2025年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试题库2

2025年房地产估价师《房地产估价理论1.某宗房地产的土地价值占总价值的60%,通过可比实例计算出的土地资本化率和建筑物资本化率分别为8%和10%。该房地产的综合资本化率是()。度：40×3000/(3000+2000)=24m;后街影响深度=40—24=16m。2.商业房地产的区位优劣，主要取决于()。A.周围环境安宁程度B.位置有利于原料和产品的运输D.繁华程度和临街状况项B适用于工业；选项C适用于住宅用地评价。性的是()。A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价值4.在房地产抵押过程中，债务人或者第三人()房地产的占有。A.不转移B.转移C.暂不转移D.暂时转移5.土地的地基承载力和稳定性状况，属于土地实物因素中的()。A.地质状况B.地形状况C.地势状况D.土壤状况6.采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例()为基准确定A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格A.社会因素B.厨具C.特许经营权D.抵押贷款解析：本题考查的是确定估价基本事项。一个特许加盟经营.有特色装饰装修.正在运营的餐厅，在房地产抵押估价中，估价对象范围不8.比较法的理论依据是()。A.规模经济原理B.均衡原理C.替代原理D.预期原理型为()。A.市场价值B.投资价值C.谨慎价值D.在用价值10.从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是()。A.估价对象的真实价值B.估价对象的重置价格C.估价对象的实际成交价值11.运用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用()的收益A.较高B.较低C.最高D.居中12.以法律形式确立了房地产估价地位的是()。B.《中华人民共和国城市房地产管理法》13.通常把比较法测算出的价值称为()。A.成交价值B.投资价值C.比较价值D.谨慎价值14.运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在是()时的房地产市场状况。A.价值时点B.开发完成C.未来延迟销售D.销售完成15.对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是()。A.谨慎价值B.市场价值C.残余价值D.快速变现价值16.被认为是一种相对科学准确.公平合理，能够节省人力.财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是()。A.路线价法B.市场法C.假设开发法D.收益法17.()一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平A.低价格政策B.高价格政策C.均价格政策D.最高价格政策18.采用安全利率加风险调整值法确定报酬率的基本公式为()。A.报酬率=无风险报酬率十投资风险补偿率一投资带来的优惠率B.报酬率=无风险报酬率十投资风险补偿率十管理负担补偿率十投C.报酬率=无风险报酬率十投资风险补偿率十管理负担补偿率十通D.报酬率=无风险报酬率十投资风险补偿率十管理负担补偿率十缺19.一般来说，()围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕A.成交价格B.市场价格C.投资价格D.理论价格20.从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的A.利润B.利息C.收入D.收益21.市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在()。A.价值时点的价格C.客观情况下的价格22.下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，错误的是()。A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新购建成本与市场价23.房地产需求曲线表示房地产的需求量与其()之间的关系。A.价格B.供给量C.开发成本D.开发价值24.以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为()。A.签订估价委托合同之日B.发放抵押贷款之日C.估价对象实地查勘之日D.未来处置抵押房地产之日25.下列关于净收益按一定比率递减公式的说法中，错误的是()。26.关于房地产互补品的说法，正确的是()。C.经济适用住房与普通商品住房是互补品29.在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是()。A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B.开发用地取得途径应为价值时点估价对象所在区域类似土地的主C.开发用地取得途径应为价值时点收集的取得成本最高的土地取得途径D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径解析：考点：成本法估价需要具备的条件。取得途径，有市场购买.征收集体土地.征收国有土地上房屋等。客观成本原则。30.估价机构在受理估价委托时，应要求委托人出具()。B.估价代理书C.估价报告书D.估价结果书31.政府对土地的垄断会导致中国房地产价格()。A.上升B.下降C.不变32.除了城镇土地使用税和()因按照占地面积实行从量定额征收而写字楼现在的价格为()万元。化率)-建筑物价值=(500/11%)-3000=45(万元)。36.下列关于价值类型的表述中，错误的是()。A.现状价值为市场价值B.投资价值属于非市场价值C.市场价值的前提之一是继续使用解析：本题考查的是市场价值.投资价值.现状价值.快速变现价值.37.均衡原理可以帮助确定估价对象的最佳规模和()。A.最佳用途B.最佳集约度C.最佳档次D.最佳收益38.比较法估价的步骤包括以下几项：①收集交易实例；②选取可比骤正确的是()。A.根本准则B.最高行为准则C.基本行为准则D.