拉萨房地产商业市场调研报告

了出来，销售人员也已经准备好了。业不断升级趋势，对于推动拉萨商业市场的繁荣是一个长期利好消息，市场前景看好。寻求产品经营的差异性与产品经营的创新，将成为本商业项目经营权销售成功的关键。了拉萨进一步发展的议事日程。为本项目所用的市场机会点，并通过全新的项目分析论证模式——“NMN营模式的革命，最终达到项目成功销售的目的。对拉萨商业地产市场及区域商业情况进行针对性的调查研究分析，最终形成分析成果，客观、全面、深入、有效。.区域范围：北京路片区、林廊路片区、江苏路片区、朵深格路片区。实地考察、目标访谈。了拉萨进一步发展的议事日程。飙升。业价值的增长起到了极佳的催化作用。除去布达拉宫前临北京路的金融经贸，象征拉萨商业繁华的就是宇拓路步行街。金地块”使得本区域形成了拉萨最为成熟的商业配套、高尚的商业氛围与经品位商品的拉萨传统商业中心。随着北京路、林廊路、江苏路地块商业设施的不断商业区”已初具雏形。在自治区政府大力扶植下，拉萨核心商业中心正呼之欲出。积集中在50平方米左右，多以投资客作为主要购面积降低总价、降低支付风险不失为投资的可取之道。现象目前在拉萨非常少见。依靠出租、转让等手段实现投资差价收益，甚至滋生了一批专门从事转租的投机业态。险。结论：从以上分析可以看出,拉萨商业规划尚出于启动阶大型商业中心。的旅游资源消化，这也将使房地产投资行为更趋于火爆。稳定、丰厚的投资回报。分隔投资不仅是增加了全新的投资选择，更是一种省心省力的投资新途径。拉萨04年全新的美式摩尔引领着全新的消费模式是拉萨金林卡的产权式酒店，还是格桑林卡的完全产权商铺，以租赁的方式投资地产，从中获取持续回报。的发展路子。成为首批炙手可热的投资对象。求量将随经济繁荣而不断上升。.中心区商圈规划完善、规模宏大，政府的大力支持将使众多商家抢滩于此，加上地处旅游特区心脏的地理位置，其城市中心区商业的地位将随着中心区的建设而逐渐形成。.目前能代表拉萨市中心区商业气氛的是拉萨百货大楼。.此外，该区域大部分临街部分一般为商业，此部分商业大多是私营小商业。.中心区消费力对商业的影响中心区潜在消费能力强，为未来商业发展创下基础。.中心区人流量对商业的影响未来几年中心区人流量多，为中心区商业带来繁荣。.中心区交通对商业的影响中心区交通便利为未来中心区商业发展提供了条件。确，商业发展条件已经具备，因此未来中心区商业发展前景看好。4.1.建筑规模米至20米之间，因此我们可以看出，中心区商业物业的建筑规模属于临街低等规模，且中心区建筑物代表拉萨市形象，建筑物的规模都受到中心区规划的限制。近年来的商业物业产品特色不断在创新，主要从产品设计与配套设施上理念以人性化设计为出发点，但建筑布局变化不大。显。月，最高价为30,000元/㎡.月，中心区商业物业产权售价集中在25,000售价高于其它区域商业铺面。广告条幅内容仅仅为一些促销广告。报纸广告及电视广告很少见到。拉萨商业租售情况较活跃的市场集中在中心区及中心从市场提供的数据可以看出，拉萨市商业市场正在东移。为私营商业，自主管理。è拉萨商业的供求关系受到了拉萨经济发展的制约，也受国内经济的制约。6.13万㎡，其中一大部分商业还属于行政办公用地，商品商业需求量更小。44.37万㎡。è由于前三年的过度开发，2000年拉萨商业的释放量过大，商è2002年空置面积达到历史峰位，空置面积高达14.21万㎡。è2003年空置面积大幅降低，降幅为9.52万㎡，同比降低了32%。è2004年空置面积再次下降，空置面积仅为8è通过对中心区商业组团的分析，可以看出，这部分商业供应量显的过大。给量已显不足。需求量较大，如格桑林卡。了市场的需求量。è中心区域东部组团的小商业的供给量已经形成了饱和。è中心区域东部的小商业物业扩张已基本达到饱和点。è中心区大商业物业的成长性较好，有发展潜力。è中心区大商业物业刚处于起步阶段，还远未达到饱和点，市场发展潜力巨大。è小商业及内部硬件设施陈旧的这类产品，市场已经达到饱和点。市场可挖掘潜力大。è一些综合素质高并赋有新型概念的商业供求关系未达到饱和点。è与国内发达城市接轨的甲级商业，还未达到市场饱和点。è新增投资者是市场购买力的主力军，这部分客户还未达到市场的饱和点。