东丽新新家园项目天津市场供应研究报告

1天津市场供应研究报告 4 2 44 3 4天津中原根据贵司提供的有关地块及项目的初步设想，经与贵司分析与研本次调研的目的是通过对天津市土地市场供应状况、天津市房地产市场状51.1土地供应量6从整个天津房地产市场来看，目前天津市居民平均居住面积只有9.6平方2.1土地供应量772.2潜在土地供应82.3土地供应特征2002年上半年，天津市分别调整了天津市中心城区基准地价和天津市普通946.9%。前期投入的增加表明开发商对房地产发展前景依然看好，也为我市房地1.1天津市历年房地产开发总量1.2历年房产销售市场新增供应量按天津每年新批商品房销售许可证所公布的数据进行统计，98年以来，天1.3天津各区2001年房产供应量2001年房屋销售价格一反前两年持续下跌的势头，总体水平止跌回升，较为居民购房提供了更多的资金支持。2001年不同种类的住房贷款金额已占商品市容景观道路改造建设及市内河道的整治等城市综合治理行为对房地产行业产2002年天津市房地产价格在平稳中略有上涨。今年随着国家宏观经济稳中1.1市场变动加剧1.2销售推广——概念炒作日趋成熟2.1一般商品房市场2.2中高档公寓供应情况2.3别墅住宅供应情况排别墅发展。天津经济技术开发区近几年别墅建设发展迅速，2001年开发区上中均价在3000元/㎡～5000元/㎡的中高档商品房供应量约为279万建筑平方米，1-9月份这三个区的中高档住宅销售总量占全市中高档商品房销售总量68%,销天津市中高档住宅主要集中在和平区、河西区、南开区，建筑形式多为高鉴于本案的物业性质（以高档别墅住宅为主）和其地理位置（东丽区贯庄大，为切实体现高档住宅的整体特点，我们也选取了一些售价虽不足5000元/由于本案为高端住宅产品，其市场需求容量有限，因此我们针对天津市场按照调研前与贵司协商确认的调研目标范围，我们在以上界定的三个区域区司区区区园司司555544445444454444444444444444天津奥林匹克花园4333332333235434342332222222220 市区0克花园等规划水平较高。由于这些项目的需求客群多为高收入高教育层次的人平均车位配置率在40%～50%的小区，综合素质比较接近。随着我国经济的占比例分别为27%、14%，小区规划为多层与高层或多层与小高层等组合楼体类层层居园居居居居居居居园园统天津奥林匹克花园线统、IC卡一卡通系统等，多数项目都没有全部配备到位；有少数项目配置了可砖从表中可以看出可比项目市场中的多数项目仅有一般装修，少数项目如罗马花管理的要求更为严格。目前在天津房地产市场中高水平的物管公司仍是凤毛麟11133320534290145676却并没有明显提高（均价与管理水平相关性极低，线性相关系数仅为0.35无均销售率，考虑到项目的规模和销售时间因素，6000元以上项目的销售率较高48873712个月以下12--2424个月以上加权均价综合品质80%80%60%40%20%0%12个月以下12--2424个月以上a0塘沽市区销售率销售速度8823上图显示，随着性价比的增长加价权均价递减，销售速度急剧上升，而三我们再分析销售率，随着性价比的增加，销售速度和销售率递增，再考虑前面的分析表明，项目的综合品质、价格对项目销售情况有很大的影响，需要指出，性能价格比对于销售的影响是相对的，对于价格极低的项目和6541本次调研的可比项目中，报纸、房展会、路牌、促销活动四种宣传方式被在报纸广告媒体中，选用频率最高的为今晚报和每日新报，以奥林匹克花促销活动也是目前销售中经常采取的手段，主要有以下诸多形式：业主恳我们对选定的在建公寓项目进行购房客户的拦截采访，并对已入住楼盘上外籍人士，韩籍人士居多。私营老板，主要以做外贸行业高收入阶层为主；大学教授，医生，律师等高知识分子；蓝水假期和芳水园项目只是在小区内插建几座别墅区区区区珠江北国温泉城天津万科兴业发展有限公司天津市海远房地产开发公司天津顺驰发展股份有限公司天津市泉隆房地产开发公司天津华苑科技产业开发公司天津市仁爱房地产开发公司由于别墅项目产品的特殊性，我们又特别针对别墅项目的各项物业要素逐%444444344435533423432222224444444334433342242232333222332本次调研所选市区项目总规模约为297万建筑平方米，近郊项目规模约为其中近郊有两个潜在项目——总建筑面积为300万建筑平方米的珠江北国温泉市区近郊21%21%44%0%20%40%60%6411壁球场羽毛球场网球场游泳馆台球室健身房桑拿浴室餐饮设施乒乓球室棋牌室阅览室太平洋村别墅区珠江北国温泉城本次调研所选别墅项目，购房客户中拥有私家车比例位100%，因此这些项8墅太平洋村别墅区炉炉安炉珠江北国温泉城安查讲讲查讲控盗安炉查查一户电子巡更宽带、卫星电视、车辆出入在其他方面，如：现今比较先进的智能化出入口管理系统、保安电子巡更系可视对讲系统、防盗及煤气泄露自动报警系统、闭路电视监控及防盗报警系统、IC独体，双拼，联排独体，双拼，联排独体，双拼，联排独体，联排，低独体，联排，低搭配设计，更富有艺术性和个性化。在产品中树立高品质的形象和与众不同的个性，2222222111目标客户的重要手段。城市别墅和玫瑰庄园项目均聘请第一太平-戴维斯物业管理公321621032428773通常价格对别墅的影响没有对公寓的明显，泛别墅客户属于高端客户无8400012个月以下12--2424--4848个月以上加权均价综合品质上图显示，随着销售时间段的增长综合品质却在下降，说明近期开发的项目开发68城市别墅仁爱3593上图显示，市区及滨海新区项目的价格明显高于近郊的项目，而性价比并不是同768433953400070以下70--8080以上575通过以上的分析，发现价格对销售的影响超过了性价比对销售的影响，区位因素89581促销活动也经常采用，如：业主恳谈会、小区联欢活动、音乐会、冷餐酒会、抽奖、我们同样也对选定的在建在售以及已入伙的别墅项目进行客户拦截和入户访谈—Townhouse。并在天津市首推样板间方式展示产品、首次提供看房专车的服务。项规划设计小区配套营造出比较完善的生活配套设施，如运动、购物、子女教育等，使业主的生活方便、建筑规划产品定位客群定位“第四届社区文化节”由于该项目所处地理位置不佳，决定了该项目的的销售均价无法达到很高的水项目概况整体规划社区配套建筑类型与户型结构装修标准项目定位项目推广明确提出“事实是，绝大多数人一生多无法打这个电话从物业管理公司方面看，顺驰集团物业公司的管9建设总成