桂林奥林匹克花园整体发展战略及下半年营销推广规划

整体发展战略及下半年营销推广规划关于桂林奥林匹克花园的说法……还有，开发团队对这块土地的无限热情……这更是代言桂林人居未来的一生之城！发展目标支撑点现状核心问题解决方案本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。12本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。——实现稳健而有价值地开发本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。持续向上的品牌动力/充足的市场需求持续向上的品牌动力/充足的市场需求 只有吸引充足的市场需求，才能确保项目的销售速度，为稳健开发奠定基础。合理的物业发展规划，是建立在对市场和地块价值研判基础上的、符合客户需求的价值品牌是大盘开发的关键，持续向上的品牌能够让项目自身产生速度和价值上行的动力。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。临桂市场：区域分析、项目占位分析桂林市场：城市分析、片区价值分析异地市场：发展状态、前景分析项目规划分析开发状态分析品牌影响力分析品牌认知度分析本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。临桂新区位于广西东北部，桂林市西郊。临桂新区东距桂林城市中心区约10公里，是桂林向西发展的重要空间载体。临桂新区中心区位于临桂县西部，西北方向至机场路，南至万福路，总用地面积13.03平方公里。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。临桂新区作为桂林城市向西发展的中心城区，未来的城市副中心，将承担城市综合服务职能和城市中心职能，并向其周边区域辐射，加速桂林城市向西发规划将临桂新区分为四大区域：县城现状建成区、新区中心区、庙岭组团和西城工业园区。西城工业园区将为桂林主城提供强大的产业支撑，通过疏解老城产业、人口和功能，进一步完善桂林产业结构，最终实现提升桂林城市竞争力的目标。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。临桂新区中心区，建成后将体现为行政办公、商贸服务和休闲居住三大功能。本案位于中心区核心区域。项目周边规划有：行政中心、会展中心、艺术中心、商贸中心、科技馆、市民广场、中央公园、民俗公园等市政、生活、行政配套，并且规划有多条城市主要干道（机场路、万福路等）连接外部区域，区位价值日益凸显。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。51.86 31.838060402002004—2007年临桂地区生产总值走势（单位：亿元）70.6440.232004年2005年2006年2007年51.86 31.838060402002004—2007年临桂地区生产总值走势（单位：亿元）70.6440.232004年2005年2006年2007年8060402002004—2007年临桂固定资产投资走势（单位：亿元）70.4442.612.926.62004年2005年2006年2007年本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。??0??020502004—2007年临桂房地产投资走势（单位：亿元）14.2914.298.25.013.82004年2005年2006年2007年一方面，临桂区域具有良好的发展前景，吸引了一大部分地产开发企业和购房者，临桂楼市日渐成另一方面，相对落后的基础设施、较为空白的市政生活配套，难以为临桂高速发展提供有力保障。区域综合价值的提升，成为左右临桂房地产发展的核心利器。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。15548961911465155489619114657320200001500010000500002004—2007年临桂城镇人均可支配收入走势（单位：元）2004年2005年2006年2007年2004—2007年临桂农民人均纯收入走势（单位：元）50004000300020001000037593759319625302004年2005年2006年2007年4546临桂人民生活水平进一步得到提高，逐步拉近与象山区、七星区等成熟城区之间的差距，并且在2007年，首次高于桂林全市平均水平。城镇居民收入水平提升较快，农村收入水平相对较低，贫富差距进一步显现。城镇居民具有较强的购买力，但受到人口数量的限制，难以形成充足的市场购买力。临桂区域在未来较长的一段时间内，区内购房主力群体仍将为城镇居民。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。1、在售项目需要较长时间进行消化。临桂当前在售项目体量总计约为600万㎡，扣除前期销售部分，实际未入市及开发体量约为500万㎡，在市场环境无大变化的前提下，按照2006年现房销售面积60万㎡计算，目前剩余体量需要约9年时间才可完全销售。