物业管理师职业技能培训

主要内容、基本架构和方法。使物业发挥最大的使用价值和经济效益。物业管理对物业的基本要求是：场地的维护与管理；消防设备的维护、养护与更新。包括治安保卫、清扫保洁、庭院绿化、车辆管理等。包括各种与业主和使用入相关的代办业务。等。我国房地产开发的程序通常分为四个阶段：通过调查研究，寻求合作伙伴，选定开发地点和开发项目，向政府有关部门申请立项。告，并向有关部门申报，同时办理企业申报登记事宜。2）项目的规划设计工作。3）规划设计工作的报批工作，进行工程勘探，制定开发项目的建设方案。4）征用土地，开展拆迁安置工作。平整土地。6）办理开工手续。通过招标、投标、发包工程，进行施工建设；同时，要加强施工期间有效的工程监理，包括请专业监理公司和竣工后交付管理的物业管理公司的代表，直至竣工验收，交付使用。这是房地产开发与经营相衔接、相交叉的阶段，通常包括房屋销售、出租、使用管理（物业管理）和售后服务等。上述四个阶段的实施不一定按部就班，有时可交替进行。建筑物的施工建设过程称建筑工程。根据建筑工程各组成部分的性质、作用可分为：2）管道工程：包括蒸汽。压缩空气、煤气天然气等管道工程。建筑工程管理是贯穿以工程项目为对象，以施工现场为中心，遵循建筑施工的特点和规要求。其主要内容包括：l）落实施工任务，签订对外承包合同；4）按计划组织施工，并随时收集施工中的有关信息与计划目标进时调整，使各项施工活动处于最佳状态；5）做好工程施工资料分析与整理。2）熟悉施工现场的地形、供水、供电、道路运输情况，了解施工条件；4）编制施工组织设计，绘制施工平面图，制定施工进度计划，提需要的材料、预制构件、机具等进场计划；根据房地产开发的不同阶段，物业管理早期介入实施的工作内客主要有：正。物业管理公司应注意反映下列问题：9）其他问题。通过参与施工管理，对工程建设提出意见。主要包括：2）监督建设过程（是否按设计规划图纸施工、建筑材料规格质量是否并提出意见：4）监督物业管理所需的特殊附属设施设备的建设过程并提出意见。通过对拟管项目全面情况的调查，为拟订物业管理方案做信息准备。项目位置：具体位置及东、西、南、北的毗邻。项目面积：占地面积、规划建筑面积、已建成面积。项目建筑情况：建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。配套及附近交通状况：已通达公交车次、小区班车等。开发商的背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。包括实地考察、公开信息收集、座谈及其他途径。收人等。住区人员需求分析：l）按需求对象分为物质需求和精神需求。针对不同的需求配备相应的公共设施；2）按需求弹性分为小弹性需求和大弹性需求。管区内对于满足需求弹社会服务与经营，以提高其开发利用的效益。3）按需求条件分为现实需求和潜在需求。4）按马斯洛需求层次分为五个层次。从住区人员实际生活水平出发，定量与定性结合，协助制订有针对性的方案。查、发调查表和交谈旁听法。观察法就是调查人员在现场直接观察或利用各种仪器间接观察被调查者行为及现场事实是一种收集资料的方法。具体方法有直接观察法和比较观察法。实验法就是用小规模试验的方法来验证人们的需求情况。抽样调查有随机抽样和非随机抽样。后者又包括任意抽样、判斯抽样、配额抽样三种。调查内容包括竞争对手总体情况、竞争对手能力、竞争对手经验以及与竞争对手比较。（l）组建制订物业管理方案的工作班子：（2）对方案制订人员进行必要的业务培训：（3）准备经费；（4）准备设备；（5）准备相关资料。管理与服务的项目、标准及费用的不同。物业类型、功能和物业档次将决定物业管理服务的项目和质量标准。收费标准是物业管理方案的核心。包括项目情况分析、物业管理档次及目标、物业管理特点。管理服务措施。包括管理运作模式、管理工作流程、管理组织架构、激励机制、信息反馈处理机制等。包括管理服务人员配备。管理服务人员培训、管理服务人员管理。包括管理规章制度的建立、档案的建立与管理、办公自动化与管理。包括经营指标承诺及采取的措施、管理指标承诺及采取的措施。包括社区文化建设、社区服务与特约服务。