物业前介开展工作流程

PAGEPAGE14前期介入运作流程工作要点规划设计阶段规划设计阶段规划设计阶段规划设计阶段1、项目立项前，对项目总建筑面积的设定提出建议：多层物业总建筑面积要在10万平方米以上，高层物业总建筑面积要在5万平方米以上。如低于上述标准，建议项目公司余留一定量的经营用房，以弥补后期物业管理经费的不足；2、项目立项后，对项目所在地的物业管理市场发展状况进行调研，调研内容包括：项目所在地物业管理市场的发展状况；项目所在地物业管理行业的法律、法规、规章制度；项目所在地物业服务内容、服务标准、收费标准；项目所在地业主对物业管理的认知程度；项目所在地周遍环境的成熟度；项目所在地潜在业主的消费水平。在综合分析的基础上，提出有关建议，以减少项目公司决策的盲目性和主观随意性；3、在总规设计阶段，要查看小区住宅建筑的规划设计，应了解户型选型、朝向、间距、绿地、层数与密度、布置方式、群体组合、空间环境、节能保温等。住宅的规划保证住宅日照间距，充分考虑主导风向，使更多的住宅具有良好的通风条件和景观视野。小区公共服务设施的配置，应结合居住社区建设的需要，符合居民的活动规律和日常使用；公共建筑的布局应避免对居民生活形成干扰，保证环境的洁净和安宁，并兼顾其经营管理的合理性和经济性；还要查看小区配套设施规划设计是否一步到位，包括：物业管理用房、园林绿化、道路、标识系统、消防设施、智能安防系统、门禁对讲系统（安防监控设施与门禁对讲系统应实现联网、联动监控）、运动及娱乐设施、信报箱、垃圾箱（必要时设垃圾中转站）、地下停车场、水电气供应容量、垃圾处理方式、车位配比等；4、配套设施规划设计中应重点注意的问题：物业管理用房的配置：规划面积在10万平方米以下的小区，按不低于3‰配置物业管理用房；规划面积在10万平方米以上的，按不低于2‰配置物业管理用房。物管用房的位置：物业办公用房和安防监控室要设定在大门口附近；员工宿舍和食堂应设置在相对独立于住宅楼，以降低噪音和减少对业主的影响。为便于后期的经营和管理，幼儿园、会所、运动及娱乐设施位置要和居住区要相对分开；车位配比：为满足家庭轿车急剧增长的需要，停车位数量要按总规划户数1：1的标准进行配置；考虑到抄表到户的需要，水、电、气表、有线电视、电话、信报箱等尽量集中放在首层且要统一规划设计；水电气容量配置：分户水表前的给水静水压力不应小于50kPa；用电负荷标准4KW,电度表规格10（40）A；使用燃气的住宅，每套的燃气用量，应至少按一个双眼灶和一个燃气热水器计算。小区进出口数量的配置要合理，能少则少，以减少后期不必要的费用支出。建议：建筑面积在6万平方米以下的小区，可设置一个主进出口和一个消防通道进出口；建筑面积在6万平方米以上、10万平方米以下的小区，可设置一个主进出口和一个次进出口；建筑面积在10万平方米以上、15万平方米以下的小区，可设置二个主进出口。小区大门设计是否考虑人车分流，或设计地下停车场，车辆由小区入口进入停车场，小区内不出现车辆；市政要求：小型垃圾中转站每0.7—1平方公里设置一座。小区周围如无垃圾中转站，则小区内应建立小型压缩式垃圾收集转运站，提高机械化程度和处理效率，方便管理。垃圾中转站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业，既不影响居民生活，又不影响小区环境，且减少垃圾清运费用。门禁可视对讲电话、门铃的配置除在玄门外，建议在卫生间、洗手间也要配置（以免在冲凉、上厕时有人来电来访时的尴尬）；（10）消防系统配置要求：多层楼宇应每单元设立消防栓箱，消防栓箱内要有水枪、水龙带及消火栓。