东营五星级酒店建设项目可行性研究报告

PAGE目录第一章总论 11.1项目简介 11.2可行性研究报告编制依据、指导思想与范围 21.3项目建设单位简介 31.4研究的主要结论与建议 5第二章项目建设背景与建设必要性 62.1项目建设背景 62.2项目建设必要性 19第三章

市场分析与预测 223.1

芜湖市旅游市场简析 363.2

芜湖市星级酒店市场简析 393.3

项目周边市场环境分析 403.4本章小结 41第四章项目建设条件分析和需求分析 424.1项目建设条件分析 424.2县域经济基础分析 444.3发展优势 46第五章建设内容与规模 515.1建设内容与规模 525.2经营内容 54第六章工程设计方案 606.1设计依据 606.2工程概况 606.3建筑设计 606.4结构设计 626.5辅助工程 64第七章环境影响分析 697.1周边环境现状 697.2环境影响分析 697.3环境保护措施及治理效果 70第八章节能 728.1

设计依据 728.2节能措施 72第九章消防与安全卫生 749.1消防 749.2

劳动安全 759.3

卫生防护 76第十章项目的组织机构与运作方式 7910.1

组织机构 7910.2

部门职能 80第十一章

经营方式与营销策略 8711.1

经营方式 8711.2

营销策略 87第十二章项目实施进度 9112.1项目工程实施计划 9112.2项目实施横道图 92第十三章投资估算 9313.1

估算编制依据 9313.2

估算编制范围 9313.3

估算编制方法 9313.4

投资估算 9413.5

资金筹措及还贷 95第十四章

经济效益评价 9614.1成本核算 9614.2利润估算 9614.3财务评价结论 98第十五章结论与建议 104第105页第一章总论1.1项目简介1.项目名称：*****************建设项目2.项目建设单位：*************************3.项目负责人：4.项目建设地点*****************位于山东省东营市，5.项目建设内容和建设规模：*****************按五星级标准设计，共有客房238套，贵宾房5套，主楼16层，总高72.5米，裙房3层，高19.2米，另有5幢贵宾楼和一幢商务楼，地上总建筑面积36006m2。地下一层建筑面积1270m26.投资估算及筹措资金总投资18300万元，其中：建设投资17900万元，铺底流动资金50万元，建设期利息350万元。本项目资金筹措按以下方式进行：项目单位自筹8300万元；融资10000万元。7.可行性研究报告编制单位：工程咨询公司1.2可行性研究报告编制依据、指导思想与范围1.2.1编制依据1.《中华人民共和国城市规划法》2.《城市用地分类和规划建设用地标准》（GBJ137-90）3.中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要4.山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要5.山东半岛蓝色经济区发展规划6.东营市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要7.《东营市土地利用总体规划》和东营市其他有关专项规划8.《东营市城市总体规划》9.国家计委《建设项目可行性研究报告内容及深度的规定》10.其他相关的政策法规和技术规划1.2.2指导思想1.充分利用项目建设所在地的区位优势，搞好项目的规划设计，突出经济、先进、实用、美观、舒适和多功能性。2.项目建设要围绕发展城市经济、知识经济、假日经济、旅游资源、人文优势等做好旅游观光事业这篇文章。为国内外商贸易交流、文化交流做出贡献。3.项目建设是按照东营市城市总体规划的要求，通过项目建设，进一步完善周边环境和项目建设所在地的城市中心区域功能，创造良好的投资环境和经营气氛，吸引更多的客户，谋求项目最大的经济效益和社会效益。4.