2、未来居住用地供应量大。根据《临桂县中心区控制性详细规划》，未来中心区西南面、北面均规划为居住用地，未来供应将持续加本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。临桂本地市场容量需求分析：2008年，临桂县人口总数约为45万人，其中城镇人口仅为5.5万人，按照规划，2018年临桂县城人口规划约为18万人，按人均30㎡计算，到2018年，临桂城镇市场容量需求约为300万㎡，当前在售项目即可满足，且还有大量剩余。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。项目名称凤凰城金水湾·境界国际文化新城碧园·印象桂林奥林匹克花园★★★★★★★★★★★★★★★★★项目体量★★★★★★★★★★★★★★★★项目规划★★★★★★★★★★★★★★★产品设计★★★★★★★★★★★★★★★销售情况★★★★★★★★★★★★★★★客群层次★★★★★★★★★★★★★★★★营销推广★★★★★★★★★★★★★★★物业管理★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★客户认知★★★★★★★★★★★★★★★★老业主口碑★★★★★★★★★★★★★★★★合计本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本案在区域地段、项目体量、客群层次及物业管理四个方面领先临桂，而在其他六个方面（项目规划、产品设计、销售情况、营销推广、客户认知及老业主口碑）并不占优，甚至处于弱势局面；在与同区5个主要竞争项目的各因素综合对比中，本案仅位居第三位，较远辰﹒国际文化新城及碧园﹒印象桂林仍有一定差距。综上，我司认为本案综合竞争力上，仍有大幅的提升空间。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。临桂区域市场需求小结：1、城市向西，促进临桂经济快速发展，带动了房地产产业的快速发展，开发投资及市场供应快2、临桂人口基数小，而作为购房主力群体的城镇人口规模极为有限，即便按照政府规划，市场容量依然有限，无法消化在售项目市场供应。3、临桂区域，本案当前市场竞争力处于中流水平，本地客户无法支撑项目顺利去化。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。桂林位于广西省东北部，东面与贺州地区毗邻，西面、南面与柳州地区相连，北面与湖南省桂林下辖秀峰、象山、七星、叠彩、雁山五区及临桂、阳朔、平乐等12县区。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。桂林市经济基础一般，发展速度较为平稳；2004—2008年桂林市地区生产总值走势（单位：亿元）883.02883.02746.83619.12457.862004年2005年2006年2007年2008年10009008007006005004003002000536.92桂林市2008年人均生产总值为17435元（折合2552美元），根据国际经验，当一个地区的人均GDP超过1000美元后，社会消费的结构将会升级，从原来的日产消费品转移到舒适型的住房、汽车、休闲娱乐及投资等方面。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。2008年，桂林第一产业增加值171.51亿元，增长6.0%；第二产业增加值299.45亿元，增长17.7%；第三产业增加值312.06亿元，增长11.0%，三产比为19.4：45.2：35.4。对经济增长的2005—2008年桂林三次产业结构走势2008年2007年2006年2005年1940%4520%1940%4520%..35.40%21.20%42.60%36.30%21.70%41.30%37%23.70%39.70%36.60%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%第一产业第二产业第三产业桂林第一、第三产业比重逐步下降，第二产业得到发展，并成为城市经济发展的主要动力，摆脱了过去单纯依靠传统农业与旅游业收入的局面。“工业化进程先于城市化进程，工业化是城市化的主要动力”这两大特征正在桂林发生作用。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。年份全市人口总数493.88万人495.11万人499.29万人城镇人口数量城镇人口占比0339108149本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。桂林市区商品住宅供需分析：2008年，桂林商品住宅批准预售82.08万㎡，实际登记预售面积为71.53万㎡，供大于求。截至2008年，桂林商品住宅累积可售面积108.42万㎡；桂林在售项目未来累计供应体量约为800—1000万，不考虑未来增量，按照2007年及2008年实际年销售面积90万㎡计算，9—11年才可完全消化。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。