高层建筑要分区供水并设加压稳压设备，保证最高层的消火栓水压要求；高层建筑及公共娱乐场所应设立自动喷淋消防系统和消防自动报警装置；（11）为后期的管理，对大型重要的公共配套设备能设立独立的电表或电表（便于情况分析和成本控制）；高层及大型写字楼的室内照明插座电源应与中央空调系统用电线路及计量分开，尽量做到分表到层、分表到户，表的位置最好能统一、集中（便于抄表、住户忘关开关时可临时切断电源）；（12）由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管线分开铺设并各配计量表；（13）公共绿地总指标应达到：1000~3000人的规模不少于0.5m²/人，10000~15000人的规模不应少于1m²/人。组团绿地的设置应满足有不少于1/3的绿地在标准的建筑日照阴影线范围之外的要求，并便于设置儿童游戏设施和适于成人游憩活动场所。绿化工程在应选择易于种植、易成活的苗木；景观工程应易于后期维护。（14）小区交通组织要合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的居住环境。静态交通组织应避免干扰居民的日常生活和侵占绿地，可采用多种停车方式，宜优先采用地下停车方式。动态交通组织与道路布置应重点解决好居民活动与自行车和汽车流向的关系，避免或减少相互交叉干扰。道路规划应考虑双车道路面宽度不应小于6m；单车道路面宽度不应小于2.5m；通向各单元门前的小路，一般宽度为3.0m。当尽端式道路的长度大于120m时，应在尽端设不小于12m×12m的回车场地。道路标高、坡度适当且排水设施完善，利于积水。（15）安防监控设备的安装位置应全面考虑物业安全管理的需要。具体要求详见《智能安防系统标准》；（16）小区管网应合理规划，统一布置，统一施工。各种管线应地下敷设并尽量采用共沟技术。室外排水系统布置应合理，保证污雨水排泄通畅。5、参与会所的规划设计，并根据项目的产品定位、规模、当地的市场及项目对会所的定位情况，对会所的建筑面积、功能设置等方面提出合理化的建议：参照国内发达城市的会所面积情况，各地市项目会所定位应侧重于能满足业主基本需求的配套性会所，按2平方米/户设计会所的面积为宜；6、人力资源的储备：在项目动工后，人力资源开始对派出人员进行准备，并安排到郑州已交付项目、地市待交付项目、地市未交付项目进行为期一个月的培训和实习；7、物业服务特征的确定：项目规划方案确定后，根据项目的整体设计理念，确定该项目的后期物业服务特征；8、物业服务费标准的确定：根据项目的主要技术参数、同行业的收费标准、同行业的薪资标准、物价部门和房管部门的相关规定，确定项目的物业服务费标准；9、《物业管理委托合同》的签定：根据已确定的物业服务特征和物业服务费标准，与项目公司签定《物业管理委托合同》；施工阶段施工阶段施工阶段施工阶段施工阶段施工阶段1、图纸会审：按国家规定的技术标准、规范，会同建设单位、设计单位、施工单位进行设计交底和图纸会审，应着重了解以下几方面：（1）基础是何种类型，有无地下室，如有地下室，防水用何种材料，平面和立面防水采用何种做法；地下室或地下构筑物如有管道穿过，应采取防水措施，对有严格防水要求的建筑物，必须采用柔性防水套管；（2）主体结构为何种类型：砖混结构、框架结构、剪力墙结构；（3）屋面是平屋面还是坡屋面，屋面防水的做法是什么；（4）卫生间为普通式卫生间还是沉箱式卫生间，卫生间防水的做法是什么；（5）对照建筑设计平面图查看空调板尺寸大小（了解其设计意图：是设计为中央空调室外机使用、还是为柜机或分体壁挂机使用）；查看建筑平面图和电气设计平面图：空调板位置、空调冷凝水收集管以及空调洞是否与空调插座协调一致；如设计为中央空调应考虑风机盘管的预留孔洞。