2017年新版中国长沙房地产行业现状及发展前景趋势展望投资策略分析报告

2017年长沙房地产行业分析报告2017年长沙房地产行业分析报告2017年7月出版2017年7月出版

文本目录文本目录TOC\o"3-3"\h\u55611、调研情况 430971.1、长沙某房企领导观点： 4148791.2、长沙某龙头房企观点： 525742、长沙城市概况 591952.1、长沙区位与城市定位 5128732.2、长沙交通情况 7185632.3、长沙经济和主导产业 85792.4、长沙人口情况及教育资源 9241642.5、长沙未来城市规划 10291382.6、政策由松转紧，多次加强调控 11133843、市场井喷，量价齐升 13230563.1、供需改善叠加地王影响，房价在2016年中后开始加速上涨 13140603.2、购房客群增量显著 17134873.3、按揭贷款有一定折扣 18167863.4、棚改进展：2017年计划217万平米 18

图表目录图表目录TOC\o"1-1"\h\u22510图表1：湖南省“3+5”城市群规划 61634图表2：湘江新区区位 67679图表3：长沙位于沪昆高铁、京广高铁交汇处 726089图表4：长沙市GDP（亿元）及同比增速 815064图表5：长沙市人均GDP（元）及增速 827446图表6：长沙常住人口数量持续增长 1027909图表7：长沙中心城区规划结构图 103474图表8：2013-2016年长沙是商品房供应量和成交量 1424049图表9：长沙市二手房平均价格 1510990图表10：长沙主要板块情况 16TOC\o"2-2"\h\u20393表格1：长沙市2016年针对房地产政策汇总 122028表格2：2008-2016年长沙市住宅类用地成交汇总 1510869表格3：长沙2016年成交高溢价率地块情况 1611151表格4：湖南省各城市房价对比 17

报告正文报告正文1、调研情况1.1、长沙某房企领导观点：关于房价前几年长沙房价滞涨一个非常重要的原因是每年都有大量土地供应。梅溪湖新区、望城新区、滨江新区、星沙新区等，政府以不断提出“新区”的概念向市场推出土地，本土开发商在拿地方面具有较大优势，全国性大开发商拿地成本相对较高，过去几年不少大开发商经营惨淡，部分项目甚至出现了较大亏损，一度曾想退出长沙市场。为了整顿长沙楼市尤其是土地市场的各种不规范现象，新一届政府一方面大幅减少长沙土地供给，另一方面开始着力引进全国性大开发商进驻，通过近3年的大力整治长沙楼市逐渐走向正常化随着土地供给减少长沙开始进“去库存”阶段，当2016年三度长沙去化周期降至9个月以下时，长沙房价开始快速上涨。由于近几年长沙新增土地供应较少当前梅溪湖武广滨江等区域可售房（新房）所剩无几，未来长沙房价整体看涨。关于购房客群：长沙作为湖南省会城市，在教育、环境、人文等方面都具有较大优势随着长沙房价上涨大量省内其他县市居民前来长沙购房当前长沙新楼盘50%以上被省内其他县市居民购买，购买目的基本是自住，投资性客户很少。其他县市居民来长沙购房的主要目的是为了孩子教育，这在梅溪湖板块体现得特别明显。梅溪湖是市政府重点打造的板块，除了湖景资源之外，该板块最重要的卖点就是教育片区内共规划中小学28所现配建的学校共有13所其中包括6所小学，7所中学，师大一附中、市实验小学、长郡中学等均在梅溪湖设有分校，这对株洲、湘潭、益阳等省内其他县市居民前来购房具有较大的吸引力。关于棚改：前几年，长沙房价较低，虽然去年上涨较多，但总体来说，长沙房价相对于合肥、南昌等省会城市来说仍然偏低，低房价为棚改带来了较大难度。因此，到今天为止，长沙棚改推进非常缓慢，棚改对长沙楼市的影响很小。