代表楼盘：安厦·世纪城，彰泰城秀峰区：闹钟取静，大隐于市，既拥有幽居代表楼盘：耀和荣裕、万正西区国际代表楼盘：水晶郦城、公园绿涛湾代表楼盘：印象桂林、奥林匹克花园、国际文化新城代表楼盘：博望园、阳光叠彩本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。根据“工业强区”发展战略，以发展第二产业拉动区域经济发展，但受到区域土地资源的限制，工业发展空间较为有限，同时。过度重视发展工业产业，而忽略了第三产业的均衡发展，必将导致区域综合竞争力的下降。作为城市核心区，象山区各项配套发展较为成熟，第三产业成为区域发展主要动力，该区域同样受到土地资源及旧城改造成本的限制，发展空间较为有限，但是，在短时间内，老城区的地位难以动摇。根据“保护漓江，发展临桂，再造一个新桂林”的发展战略，临桂新区成为这一阶段大桂林的发展重点，大规模的固定资产投资，对新区的快速发展具有重大意义，而处于大力发展初级的临桂，第三产业的发展相对滞后，导致区域价值不高。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。根据市政府“重点西移,兼顾东延,适度发展南北向”的城市发展原则,叠彩区发展受到极大制约，缺乏工业产业基础，而过度依靠第三产业，难以从根本上带动区域经济发展，区域竞争力劣受城市规划制约以及工业企业“退二进三”的进一步实施，工业发展空间受到极大的限制；固定资产投资持续快速增长难度加大，导致该区固定资产投资的持续增长缺乏有力支撑，增长后本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。根据当前市场供需及客户结构结构，桂林商品住宅整体供大于求，且这一桂林商品住宅整体供需显现供大于求局面，为了消化现有存量及未来本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。2008年桂林商品住房购买结构14.31%85.69%根据报道，2008年桂林商品住宅外销（卖给临桂市外的购房者）比例不超过15%，市内购房者占据了绝对主力，相比国内同类型城市外销比例，三亚（90%以上）、厦门（50%左右），桂林外销比例具有极大的提升空间。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。通过对异地置业客户的了解，桂林外销客户主要分为以下三类：1、居住养老型客户。此类购房者多为已退休或即将退休的单位职工，他们大都能承受桂林的房价，并且桂林的山水人居条件优越，适合养老。2、旅游度假型客户。这类购房者的经济基础相对较雄厚，看重的物业一般都比较高端，如独栋别墅。3、投资型客户。这类购房者大都看好桂林的发展前景，因此希望通过投资和出租来取得收益。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。1、区域吸引力有待提高。独特的自然资源，吸引了大量游客前往桂林旅游，但是单纯的依靠旅游资源，难以吸引外地客户前来置业、投资、居住，桂林城市综合价值还有待提高，以此来提升区域吸引能力。2、地产商品牌知名度不高。桂林外来知名开发商极少，忠诚客户仍以本地客户为主，相比其他知名开发商（万科、碧桂园等）辐射能力及知名度受到很大限制，因此，外地跟随置业者比例极小。3、推广力度不足。单纯依靠个别开发商的对外推广，能力及效果极为有限，为了达到更好的效果，必须由政府牵头，媒体及开发企业共同执行，才能有效的将桂林地产推向全国，吸引更多的外地置业者本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。作为世界知名旅游度假胜地及中国十大宜居城市，桂林拥有优越的自然资源环境，每年吸引了大量的游客来访，为桂林楼市外销提供了巨大的外销市场。2、中低价格相比国内同类型旅游城市（例如厦门、三亚、杭州等），桂林楼市销售价格整体水平相对较低，价格优势可较大程度的吸引异地购房者前来置业。3、地产稳步发展受到区域价值的影响，桂林房地产投资置业所占比例相对较小，供需相对平衡，2007年桂林房价的涨幅一直维持在10%以内，相比北京、上海、深圳、厦门等城市15%以上的涨幅，桂林房地产市场发展较为稳健，物业保值增值能力相对较高。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。4、开发水平较高近年来，随着大量外地优秀开发团队及专业营销结构的入驻，为桂林地产带来了新的理念，无论在项目整体规划、产品类型、户型设计、园林景观及物业管理等方面，已经远远超过了一般5、地产外销战略市场容量的有限，已经难以支撑桂林楼市供销平衡的局面，开拓外部市场势在必行。根据桂林市政府的指导思想，桂林地产外销战略已经全面展开，依托桂林在西部大开发的重要地位，外销战略已经在西北市场逐步铺开。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。方面，桂林购房客户规模较为有限，难以继相比其他同类型旅游城市，桂林外地置业客户比例极其有限，在政府、相关机构本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。