商铺前后的预留空调位及排水位设计图是否考虑；（6）对照建筑设计图查看塑钢窗设计型式，如是外飘窗或高层建筑外窗，建议采用底部固定、上部推拉型式；（7）对照建筑电气工程设计图查看电气设计是否满足业主需要，而且要保证使用安全，线路布置合理有序，方便后期管理维护：插座——现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器用量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座等；如果住宅内墙上固定插座数量偏少，用户为满足各种电器的使用不得不长期使用架接线和插座板。这样，不但影响居室的美观，造成日常生活的不便，而且还会引发电气事故。建议参考香港标准：卧室每间４组，客厅每２．５平方米一组，厨房每１．２平方米一组，空调、排风扇、洗衣机等有专用插座；回路——分支回路过少，将使每一回路上的用电器具的数量和种类集中，相互产生干扰，从而对较敏感的电子设备（如家用电脑）造成损害。建设部《商品住宅装修一次到位实施细则》中规定，每套住宅分支回路数不少于６回路；用电负荷和电表——一旦报装用电负荷过小，许多大功率家用电器将无法使用。国家标准《住宅设计规范》（ＧＢ５００９６－１９９９）规定，两居室及以上住宅（使用面积为５６平方米以上）的用电负荷不应小于４千瓦。应注意的是，该标准只是基于安全考虑的最低要求。建议最好选择设计用电负荷至少在６千瓦以上、电表容量１０（４０）Ａ以上的住宅；电线——《商品住宅装修一次到位实施细则》规定，导线必须采用绝缘铜线，分支回路的导线截面不小于２．５平方毫米，厨房、空调的分支线的截面不应小于４平方毫米；楼道灯电表配制：电表配制要选用合理容量（一般核定一个单元楼道灯用电量一个月才十多度电，故选用合理容量以降低成本、以免大容量电表发生不必要的支出）；（8）给排水及采暖工程设计能否满足业主日常生活需要，管线布置是否合理，物业维修是否方便；消防给水与居民给水要分路供水；消防水泵、二次供水等设备设施噪音大，在图纸设计阶段指定使用低噪音泵，并应远离居住楼宇，增加隔音措施；（9）通风和空调工程设计能否满足业主需要，风机和风管布置安装是否与建筑结构其它专业管线冲突，造成施工不便及物业维护困难；（10）查阅施工单位提交的《施工组织设计》，对其中涉及工程使用后可能存在物业维护困难的要点提出合理的意见；2、在工程施工过程中，项目经理应从物业的角度，按照国家现行有关施工规范、技术标准及合同对工程监督和检查。如：施工单位是否能严格按设计及规范要求进行施工，隐蔽工程的施工质量及验收程序，使用材料、备件是否符合质量要求并具备相关资料及报验手续等；在关键分项工程和分部工程验收时，要主动参与并对可能造成质量隐患的部位提出整改要求；具体如下：（1）基础结构施工是否有防裂、抗裂措施，基础防水施工能否满足设计要求；检查外部钢筋保护层是否满足规范要求，保证基础防水；大体积混凝土施工时，还应检查混凝土配合比是否合理，外加剂是否适当，防裂抗裂措施是否到位。（2）主体结构形式是砖混结构，要查看砖墙与构造柱是否按规范要求配有加强筋并伸入构造柱内。窗户下部砌体内是否有抗裂钢筋网片等；主体结构是框架结构，墙、柱、梁和板等混凝土部分，是否按规范要求施工，如：柱混凝土浇筑完成后应停歇1-1.5小时，使混凝土获得初步沉实，再继续浇筑梁、板，否则容易使柱顶与梁底接缝处的混凝土出现裂缝。施工缝留置的位置是否合理、在施工缝处继续浇筑混凝土时，是否按规范要求处理该缝处混凝土，使新旧混凝土结合紧密。