酒店设计既要现行特点体现行业特点（住宿、餐饮、娱乐、商务、旅游、展览与展示、购物、会议、交际等），又是具有服务社会（满足市场需要、增加就业、拉动全市经济增长等）的功能。1.2.3可行性研究报告编制的范围1.项目建设的背景及必要性2.项目选址及建设条件3.建设规模与建设内容4.工程技术方案5.公用工程和辅助设施6.环保、节能、安全与消防7.项目实施计划8.组织机构与人力资源配置9.投资估算和资金筹措10.效益分析11.结论与建议1.3项目建设单位简介************由实力浙商投资，公司成立于2006年，注册资本3000万元，现有员工20余人，并于2007年投资成立控股公司芜湖天虹置业有限公司，公司注册资本2000万元。公司在芜湖县投资在建项目有南湖大酒店、南湖小区（暂定名），拟建项目有皖南汽车交易市场（暂定名），目前公司以房地产开发经营为龙头，凭借多年专业运作经验及雄厚资金实力，成立伊始就招揽大批高素质人才公司，通过产品经营、品牌经营、资本经营的有机结合，形成并重点发展"酒店、房产、商贸"三大板块。“日出江花红胜火”，长江之畔的芜湖县正蓬勃发展，芜湖南湖大酒店有限公司将继续秉持以品牌化经营，秉承“诚信、团结、创新、务实”的核心理念，凭借一贯的创新精神及专业开发优势，以项目为主线的经营思路，从产品创新、产品质量、生态环境、生活配套等方面精心打造人居产品，肩负起建筑"百年大计"的重担，致力于为芜湖县城市建设缔造新的生活梦想，使公司成长为芜湖最优秀的的酒店业、地产业、商贸业投资开发商和运营商之一。1.4研究的主要结论与建议1.4.1主要经济技术指标主要经济技术指标名称数量备注总投资18300万元其中：1、固定资产投资18250万元建设期利息350万元2、铺底流动资金50万元正常年份销售收入5340.7万元正常年正常年份总成本3005.8万元正常年利润总额2326.4万元正常年所得税581.6万元正常年税后利润1744.8万元正常年内部收益率（％）11.6%税后财务净现值（万元）1299.6税后静态投资回收期（年）7.9含建设期1年动态投资回收期（年）10.7含建设期1年投资利润率（％）10.8%投资利税率（％）11.0%盈亏平衡点（产量）70.5%

第二章项目建设背景与建设必要性2.1项目建设背景2.1.1政策背景“十二五”时期经济社会发展面临的新形势，既面临难得的重大历史机遇，也面对诸多可以预见和难以预见的风险挑战。经济全球化和区域一体化深入发展，新一轮科技革命和产业革命蓬勃兴起，国际国内产业转移步伐加快；国家把加快转变经济发展方式作为“十二五”发展的主线，积极扶持发展战略性新兴产业，推进生态文明建设；省委、省政府积极实施重点区域带动战略，加快推进黄河三角洲高效生态经济区和山东半岛蓝色经济区建设，为东营的发展提供了良好条件。经过多年来的奋斗和探索，东营的发展基础更加坚实，发展动力更加强劲，发展前景更加广阔。特别是作为黄河三角洲开发建设的主战场和山东半岛蓝色经济区的前沿城市，东营面临着前所未有的重大历史机遇。随着国家战略的深入实施，东营的发展充满蓬勃生机与旺盛活力。国家级高效生态经济示范区和特色鲜明的蓝色经济区的宏伟蓝图，开创东营充满希望更加美好的明天。根据山东半岛蓝色经济区的战略定位、资源环境承载能力、现有基础和发展潜力，按照以陆促海、以海带陆、海陆统筹的原则，优化海洋产业布局，提升胶东半岛高端海洋产业集聚区核心地位，壮大黄河三角洲高效生态海洋产业集聚区和鲁南临港产业集聚区两个增长极；优化海岸与海洋开发保护格局，构筑海岸、近海和远海三条开发保护带；优化沿海城镇布局，培育青岛—潍坊—日照、烟台—威海、东营—滨州三个城镇组团，形成“一核、两极、三带、三组团”的总体开发框架。黄河三角洲高效生态海洋产业集聚区和鲁南临港产业集聚区，是山东半岛蓝色经济区的重要增长极。加快培育壮大南北两个增长极，对于促进山东半岛蓝色经济区协调发展，提升区域整体实力具有重要作用。海岸旅游带：在现有海岸旅游的基础上做延伸性开发，提升蓬莱、海阳、文登等旅游度假区发展水平，逐步建成国家级旅游度假区，形成以沿海城市、旅游度假区为主体，以近岸风景名胜区为支撑，以温泉旅游、乡村旅游、葡萄酒庄、潍坊风筝和木版年画、东营和滨州湿地等旅游资源为重要补充，与海洋旅游带协同发展的海岸旅游度假连绵带。东营的黄三角开发战略在战略布局上，立足黄三角、面向环渤海、依托大腹地、放眼全世界，着力推进东进、西扩、南融、北接。东进就是向东打开出海通道，冲出渤海湾，连接东北亚，融入经济全球化；西扩就是以济南省会城市圈为依托，向西拓展市场，开辟港口腹地；南融就是向南融入山东半岛城市群，打造先进制造业重要板块；北接就是向北对接天津滨海新区，主动接受辐射，促进开放开发。2.1.2东营市简介城市概况\o"查看图片"