è国内大中型商业企业的进驻需求还未达到满足，市场未达到饱和点。è外资企业、国内企业的需求量还未达到饱和点。è投资型客户的需求还未达到饱和。3.1.建筑规模规模不大，高度受限，个性不足，是拉萨商业规模发展中的一个产品局限性。需求现在还没有相应的设计，这是商业设计中的一个局限性。产品特色存在以下几点局限性：■商业建筑结构变化不大，主要是临街商调，无特点。■产品设计中不够全面，没有考虑为商业后商业环境的需要和未来发展趋势。■配套环境的设计上存在较大的局限性。■商业标准有所提高，但也仅仅是在一些常规处理方面做的更细，而没有什么突破。在销售推广形式上存在很大的局限性：■楼书的制作仅仅限于平面户型图，楼书设计处于初■商业参加大型展示会的较少，对广大客户了解商业造成了障碍。现今的商业物业缺乏人性化，国际化的物业管理，很多物业没有提供7х12商业物业管理不能适应未来商业模式的需要。没有推出，使商业功能上不能满足人们的休闲需要。è拉萨市大规模的商业物业较少。计。è拉萨商业市场至今没有休闲娱乐设计的商业。è拉萨商业在建筑选材上，没有从健康角度考虑。è拉萨商业市场设计没有为商业发展设置预留空间。è拉萨商业的商业环境从生态、健康休闲的角度考虑的不足。音乐，很难让全部消费人群接受。座能把这些概念全部融入的商业。è商业开发至今没有进行房地产市场推广会，让广大客户对商业了解造成了障碍。è物业管理人性化、国际化管理做的不足，不能满足多功能商业经营。说明拉萨市商业物业实际需求在不断扩大。得大量新型中小企业产生，从而增加商业物业的有效需求。市场有望实现突破性的发展。会存在的情况下，产品创新成为本项目赢得市场的先决条件。而本建筑的种种规划限制，为产品创新提供了广阔的发展空间。2.1．新经济模式对新型商业物业的需求特征.新模式新供需环保、舒适、人性化的新型商业呼之欲出。经营的突破点。因此，本项目的突破点在于跳出拉萨现有商业的经营模式与产品形式，而引发起拉萨商业市场投资产品的革命，最终达到项目成功销售的目的。临宇拓路，南面为江苏路鲁固汽车站。地块周边道路状况良好，便于停车。消费资源比较丰富。定位为高档休闲娱乐中心较为适当。全；周边可利用商业资源丰富；中心区概念深入人心；代理商与经营商优势互补。W不确定性。O（opportunity）机会点：宏观环境看好；房地产市场险对投资者信心的冲击。的、适用的解决方案。“NMN（Now/Method/Need）矩阵分析模型”是通过项目的SWOT分析之后，结合项目的实际情况，找到切实可行的项目突破点的全新分析模型,本模且更加准确、明了，通过本模型的分析可以充分强化项目优势，弱化或避免项目劣势，厚自营型企业。客户构成基本大局为：客户购买行为注重因素及行为特征：注重因素行为及心理特征宏观经济环境整体市场投资氛围、宏观经济前景等因素会影响其购买决策。物业升值潜力规划良好、商业气氛浓厚、成熟度高的地段所建物业往往成为首选。物业租金回报率“高盈利”的投资模式和“低风险”的退出机制，对其产生购吸引力。商业。地理位置及周边配套考虑地理位置是否优越，商业人气善以及区域成熟度，物业档次和社会安全度等。物业质素考虑户型间隔是否方正实用，采光、通风、朝向是否良先进，外观是否美观，大堂是否气派。空间要求经营管理公司统一规划，合目标客户投资需求的有效产品。n新颖性：定位是否新颖，能否推陈出新，摆脱俗套。n合适性：定位是否符合项目商业经营的具体实际情况。n排他性：定位是否具有排他性，是否容易被模仿。n指导性：是否能真正成为项目销售的指导核心。n延展性：定位是否容易通过具体形象被表达，是否容易操作，以及可否为日后的广告推广及物业包装提供广阔的创作空间。后的开发项目奠定基础。n市场性：定位的基础建立在市场调查分析的结论之上；.盈利性：以项目盈利在最短时间内得以最大体现为出发点。我们通过对拉萨商业的初步考察发现，拉萨没有一个商场具有明确的商业上一些藏文化的元素，使之具备地方特色，这针对旅游商业来说是非常正确的。但是，地高收入者的消费。因此，需要引入新的概念，与高消费者的心理价值相匹配。.拉萨首座：功。突出本项目的新颖、罕有和尊贵。.5A级：5A代表的是一种高品质，因此，本项目力求从商业经营5A级品质构成因素：A级投资回报：“高盈利”的投资模式。