重要准则40.下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是()。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则41.由于房地产的不可移动，不可隐藏，难以变现，所以难以逃避未来制度.政策等变化的影响。这是由于()的特性。A.不可移动B.用途多样C.相互影响A.最高最佳使用原则B.合法原则C.估价时点原则D.独立客观公正原则43.下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是A.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C.增加房地产保有环节税收D.提高城市化水平44.比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是()。B.国家调整了房地产的税费政策D.对可比实例进行了装修改造45.近日出具的一份估价报告中的估价时点，估价对象状况和房地产B.房地产损害赔偿估价D.房地产估价的复核估价A.抽检法B.平滑法C.指数加权法D.市场法47.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是()。A.国内生产总值B.居民消费价格指数C.汇率波动D.税收减免48.用成本法估价房地产时，房屋现值为()。B.房屋重置成本×房屋成新度C.房屋重置成本一年折旧额×耐用年限的距离指标是()。A.空间直线距离B.交通线路距离D.经济距离50.当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的是A.写字楼B.生产用房C.加油站D.住宅51.下列不属于由卖方缴纳的税费的是()。A.增值税B.契税C.教育费附加D.土地增值税52.房地产利用中存在外部性，这体现了房地产()的特性。A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样53.某估价师于2008年9月27日向估价委托人交付了一份估价报告。该报告中有下列日期：估价作业日期2008年9月20日至26日，价值时点2008年9月23日，估价对象实地查勘日期2008年9月22日至23日，估价报告使用期限自2008年9月26日起半年。据此判断该报告出具日期为()。C.2008年9月2654.净收益测算中，潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入是()。B.有效毛收入C.净收益55.()是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。A.估价对象B.价值类型C.价值时点D.估价目的56.采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例()为基准确A.成交价格B.账面价格C.正常价格D.期望价格57.下列房地产价格影响因素中，不属于经济因素的是()。A.居民收入增加B.房产税征收C.人民币升值经济发展.居民收入.物价.利率和汇率等。选项B,房产税征收属于58.下列有关房地产变现的描述，错误的是()。A.通用性越强，变现能力越强B.独立使用性越差，变现能力越差59.下列关于内地房地产估价师与香港测量师资格互认的表述中，错误的是()。A.2004年8月中央政府与香港特别行政区政府签署了《内地与香港B.2004年8月首次完成了内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认D.内地房地产估价师与香港产业测量师资格互认是内地与香港最早解析：考点：中国房地产估价行业发展。选项C,没有这项规定，本60.下列关于拍卖保留价的表述中，错误的是()。数额不得超过前次保留价的10%C.保留价是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价超过前次保留价的20%。房地产之间具有()。A.异质性B.排他性C.替代性D.互补性62.下列选项中，()不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。B.修建广场.公园.公共绿地D.改变城市格局A.成本法的测算结果(不考虑外部折旧)高于比较法B.成本法的测算结果(不考虑外部折旧)低于比较法65.当人口数量增加时，对房地产的需求就会(),房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会(),房地产价格A.减少，减少B.增加，减少C.减少，增加D.增加，增加切，某一地区(如某个城镇)的人口数量增加时，对其房地产的需求66.关于价值时点的说法，错误的是()。B.价值时点是由估价目的决定的C.价值时点应与估价对象状况对应的时点一致D.价值时点与实地查勘日期可以不一致67.在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年(自2011年8月31日起计),建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日万元，建筑物重置成本为4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为()万元。物重新购建成本一建筑物折旧=3000+4500×(1—11/60)=667569.下列房地产价格影响因素中，不属于区位因素中的位置因素的是A.朝向B.楼层C.方位D.交通条件70.甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元，银行为甲提供80万元贷款担保。若甲实现再次抵押，通常情况下可以获得的再次抵押担保是()。A.不超过100万元B.不超过80万元C.不超过20万元D.在20～80万元担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。100—80=20。A.受供求因素的影响B.与区位关系密切C.价格形成的时间通常较长商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。共同之处是：(1)都是价格，用货币来表示；(2)都有波动，受供求因素的影响；(3)都是72.