东营市行政区划图东营市是万里黄河入海的地方，是黄河三角洲的中心城市，是黄河三角洲高效生态经济区的主战场和核心区域。1983年建市，建市初，全市划为东营、牛庄、河口3个区，广饶、利津、垦利3个县，3个镇、55个人民公社，1780个生产大队。1984年撤社改乡、撤队改村。1987年6月，牛庄区与东营区合并为东营区。此后多次进行乡镇规模调整，撤、并了一些乡镇。至2007年底，东营市辖东营、河口2个区，广饶、利津、垦利3个县，23个镇、13个乡、7个街道办事处，1781个村民委员会。南部广饶县（齐国乐安）是古代大军事家兵圣孙武的故里，东营区牛庄镇时家村是吕剧的发源地，东营市历史博物馆（广饶）存有最早的中译本《共产党宣言》。北部是黄河冲积的新生淤地——黄河三角洲。这里是中国第二大油田——胜利油田驻地，是济军基地，是中国石油大学（华东）驻地。这里有丰富的石油、天然气资源，还有丰富的海洋资源。南部历史悠久，北部资源丰富。这里有亚洲最大的地上人工湖——天鹅湖，山东省最大的城市公园——东营清风湖公园。南部的广饶县是全国第一个村村通柏油路的县，是第一批村村通电话的县，是第一批村村通公交车的县，是第一批村村通自来水的县，也是东营市第一个进入全国百强县的县。目前东营市正在进行广利河改造工程，提出了“回归河流”的规划理念，包括三方面的含义：广利河回归成为具有生态景观功能的城市河流；中心城回归成为与河流联系密切的和谐关系；重新塑造人与水的关系——从“索取”到“回馈”，让河流成为一条健康的河流，与城市共同发展。地理位置东营市地理位置为北纬36°55′～38°10′，东经118°07′～119°10′。东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤。南北最大纵距123公里，东西最大横距74公里，总面积7923平方公里。地貌地势沿黄河走向自西南向东北倾斜。西南部最高高程为28米（大沽高程，下同），东北部最低高程1米，自然比降为1/8000～1/12000；西部最高高程为11米，东部最低高程1米，自然比降为1/7000。黄河穿境而过，背河方向近河高、远河低，背河自然比降为1/7000，河滩地高于背河地2～4米，形成“地上悬河”。全市微地貌有5种类型：古河滩高地，占全市总面积的4.15%，主要分布于黄河决口扇面上游；河滩高地，占全市总面积的3.58%，主要分布于黄河河道至大堤之间；微斜平地，占全市总面积的54.54%，是岗、洼过渡地带；浅平洼地，占全市总面积的10.68%，小清河以南主要分布于古河滩高地之间，小清河以北主要分布于微斜平地之中、缓岗之间和黄河故道低洼处；海滩地，占全市总面积的27.05%，与海岸线平行呈带状分布。河流黄河，东营段上起滨州界，自西南向东北贯穿东营市全境，在垦利县东北部注入渤海，全长138公里。黄河水径流量年际变化大，年内分配不均，含沙量大。据利津水文站1950～2001年实测资料，黄河年均径流量332.6亿立方米，最大973.1亿立方米(1964年)，最小18.8亿立方米(1997年)；最大流量为10400立方米每秒(1958年7月)，最小流量为断流干河；年均输沙量8.36亿吨，最大21亿吨(1958年)，最小0.15亿吨(1997年)。90年代以来，黄河年径流量减少，经常出现断流。1999年后，黄河水利委员会加大对沿黄地区引水的管理力度，断流现象趋缓，2000～2004年实现不断流。2002年，黄河全年径流量41.58亿立方米；2003年，黄河全年径流量191?3亿立方米；2004年，黄河全年径流量198?2亿立方米。全市除黄河外共有骨干排水河道30条。以黄河为分界线，黄河以南属淮河流域，有小清河及其支流淄河、阳河、泥河子、预备河，支脉河及其支流小河子、武家大沟、广蒲河、五干排，广利河及其支流溢洪河、东营河、老广蒲河、五六干合排、六干排，永丰河及其支流三排沟，张镇河、小岛河20条河流；黄河以北属海河流域，有潮河及其支流褚官河、太平河，马新河，沾利河，草桥沟，草桥沟东干流，挑河，神仙沟及其支流新卫东河10条河流。