混凝土部分拆模后，应检查其表面有无蜂窝麻面现象。填充墙砌块应横平竖直、砂浆饱满、上下错缝、接槎可靠，施工洞处如留直槎，必须做成阳槎并加设拉结筋；砌块砌筑时应注意：砌筑砌块时，应提前1-2天浇水湿润。砌体严格控制垂直度，每层垂直度允许偏差不超过5mm；（3）预应力空心板缝处理是否按要求处理：板缝不应小于20mm，填缝时应吊缝且缝内配有钢筋、用细石混凝土振捣实；（4）防水工程：检查防水卷材质量是否符合设计要求，粘贴工艺是否合理，成品保护措施是否到位；厨卫、屋面等有防水要求的房间必须按规范要求做闭水试验，如有渗漏，及时整改，直至达到要求。对于沉箱式卫生间，应严格按规范要求施工。对于一般卫生间，管道洞口周围的防水是重点检查的部位；（5）女儿墙要从安全角度出发增设栏杆，栏杆间距不应大于11㎝；（6）室内外抹灰工程是否有完善的防裂抗裂措施，应严格保证其质量。室内粉刷前，架眼洞是否按规范要求堵实；门窗洞口要用水泥砂浆粉刷；对于混凝土墙面：粉刷前应进行甩浆、不同材料结合部位钉钢丝网片按规范要求分层粉刷；墙面外观质量检查：用靠尺检查垂直度和平整度、用角尺检查阴阳角，用小铁锤敲击墙面检查是否空鼓；开间尺寸和楼层高度检查：用钢卷尺检查房屋开间尺寸和楼层高度是否符合设计要求。（7）塑钢门窗安装是否按规范要求安装：安装前，要检查门窗洞口尺寸与窗框四周空隙，一般粉刷时空隙为15-25mm，空隙不够或太大，都应处理后再安装，安装完后，应将空隙填充密实。安装门窗扇后，应检查缝隙是否严密均匀，启闭是否平稳、自如，扣合紧密，直至符合质量要求为止。塑钢窗材料经过表面阳极氧化及着色处理，施工时要作好保护：粉刷全部完成后，将保护胶纸撕去，并用醋酸乙酯擦拭，污染部位用香蕉水擦拭。（8）防盗门应作好防碰撞和防污染保护措施；（9）参与电气工程的施工验收，重要管路和线路要预留备用管线或检查口；室内管线、线盒留置位置是否合理（如暖气片位置与插座位置是否冲突，空调洞位置与空调插座位置是否一致），应站在业主的角度，本着方便业主使用的原则，对于不合理的设计，应及时与项目公司有关技术人员沟通，以设计变更的形式通知施工单位及时整改；暗敷的电线必须用PVC套管或铁管穿管敷设；穿管敷线的管内导线的截面积之和不应超过管内径面积的40%，管内不得有接头和扭结；电线与电话线、TV线、通信线等不得安装在同一管道内每户应设置分户配电箱，配电箱应安装牢固，其垂直偏差不应大于3mm；暗装时，照明配电箱四周应无空隙，其面板四周边缘应紧贴墙面，箱体与建筑物、构筑物接触部分应涂防腐漆；配电箱底边距地面高度宜为1.5m；配点箱内应设漏电保护装置，漏电电流应不大于30mA，有过负荷、过电压保护功能，各回路均应确保负荷正常使用，绝缘电阻值应≥0.22m；保护地线与非金属部件连接应可靠；室内配电箱布线要横平竖直，各空气开关压线螺丝不允许松动；室内配电箱各空气开关要有用途标识；漏电开关安装要正确，动作正常，灵敏度试验符合规定，过于敏感，跳闸过频或过量超载不能起动跳闸均不合格；开关、插座要有暗盒，盒表面平整，外观完好，绝缘器件无裂纹，安装牢固，安装方式符合规定。并列安装的开关、插座、终端盒除按规定安装外，须排列整齐，安装牢固；卫生间插座应选用防水溅式。插座离地面一般为30厘米，不应低于20厘米；接线时相线进开关，零线直接进用电器，开关安装的位置应便于操作，开关边缘距门框的距离宜为0.15～0.2m；开关距地面高度宜为1.3m；并列安装的相同型号开关距地面高度应一致，高度差不应大于1mm；同一室内安装的开关高度差不应大于5mm；面向电源插座的相线和零线位置为左零右相，有接地孔的插座，其地线插孔应为上方位置，接地应可靠；室外电表箱各读表窗口与各户总开关要有对应标识；室内各插座、开关、灯座线盒内预留接线线头离接线盒口不低于15cm；检修盒各接线端头应烫锡；电话分线分层分户应作好识别标记，合理分配；（10）参与给排水、暖通工程的施工验收。