某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为()万元，最高为()万元。3年平均年产值的6～10倍。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低=1000元/亩×100亩×6=60万元。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最高=1000元/亩×100亩×10=100万元。73.高层建筑物地价分摊，属于()。A.房地产咨询业务B.房地产价值分配业务C.房地产价值减损评估业务D.相关经济损失评估业务1.房地产价格的特征主要包括()。B.房地产价格通常是个别形成，容易受交易者的个别因素的影响E.房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金2.下列房地产价值类型中，属于非市场价值的有()。A.完全产权价值C.快速变现价值确；(3)估价参数的合理性，即用于测算估价对象价值或价格的调整系数.报酬率.利润率等系数.比率或比值是否合理；(4)估价计算公式的恰当性，即选取的计算公式是否合适；(5)不同估价方法的估价范围是否相同；(6)不同估价方法的估价前提的一致性，即估价前提是否相同；(7)估价(10)估价原则的正确性，即是否遵循了应遵循的估价原则；房地产益E.可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值是繁华程度.临街状况和交通条件，环境状况不是首要因素。相比而C.实地查勘人员应在实地查勘记录上签名，而委托人中的陪同人员，D.在实地查勘记录上应注明实地查勘日期E实地查勘应到实地对事6.理论上房地产的供求状况可分为()。A.全国房地产总的供求状况B.本地区房地产总的供求状况C.全国同类房地产的供求状况7.与估价对象相似的房地产是指与估价对象的()等相同或相似的房B.用途C.权利性质D.总价E.外观8.下列估价目的中，对已出租的房地产应考虑租约影响的有()。B.房屋征收评估C.房地产转让估价D.房地产火灾保险估价E.房地产司法拍卖估价价格可比基础，主要包括()等。A.统一面积大小B.统一计价单位C.统一币种和货币单位E.统一付款方式10.关于运用假设开发法评估某酒店在建工程的投资价值(其中开发完成后的房地产价值采用收益法测算)的说法，正确的有()。A.可选择自愿转让开发前提或被迫转让开发前提估价B.开发完成后的房地产价值可以是以房地C.收益法测算开发完成后的房地产价值时可采用投资者的预算收益D.后续开发的必要支出不应包括家具.设备等房地产以外财产的购置费用E.折现率应等同于同一市场上类似在建工程项目所要求的平均报酬率11.下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊的有()。A.当前该类房地产价格水平较高B.消费者的收入水平增加C.通往郊区的高速公路收费被取消D.人们预期该项房地产价格未来会上涨E.城市居民出现向郊区迁移的趋势12.关于假设开发法的动态分析法中预测开发完成后的房地产价值的说法，正确的有()。B.通常是未来开发完成后的房地产在价值时点房地产市场状况下的C.通常是未来开发完成之时房地产市场状况下的价值D.不宜将类似房地产的市场价格直接“平移”过E.不能采用成本法求取开发完成后的房地产价值13.关于房地产估价报告签名.盖章的说法，正确的有()。A.注册房地产估价师可以盖个人印章不签名B.注册房地产估价师可以只签名不盖个人印章C.至少有两名注册房地产估价师签名E.房地产估价机构必须加盖公章14.房地产价格构成中的开发成本包括()。A.土地成本B.建设成本C.管理费用D.销售税费E.开发利润15.收集交易实例及相关参考资料的途径主要有()。B.访问房地产经纪机构和房地产经纪人员16.建筑物实物因素包括()。A.建筑规模B.建筑结构C.朝向D.设施设备E.装饰装修17.下列房地产抵押估价活动中，符合估价行为规范的有()。E.估价师在提供估价报告之前征求贷款银行对估价结果的18.城市规划对土地使用管制的内容，主要包括()等。A.建筑高度B.建筑结构C.容积率D.土地使用权来源E.土地用途A.收益法中预测未来的租金C.填补某些房地产历史价格资料的缺乏D.比较.分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力E.成本法中确定房地产的重新购建价格20.开发完成后用于出售的房地产通常采用()测算开发完成后的房A.比较法B.收益法C.成本法D.长期趋势法E.推测法还可用于()。A.不同期限的房地产价格之间的转换B.资本化率的求取D.比较不同期限房地产价格的高低E.假设开发法中开发完成后的房地产价格的求取22.房地产估价师应遵守的职业道德包括()。B.诚实守信C.公平竞争D.勤勉尽责E.保守秘密A.需要专业估价的资产必须是同时具有独一无二和价值量大两个特性C.房地产估价行业具有广阔的发展前景A.最佳用途B.最佳位置C.最佳规模D.最佳环境E最佳集约度25.应用路线价法编制临街深度价格修正率的要领有()。A.设定标准临街深度B.将标准临街深度分为若干等份C.制定容积率修正系数D.求取单独深度价格修正率E.制定使用年限修正系数是：(1)设定标准临街深度；(2)将标准临街深度划分为若干等份；(3)确定临街深度价格递减率；(4)求取单独深度价格修正率或累求取建筑物重新购建成本的方法有()。A.单位比较法B.市场提取法C.分解法D.工料测量法E.指数调整法27.房地产价格指数或变动率可细分为()。A.全国房地产价格指数或变动率C.某地区某类房地产价格指数或变动率分为：(1)全国各类房地产得；(2)某地区各类房地产的；(3)全国某类房地产的；(4)28.房地产需要专业估价，是下列哪些房地产特性决定的()。A.独一无二B.寿命长久C.供给有限A.相邻房地产合并交易B.交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商C.交易双方存在利害关系E.交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情正常价格的因素：(1)利害关系人之间的交易；(2)对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；(3)被迫出售或被迫购买的交易；(4)人为哄抬价格的交易；(5)对交易对象有特殊偏好的交易；(6)相邻房地产合并的交易；(7)受迷信影响的交易。