海域东营市海岸线北起顺江沟河口，南至淄脉沟口，全长350.34公里，约占山东省海岸线的1/9。“0”米至岸线滩涂面积10.19万公顷。负10米等深线以内浅海面积4800平方公里。沿岸海底较为平坦，浅海底质泥质粉砂占77.8%，沙质粉砂占22.2%。海水透明度为32～55厘米。海水温度、盐度受大陆气候和黄河径流的影响较大。冬季沿岸有3个月冰期，海水流冰范围为5～10海里，盐度在30‰左右；春季海水温度为12～20℃，盐度多为22～31‰；夏季海水温度为24～28℃，盐度为21～30‰；黄河入海口附近常年存在低温低盐水舌。东营海域为半封闭型，大部岸段的潮汐属不规则半日潮，每日2次，每日出现的高低潮差一般为0.2～2米，大潮多发生于3～4月和7～11月，潮位最高超过5米。易发生风暴潮灾，近百年来发生潮位高于3.5米的风暴潮灾7次。近海在黄河及其它河流作用下，含盐度低，含氧量高，有机质多，饵料丰富，适宜多种鱼虾类索饵、繁殖、洄游。人口分布市境南部、西南部，村落古老，历来人口密集。北部、东北部地广人稀。据1982年人口普查资料显示，广饶县平均每平方公里326.97人，其中小清河以南地区平均每平方公里多达700～900人；利津县平均每平方公里173.8人；垦利县平均每平方公里109人。建市以后按新的行政区划统计，1985年的人口密度是：广饶县平均每平方公里389.4人；东营区平均每平方公里327.5人；利津县平均每平方公里173.8人；垦利县平均每平方公里109人；河口区平均每平方公里57人。随着城市的发展，人口逐渐向城市中心区集中。至1995年，全市平均人口密度为207人/平方公里。其分布密度为：东营区每平方公里438人；广饶县每平方公里406人；利津县每平方公里224人；垦利县每平方公里95人；河口区每平方公里仅81人。2006年末公安部门统计的户籍户数为60.6万户，人口为181.8万人，比上年增长0.7%。其中，男性人口92.3万人，女性人口89.5万人。全市全年出生人口1.7万人，死亡0.9万人。人口自然增长率为4.15‰。年末暂住人口15.0万人，其中男性9.0万人，女性6.0万人。东营市中心城市人口由2000年的55.58万人增加到61.56万人（2007）。2008年末全市常住人口200.48万人，增加1.39万人。城镇化率为57.77%，比上年提高0.67个百分点。年末公安部门统计的户籍数为58.44万户，人口为183.97万人，增长0.5%，其中：男性人口93.05万人，女性人口90.92万人。全市人口出生率8.59‰、死亡率4.86‰、自然增长率3.73‰；合法生育率为98.9%；出生人口性别比为107。根据第六次全国人口普查公布的最新统计数据，2010年东营常住人口达203.53万人（截止2010年11月1日零时）自然资源东营市不仅“人杰”而且“地灵”。黄河三角洲资源丰富，素有“金三角”之称。至2002年底，胜利油田共发现油田69个，气田2个，探明石油地质储量42.9亿吨；探明天然气地质储量382.4亿立方米；投入开发油田67个，动用地质储量35.3亿吨，动用程度82.3%。共有油井2万多口，累计生产原油7.7亿吨，生产天然气349.88亿立方米。沿海浅层卤水储量2亿多立方米，深层盐矿、卤水资源主要分布在东营凹陷地带，推算储量达1000多亿吨。煤的发育面积约630平方公里，主要分布于广饶县东北部、河口区西部，尚未开发利用。地热资源主要分布在渤海湾南新户、太平、义和、孤岛、五号桩地区及广饶、利津部分地区，地热异常区1150平方公里。土地资源丰富，人均土地6?85亩，是山东省人均土地的2?6倍；并且黄河以其独特的“填海造陆”功能，不断为东营市营造新的陆地。