关于房价上涨潜力大的板块：个人仍看好梅溪湖板块，这里的教育资源集中度在全国都非常罕见。另外，滨江板块、洋湖板块和武广板块也很看好：滨江板块很小，定位很高，而且几乎没有新增土地供给，湘江玖号和渔人码头等已经做起来了，看好滨江未来发展潜力。武广板块当前还没有完整而详细的规划定位，纵观整个长沙，武广板块很可能会成为新政府着重打造的片区，而且该片区规划开发相对比较容易。洋湖片区是长沙少有的同时具备湖景、江景和风景（大王山风景区）的区域，该片区可供开发土地储备较多，当前房价相对较低，随着大王山风景区和洋湖公园进一步开发完善，该片区发展潜力非常可期。1.2、长沙某龙头房企观点：市场情况整个湖南市场在2016年中后都始逐渐升温公司的项目在湖南销售情况也非常好目前公司在长沙有4个在建项目我们近期要加推一个项目房子多套，才两周就有意向客户700个，市场常火热。板块方面比较看好梅溪湖、滨江新城、望城区域、星沙区域（长沙县）等。之前长沙因为土地供应量非常大，压制了长沙房价。但从各个经济指标看，长沙在中部区域还是处于领先位臵所以在2014年政府主动压缩土地供给后长沙市场逐渐起来。在高库存逐渐出清后，长沙房价逐步上涨。调控情况目前政府对新房限价执行很严格楼盘不同期之间基本没有涨价空间。部分开发商觉得售价无法达到预期价格，所以很多选择延期开盘。长沙3月新政对二手房相对宽松，对一手限制更严格，我们预计后续对二手房的调控政策会进一步收紧（注：5月20日长已经出台新政，二手房纳入限购。目前看，在北辰三角洲、滨江新城、梅溪湖等热点区域已经出现一二手倒挂情况。从政府备案情况看，目前政府管控仍然比较严格。据一线人员反馈，部分房价超过1万的楼盘，每天只能网签备案一套；而房价1万以下的楼盘每天可以备案2-5套。而限购政方面，目前购房者无法通过一次性补缴社保或者个税的方式获取购房资格，政策执行的非常严格。信贷情况按揭贷款方面目前长沙首套基本还是有利率优惠的9折到95折不等。二套房跟其他区域一样，上浮10。目前看，客户在获取贷款方面目前没有太大障碍。棚改情况棚改方面目前长沙进展不是很深入主要是因为长沙16年前房价较低导致做棚改项目收益率很低而且目前拆迁难度非常大整体看长沙拆迁的量都不大，所以对市场影响也不大。之前公司也有考虑做一些棚改项目，但是后期考虑到拆迁难度较大所以作罢.2、长沙城市概况2.1、长沙区位与城市定位与全国大部分省份一样湖南也是比较典型“单核省份长沙是湖南省政治、经济文化科教中心长沙别“星城辖6个（芙蓉区天心区岳麓区开福区、雨花区、望城区、1个县（长沙县，代管2个县级市（宁乡市、浏阳市。根据湖南省十三五规划纲要，未来湖南省将坚定不移推进长株潭一体化发展，增强三市整体和协同效应，促进基础设施互联互通、产业发展差异互补、公共服务设施共建共享。推动长株潭城市群带动衡阳、岳阳、常德、益阳、娄底等副中心城市，全面融入长江中游城市群，打造全国两型社会示范区和现代化生态型城市群。湖南未来的发展规划实际上是基“3+5城市群的思路进行布局的目前看由于在经济教育、城市建设上优势显著，目前长沙对周边城市具有很强的虹吸效应。图表1：湖南省“3+5”城市群规划2015年4月8日，务院正式批复同意设立湖南湘江新区，成为中国第12个、中部地区首个国家级新区湘江新区位于湖南省长沙市湘江西岸包括岳麓区全境，高新区全境，望城区8个街镇，宁乡市5个街镇，面积1200平公里。图表2：湘江新区区位2.2、长沙交通情况长沙位于湖南省东北部，是重要的交通枢纽。铁路方面，京广高铁和沪昆高铁在长沙交汇形成米字型格局，未来还有规划中的渝长厦高铁穿过长沙，3小时内可以抵达广州、深圳、杭州、武汉、南昌、贵阳等重要城市。水路方面主要依赖长沙港。