各种承压管道系统和设备应作水压试验，非承压管道系统和设备应作灌水或通球试验，管道安装坡度应符合设计及规范规定，严禁无坡和倒坡；采暖系统安装完毕后，管道保温之前应进行水压试验，试验压力应符合设计及规范要求；室外排水管道至污水井的铺设要完整、规范，要加强此处的隐蔽验收工作；（11）小区建设工程采用的批量较大的各种建材、装饰材料、水电器材等常规材料和配件尽量选用市面上有的普通规格的标准件和通用件。涉及小区物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢筋以及管线材料一定要考虑耐久性和耐腐蚀性、抗挤压应力，与监理公司共同把好相关过程控制和验收控制的监督检查质量关；严格禁止使用已被淘汰的落后建筑产品，积极采用符合国家标准的资源节约型优质材料和部品配件；（12）小区（大厦）的重要大型设备、设施的供应商，应尽量选择能将供货、安装、调试、售后维修保养一体化的公司，尽可能选择历史悠久、售后技术服务良好、价格适中的公司。一些重要的大型配套设备（包括电梯、中央空调、配电设施、闭路监控系统、消防报警系统、电话交换系统等）的供应单位应提供清晰明了的操作使用说明书，并对物管相关技术操作人员提供正规的培训；（13）、促进配套设施的完善，了解设施设备运行情况。尽可能全面地收集物业有关的各种资料。同时熟悉各个部分，为日后管理作好充分的准备；样板房开放阶段1、派驻物业人员的进驻：在项目样板房开放前一个月，派驻人员进驻项目进行前期准备，包括公共秩序管理员食宿场所及物品配置、公共秩序管理员和保洁员的招聘和培训、员工服装的制作和工具的配置等。2、物业管理专业知识的培训：为统一口径，避免销售承诺的盲目性和随意性，对项目的销售员进行以《前期物业管理协议》、《业主临时公约》和该项目物业服务特征为主要内容的培训。并将《前期物业管理协议》、《业主临时公约》交项目公司，由项目公司在与购房人签订《商品房销售合同》时同时签订。3、物业服务咨询台的设定：现场解答有关后期物业管理的一切问题。4、前期业主档案的建立：对业主姓名、楼号、家庭成员、工作单位、兴趣爱好等进行详细登记，以便配合项目公司有针对性的开展各种促销宣传活动。5、按照“五星级”服务标准，对销售大厅和样板房进行日常管理。交房前期交房前期1、物业管理分公司手续的办理：以项目交付前三个月为宜，具体办理程序为：=1\*GB2⑴到工商局办理分公司《营业执照》。=2\*GB2⑵在办理完营业执照后一个月内到市技术监督局办理《组织机构代码证》。=3\*GB2⑶持营业执照复印件到市公安局备案，由公安局出具刻制公章和财务章证明后，到其指定地点刻制公章。2、《收费许可证》的办理：持营业执照复印件、物业服务方案、物业服务费测算标准到物价局办理。3、物业管理分公司的备案：到房管局物业管理科进行分公司的备案，备案需提交下列资料：=1\*GB2⑴物业总公司资质证书复印件；=2\*GB2⑵分公司备案申请报告；=3\*GB2⑶分公司营业执照复印件；=4\*GB2⑷分公司组织机构代码证；=5\*GB2⑸总公司企业章程及有关企业规章制度；=6\*GB2⑹总公司验资证明及上一年财务会计报告；=7\*GB2⑺企业法定代表人、分公司负责人的身份证复印件证明和任职文件；=8\*GB2⑻分公司企业经济、技术、经营等人的职称证书复印件；=9\*GB2⑼分公司员工聘用合同复印件，在职人员统计表；=10\*GB2⑽物业管理委托合同复印件；=11\*GB2⑾办公场所证明；=12\*GB2⑿物业管理业绩材料。