现代物流园建设项目可行性研究报告-物流园区建设迎来了新的发展机遇

北京智博睿项目管理有限公司北京智博睿项目管理有限公司现代物流园建设项目可行性研究报告-物流园区建设迎来了新的发展机遇1、项目建设的的目标及任务围绕先进制造业集群建设，加快布局一批生产服务型物流园区，为先进制造业提供采购、运输、仓储、配送等一体化供应链服务。整合钢制家具、制鞋、纺织、摩托车等商贸流通类产业，建设集产品展示交易、物流集散、云仓、金融保险、研发、直播电商等为一体的物流园区。深入研究现代物流园区发展趋势，切实转变思维理念，积极创新园区运营模式，推动物流园区不断提升运营水平，更好服务产业发展。持续提升物流仓储主业服务水平，为市场提供专业化高水平物流服务。发展背景物流园区作为重要的物流基础设施，具有功能集成、设施共享、用地节约的优势，促进物流园区健康有序发展，对于提高社会物流服务效率、促进产业结构调整、转变经济发展方式、提高国民经济竞争力具有重要意义。自物流配送中心概念的提出到1999年深圳平湖物流园区建设运营以来，在二十多年中，我国物流园区经历了从萌芽到快速发展，从实践探索延伸至理论研究，随着时代的发展，物流园在现代物流业中发挥着越来越重要的作用，为国民经济发展提供了有力的支撑。1978年，国家有关部门赴国外考察学习后将“物流”概念引入国内，引起社会各方关注。为赋能物流行业发展，国家出台多项政策。在上世纪90年代，相继印发《关于商品物流(配送)中心发展建设的意见》《关于进一步推动商业物资储运业改革与发展的意见》等多份文件，深化物资体制改革，首次将物资流通产业作为发展第三产业的重点，设立物资流通综合改革试点。特别是在1996年《物流配送中心发展建设规划》中提出发展建设物流配送中心的指导思想和原则，确定商业储运企业向现代物流配送中心转变，建设社会化的物流配送中心，发展现代物流网络为主要的发展方向，并对物流配送中心的发展建设提出了总体构想。1999年，深圳平湖物流基地的建立，标志着中国开始引入了物流园区的概念，并逐步开始了物流园区的规划、建设、运营。在此之后平湖物流基地对物流基地概念进行界定——“建设物流事业基础的一个特定区域”，具有综合集约性、独立专业性、公共公益性等三个特征。2000年，深圳市提出《深圳市“十一五”及2015年现代物流业发展规划》，正式提出了规划建设盐田国际物流园区、前海湾物流园区、航空物流园区、平湖物流基地、笋岗—清水河物流园区、龙华物流园区等六大物流园区，成为国内物流园区发展的开端。在此之后，物流园区概念在国内广泛推广，主要集中在区域经济发达、拥有规模化生产以及理念创新度较高的东部沿海地区，特别是珠三角、长三角地区。物流园区的概念被物流企业、政府等广泛接受，个别经济效益良好的物流园区辐射带动当地相关产业，给区域内物流行业发展带来示范效应。物流园区发展在此时呈现出明显的基础建设性质，回收期长，短时间内经济效益不明显，规划在建的物流园区占比较大。接下来几年时间中，国内物流园区建设呈现出投资热情高、规划面积大等快速发展的态势，“物流园区热”“物流中心热”成为当时发展的主要特征，并于2003年达到建设高峰。2023年我国物流业迎来恢复性增长，全年社会物流总额预计将达350万亿元，我国仍然是全球需求规模最大的物流市场。全国规模以上物流园区超2500个，国家物流枢纽布局达到125个，示范物流园区100个，国家骨干冷链物流基地66个，“通道+枢纽+网络”的物流运行体系初具规模。大型企业纷纷建设供应链服务平台，拥抱产业物联网。无人车、无人仓、无人机等得到广泛商用，改变物流作业方式，物流园区建设迎来了新的发展机遇。3、项目建设的重要性（1）合理布局物流园区，推动物流行业降本增效。通过合理布局物流园区，可实现促进全国或区域物流网络的优化，收到提高效率、降低成本之效。（2）物流园区是地方经济发展战略高地。中国经济发展已经从早期道路等疏通性基础设施建设，上升为当下功能完善的平台型基础设施建设。三十年前的“要想富，先修路”，或许要变成“要想富，建平台”。从全球经济发达的城市(诸如纽约市、东京市、新加坡市)的经验来看，科学布局的物流园区是推动城市经济稳健发展的重要保障。（3）改善流通环境，优化产业结构的利器。首先，物流园区是物流企业和物流功能的聚集地，科学布局的物流园区能够显著拉动一个地方的物流产业快速发展，提高第三产业在整体经济中的比重，优化以工业为主导的产业结构。其次，现代化的物流园区能够改善一个地方的流通环境，使得物畅其流，为工农业产品创造更为便捷的流通环境，拉动第一、第二产业发展。提高地方实体产业竞争力。（4）提升供应链竞争能力。现代化的物流园区把把碎片化的资源和供应链功能集聚在一起，成为大型企业集团进行供应链协同一体化作业的重要场所。从这个层面来讲，物流园区有利于提高企业甚至是整个城市的供应链协同作业能力。同时，物流园区为城市经济发展创造了新供给和新需求，增强了城市经济发展的活力和潜力。（5）搭建财富平台，创造可观税收。凭借现代化的物流园区和优越的招商引资环境，大型企业集团和知名品牌公司把注册地选在园区所在城市，为地方政府创造了巨大的税收来源，成为地方政府促进地方经济发展的新生税收和财富平台。4、项目建设的发展趋势高标仓最具潜力投资方向。高标仓需求旺、缺口大。双循环发展格局以及我国进入消费新升级时期，零售行业出现新增长，从而为仓储设施的需求带来增量。其中，由于我国网购规模较大，而同等交易规模下电商对物流仓储的需求是传统零售的3倍，这使得在运营效率上有明显优势的高标仓得到行业的广泛关注。高标仓已成为物流地产的发展方向。未来，新建仓库将以高标仓为主，同时原有低端仓库有一部分将逐渐升级转型为高标仓。冷库成投资热点。随着《“十四五”冷链物流发展规划》的落地，国家扶持冷链物流发展，冷链基础设施建设将在较长一段时间处于政策利好环境。鲜电商与社区团购消费会成为我国冷链需求潜在的爆发点，疫情下，消费者对食品质量的要求推动了市场对冷库增量的需求。随着冷链物流需求一路走高，新建高标仓预制冷库成为新趋势，即在普通仓内预留保温材料、管线和设备的空间，该仓可作普通和冷库两用。走向智慧化、绿色化。随着互联网、物联网（IOT）、人工智能（AI）、移动通讯、自动化等技术在物流领域的广泛应用，智慧升级将成为物流地产的发展方向。目前，开发商加快投入仓储机器人等新兴技术，实现“科技赋能物流地产”，提供智能化的仓储服务吸引更多租户。此外，“30·60”目标和绿色经济发展环境下，物流设施作为业内优先实践绿色环保建筑的业态之一，以超前的战略眼光拥抱ESG概念，正积极发展太阳能等可再生能源。第三方物流、电商驱动新功能模式。目前，物流地产除了提供高标准仓储与基础物流作业功能，越来越趋向于布局电商与供应链的相应功能区，通过运营产业生态来打造物流地产价值链的核心竞争力。例如，京东物流的电商直播基地采取“前馆后仓”布局模式，通过与供应链服务平台结合，建立高效智慧的“店+仓+链”一体化电商物流与供应链产业服务体系，打造产业生态、加快培育物流园区发展