生物资源中，木本植物44科，79属，179种（含变种）；浮游植物116种，蕨类植物4种；畜禽类约11科20余种40多个品种；鸟类48科270种，其中国家一类保护鸟类7种，二级保护鸟类33种；水生动物有641种，其中有淡水鱼类108种、海洋鱼类85种，有“百鱼之乡”之称。特产东方对虾对虾是海产中的珍品，特别是渤海湾出产的对虾，个大肉肥，成虾体长一般在20厘米左右，营养丰富，味道鲜美，在国际上素享盛名，有“东方对虾”之称。黄河入海口附近海域，即是东方对虾的主要产地。益母草黄河入河口一带盛产野生药材，地产中草药品种近三百种，益母草即是其中素负盛名的一种。益母草被中医称为“妇科圣药”。黄河口一带所产之益母草，尤以质地优良、药效持久而闻名。利津水煎包利津水煎包始于清代，扬名于民国年间。为发面煎包，分荤、素馅两种，包子下锅后经煮、蒸、煎三道工序而成。其特色在于兼得水煮油煎之妙，色泽金黄，一面焦脆，三面嫩软，皮薄馅大，香而不腻。三疣梭子蟹三疣梭子蟹因其背甲隆起三个疣瘤、体形酷似民间织布的梭子而得名。黄河口一带滩涂及浅海蟹类家族发达，其中最为著名的为三疣梭子蟹，捕获期为春、秋两季。三疣梭子蟹个大、肉肥、味美，可制作多种名菜，为海味珍品。黄河口刀鱼黄河口刀鱼因体形酷似短刀而得名。每年阳春三月，黄河口刀鱼即沿黄河口逆流而上，回游到东平湖去产卵，鱼卵孵化成鱼育肥后再沿黄河顺流而下入渤海生长和越冬，每年鱼汛要持续两个多月。黄河口刀鱼成鱼体长30～40厘米，脊背金黄，腹部银白，鳞含脂肪，刺多而柔软，肉细嫩，味鲜香。肴驴肉肴驴肉广饶城西关福盛馆肴驴肉始于清同治初年，经世代相传成为广饶地方名吃。肴驴肉用料讲究，“肴药”配方独特，制作精细，肉出锅后红中透紫，滑而不腻，质实而不硬，浓香特异，鲜美可口，并具有提神、健胃、壮筋骨之功效。青州府花边青州府花边广饶县传统民间手工艺品，清末由临淄、益都等地传入。主要原料为丝光线和亚麻布，主要产品有台布、床罩、盘垫、茶几套、沙发垫等，按工艺分为镶拼、满工、小镶件三大类，可编织出180多个花样、近千个规格品种。其特点是织工细腻，图案美观，色泽素雅，手感柔软，有“抽纱之王”美誉。产品主要销往欧、美、日等地区和国家。文蛤文蛤俗称“花蛤”，贝类中的珍品，因贝壳表面光滑并布有美丽的红、褐、黑等色花纹而得名。其肉色玉白，有较强的口嚼感，味清鲜，生、熟食均可；贝壳可制作精美的工艺品。东营市沿海滩涂已划定文蛤保护区，以确保珍贵的文蛤资源得到合理开发。河口冬枣河口冬枣为东营市河口区珍贵的果品资源，因其成熟期晚(10月中旬)而得名。冬枣个大形圆，皮赭红间有青黄，光亮润泽，皮薄肉脆，细嫩多汁，甘甜清香，并含有多种人体所需之氨基酸和维生素，被誉为“中华奇果”“百果之冠”“活维生素丸”。产业格局东营是中国第二大油田胜利油田所在地，涵盖石油勘探、钻采、管道输送、石油化学品和石油工程技术服务等各个领域。东营市是全国最集中的石油装备制造业区域，去年该市石油机械制造企业发展到150多家，主营业务收入占到全国该行业的三分之一。从国际形势来看，今后相当长的一个时期内，石油能源仍将是世界的主要能源。而国际油价的持续走高，刺激投资者纷纷将资金投向石油勘探领域，石油装备产业将进入新一轮快速发展期。2009年11月23日，国务院批复《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》，黄河三角洲开发建设上升为国家战略；2011年1月4日，国务院又批复了《山东半岛蓝色经济区发展规划》，“黄”、“蓝”两大国家战略在东营融合交汇、叠加聚焦，东营成为全省唯一全部纳入两大国家战略的城市。作为黄河三角洲高效生态经济区的核心区域和开发建设主战场、山东半岛蓝色经济区的前沿城市，东营市在推进“黄”、“蓝”两大经济区建设中处于极其重要的战略地位，肩负着率先突破崛起的重大使命，迎来了跨越发展的重大历史机遇。