房地产经济学教学课件第九章房地产金融教案

第九章房地产金融第一节房地产金融的特点与作用一、房地产业与金融业的关系房地产业是一个资金密集型的行业，而金融业是经营货币的单位，二者通过资金纽带，建立了互相依赖和互相促进的密切关系。房地产业的发展需要金融业的介入和支持房地产开发必须有金融的介入房地产经营和消费需要长期占用巨额资金房地产业的发展又可以促进金融业的发展房地产具有保值增值的功能，房地产成了金融贷款的最佳抵押品和投资品房地产却具有明显的保值增值的特点，客观上使得金融机构倾向于选择房地产作为投资品二、房地产金融的特点（一）房地产金融的涵义房地产金融是指与房地产开发生产、流通、消费相联系的资金融通活动和金融资产的投资活动（二）房地产金融的特点1、房地产金融资金融通量的巨额性2、房地产金融期限结构的长期性3、房地产金融债权的可靠性4．房地产金融债权的流动性较弱三、房地产金融的职能和作用房地产金融主要承担三大职能筹资的职能，即金融机构通过动员、吸引储蓄，筹集社会资金，以满足房地产业发展所需的资金支持融资，即金融机构通过金融市场，将筹集的社会资金合理灵活地分配、调度到房地产开发建设（生产）、流通、消费各领域、各类房地产和各房地产企业以及个人中去，支持房地产开发和消费运用货币政策调控房地产市场，当房地产需求过旺、投资过热时，收紧房地产贷款；而当房地产需求不足、市场疲软时，则扩大房地产信贷，引导和促进房地产业的健康发展具体表现在如下几方面：1、为房地产业发展积极筹集资金2、合理有效地分配和引导资金，促进房地产业发展。资金是房地产业发展的“血液”3、有力支持住房制度改革4、实现对房地产经济的宏观调控第二节房地产融资的主要形式一、银行贷款融资（一）银行向房地产开发企业发放贷款的类型第一种是“房地产开发流动资金贷款”第二种是“房地产开发项目贷款”第三种“房地产抵押贷款”，包括“土地开发抵押贷款”和“房屋开发抵押贷款”（二）银行向房地产开发企业发放贷款的一般程序第一步，企业向银行提出贷款的申请第二步，银行对企业进行贷款前的审查第三步，贷款审批第四步，贷款检查二、证券市场融资证券融资是指通过房地产债券、股票等证券的发行和流通来融通房地产资金的一种金融活动房地产业利用证券市场融资的方式概括起来主要有三种房地产企业直接发行股票（或债券）进入证券市场房地产企业通过收购、兼并、控股上市公司，从而实现进入证券市场的目的一般上市公司通过收购、兼并、控股、投资房地产企业，从而达到上市公司与房地产业融合的目的房地产债券和房地产股票融资，均包括证券的发行和流通两个方面1．房地产债券的发行和流通2．房地产股票的发行和流通三、房地产投资信托所谓房地产投资信托，是指货币所有者或房地产所有者，委托金融机构代理购、建、租赁、经营房地产及其证券，从而达到投资目的的一种形式一般来说，投资信托可以根据其所提供的金融服务的项目或范围来分类公司型根据公司的性质及其经营内容来认定契约型根据契约的状况来判断第三节购房抵押贷款一、购房抵押贷款的定义和发展状况抵押是指“债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移占有权的法律行为”抵押贷款中借贷双方至少存在以下三种关系：借贷关系债权债务关系抵押和受押关系购房抵押贷款，即香港人所谓的按揭，是购房者以所购买的房地产为抵押物，在支付一定数量的款额（即所谓的首期付款）后，向金融机构申请的长期贷款，购房者承诺以年金形式定期偿付贷款本息。当借款人违约时，贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权，并将抵押房地产拍卖，从中获得补偿购房抵押贷款可以分为：单位或机构购房抵押贷款个人住房抵押贷款二、购房抵押贷款的种类1、固定利率购房抵押贷款固定利率抵押贷款是指贷款利率在整个贷款期内固定不变的方式。这是国外房地产金融领域中最流行的方式。其中，最受为普遍的品种是本息均摊方式2、可调利率购房抵押贷款所谓可调利率购房抵押贷款是指将贷款利率参照某些利率指数，根据预先确定的调整方式贷款利率和每月付款额进行调整的方式三、购房抵押贷款证券化所谓的购房抵押贷款证券化，又称房地产按揭证券化，是将商业银行或其他金融机构发放的购房抵押贷款集中起来作为担保，依此发行证券并通过二级抵押贷款市场机构转卖给投资者的金融活动。其过程主要包括：证券化资产的发起与标准化证券的发行投资与管理购房抵押贷款证券化对于发展房地产金融市场有着十分重大的作用，具体表现在：1、拓宽房地产金融渠道2、提高抵押贷款的流动性，规避和转移银行风险3、增加社会小额投资者的投资品种，减轻巨额储蓄滞留在金融机构的压力第四节住房公积金一、住房公积金制度的建立与发展住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位（以下简称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，是指有关住房公积金的缴存、归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运作机制和管理制度1、缴存2、归集3、管理4、使用5、偿还二、住房公积金制度的意义1、扩大住房建设资金来源，保证住房建设资金的稳步增长2、改变职工住房理念，增加住房消费投入3、促进住房分配制度的改变，有利于住房分配货币化4、有利于政策性抵押贷款制度的建立，支持居民购房5、有利于职工提高购建房的能力，提前改善居住条件6、加快住房建设，增加住房供应三、住房公积金制度存在的问题和改进建议（一）住房公积金制度实施中存在的问题1、住房公积金覆盖面窄2、资金大量沉淀，使用率偏低3、资金违规使用情况严重4、公积金管理工作不规范（二）住房公积金制度的改进建议1、扩大公积金储存者的覆盖面2、适当提高缴交率3、探索建立多功能综合性的公积金制度4、加强对住房公积金的管理第五节房地产保险一、房地产保险的必要性房地产保险是指由保险公司收取保险费建立专门的房地产保险基金，用以在发生约定的自然灾害、意外事故、信用责任造成房地产损失时，对被保险人给予经济补偿的互助共济制度，即房地产保险是指以房地产及其有关利益责任为保险标的一种特定的保险房地产保险是抗击自然灾害和意外事故风险的客观需要房地产保险是消除和转移责任风险和信用风险的客观需要房地产保险也是巩固和扩大房地产金融功能的客观需要二、房地产保险的主要险种1、购房抵押贷款房屋保险购房抵押贷款房屋保险是指贷款人为了保障住房抵押贷款的安全，而要求借款人将作为抵押的房屋向保险人投保的房地产保险2、购房抵押贷款人寿保险购房抵押贷款人寿保险的特点是其保险金额每年递减，并同贷款本金余额相应，其保险期限为保单生效时贷款年期的余期。如果被保险人在保单有效期内身故或严重残废失去劳动能力，则由保险公司代替贷款家庭偿还购房者所欠的贷款余额，而房产仍归其家属所有，这样就大大提高了买房家庭的抗风险能力3、购房抵押贷款保证保险购房抵押贷款保证保险是以借款人的信用为保险标的物的一种险种，指作为借款购房人的被保险人因意外伤害或身体高度残疾或病故等自然原因，或因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等原因致使无法继续归还购房贷款时，由保险公司负责向贷款银行偿还贷款4、房地产工程保险房地产工程保险是一个综合性险种，保险标的为整个工程施工期间各种灾害事故损