A级休闲娱乐配套：夜总会、高档水疗中心。A级退出机制：“低风险”的退出机制。A级开放式交流环境：性的平面规划设计成为时事所趋。电影院、电子娱乐、酒吧餐饮以及高档商务夜总会、水疗中心将形成一个循环的娱乐主体。A级经营管理：为对物业所能提供的经营管理和配套服务有更多的服务要求。.四维：维主题设计概念，从神、形、质全方位展示，将项目内在经营品质全方位的展现出来，让投资客户充分了解该项目的经营价值，从而产生购买动机。在未来市场推广过程中，各中营销工具也可融入这种四维思想，如立体楼书、电脑动画展示等。综上所述本项目总体定位为：项目物业档次定位为：为了能在目标客户中建立鲜明而且统一的物业形象，从而达到与为：拉萨休闲娱乐走廊——“香港城”位的意义在于：.经营规划设计的指引；.商业环境营造的指引；.配套设施设置的指引；.品牌塑造的指引；.楼盘VI设计的指引；.广告创意表现的指引；.广告诉求内容的指引；.现场环境布置风格的指引；.营销手法的确定；.置业顾问的介绍风格指引；.目标客户的心理暗示。的核心竞争能力，那么将不能预期地实现最终的项目销售目标。案。.塑造迎合目标客户心理特征的产品个性.创造独特的商业环境力营造独特的内部环境景观，是本项目用于打动目标客户的亮点所在。.商业功能与休闲娱乐功能的完美结合休闲娱乐购物走廊的商业形式是较为理想的选择。在影响消费者的购买诱因中，产品之外的“卖点”同样举足轻重。可营造的销售卖点：.拉萨首座5A级渡假式四维投资商业概念；.标榜本项目为拉萨市新生代商业的引领性物业；.购物、餐饮、渡假、娱乐完美结合；.会“呼吸”的成长型商业.四维设计新理念；.极鼎甲级商业体现客户实力；.充满文化品位的休闲购物走廊；.主题电影院、电子娱乐中心；.引进著名经营管理公司或管理顾问；.营销中心销售环境的营造；.卖场环境的诱导；.现场活动的造势；.销售启动前的造势活动；.组织拉萨市商业发展论坛等。.一楼：形态：开放式。业态：超市，多美丽快餐、高档工艺品，高档珠宝，钟表，藏药等。（购物承诺：以经营品牌保证假一陪十）.二楼：形态：半开放。业态：电影城、电玩城、巴西烤肉、洋酒吧、咖啡馆等。.三楼：形态：封闭。²开盘前，“珠峰伟业”作为大业主代今位与之签定20年的□经营管理合同；在卖房时，珠峰伟业与客户签定的预售合同中须注明客户必须履行“珠峰伟业”与“AA”签定的经营管理合同中的□相关条款及违约责任。物业管理单位与之签定20年的□物业管理合同；在卖房时，珠峰伟业与客户签定的预违约责任。²由于经营模式中涉及到客户的回报从商铺的营业额中提盘前委托一家会计事务所作为今后对“AA”的营业报表的审计单位，同时与之签定□审计委托合同。²“珠峰伟业”与客户签定的□房屋经营权益转让合同。（1）在三年的包租期限内“珠峰伟业”确保业主10%的回报率，其中按营业额的7%提成，不足部分有“珠峰伟业”补足，超出部分归“AA”所有。Ø按11个月的租金作为年收益，1个月的租金交“AA伴”作为年经营管同时须另交“BB”月物业管理费。Ø按营业额的7%提成，无须另行支付物业管理费。只需支付1个月的租金于“AA”作为年经营管理费。Ø在预售前，“AA”须将每层的商业定位确定，以便预售时告之客户。），Ø按11个月的租金作为年收益，1个月的租金交“AA伴”作为年经营管同时须另交“BB”月物业管理费。Ø按营业额的7%提成，无须另行支付物业管理费。只需支付1个月的租金于“AA”作为年经营管理费。不足部分有“珠峰伟业”补足，超出部分归“AA”所有。销售均价：25000元/平方米。针对各层商业的形态，提出一下定价建议：1）建议底层商铺为首推单位，销售面积为5平方米为一单位。底层均价为50000元/平方米，从而造2）建议起价定为48888元/平方米。在这个价格面世适中，可以引起市场兴奋，从而根据市场认购情况进行销售价格拉升。4）具体单元销售定价本次方案中暂不确定。纳出可以为本项目所采取借鉴的营销策略。非常理性化。非常理性化主要表现为：所调动的市场资源进一步增加；ü物业经营从类型向质量进行发展、由表面向本质发展，产品的营销还是占市场主流；ü系统的整合营销方式在大项目中广泛ü房地产理论有回归本质的倾向ü竞争层次趋于高级理性化市场操作是房地产市场成熟的重要标志，表现出市场逐渐脱离浮躁的新趋向。