站在新的历史起点，进入新的发展阶段，东营市将加快推进“黄”“蓝”两大经济区建设，拉开黄蓝融合、海陆统筹、一体发展的开发建设新格局，努力推动全市实现跨越发展率先崛起，把东营建设成为全国重要的高效生态经济区、海陆统筹发展先行区、河海生态文明示范区和生态宜居创业城市。为此，***********************拟开发建设*****************项目，以满足湾沚及周边地区日益增长的休闲、娱乐、商贸、服务、文化、体育等方面需要。2.1.2本项目建设背景旅游经济是当今时代发展最快、最具活力、最有前途的产业。五十年代以来，世界旅游业以年均9.3%以上的速度递增，大大超过同期工业经济的年均增长率，全球国际国内旅游业总收入占各国国内生产总值的比重已达11%以上，其发展进程和趋势表明，旅游业已成为全球第一大创汇产业。我国是世界上旅游资源最丰富的国家，虽然旅游业起步较晚，但发展势头强劲，2011年全国旅游业达到预期目标：国内旅游人数23亿人次，增长9%；国内旅游收入1.4万亿元，增长12%。入境旅游人数1.38亿人次，增长3%；入境过夜旅游人数5850万人次，增长5%；旅游外汇收入490亿美元，增长8%。出境旅游人数6500万人次，增长16%。旅游业总收入1.72万亿元，增长11%。旅游业在在我国国民经济发展中的地位越来越重要。21世纪随着经济、科技的发展，人民生活水平的提高，旅游业的市场前景将更加广阔，可以预言，旅游产业是永远朝阳型产业。由于该产业是一项综合性极强的产业，它的发展，对拉动整个经济的发展将发挥越来越大的作用。宾馆作为旅游经济的基本细胞，是旅游业收入的重要来源，宾馆业发达也促进着旅游业的兴旺，并带动相关产业的技术水平不断提高。东营市地处环渤海经济区与黄河流域的内陆地带的结合部，腹地广阔，水、陆、空交通便捷，通讯发达，随着国务院批复《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》和《山东半岛蓝色经济区发展规划》，“黄”、“蓝”两大国家战略的逐步实施，东营成为全省唯一全部纳入两大国家战略的城市，时代赋予它率先突破崛起的重大使命。东营市风光奇秀，具有独特的旅游资源。南部主要景点有孙武园、南宋大殿、柏寝台、傅家遗址等。北部为黄河冲积的近代三角洲平原，雄浑壮阔，富有野趣。有堪称旷世奇景的“黄龙入海”；有一望无际的大草原；有15万亩的槐林公园和风光旖旎的海滨小城；有镇海锁浪的围海长堤、油流滚滚的孤东油田和屹立海上的钻井平台；有望不尽的湿地景观和海滩景观。中部则是气魄雄伟的石油大工业现代化组团式城市。游览胜景－－天鹅湖，离中心城只有5余公里，那里湖光天色，水鸟翔集。新落成的“黄河水体纪念碑”矗立在中心城的清风湖南岸,它将万里黄河浓缩为793米的水体，展示了母亲河从发源地到入海口的全貌。东营市国家级自然保护区，在黄河入海口附近。这里是地球温带最完整、最广阔、最年轻的湿地生态系统，是黄河三角洲上最有价值和特色的旅游景观之一。保护区内有着15万公顷的草场、数十万亩的天然苇荡、上万亩的天然柳林和大面积的湿地生态系统。这里鸥飞雁鸣，鸳鸯嬉水，仙鹤起舞，堪称“百鸟乐园”，共有各种鸟类187种，其中珍贵鸟类有丹顶鹤、白头鹤、白鹳、金雕、大鸨、黑嘴鸥、海鸬鹚、大天鹅、鸳鸯等。水生生物达800余种，属国家二级保护的有文昌鱼、江豚、松江鲈鱼、小鲤鲸、宽吻海豚、斑海豹等。独特的生态系统，令人叹为观止的壮丽景色，为黄河三角洲平添几分恢宏。该行政区域旅游资源十分丰富，自然风光特色明显，历史文化积淀深厚，宗教文化源远流长，生态环境保护完好，是山东省重要的旅游区域。所有这些给东营市大力发展旅游经济的生产和经营提出了紧迫的要求。结合东营市市场环境、特征、构成和窬量，经分析认为：东营市域及周边地区，进行适应市场需求的旅游业、商业、服务业项目建设（如建设高档酒店等）尚有很大的空间区位。因此，项目单位审时度势、把握机会、根据目标市场（五星级酒店为空缺）特点，决定实施该项目项目，并通过高水平的经营管理而产生较好的社会效益和经济效益。