选项B,交易前的协议磋商不会导致成交价格偏离正常价格；选项E,交易中的某一方特别了解29.中国目前的房地产权利主要包括()。A.所有权B.建设用地使用权C.地役权D.抵押权E.永租权解析：本题考查的是房地产实物.权益和区地产权利主要有所有权.建设用地使用权.宅基地使用权.土地承包经30.不得抵押的房地产范围包括()。B.公共福利事业的房地产C.依法公告列入征收范围的房地产D.被依法查封.扣留.监管或者以其他形式限制的房地产E.空置2年的房地产B.坐落33.对抵押房地产变现能力强弱的说法，错误的有()。A.标准厂房通常比一般厂房的变现能力弱B.熟地通常比生地或毛地的变现能力弱C.小商铺通常比大商铺的变现能力弱D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内的住宅变现能力弱E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现能力弱选项C错误，小商铺总价低，比大商铺容易变现；选项D正确，厂区34.下列情况中会导致房地产价格上升的有()。A.上调开发商贷款利率B.限制房地产投机行为C.城市化的加速发展E.如果委托人在1年后拿该估价报告向银行办理抵押贷款，则此估价35.成本法中的投资利息的应计息项目包括()。A.土地成本B.销售税费C.管理费用D.销售费用E.建设成本36.某房地产开发企业拟在2015年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察设计约需6个月；建成前半年开始销售，销售期为1年。下列选项中，正确的有()。A.利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2015年10月18日B.利用假设开发法测算土地总价，价值时点为2016年4月18日C.开发经营期为2015年10月18日至2017年10月18日D.建设期为2015年10月18日至2017年10月18日E.销售期为2017年4月18日至2018年4月18日37.形成房地产有效需求必须具备的条件有()。C.城市经济高速发展D.人口急剧增长E.房地产供给大于房地产需求解析：本题考查的是房地产需求。需求的形成条件有两个：(1)消费者愿意购买，即有购买欲望；(2)消费者能够购买，即有支付能力。38.运用长期趋势法估价的一般步骤有()。A.收集估价对象或类似房地产的历史价值或价格资料，并进行检查.鉴别B.整理收集到的历史价格资料，画出时间序列图C.观察.分析时间序列，得出一定的模式E.对未来的价格进行分析和预测无论是哪一种贷款形式，肯定要支付利息；现房价格肯定高于180万元(=15000元/m2×120m2),因为从期房到现房要蒙受期间房屋无E.居民收入水平的变化对房地产价格的影响不大是估价报告使用建议作口头说明。()A.正确B.错误2.比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格。()A.正确B.错误价值。()A.正确B.错误A.正确4.消费者的收入水平.偏好.对未来的预期和相关物品价格水平的变化，不会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。()A.正确B.错误括土地使用权和地役权等。()B.错误解析：本题考查的是房地产实物.权益和区位的含义。房地产权利包交易实例为可比实例。()A.正确B.错误同，则应该是不能作为可比实例的。()A.正确B.错误A.正确B.错误形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。()A.正确B.错误10.城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。()B.错误格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济.需求增加.房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产A.正确B.错误12.如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比A.正确B.错误13.一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升，利率下降时房地产价格下降。()A.正确14.在房地产估价行业，各个估价机构之间存间不能相互提供交易实例的资料，以避免商业泄密，回避竞争。()A.正确B.错误15.所谓“干净”,是指房屋所有权.建设用地使用权为单独所有，未设立地役权.抵押权等情况，但是可以出租。()。A.正确B.错误建设用地使用权为单独所有，没有出租，未设立地役权.抵押权或其未被人民法院查封，房地产开发过程中的立项.规划.用地审批.施工16.无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。()A.正确B.错误17.房屋征收评估的价值时点是对被征收房屋的实地查勘日。()A.正确B.错误18.房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成A.正确B.错误19.在期房与现房品质相同(包括位置.用途.质量.性能.装修.环境和配套设施等相同)的情况下，期房价格低于现房价格。()A.正确B.错误房与现房品质相同(包括位置.用途.质量.性能.装修.环境和配套设施等相同)的情况下，期房价格低于现房价格。20.在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状A.正确B.错误也可以在其之后(如出租后出售)。21.对于各种类型的房地产来讲，实行某种交通管制都会降低该类房A.正确B.错误A.正确B.错误情况进行调查，明确评估对象。()A.正确B.错误24.加权移动平均法是将价值时点前若干时期的房地产价格的实际值趋势值。()A.正确B.错误25.如果估价报告超过了其使用期限未被使用的，则估价报告有效期结束为止。()A.正确B.错误26.就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产A.正确B.错误产讲究安全.