图表3：长沙位于沪昆高铁、京广高铁交汇处2.3、长沙经济和主导产业近年来长沙经济持续快速增长206年长沙市实现地区生产总值9323.70亿，比上年增长9.4按常住人口计算人均GDP达12381元比上增长7.0城镇居民人均可支配收入43294元，比上年增长8.3。三次产业结构较好，第三产业增长迅速。长沙市三次产业结构较好，主要以第二产业和第三产业为主2016年长沙市三次业结构为4.0∶48.4∶7.6第三产业比重比上年提高2.5个百分点2016年长沙第一产业实现增加值370.95亿元增长3.0；第二产业实现增加值4513.23亿元，增长7.；第三产业实现增加值4439.2亿元，增长12.4。图表4：长沙市GDP（亿元）及同比增速图表5：长沙市人均GDP（元）及增速目前，长沙已经形成了以工程机械、新材料、食品、电子信息四大优势产业为主导，联合汽车及其零部件制造、生物医药、食品烟草等产业多点支撑的工业格局。近些年，长沙工业结构不断优化，实现由“一业独大”向“多点支撑”转型。在三一、中联等一批传统装备制造企业提质升级的同时，涌现了广汽菲亚特、上海大众、晟通科技蓝思科技等增速领先的代表性企业同时长沙服务业也在抓紧推进发展2016年旅游业总收入、文化产业总产值、金融业增加值分别增长13.37、1.8%、24.2，现代服务业综合试点继续获评全国先进。2.4、长沙人口情况及教育资源长沙人口近年来保持持续增长态势。2005至2016年期间，长年均增长11.4万常住人口。特别是2014年以来，人口呈加速增长态势，201-016年分别增长9.01、12.3、21.4人口。湖南省人口基数较大未来仍将持续流入长沙2016年湖南省人为6822万人，目前长沙占湖南人口比例为11.2仍处于较低水平由于长沙在教育医疗城市建设上较湖南其他地市有显著优势，我们预计未来长沙对湖南其他城市人口仍然会保持现有虹吸效应。同时长沙优质的教育资源会带来人口的持续导入2016年末长全市有普通高校51所，普通高中8所，初中学校224，普通小学931在学研究生5.55万人比上年增长2.2普通高校在校学生59万人增长3.6普通高中在校学生13.1万人下降0.6普初中在校学生24.02人增长2.4普通学在校学生53.65万人增长5.3幼儿园在园幼儿26.74万增长4.7未来长沙高校毕业生和省内迁入的年轻人口将成为长沙房地产市场主要的需求和推动者。图表6：长沙常住人口数量持续增长2.5、长沙未来城市规划2014年4月4日，务院下发国函[204]45号，原则同意《长沙市城市总体规划（200-220年（014年修订。这标着新一版长沙市城市总体规划正式获得批复并开始实施。长沙未来定位于：湖南省省会，长江中游地区重要的中心城市，国家历史文化名城。长沙空间结构将沿多条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一轴两带多中心、一主两次五组团”的城市空间结构。一轴：湘江发展轴两带：北部发展廊带和南部发展廊带多中心：一个城市主中心、两个城市副中心、五个组团中心一主:城市主体：建设城市商务中心和商业中心，使之成为集信息、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施一流、高效集约的“极核。两次：岳麓片区（充分利用科研院校云集的有利条件以及国家级高新技术开发区的先导优势大力发展高新技术产业和现代服务业星马片（以星沙国家级经济开发区、隆平高科技园为依托，扩大高新技术产业基地的规模。五组团：暮云组团、金霞组团、坪浦组团、空港组团、黄黎组团图表7：长沙中心城区规划结构图目前看湘江新区是长沙未来发展重点区域，根据规划湘江新区是长沙城市品质提升和产业转型升级的主阵地。