本项目可借鉴并采取下列营销策略：权威人士谈话等多种途径对趋于房地产市场、某楼盘现象等进行较为公正客观的评论，直接刺激置业需求。如投资经营型商业、国际5A休闲娱乐中心的造势和运用。ü参与型营销参与主要由媒体单位或经营商组织的、带有公益色彩的服务机构或活动。房地产交易网、本项目自建地产网页等。ü整合营销的统一优势所在，共同作用于目标市场。广告等方式宣传经济发展公司实力和形象。ü展示营销件。如在重要位置搞定期的展销活动。ü泛地产营销题功能商业区，即将狭义的房地产与各行业融合起来，形成各种“产业房地产”。ü整体营销售、物管的整体过程，以保证有效实现项目的市场目标。ü个性化营销起市场的强烈响应，名利双收。本项目对“渡假式四维投资商业”的强调。ü研讨会营销“拉萨第一个**现象”往往是某一项目在市场上初获成功并引起市场一定关注的一种情况，而项目研讨会则是项目推广过程中锦上添花的一个步骤。ü强强联合与强势提升也是品牌树立的重要途径。项目而言，具有市场销售上的强大优势。伴随着项目整体核心定位的进一步明晰，使项目的主题色彩更趋明显。卖点诉求的变化；发展趋势；在市场竞争加剧的环境中，单纯的使用功能逐渐被附加的、文化性的使用功能所替代。发展趋势；ü具体文化方式多角度与使用功能相结合，具有了活泼与人情化的一面。动投资者。本项目广告诉求点包括：.拉萨首座5A级渡假式四维投资商业概念；.标榜本项目为拉萨市新生代商业的引领性物业；.购物、餐饮、渡假、娱乐完美结合；.会“呼吸”的成长型商业.四维设计新理念；.极鼎甲级商业体现客户实力；.充满文化品位的休闲购物走廊；.主题电影院、电子娱乐中心；.引进著名经营管理公司或管理顾问；.营销中心销售环境的营造；.卖场环境的诱导；.现场活动的造势；.销售启动前的造势活动；.组织拉萨市商业发展论坛等。.第一步：炒概念。吸引注意力。将“香港城”推出来。通过项目商场定位概念炒作，获得市场认知，项目形象在市场上注册，吸引商家入场。项目的独特竞争优势。.第三步：说投资。给投资者算帐。强势推出“金蛋促销计划”。.第四步：说环境。强调商场良好的消费环境，提升商场的价值。.第五步：强促销。回到最后的销售难题，针对性分析，一般采取直接利益性促销。蛋生蛋，钱生钱，分利润，保安全。.现铺现卖，带租约销售。.30天内“无理由退铺计划”。.5年内承诺回收。.3—5年，利润分成计划，每年回报8%—11%。.5平米起，计划单元购买，灵活自由。.免费加入“伟业会”，享受本商场和诸多联盟商家消费优惠。设施及软件设施的建议分别为：.售楼处厅，分为4个区域：接待区、模型区、展示区、洽谈区。.地盘包装销会等都应有所侧重及不同。.楼书目定位，考虑制作立体式投资性楼书。.平面广告达的适当的销售信息。.报纸媒体优点：传播范围广，广告驻留时间长，图文并茂，信息清楚，影响力强。覆盖本地投资型客户，配合两大报发布广告，可起到相得益彰的效果。.电视媒体推荐拉萨电视台《地产视界》节目。优点：传播范围广，受众面广，图、文、声并茂，传播速度快，感染力强；果，但电视媒体的感染力最强，能迅速建立楼盘的形象。.杂志广告是拉萨颇受欢迎的大众时事杂志。发布费用合理；缺点：发行量不如两大报刊。.公交车站广告靠近中心区路段发布公交车站广告。.户外广告牌可设置大型户外广告牌，今后应争取获得该户外广告牌的广告发布权。影响。为满足开发商利润最大化、品牌最优化、市场风险最小化的目的，建议“珠峰伟业国际购物中心”采取一个基本销售思路，即％（部推向市场。预计完成销售总量的5070％。主要依靠前期业主的口碑传播和公关活动进行推销。预计完成销售总量的10％。大的回报；同时结合该物业的定位，尽量发挥出本项目的特点与个性。式发售阶段、收尾阶段。调整销售策略。内部认购阶段时间不宜过长，以一个月至两个月为宜。3.1.2.认购阶段本项目需具备以下条件：.投资报告已出；）；.售楼资料到位（包括楼书、宣传单张、价格表、付款办法、认购书、经营管理公司）；.内、外销按揭银行及成数、年限已经确定；.已经具备开始软性宣传及新闻造势的条件；.销售人员进行开盘前的系统培训已完成。项目的重点发售阶段。3.2.2.正式发售阶段本项目需具备以下条件：.招商进度已经完成，可以给客户一定的信心；.