①本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。②本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。③本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。④本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。⑤本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。业内人士：远辰﹒业内人士：远辰﹒国际文化新城销售经理王先生1）“奥林匹克”品牌是一个很好的平台，对于大盘初期入市而言，2）品牌的延续及深入不够，在项目规划与产品中，体现品牌的核心精神的东西少之又少。3）较高的价格为周边竞争楼盘创造机会。仅仅依托品牌力量，难以支撑奥园较高的产品定价，同时限制了受众客群层面，为周边竞争项目提供了较好的市场机会与竞争力。4）2008年，项目亮相及供应上不够，项目市场热度明显下降。5）老业主维护上存在问题，负面传播明显。早期产品存在的一些问题，未能及时得到解决，导致客户不满情绪，负面评价对本案形象造成较大的影响。6）过度依赖“奥林匹克”品牌，营销推广策略上，手段、方法不多，不能与购房者产生共鸣。7）项目未能展现出核心竞争力，例如：内部景观、社区配套等。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。地产媒体人士：桂林晚报房地产专1）“奥园”与“金水湾”在桂林都具有较高的市场知名度。1）“奥园”与“金水湾”在桂林都具有较高的市场知名度。2）从品质上讲，认为“远辰·国际文化新城”是最好的。3）对于“奥园”来讲，应当大力推动整个区域的价值认知度。4）价格定位过高，一方面，本地刚性需求客户难以承受销售价位，提高了购买门槛，导致销售速度上相对缓慢；另一方面，投资回报率相对较低，影响了部分市区购房者的购买期望（黄女士本人在前两年购买了碧园﹒印象桂林项目，购买主导原因为价位较低、比较适合投本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。临桂购房客户：陈经商户先生临桂人个体经商户1）价位较高，户型面积较大，实用性不强，性价比不高。2）听说一期工程质量不好，降低购买预期。3）产品外立面档次不够。4）对“奥林匹克”品牌认识不够，项目形象未能很好的对外界进（该客户钟爱奥园项目，但由于价格水平、产品户型、内部配套及老客户评价等方面因素，最终选择国际文化新城）本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。业主投诉问题点施工扰民本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。现实情景分析结论现实情景分析结论本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。只有持续超越竞争对手，才能实现对客户资源的最大化占有，才能推动项目品牌持续健康向上地发展只有开发异地市场，才能确只有开发异地市场，才能确保客户需求的充足，才能实现项目发展的稳定和健康只有充分发挥区域价值，才能实现项目价值的最大化，才能确保走出临桂，引领桂林市场本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。），本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。圣地亚哥以“厦门西岸·一生之城”强势亮相，通过与海沧的关联和与白鹭洲的距离，弱化传统印象中偏远、杂乱的龙池，而转身为大厦门发展的这一举措让圣地亚哥摆脱了龙池的局限，该项目成交客户中，来自厦门岛本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。圣地亚哥一期开盘营销节点圣地亚哥一期开盘营销节点加推产品算价、选房加推产品算价、选房本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。一期开盘二期开盘湖叠墅开盘三期开盘新品加推2006.72006.92007.62007.7本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。a.情侣焰火晚会新年元旦温馨点燃a.情侣焰火晚会新年元旦温馨点燃b.精英杯网球邀请赛完美落幕c.五一风情体验周e.国庆欢聚啤酒音乐节上演f.第二届新年烟火晚会，让爱川流不息g.圣地亚哥业主答谢会、新年厚礼答谢业主n.别致成人儿童节、重拾童年欢乐时光o.水世界嘉年华，今日在掀狂欢浪潮p.全民大富翁激情点燃、玩游戏赢金币q.传递爱心放飞梦想，音乐教室启动v.五一亲子游园会，认购砸金蛋送大礼w.业主80分大赛圆满落幕x.“周末有约”大型青年派对绽放圣地亚哥y.南平举办客户答谢会，组织到现场看房z.“谁是大赢家”钓鱼比赛 本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。