宁静.舒适，故应尽量远离交通线路.交通站点。()A.正确B.错误度.人流量和交通条件的影响，而居住房地产讲究安全.宁静.舒适.周围环境.配套设施等。但交通的便捷程度，仍旧是影响住宅的重要A.正确B.错误29.当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是最主要且实用的估价方法。()A.正确B.错误A.正确B.错误31.楼面地价是一种特殊的建筑物单价，是指全部建筑面积分摊到占地面积上的建筑物价格。()B.错误32.比较法中权益状况调整的内容主要包括土地使用期限.规划条件.A.正确B.错误佳用途。()A.正确B.错误34.有效需求是指对物品的有支付能力支持而且有能力购买。()A.正确B.错误35.住宅建筑不论其经济寿命早于，还是晚均按照其经济寿命计算折旧。()A.正确B.错误36.房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。()B.错误解析：本题考查的是土地价值.建筑物价值和房地价值。房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割.合并估价不同：在房地产37.一旦发生战争，则战争地区的房地产价格会陡然下落，而那些受到战争威胁或者影响的地区，房地产价格也会有所下降。()A.正确B.错误38.《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖.变卖财产的规定》第4条规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的易确定的，可以不进行评估。”B.错误39.国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至.建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国家，国家可以将其用于公共用途或者另外出让。()A.正确B.错误解析：本题考查的是房地产实物.权益和区位的含义。国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至.建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外的空间仍然属于国40.某注册房地产估价师拟购买A市C区的一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物.权益.区位等的勘查.分析，运用适当方法该估价师对该住房的估价是专业房地产估价。()A.正确B.错误41.假设开发法最基本的公式为：房地产价值=开发完成后的价值十后续必要支出。()A.正确房地产价值=开发完成后的价值一后续必要支出及应得利润。42.房地产权利包括物权和债权两大类，其括土地使用权和地役权等。()A.正确B.错误43.已依法公告列入拆迁范围的房地产，可以设定抵押。()B.错误44.均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。()A.正确45.依法判定的估价对象状况应当是估价对象的实际状况，不应该是合同.招标文件中约定的状况。()A.正确B.错误对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同.招标文件等46.房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性，对同一估价对象B.错误47.保留价也称为拍卖底价，是竞买人对拍卖师报出的价格的应允。A.正确B.错误解析：本题考查的是评估价.保留价.起拍价.应价和成交价。保留价48.资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式等相同的许多类似房地产的有关资料求取。()A.正确B.错误49.建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料.建筑构配件.建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和要支出和应得利润。()A.正确B.错误50.通常将路线价区段内各宗临街土地的临街深度的平均数，设置为标准临街深度。()A.正确B.错误A.正确B.错误解析：本题考查的是挂牌价格.成交价格.市场价格.理论价格和评估52.如果有甲.乙两宗权益.区位.面积.规划条件相当的土地，甲土地为空地，乙土地上带有一陈旧的建筑物(已无继续利用价值),那么甲土地的总价大于乙土地的总价。()A.正确B.错误53.在比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。()A.正确B.错误务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。()A.正确B.错误55.周围环境是否良好.交通是否有利于商品运输是确定商业用房位置优劣的首要因素。()A.正确B.错误是繁华程度.临街状况和交通条件，环境状况不是首要因素。相比而种地租现象。()A.正确B.错误57.在比较法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应因此不能随意选取交易实例。()B.错误58.根据《合伙企业法》,合伙人可以用货币出资，不可以用实物.知识产权.土地使用权或者其他财产权利出资，可以用劳务出资。()A.正确B.错误59.对理论上适用的估价方法在正式出具的估价报告中未采用的，无需在估价报告中说明未采用的理由。()A.正确B.错误60.不可修复的房地产损害造成的房地产价值减损评估，通常是先分然后将两者之差作为价值减损额。()A.正确B.错误61.如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门.房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。()A.正确B.错误勘记录上签字或盖章的，应有房屋征收部门.房地产估价机构和无利62.运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价格的变动过程B.错误63.在国际房地产投资中，汇率波动会影响房地产的投资收益。()A.