从城镇空间布局看，未来岳麓中心城区由梅溪湖国际新城、麓谷科技新城、岳麓山大学城、滨江新城、市委政府行政服务区等5个功能区块组成目标是打造长“西中心从定位看湘江新区重点打造制造业研发转化创新创意、现代服务三大重点领域。高端制造研发转化基地和创新创意产业集聚区，远期要打造新材料、先进装备和智能制造、新能源与节能环保、信息技术、生物医药、食品轻纺家电六大产业集群。顺应消费多元化、个性化导向，以配套基础设施和服务能力建设为重点，大力发展文化旅游、创新创意等体验型、休闲型、创意型经济。打造辐射中西部现代服务业集聚中心，重点打造医疗健康、商贸物流、金融三大服务行业依托湘江新区国际医疗健康城沩东新城生态养老健康城打“医、研、商、游”全生命健康服务产业链；以滨江新城商务区、梅溪湖中央商务区和金星大道现代先进服务业街区为核心打造湘江新区中央商务区（CD；推动滨江新城金融商务区、长沙金融后援服务中心、高新区科技与金融创新示范园建设，打造区域金融中心。2.6、政策由松转紧，多次加强调控【某龙头房企观点】目前政府对新房限价执行很严格，楼盘在各期之间基本没有涨价空间部分开发商觉得售价无法达到预期价格所以很多选择延期开盘长沙3月新政对二手房相对宽松，对一手限制更严格，我们预计后续对二手房的调控政策会进一步收紧（注：5月0日长沙已经出台新政，二手房纳入限购。目前看，在北辰三角洲、滨江新城、梅溪湖等热点区域已经出现一二手倒挂情况。从政府备案情况看，目前政府管控仍然比较严格。据一线人员反馈，部分房价超过1万的楼盘，每天只能网签备案一套；而房价1万以下的楼盘每天可以备案2-5套。限购政策方面，目前购房者无法通过一次性补缴社保或者个税的方式获取购房资格政策执行的非常严格。2016年1-8长的整体调控政策“宽松为基调包括湘条放宽落户等政策都着眼于加快去库存9月开始长沙市场新房成交逐渐火爆11月后政策逐渐收紧，但是相对于其他一二线城市长沙调控仍然比较温和，以11月24日推出的“长七条”来看，政策主要着眼于限价，但是没有在限购限贷上有所收紧。由于政策力度较弱，长沙新房市场持续火爆。表格1：长沙市2016年针对房地产政策汇总2017年3月18长沙出台调控新政重点着眼于限购和限贷暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售新建商品住房；长沙市外湖南省内户籍家庭限购1套新建商品住房限购区域为芙蓉区天心区岳麓区开福区、雨花区望城区长沙（限长沙经开区沙区域本次调控政策重点针对新建商品住房而对存量二手住房政策有所保留叠加之前的限价政策长沙市场出现“一手房捂盘二手房暴涨的格局国家统计局5月18日发布的0个大中城市住宅销售价格统计数据显示，2017年4月份长沙手住宅价格指数环比上涨4.3，涨幅居全国之首。2017年5月20长沙再次出台调控新增重点着眼于加强限购和限售本次调控后，本市居民限购2套住房，外地居民限购1套住房（需连续12个月社保或个税引进人才或工作调动限购1套同时限购区域内的商品住房需要取得产证满两年后方可交易。此次调控后，长沙市限购、限贷、限价、限售“四限”均已到位，而且限购范围已经涵盖一手及二手。3、市场井喷，量价齐升3.1、供需改善叠加地王影响，房价在2016年中后开始加速上涨【长沙某本地房企观点】前几年，长沙房价滞涨一个非常重要的原因是每年都有大量土地供应梅溪湖新区望城新区滨江新区星沙新区等政府以不断提新区”的概念向市场推出土地，本土开发商在拿地方面具有较大优势，全国性大开发商拿地成本相对较高过去几年不少大开发商经营惨淡部分项目甚至出现了较大亏损，一度曾想退出长沙市场。为了整顿长沙楼市尤其是土地市场的各种不规范现象，新一届政府一方面大幅减少长沙土地供给，另一方面开始着力引进全国性大开发商进驻，通过近3年的大力整治，长沙楼市逐渐走向正常化。