结合上述案例分析和城市年轮对项目的理解，提出“持续超越竞争对手”策略如下：持续超持续超越竞争对手本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。持续超越竞争对手本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。从上述统计可看出，商业街、酒店、水系或湖泊、中小学和会所是新区大盘最常本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。示范区完全部完工业牌特色本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。英国牛津国际文化教育集团(Oxford英国牛津国际文化教育集团(OxfordCultureandEducationInternationalGroup)位于世界著名的牛津科学园，是一个从事文化教育领域的开发与研究、国际文化的推广交流、国际教育合作、人力资源国际交流、教育培训、联合办学、公务考察、监护服务、文化旅游等为一体的专业文化教育集团。小牛津已获得国家外专局批发的“聘请牛津通过外专局聘请专业外教进行地道的美语教学。小牛津在北京师范大学设有专项奖学金，双方在学前教育领域有着多年的良好合作关系，使小牛津始终拥有一支稳定的、高素质的师资队伍。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。优点：唯一性更强，吸引力大；对项目缺点：需提供土地，成本高；通过赞助费的形式，争取片区内将进驻小学的定址尽可能靠近项目。缺点：小学成为区域共享的市政配套，项目仅可享受距离最近的优势。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。持续超越竞争对手本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。[样板区]样板区往往受工程和装修进度影响较大，样板区往往受工程和装修进度影响较大，为提前展示项目品质，建议通过以下方1、底层实景先出，上层施工照旧；2、装修样板房未出前，先做清水房；3、清水房通过壁画、局部空间家具、装饰品的添加，加深客户体验感受。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。[看房通道]看房通道是客户前往体验样板房的通道，看房通道是客户前往体验样板房的通道，对项目品质展示感受起到重要影响。建1、融入运动元素，以震撼的视觉效果弱化在通道中行走的疲劳感；2、温馨人性化的小提示牌，体现项目本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。[商业街区]受限于招商的难度，新区大盘的商业配受限于招商的难度，新区大盘的商业配套常常难以快速启动。故建议通过以下方式，提前营造商业的都市化情境：1、现代时尚的商业街景、休闲座椅、艺术化的路面处理等元素，引发对未来2、商业橱窗店招提前包装，强调繁华。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。[导视系统]导视系统不仅起到指引的作用，有创意导视系统不仅起到指引的作用，有创意的导视系统更能起到点亮区域视觉的效1、形式多样的导视牌，营造现代、国际2、独特的路面导视系统，彰显项目的时本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。持续超越竞争对手本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。奥林匹克精神领先的、快速的、高品质的奥运五环精神具有国际视野的、奥运五环精神具有国际视野的、包容的奥园品牌精神奥园品牌精神健康的、运动的、智能的、环保的、快乐的本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。项目环境景观设计指导思想，是反映环境设计上要紧扣项目在环境景观中体现项目的主题理念是首要方向。体现项目主题景使景观环境具备主题性，并与主题性的配套相结合，使社区每一本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。）；本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。持续超越竞争对手本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。客户经营管理的价值本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。商家联盟商家联盟投诉处理客户通讯投诉处理客户通讯积分计划积分计划桂林奥龙会专属活动购房优惠专属活动购房优惠本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。客户经营管理客户经营管理操作团队客户服务中心销售服务团队普通会员关系维护会员活动策划执行常规事务处理特殊会员（有购买意向）关系维护会员活动配合本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。