包括财务管理、日常物业管理收支预测、维修基金的建立和使用计划。护与管理、采暖系统维护管理、商业用房的规划与管理等。包括物业维修养护管理、共用部分的维修与养护、共用设施设备施维修与养护。第六步：确立管理档次、管理目标、主要措施。服上确定。业管理方案。主要是学习借鉴国内外对相似物业管理的思路和做法来制订方案。管理方案。进行全面的调查研究和综合论证。机会研究主要从项目发展的背景、基础、条件等方面进行研究。行初步规划。对项目盈利性进行分析等。初步可行性研究估算精确度一般要求达到右。重点进行项目评定和投资决策。提出正式的可行性研究报告。行为，熟悉房屋装修程序。企业的外部制度。一系列工作程序、职责范围、岗位责任制和考核条例等。范、员工福利制度、企业奖惩制度。的职责范围。包括经理室人员岗位责任制、公司办公室人员岗位责任制、管理处人员岗位责任制。为，协调各方主体间关系的制度，主要制度有：包括人住通知书、收楼须知、入住手续书、入住合约。及物业管理者均有约束力，主要包括以下内容：是一种交住户保存的文件，主要包括以下内容：l）居住区概况；7）其他应注意的事项。2）对房屋代管权责的规定。2）房屋装修管理规定。绿化管理、禁止违章用地及违章建筑的管理及农贸市场管理等规定。l）成立业主委员会的宗旨、目的；6）有关补充说明。第一步：研究所管物业的实际情况。第二步：研究业主及物业使用人的全面情况。第三步：正确评价本企业状况。第四步：学习理解国家及当地政府的有关法律、法规、制度，借鉴外企业经验。第五步：整理出本管区应制订的内外规章制度条目及制订制度的基本思路。第六步：分头草拟制度。第七步：征求各方意见，反复讨论修改。第八步：定稿。第九步：通过正式程序批准执行。的基本思路和规章制度的主要内容。面的行为。其法律依据主要是：行为。范的内容，也有社会公共道德的内容。使用人都具有约束力。情况进行修改补充，经业主签约或业主（代表）大会通过后上报行政主管部门备案。包括合法性原则、整体性原则和民主性原则。首次制订业主公约一般按以下程序进行：第一步：物业管理公司组织有关人员学习研究国家和当地政府的有关法律、法规，尤其是研究建设部制订的业主公约“示范文本。”第三步：用召业主大会将业主公约（草案）提交大会讨论。修改。第四步：业主大会通过修改后的业主公约。计论通过后执行。在物业管理中，用来约束主体行为的公约有两种：一是《业主公约》；二是《物业管理公违反《公约》的行为一般说来有以下三种：时违反《公约》的行为，搬迁时违反《公约》的行为，日常违反《公约》的行为。物业管理人员应努力做到及时发现各种违约行为，需做到：用人违约行为。业主和使用人反映的违约行为。诺人与制约人不同、性质不同以及对违反者处理方式不同。警告、按物业管理制度处理、提起民事诉讼。否同意业主或使用人提交的方案，或提出方案的修改意见。握物业管理资金的使用方向和使用原则，掌握物业管理资金的预算管理工作。和日常物业管理资金。的整个过程。物业管理企业所能支配或将要支配的物业管理资金。运用效果，保证物业管理工作的高效开展。物业管理启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必要开支的资金及物业公共设施专用维护基金。办公场所的购置或租金、办公用品购置、职工薪金等，这部分资金主要由房地产开发企业、形成，也可由政府出资设立或按一定程序、办法由社会或开发建设单位出资建立。还是物业管理委员会管理，应视具体情况而定，一般不宜划给物业管理企业直接掌管使用。产生最大增值收益。业管理委员会、物业管理企业、政府物价管理部门几方面综合考虑，共同协商决定。用，量收支出，专款专用，不挪用、多用或少用。2）财务上的管理。应加强财会制度的建立与监管力度，杜绝内发生意外事件，防止贪污、冒领现象的发生，并注意安全保卫工作。得失、权衡利弊讲求经济效益的一种管理活动。l）核算是会计的首要职能。主要从价值上反映核算单位的经济活动状况及成果。单位经济活动的偏差与失误，保障核算单位财产免遭损失。我国会计法规制度按它们之间的相互关系，可分为三层：第一层是基本法，即（会计法）、度。务收支情况的书面文件，是财会部门提供财会信息的一种重要手段。2）附表根据各行业、各单位的特点而有所不同。