正确B.错误A.正确B.错误65.在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，是看该房地产目前是否正在产生经济收益。()A.正确B.错误对性地收集一些交易实例。()A.正确67.为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询性估价。()A.正确B.错误解析：本题考查的是房地产估价的含义。咨询性估价(或称为参考性委托人出售房地产确定要价.购买房地产确定出价提供参考依据的估68.估价报告是关于估价对象价值及相关问题的非专业意见。()A.正确B.错误69.除独立.客观.公正原则外，评估房地产的现状价值时，还应遵循合法原则.价值时点原则.替代原则和最高最佳利用原则。()A.正确B.错误解析：本题考查的是市场价值.投资价值.现状价值.快速变现价值.况下的价值，实际状况包括实际的用途.规模和档次，它可能是合法70.一般房地产价格水平越高，则房地产价格上涨趋势越强。()A.正确B.错误71.房地产市场状况调整不仅是交易日期调整，还包括一些其他因素调整。()A.正确B.错误72.房地产的现状价值一般都小于房地产的市场价值。()A.正确B.错误73.专业房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，选派注册房地产估价师对房地产的价值或价格进行分析.测算和判断并提供专业意见的活动。()B.错误74.目前，中国的土地仅存在以征收方式将集体土地变为国有土地。A.正确解析：本题考查的是房地产所有权价格.土地使用权价格和其他房地地75.估价师和估价机构可以在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。()A.正确B.错误76.收益法中的客观收益就是遵循替代原理求取的，而成本法中的客观成本，并非如此。()A.正确B.错误另一头是未来开发完成后的房地产状况。()A.正确B.错误同一估价对象在同一估价目的.同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。()A.正确B.错误师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的.79.房地产估价应遵循合法原则，因此只有依法登记的房地产才能成A.正确80.房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。()A.正确B.错误解析：本题考查的是土地价值.建筑物价值和房地价值。房地价值在81.市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。()A.正确B.错误82.在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。()A.正确B.错误区分所有权人对建筑物内的住宅.商业用房等专有部分享有所有权，对走廊.楼梯.外墙等共有部分享有共有的权利。()A.正确B.错误解析：本题考查的是房地产实物.权益和区位的含义。房地产所有权可分为单独所有.共有和建筑物区分所有权三种。建筑物区分所有权可以说是一种复合性的权利，由专有部分的所有权(该部分通常为单有).专有部分以外的共有部分的持份权(该部分为建筑物各专有部分的所有权人之间按份共有)和因共同关系所产生的成员权构成。84.无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。()A.正确B.错误85.成本法是根据估价对象房地产在建造时的购建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。()A.正确B.错误86.房地产根据用途(使用性质),首先可分为居住房地产和非居住房地产.农业房地产.特殊用途房地产等。()B.错误解析：考点：按用途划分的种类。房地产根据用途(使用性质),首先87.比较法中权益状况调整的内容主要包括土地使用期限.规划条件.配套设施状况.出租情况.地役权设立情况等影响房地产价格的因素。A.正确B.错误A.正确B.错误房地产的一种附属财产的价值。如某个可供直接经营使用的旅馆.商其评估价值除了包含该旅馆.商店.饭馆.汽车加油站.高尔夫球场等89.残余价值是指估价对象在非继续利用情况下的价值。它一般低于A.正确B.错误解析：本题考查的是市场价值.投资价值.现状价值.快速变现价值.90.深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中共中方或其周边地区的房地产价格有较大上涨，甚至跳跃式上涨。()A.正确B.错误海南省并享受特区政策，中共中央.国务院决定开发开放上海浦东.A.正确92.随着社会经济发展，房地产估价业务越来越精细化。()A.正确B.错误93.成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地B.错误务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。()A.正确B.错误95.其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部并转让的物，但当事人另外有约定的除外。()A.正确B.错误96.运用比较法进行估价时，需要从交易实例库中选取符合一定条件的交易实例为可比实例。()A.正确B.错误97.长期趋势法适用对象是价格有一定变动规律的房地产，适用的条有的历史价格资料必须真实。()A.正确B.错误98.一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。()A.正确B.错误其他层一般不到一层的60%。99.房地产状况调整是把可比实例在其成交日期的价格处理成在价值在估价对象状况下的价格。()A.正确B.错误以此来干预市场。()A.正确B.错误用重置成本，有保护价值的建筑物适用重建成本。()A.正确B.错误102.估价对象由委托人和价值类型双重决定。()A.正确103.狭义的地租是指超额的工资.利息.利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。()A.正确B.错误104.如果是在建工程由现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开A.