2.2项目建设必要性2.2.1建设*****************是发展三产、构建现代经济的客观要求发展三产，是现代化经济的要求。关注第三产业已经成为经济增长的第一推动力的新现象，必须认识生产服务业和生活服务业比重增大是第三产业内部结构升级优化的重要标志，积极采取措施推进第二产业的迅速发展。市区要进一步发展，离不开一、二、三产的协调发展，力争使第三产业的贡献达到“三分天下有其一”。第三产业的兴旺发达是现代化经济一个重要特征。在中国都市地区和旅游城市，休闲已成为一种主流时尚文化，并相应产生多种市场需求，在旅游业和娱乐业基础上发展起来休闲经济，形成了地区新的经济增长点，2000年我国城乡居民的恩格尔系数已经下降到39.2%，开始迈入小康水平的门槛。2003年我国人均GDP首次突破1000美元，旅游休闲进入了一个急剧扩张期，“假日经济”就是一种突出表现。很多城市的经济增长模式已经由依靠制造业转向依靠休闲业及其相关产业。东营市区域基础设施系统比较完善，对外开放度大，经济基础好，产业结构层次较高，经济发展总体水平处于全省较先进地位，经济集聚和辐射功能日益增强。*****************的建设，不仅完善东营市的服务流通体系，适应了产业结构的调整需要，而且对整个山东省的服务流通体系的改善都将产生积极作用，必将推动东营第三产业的发展。本区位于环渤海区域，黄河三角洲中心，南与济青高速公路相连，北通北京、天津，是胶东半岛和鲁中山区进入京津的必经之地。是通往风景胜地北京、泰安、曲阜的门户，合理开发利用当地和周边地区的旅游资源，进一步增强东营在山东省的经济增长极功能。鉴于东营市良好的区位优势、商业战略地位、地方经济的快速发展，建设*****************具有客观必要性。2.2.2本项目建设是城市副中心建设的需要东营经济社会发展步伐不断加快，经济总量快速膨胀，综合实力显著增强。“十一五”期间，全市生产总值年均增长14.4%，已初步构筑起高效生态产业体系，正在加快建立现代海洋产业体系，发展质量和效益不断提高。基础设施日趋完善，现代化立体交通体系正在加速构建。生态环境不断改善，可持续发展能力明显增强。2010年，全市实现生产总值2359.9亿元，比上年增长13.4%。完成全社会固定资产投资1349亿元，增长22.6%。实现地方财政收入104.88亿元，增长29.69%。城镇居民人均可支配收入23796元，增长11.7%﹔农民人均纯收入8427元，增长15%。“十二五”期间，认真贯彻国务院批复的《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》，牢牢把握高效生态的发展定位，坚持以资源高效利用和环境保护为抓手，以完善基础设施为先导，以生态园区建设为载体，统筹推进开发建设各项工作，初步建成全国重要的高效生态经济示范区和特色鲜明的蓝色经济区。加快推进主体产业区建设。重点加快“四区一城”和县区经济园区建设，推动优质要素资源集聚，促进优势产业崛起。临港产业区，大力发展港口经济，实行港区城联动，加快实施一批重大项目，推进产业园区建设，基本建成全国重要的生态化工基地、能源供给基地和航运物流基地，初步建成滨港新城。生态旅游区，突出原生态特色，抓好湿地休闲度假旅游区、汽车营地、国际观鸟基地等大项目建设，创建成为5A级旅游景区和全国湿地生态旅游示范区，打造具有吸引力的生态旅游目的地。推进黄河水城的深度开发，增强水城建设的生态功能、经济功能、文化功能，打造水城品牌，提升城市品位。做大做强做优中心城。按照建设黄河三角洲中心城市的目标要求，编制完成第三轮城市总体规划和专业规划、控制性详规，推进中心城“东扩、西疏、南展、北延、中优”，促进组团发展。************位于东营市，层高16米，工程竣工后将成为芜湖县城南新区标志性建筑，为东营市构建市域副中心发展迈出的坚实的一步。第三章