3）报表附注是对表内有关项目所做的必要解释。会计报表对外提供时，一般还附有财务状况说明书，这是会计部门向管理者说明情况、提出建议及其他要说明情况的书面报告。物业管理者根据提供的会计报表，通过一定的技术方法，对物业管理单位的资金管理、效益。资金、集体所有资金、私有资金及混合多产权所有资金；根据物业管理对象和目的的不同，管理资金管理和使用方式的不同。体包括三方面：企业的生存与发展奠定良好的基础。注意资金的安全性、资金的回收周期，同时注意这部分资金占物业管理资金整体的比例额。性支出，要有目的、有步骤，在考虑收益的同时，注意回避投资风险。过程中存在相互制约机制，保证物业管理资金得到安全、合理、有效的使用。互监督，共同完成资金的使用过程；并落实监督审核制度，通过对物业管理资金使用方式、使用金额、使用时间及使用效果的监督和考核，保证物业管理资金的使用效果。管理体系为保障，全面控制物业管理与经营活动的一种计划管理模式。4）要充分利用管理会计的职能。管理的发展和现有管理资金的掌握情况，于每年初或上年底编制出本单位的资金预算计划，结合，最终制定一个合理科学的资金预算方案。预算编制可以自上而下，也可以自下而上，或是上下结合论证式。2）全面性原则。凡是与物业管理经营目标相关的经济业务活动算编制尽可能全面、系统、平衡、完整。4）人本原则。预算应考虑人的因素，使之成为有激励效益的预算。P=∑Pi（i＝l，2……，n）P2＝F0（1＋i%F0’P3=∑Q电i×P电+∑Q水i×P水P4=∑Fi=F1+F2+F3中心的预算管理方法、以资本预算为中心的预算管理方法。方法和技能，具备参阅施工图纸解决房屋修护问题的能力。建筑物是指直接供人们使用的建筑，为人们的生产、生活服务，如住宅、教学楼等。构准，可将建筑物进行分类。分为居住建筑、公共建筑、工业建筑、农业建筑。层以上的住宅和总高度超过24米的公共建筑及综合建筑，建筑）。分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构。分为承重墙结构、框架结构、剪力墙结构、商体结构、大跨度空间结构。一般的民用建筑是由基础、墙体、楼地面、楼梯、屋顶、门和窗等六大块组成。基础下面承受力的那部分土层，承受建筑物的全部荷载，包括基础的自重。是指由室外设计地面到基础底面的距离。基础的埋深直接影响工程造价。一般情况下，钢筋混凝土基础。2）按受力特点分为刚性基础（如砖基础、灰土基础、三合土基墙的作用主要是承重、围护和分隔空间。l）钢筋混凝土过梁：门窗洞口上的横梁Pg过梁，其高度为60毫米的倍数，宽度一般应与3）墙身水平防潮层：阻断地下水，保持墙身干燥。防潮层关。墙身防潮层一般有油毡防潮层、防水砂浆防潮层、细石混凝土带防潮层等不同种类。4）构造柱：是设置在砖墙内的钢筋混凝土现浇柱，是房屋抗震的一个主要措施。较少房屋应自然条件影响而受到的损害。变形缝包括伸缩缝、沉降缝和防震缝三种。装配整体式钢筋混凝土楼板。是地面的持力层，包括垫层、结构层、找平是楼层间的垂直交通工具，在紧急状态下供人们安全疏散。屋顶的排水是重点。平屋顶的排水方式分为无组织排水和有组织排水。方式。用设置浮筑层或分仓缝处理。窗的主要作用是采光和通风。原理绘制的。层剖面图。进行编号，这就是定位轴线。符号以细实线绘制。在我国制订的《建筑模数协调统一标准》中，规定了模数和模数协调原则。是以选定的模数基数为基础展开的数值系统，分为扩大模数数列和分模数数列。别是标志尺寸、构造尺寸和实际尺寸。一套完整的施工图，除了要有图纸目录和设计说明书以外，还应包括以下专业图纸：技术矛盾。(-)学习要求和编制方法。修缮定额与预算定额相比，有两个特点：同时还说明编制定额时已考虑和没有考虑的因素，有关规定和使用方法等。的规格和各种材料损耗率的确定等。工程量是以物理计量单位或自然计量单位表示的房屋修缮工程中各分项工程项目的实物量。的速度和准确性。基价。在项目表上方列有该分项工程的工作内容和计量单位。要按照当地省市颁布的修缮定额中的工程量计算规则逐项计算。回收利用问题。数量，填入工程预算表内。以及人工、材料、机械三种费用的单位价和主要材料的定额量，填入工程预算表相应栏内。