正确B.错误105.比较法的本质是以房地产的指导价值为导向来求取房地产的价格。()A.正确B.错误式的出让实例。()A.正确B.错误A.正确B.错误海南省并享受特区政策，中共中央.国务院决定开发开放上海浦东.的地块，绝对不能采用假设开发法估价。()A.正确B.错误调购买商品房贷款利率，会抑制商品房价格上涨。()A.正确B.错误酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。()A.正确B.错误解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。;土地使用权无限年期111.住宅小区内的营业性用房与其设施的建设费用不能计入本小区内商品住宅的价格中。()A.正确B.错误所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价格更接近或符合实际。()B.错误产的资产和包括房地产以外的资产。()A.正确B.错误评估。()A.正确B.错误A.正确B.错误积不补交出让金。()A.正确B.错误的地方政府规定地下建筑面积不补交或者只按照地上建筑面积的出时。()A.正确B.错误间，可以是完工的时间，也可以在其之前(如提前预售),也可以在其之后(如出租后出售.或延迟销售)。A.正确B.错误A.正确30年；估价资料保存已超过15年或30年而估价服务的行为尚未结近似。()A.正确B.错误师对估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一估价目的.干年的净收益，如未来3年或5年的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的等式来求取A(可视为一种加权算术平均数)。()A.正确B.错误过调查，预测估价对象未来若干年的净收益，如未来3年或5年的净收益，然后利用报酬资本化法公式演变出的等式来求取A(可视为一这两种房地产商品是互补品。()A.正确B.错误宜的商品Y替代了商品X。二者不是互补品的关系，而是替代品。这资金还是自有资金，都应计算利息。()A.正确B.错误125.根据《资产评估法》,评估机构应当自领取营业执照之日起60日内向有关评估行政管理部门备案。()A.正确B.错误照之日起30日内向有关评估行政管理部门备案。或多次估价时，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。()A.正确场租金的求取。()A.正确B.错误128.成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折B.错误项目中包括房屋征收补偿费。()A.正确差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于价值时点为现在，A.正确B.错误烦。()A.正确B.错误A.正确133.有效需求是指对物品的有支付能力支持的需要——不但愿意购买，而且有能力购买。()A.正确B.错误大类。()A.正确B.错误135.房地产根据用途(使用性质),首先可分为居住房地产和非居住房地产.农业房地产.特殊用途房地产等。()A.正确解析：考点：按用途划分的种类。房地产根据用途(使用性质),首先业房地产.办公房地产.工业房地产.农业房能落后。()A.正确B.错误优先受偿权问题的批复》,建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。()B.错误138.城市化率或城镇化率，通常作为城市化水平的测度指标。()A.正确B.错误的房地价值=房地重新购建成本一房地折旧。()A.正确B.错误采用成本法估价的基本公式为：旧的房地价值=房地重新购建成本一A.正确B.错误解析：本题考查的是挂牌价格.成交价格.市场价格.理论价格和评估141.估价报告是关于估价对象价值及相关问题的非专业意见。()A.正确委托合同.给予委托人关于估价对象价值或价格及相关问题的正式答142.估价假设是指估价师对估价所必要且能准确确定的前提条件作出的某种假定。()A.正确B.错误低主要取决于3个因素：未来净收益的大小.获取净收益期限的长短.获取净收益的可靠程度。()A.正确B.错误收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的能增加。()A.正确B.错误房地产市场状况下形成的。()A.正确B.错误B.错误评估。()A.正确B.错误148.划分路线价区段时，将可及性相当.地块相连的土地划为同一路因此，两个路口之间的地段必然是同一个路线价区段。()A.正确B.错误时需要将两个路口之间的地段划分为2个以上的路线价区段。注意：的供求状况。()A.正确B.错误酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。()A.正确B.错误151.某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则费为160万元。()B.错误年运营费用的折旧费应该为60万元。格下降。()A.正确B.错误A.正确B.错误A.正确建设用地使用权为单独所有，没有出租，未设立地役权.抵押权或其未被人民法院查封，房地产开发过程中的立项.规划.用地审批.施工A.正确B.错误为空地，乙土地上带有一陈旧的建筑物(已无继续利用价值),那么甲土地的总价大于乙土地的总价。()A.正确B.错误所以如果能用不同的权重对过去各期的发展速度予以加权后再计算其平均发展速度，就能使预测的价格更接近或符合实际。()A.正确B.错误解析：本题考查的是长期趋势法。由于越接近所预测的价值.价格对后续必要支出。()B.错误房地产价值=开发完成后的价值一后续必要支出及应得利润。合法原则.价值时点原则.替代原则和最高最佳利用原则。()A.正确B.错误B.错误A.正确B.错误A.正确B.错误163.为估价委托人竞买国有建设用地使用权提供其可承受的最高出价的估价，属于咨询性估价。()A.正确B.错误解析：本题考查的是房地产估价的含义。咨询性估价(或称为参考性委托人出售房地产确定要价.购买房地产确定出价提供参考依据的估164.国家在出让建设用地使用权时可以将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至.建筑物的高度和深度加以确定，确定范围之外A.