端会所＋高端住宅区位：风景旅游区案例：九溪玫瑰园、阳明谷、西溪天堂模式：高端酒店＋中高端住宅＋相关配套区位：远郊新区案例：良渚文化村、广厦天都城、湘湖模式：高端酒店＋高端写字楼＋高端公寓区位：城市核心商务区案例：万象城、丽晶EAC、华联UDC截然相反——为何没有科技园在早期就建设高端酒店？大型科技园通常位于远郊新区，早期缺乏固定的高端商务客源与外来的商旅团队，仅靠科技园及周边企业消费，不足以支撑高星级酒店的运营，通常只有少量周边自由形成的餐馆和经济型酒店仅有的两个高星酒店园区上海张江高科技园：1992年开园2003年建设龙东商务酒店（四星级），且毗邻汤臣高尔夫球场及多个别墅楼盘。

东莞松山湖科技产业园：2001年开园2006年建设松山湖凯悦酒店（五星级），且毗邻25个高尔夫球场及多个别墅楼盘。远郊新区早期酒店的定位原则园区定位及早期主打产品进驻客户：较好经济实力的私营业主、高端商务群体酒店档次：高端主题精品提升品质与形象实现物业增值酒店功能：高端休闲商务、接待售价：较低进驻客户：中小企业主、中低端商务群体酒店档次：中低端有限服务酒店功能：基础住宿、用餐及会议创业写字楼＋多层办公楼提供基础配套服务——主打产品决定目标服务客群，客群需求决定酒店的档次与功能大型主题商业＋旅游/主题公园地产售价：较高进驻客户：较好经济实力的多次置业者、改善型客户、投资客提升品质与形象打造MICE目的地酒店功能：会议会展、奖励旅游酒店档次：大型主题酒店售价：较高花园式办公独栋＋类居住型商务独栋如果定位高端商务园区、计划开发类居住型商务独栋首个园区酒店应具备以下要素：代表浙商总部园的形象与文化体现园区整体品质浙商的商务交流平台前期销售展示与接待平台管家式物业服务的基地平台满足小业主的休闲商务与生活服务需求提升物业附加值形象标杆服务平台功能价值定位可选项原因星级定位非星高端标准五星标准四星3-5年内，以园区的景观资源和商务条件，无法满足一线五星级品牌的选址要求，且盈利水平无法支撑标准高星级酒店的功能和体量√规模定位4-5万方2-3万方0.7-0.8万方早期建设大规模酒店将面临较大投入和亏损（同上），且高层酒店建筑不利于整体形象风格√客源定位高端业主小企业企业员工主要客源为购买商务独栋及办公独栋的民营企业家、企业高管、开发区周边企业高端商务活动√园区选址沿湖C25工业用地其他与商务独栋同一区域，景观视野良好，与西侧精品院街结合具有较好的形象示范作用，形成核心商务休闲区√高端会所提供的是圈层社交场合和身份价值体现，前提条件是园区整体产品及服务配套定位为高端休闲商务首个园区酒店的详细定位集商务、休闲于一体的浙商会馆·财智圈层交流平台总部园1号风云浙商会馆酒店定位十亩之宅，五亩之园；有水一池，有竹千竿有堂有亭，有桥有船；有书有酒，有歌有弘酒店选址：C25-1地块占地面积：1.21万方建筑密度：30%建筑面积：0.7-0.8万方

建筑形态：2-3层倚湖而建，以新东方主义的设计风格表达精致、和谐、厚重、自然的文化内涵，营造“闲、雅、智、和”的休闲商务氛围产品建议商务功能：客房（60-80间）、VIP餐饮包厢（10-15个）、多功能会议厅（1-2个大型可拆分）、休闲商务吧（红酒坊）、浙商总部园展售区休闲功能：游泳池（露台无边际）、健身房、棋牌室、乒乓球馆、游船垂钓西侧精品院街（C12-8）：中餐厅、咖啡馆、书吧、足疗、小影视厅等部分休闲商务功能集中于西侧精品院街（C12-8），利于对外营业360○礼遇关怀5S服务周至贴心会所专使与英式亲善管家构筑360○服务体系、5S服务功能BusinessAssistantHealthAssistantEntertainmentAssistantButlerBusinessServicesButlerServicesHealthServicesEntertainmentServicesEducationServices参考案例：浦东中邦MOHO占地面积12万，容积率0.6，项目由37幢现代商务独栋、中邦商务会所、清代保护建筑陶家宅、中邦集团总部组成距浦东川沙镇1km，距浦东国际机场10km，距上海