标杆案例—天津·梅江南板块•区位：天津市中心区南部•发展历程：1998年开始，由松江集团主导“修路换土地”，通过修建友谊路贯通中心区与梅江南区域，并获得土地一级开发权，随后进行部分土地的二级开发，并出让部分土地。随着友谊路的贯通、“梅江南”概念的提出，及友谊路商务中心、西青开发区的形成，以及区域内房地产项目的不断开发，梅江南形成了天津的生态居住区。友谊友谊路商务心奥运奥运本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。天津的“富人区”几块原生态自然湿地基础配套：住宅全面开发之前，学校、医院、邮局、金融等配套均已建设，后期各种商业配套陆续进入。各项目的发展均依托梅江南“环境+配套”的区域价值，环境+配套打造的宜居条件使梅江南成为天津的高端住区。由政府、媒体、开发商共同组织的论坛——[大梅江]一个崛起的高尚新城区万科水晶城——万科水晶城——“住在梅江,选择水晶城”本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。华侨城是人文生态景观与休闲场所，华侨城是人文生态景观与休闲场所，聚集深圳三大主题旅游公园。规划理念：自然生态开发、在花园中建房子。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。优美的环境：充分利用原有地形，打造“花园中的城市”，构建闲适、优雅、私密、浪漫、亲切的环境。目前华侨城城区绿地覆盖率达53%，被评为联合国的“国际花园社丰富的产品线：覆盖独立别墅、联排别墅、多层、小高层、高层等多种住宅类型，建立高品质豪宅的标杆。完善的生活配套：文化艺术上有何香凝美术馆、OCT当代艺术中心和华夏艺术中心；教育上有华侨城小学，华侨城中学、国际幼教中心、中央科教所南山附属学校和暨南大学中旅学院；运动配套上高尔夫俱乐部、体育中心、网球场、波托非诺室内恒温游泳池；商业设施上有沃尔玛购物广场、酒吧一条街、风味食街等。清晨，在清脆的鸟鸣中起床，早餐后驾车驶过安静的林或是带上家人到华夏艺术中心听音乐会，或者找或是带上家人到华夏艺术中心听音乐会，或者找打球，或是到世界之窗看演出。在华侨城住了一年多，这一年市内高端人士，亦有不少客户买来分时度假，外销市场非常可观，主要是深圳外资企业老总、高层，港籍私营老板，外地如北京等地的艺术家等。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。•客户群经历演变，前期多吸引追求良好社区环境的中高端客户，而后期随着区域•带动区域发展，提升整个区域在城本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。区域启动阶段区域发展阶段区域启动阶段区域发展阶段区域成熟阶段l价格逐步接近城区近郊住l两条产品线—联排、洋房l低密度独栋豪宅、高端高本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。低密度独栋豪宅、高端高层产品联排、洋房以中低端小高层产品为主，及中高端小高别墅产品为辅层同步开发本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。功能建议一房两房三房四房基本功能全明空间★★★★★★★双厅★★★★★双阳台☆★★★双卫☆★★★南主卧☆★★★★★★凸窗★★★★★★★扩展功能明电梯厅☆☆☆☆☆☆☆入户花园☆☆☆☆☆南北通透☆☆★★★餐厅采光☆☆☆☆★★★更衣间☆☆储藏间☆☆☆保姆房☆空间尺度（面宽）客厅≥3.3米客厅≥3.6米客厅≥3.9米客厅≥3.6米客厅≥4.2米客厅≥4.5米客厅≥4.5米主卧≥3.0米主卧≥3.3米主卧≥3.6米主卧≥3.3米主卧≥3.6米主卧≥3.6米主卧≥3.9米本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。约74㎡本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。“2+X”与“3+X”本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。室外门窗型材、玻璃保温节能——室外门窗选用断桥铝合金型材，玻璃采用LOW-E玻璃，能防止室内热量散失和门窗玻璃结露。*断桥铝合金型材可较大地降低铝合金门窗本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。置换式新风系统——房间内地板上设有送风口，卫生间设回风口，各房间通过门楣上方预留的消音通风口以平衡和保证各房间的风量，采用置换式新风系统，冬夏季24小时送新风，标准超过五星级酒店新风又节能舒适。新风送入室内前要经过净化、调节湿度、预热(冷)，可以使室内空气品质得到提升，并且能带走室内家具装修等散发出来的有害物质，保障人们的健康。置换式新风系统示意图本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。