正确将受让人对空间享有的权利通过出让土地的四至.建筑物的高度和深样多的资金相比，资金的价值是更多的。()A.正确B.错误有的历史价格资料必须真实。()A.正确B.错误167.统一价格表示单位必须是总价，不可以是单价。()A.正确减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。()A.正确B.错误B.错误法估价时，一般不做因素修正。()A.正确B.错误的基本一致，比较法.收益法.成本法.假设开发法是中国内地房地产估价的常用方法。()A.正确B.错误行业行政主管部门和行业组织十分重视房地产估价理论.方法及其应关理念.术语及其内涵等与国际上的基本一致，比较法.收益法.成本资金还是自有资金，都应计算利息。()A.正确它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。()A.正确B.错误解析：本题考查的是市场价值.投资价值.现状价值.快速变现价值.所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。这个特定的投资调购买商品房贷款利率，会抑制商品房价格上涨。()A.正确B.错误相同，则应该是不能作为可比实例的。()A.正确B.错误A.正确B.错误一般是与其他合格估价师对同一估价对象在同一目的.同时估价时点建筑物进行估价的场合，尤其是大范围的建筑物现值摸底调查。()A.正确B.错误替，法定代表人或执行事务合伙人宜在其上签名或盖章。()A.正确B.错误的。()B.错误佳规模和最佳用途。()A.正确B.错误应剔除。()A.正确B.错误为在估价对象状况下的价格。()A.正确A.正确B.错误184.起价通常不能反映所销售商品房的真实价格水平。()A.正确B.错误185.房地产的现状价值小于房地产的市场价值。()A.正确B.错误解析：本题考查的是市场价值.投资价值.现状价值.快速变现价值.项目中包括房屋征收补偿费。()A.正确B.错误补偿等工作的毛地价值，这时减去的项目应包括房屋征收补偿费.地A.正确B.错误估价前提为最高最佳利用。()A.正确B.错误地面积上的建筑物价格。()A.正确B.错误A.正确B.错误值的因素，重要的不是过去的因素而是现在的因素。()A.正确B.错误旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。()A.正确B.错误A.正确B.错误断方法一般是与其他合格估价师对同一估价对象在同一目的.同一价以相互验证，有时是相互补充的，但不应相互替代。()A.正确B.错误A.正确B.错误196.房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建成本。()A.正确律责任。()A.正确B.错误价值时点的状况，估价对象状况一定是价值时点的状况。()B.错误酬率越高，土地使用权价格接近无限年价格就越慢。()A.正确当报酬率为2%时，需要520年才能接近无限年的价格，报酬率为4%时，需要260年，报酬率为8%时，需要130年，报酬率为20%时，需要60年，报酬率为25%,需要50年。所以报酬率越高，土地使用权B.错误A.正确B.错误A.正确B.错误状况下的情形。()A.正确B.错误上升，利率下降时房地产价格下降。()A.正确B.错误205.制定估价标准和规范，目的在于防范和减少估价误差。()A.正确B.错误是为了避免不同的估价师对同一估价对象的同一估价目的.同一估价大类。()A.正确B.错误较法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。()A.正确B.错误解析：本题考查的是挂牌价格.成交价格.市场价格.理论价格和评估价值。成本价值(不考虑外部折旧)大大高于比较价值或收益价值，越弱；反之，则表明房地产价格的上涨(或下降)趋势越强。()A.正确B.错误(或下降)趋势越弱。A.正确要估价，则可以通过咨询城乡规划主管部门或有关专业机构.专家的211.可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。()A.正确B.错误212.房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。()A.正确B.错误某些额外的收入.节省的费用或无形收益。()A.正确B.错误214.房地产企业及执业人员信用档案的内容包括基本情况.业绩及良好行为.不良行为等内容。()A.正确B.错误业人员信用档案的内容包括基本情况.业绩及良好行为.不良行为等。场法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。()B.错误216.在评估投资价值时，采用的折现率是某它应高于与该房地产风险程度相对应的社会一般报酬率。()A.正确B.错误解析：本题考查的是市场价值.投资价值.现状价值.快速变现价值.所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。这个特定的投资低主要取决于3个因素：未来净收益的大小.获取净收益期限的长短.获取净收益的可靠程度。()A.正确B.错误收益的现值之和，该价值的高低主要取决于3个因素：未来净收益的218.楼面地价=土地单价×容积率。()A.正确A.正确B.错误合同.招标文件中约定的状况。()A.正确B.错误对象实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关合同.招标文件等地产。()A.正确B.错误解析：本题考查的是市场价值.投资价值.现状价值.快速变现价值.谨慎价值和残余价值。每个房地产投资者对其拟投资(如购买)的房224.运用收益法评估投资价值时采用的报酬率应是特定投资者所要求的最低期望收益率。()A.正确B.错误益率(通常称为最低期望收益率)。225.某城市路线价标准深度为24m,划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%.30%.20%,则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。()A.正确B.错误226.房地产的现状价值小于房地产的市场价值。()A.正确解析：本题考查的是市场价值.投资价值.现状价值.快速变现价值.227.投资回收是指所投入的资金的回收，即