随着土地供给减少，长沙开始进入“去库存”阶段，当2016年三季度长去化周期降至9个月以下时，长沙房价开始快速上涨。由于近几年长沙新增土地供应较少，当前梅溪湖、武广、滨江等区域可售房源（新房）所剩无几，未来长沙房价整体看涨。【某龙头房企观点整个湖南市场在2016中后都开始逐渐升温公司的项目在湖南销售情况也非常好目前公司在长沙有4个在建项目我们近期要加推一个项目，房子100多套才两就有意向客户700个市场非常火热板块方面比较看好梅溪湖滨江新城望城区域星沙区（长沙县等之前长沙因为土地供应量非常，压制了长沙房价。但从各个经济指标看，长沙在中部区域还是处于领先位置，所以在2014年政府主动压土地供给后长沙市场逐渐起来在高库存逐渐出清后长沙房价逐步上涨。2016年长沙新增供应速度跟不上库存去化速度，叠加部分外地投资客户进入后，推动楼市快速上行从板块看岳麓区梅溪湖滨江新城板块领涨2016四季度以来长沙持续加码调控但市场整体仍然呈现上升态势从成交量看长沙2016年成交量首次突破2000万平，远大于当年供应量，供销比持续下滑。图表8：2013-2016年长沙是商品房供应量和成交量长沙房价在2016年之前房价较为稳定始终在6300左右徘徊016年中后，价格突飞猛进。2017年5月长沙均价在900左右，一年时间房价上涨40。图表9：长沙市二手房平均价格从供需结构看，2014年以来长沙主动压缩土地供应，2016年长市成交土地建筑面积830万方，为历史高峰2013年的30。表格2：2008-2016年长沙市住宅类用地成交汇总一方面是土地压缩供应另一方面长沙市2016年热点区域多个楼王也对房价产生了很大推动作用特别是2016年11月梅湖地王是长沙历史上首块楼面价格突破9000的地块。表格3：长沙2016年成交高溢价率地块情况从成交板块看，长沙目前比较热的片区主要集中在河西，梅溪湖、洋湖、滨江是2016年房价领涨区。但从成交量看，省府红星、梅溪湖、高铁新城、洋湖、6708湖-北城、金星北等板块是主要推盘区域，216年住宅成交量均在100万方以上。图表10：长沙主要板块情况3.2、购房客群增量显著【长沙某本地房企观点】长沙作为湖南省会城市，在教育、环境、人文等方面都具有较大优势，随着长沙房价上涨，大量省内其他县市居民前来长沙购房，当前长沙新楼盘50以上被省内其他县市居民购买，购买目的基本是自住，投资性客户很少。其他县市居民来长沙购房的主要目的是为了孩子教育，这在梅溪湖板块体现得特别明显。梅溪湖是市政府重点打造的板块，除了湖景资源之外，该板块最重要的卖点就是教育片区内共规划中小学28所现配建的学校共有13所其中包括6所小学7所中学师大一附中市实验小学长郡中学等均在梅溪湖设有分校这对株洲湘、益阳等省内其他县市居民前来购房具有较大的吸引力。从我们在长沙实际踩盘情况看，目前随着限购收紧，湖南省外投资客已经基本告别长沙市场。但是目前长沙市落户条件较为宽松，根据《长沙市人民政府关于进一步推进户籍制度改革的实施意见，主要包括以下三类优惠政策：1全面放开望城区长沙县浏阳市和宁乡县城镇地区落户限（有合法稳住所的，可以在当地落户；2全面放宽内五区芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区和高新区落户条件。（购商品住房可以罗湖购商铺商业可以落公共户外地人缴纳社保1年可以落户；3全面落实长株潭三市间的户口迁移政策（株洲湘潭人在长株潭三市中就业、拥有社保和合法稳定住所，即可落户）从房价差异看在2016年中时长沙较湖南其他省内三线城市溢价不显著平均仅溢价2523/平米以一套住房100平估算长沙一套房子较省内三线城市仅溢价25.23