4、人员准备方面：在房屋交付前2个月完成对管理员和维修工的招聘工作；在房屋交付前1个月完成对公共秩序管理员、保洁工的招聘工作，并安排培训和实习。5、物的准备方面：要提前1个月确定物业办公场所和公共秩序管理员的食宿地点，并作好相关物品的配置工作。如服务电话安装，物业办公所需的办公桌、椅、电脑、档案柜、档案袋、沙发、茶几等购置，员工服装、食堂和宿舍用品的配置。6、物业基础资料的准备方面：包括《住户手册》、《房屋装饰装修管理规定》、《房屋装饰装修管理协议》等。7、制订《物业交付使用程序》：对物业交付流程和有关部门的职责进行界定。8、制订《物业交付前工作计划》：对标识制作、环境营造、基础设施建设等提出有关要求。9、督促项目公司对两书的准备。验收阶段验收阶段验收阶段验收阶段1、物业接管验收的时间：在项目正式移交前一个月开始。2、物业接管验收应具备的条件：=1\*GB2⑴项目建设工程按设计全部施工完毕，并按规定通过政府有关部门竣工验收合格；=2\*GB2⑵供电、供气、采暖、给水排水、通讯、网络、有线电视、道路、消防、安防监控、标识、绿化等配套设施和设备正常使用；=3\*GB2⑶房屋栋、户编号经有关部门确认；防盗门钥匙按要求备齐。=4\*GB2⑷按规定配备物业经营用房和管理用房；=5\*GB2⑸经集团组织验收合格。3、物业接管验收的依据内容：=1\*GB2⑴《建业住宅集团交房标准》；=2\*GB2⑵《建业住宅集团建设项目综合验收管理办法》；=3\*GB2⑶《建业住宅集团工程项目移交管理办法》4、验收前的准备工作：包括（房屋主体接管验收表）、《公共配套设施接管验收表》、《机电设备接管验收表》、《接管验收问题整改表》等接管验收记录表格；5、参与资料接管验收：相关资料包括物业产权资料、综合竣工验收资料、机电设备资料等；6、依据《物业验收标准》，参与交接验收；验收程序如下：=1\*GB2⑴项目整体达到接管条件后，由项目公司向集团提出书面接管申请，并同时书面通知物业总公司。=2\*GB2⑵集团和物业总公司安排有关人员按接管验收所具备的条件和接管验收需提交的资料进行审核，对具备条件的，应在15日内签发验收通知并约定验收时间。=3\*GB2⑶在集团有关领导的主持下，由项目公司和物业总公司、物业分公司有关人员组建成立验收小组，按条件进行验收。=4\*GB2⑷对验收中发现的质量问题，由验收小组整理成《工程质量整改通知书》交与相关施工单位限时整改，项目公司负责督促执行。整改完成后，验收小组对整改内容进行合格验收。=5\*GB2⑸经验收合格的项目，三方应签署项目合格证。7、物业接管验收中有关问题的处理：=1\*GB2⑴对于影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限由项目公司负责进行返修，直至合格。否则，物业公司有权拒绝接收、拒绝在验收书上签字。=2\*GB2⑵对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由项目公司负责维修；也可双方协商，由项目公司委托物业总公司处理，费用由项目公司转施工单位承担。=3\*GB2⑶房屋交接验收后，如发生隐蔽的重大质量事故，由项目公司组织设计、施工等单位，共同分析原因，如属设计、施工、材料的原因由建设单位负责处理，如属使用不当、管理不善的原因，由物业分公司负责处理。=4\*GB2⑷因为项目公司原