是很好的热泵热源和空调冷源，这种温度特性使得地源热泵比传统空调系统运本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。*干挂石材幕墙其实是采用金属挂件将石材饰面直接悬挂在主体结构上，形成一种完整的围护结构体系。干挂石材幕墙的金属挂件示意图本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。预埋，每户留有吸尘器末端插口。系统投入使用后，住得很简单，避免了普通家用吸尘器的二次扬尘和噪音污本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。室外百叶帘可以使用小时、每天或每周的定时系统进行本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。332121556464本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。•首层、二层半地下室2.6米）赠送（60平米左右），高窗设计进行采光•三层双露台赠送（各•首层配设110平米花园，三层配设32平米空中花园•顶层复式设计，赠送屋顶超大露台米本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。香江别墅规划香江别墅规划加了侧院”本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。香江别墅香江别墅本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。香江别墅香江别墅成都三利宅院成都三利宅院本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。雪梨澳乡总体规划（B区）雪梨澳乡总体规划（B区）本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。可称作“小独栋别墅”本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。南向外立面本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。参考海南、青岛等地异地营销的主攻区域和本项目的地缘和人缘，锁定本案异地营销主要区域为：1、太原：能源型城市，大量财富暴发型、高投资意识的煤矿业主客户。★★2、西安：西部重镇，辐射西部高官客户和陕北大量矿★★★3、温州：民营企业天堂，大量高收入人群，最具购房投资意识的区域。★★★4、北京：华北经济中心，辐射华北、东北高官客户、★★★5、广东：珠三角经济中心，距桂林较近，拥有大量高收入、高投资意识的中产阶层。★6、福建：海峡西岸经济中心，具有人缘优势，拥有大量高收入、高投资意识的企业主、矿主和企业高管。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。++++本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。组织看房游配套服务本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。）＋注：城市年轮在厦门和龙岩拥有十年20余个楼盘代理经验和数千位高端客户资料本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。项目名称预计入市时间入市体量远辰﹒国际文化新城碧园﹒印象桂林山水﹒凤凰城碧园﹒香樟林金水湾﹒及第苑海派大龙﹒西城新天地合计临桂新区各主要项目将于2009年底集中放量，几大主要竞争楼盘普通商品住宅入市体量将达到2393套，考虑当前在售产品中的未售体量及其他项目，未来临桂实际竞争体量将突破3000套。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。城3686市场供应以90—150㎡的三房产品为主，其中又以110—130㎡的三房为主，三房成为市场供应主体，也是市场需求相对较大的产品。两房产品市场供应相对较小，具备较大的市场机会。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。项目名称预计销售价格促销活动远辰﹒国际文化新城碧园﹒印象桂林一次性付款9.8折，按揭9.9折山水﹒凤凰城一口价碧园﹒香樟林一次性付款9.8折，按揭9.9折金水湾总价优惠1.6万元，一次性9.7折，按揭9.8折海派送白色家用电器（电视、冰箱、空调、洗衣机）大龙﹒西城新天地随着房地产市场热度的快速回升，临桂区域商品价格得到进一步回升，但价格增长较为缓慢。区域价值的不足，成为影响临桂商品住宅成交及销售价格提升的核心因素。为了加快项目的去化速度，通常各竞争项目将两房总价控制在27万元内，三房总价控制在35万元内。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。 BCG本方案是严格保密的，未经本公司许可，严禁对外传播。79392055年10年15年20年793920