市场分析与预测3.1中国星级酒店现阶段经营总体情况国家旅游局2011年12月9日发布2011年第三季度全国星级饭店统计公报中指出：星级饭店统计管理系统中13908家星级饭店，有12841家完成了2011年第三季度经营情况数据的填报，并通过省级旅游行政管理部门审核，完成率为92.34%。在12841家星级饭店中有一星级221家、二星级3677家、三星级5642家、四星级2123家、五星级578家。其中有600家饭店停业，12241家完成了第二季度经营数据的填报。全国12241家星级饭店第三季度的营业收入总计为6309319.05万元，其中一星级占0.16%，二星级占9.81%，三星级占27.71%，四星级占33.56%，五星级占28.76%。客房收入为2649594.18万元，占营业收入的41.99%，餐饮收入为2652032.06万元，占营业收入的42.03%。全国第三季度星级饭店平均房价为304.58元/间夜，平均出租率为65.29%，每间可供出租客房收入为198.86元/间夜，每间客房平摊营业收入为38268.24元/间。从第三季度各地区经营情况看，平均房价位居全国前6位的为上海、北京、天津、山东、广东和浙江；平均出租率位居前6位的为湖南、西藏、新疆兵团、山东、新疆和贵州。每间可供出租客房收入位居前6位的为上海、北京、山东、辽宁、西藏和四川。每间客房平摊营业收入位居前6位的为青海、上海、浙江、北京、黑龙江和江苏。从东、中、西部三大区域的收入结构情况来看，东、中、西部地区的餐饮收入和客房收入两项主营业务收入之和占营业总收入比重基本一致。三季度东、中部地区餐饮收入比重均大于客房收入，西部地区客房收入比重较大。从三大区域的总体经营情况看，东部地区平均房价、每间可供出租客房收入和每间客房平摊营业收入均最高，分别比全国平均值高50.52元/间夜、26.95元/间夜和42.45元/间，平均出租率最低，低于全国平均值1.70个百分点；中部地区平均房价为三个区域中最低，低于全国平均值81.74元/间夜；西部地区平均出租率为三个区域最高，高于全国平均值2.79个百分点，但每间客房平摊营业收入却最低，比全国平均值低6570.64元/间。全国50个重点旅游城市共有5272家饭店完成三季度经营情况填报，占全国总数的41.06%，其中停业饭店有215家。从各星级经营数据完成情况看，一星级67家，占全国填报完成的一星级饭店数的30.32%，二星级1156家，占31.44%，三星级2317家，占41.07%，四星级1079家，占50.82%，五星级438家，占75.78%。从三季度各城市经营情况看，平均房价位居前10位的分别为上海、三亚、青岛、北京、厦门、呼和浩特、乌鲁木齐、深圳、广州和武汉。平均出租率位居前10位的分别为长沙、青岛、拉萨、乌鲁木齐、贵阳、张家界、太原、成都、大连和沈阳。每间可供出租客房收入位居前10位的分别为青岛、上海、乌鲁木齐、北京、呼和浩特、厦门、三亚、长沙、成都和深圳。每间客房平摊营业收入位居前10位的分别为西宁、哈尔滨、杭州、合肥、上海、呼和浩特、长春、长沙、乌鲁木齐和北京。2.2中国酒店业市场发展现状及未来趋势1、中国酒店业发展现状2011年中国旅游业统计年鉴显示，全国的星级酒店从2000年的6029家增长到了13908多家，星级酒店总数的年均增长率达到15.3%。全国星级酒店的客房数量从594，700间增长至1，459，800间左右，年均增长率为7.7%。到2011年，五星级旅游酒店600多家，四星级2123多家，酒店客房数达到180万间，其中五星级饭店数量增长明显。2008年以前的几年时间里，豪华酒店成为了中国酒店业竞争最为激烈的领域。尽管在二星酒店市场以及经济型酒店市场上本土酒店集团占据绝对优势，但在高星级酒店市场上，本土酒店品牌受到外资酒店品牌的强烈冲击，发展艰难。在旺盛的旅游度假需求的推动下，众多世界顶级的酒店管理集团正在中国迅速布阵，未来几年度假型酒店有良好的发展前景。高星级酒店的兴建与开业仍将保持惯性的增长趋势，并在部分二、三、四线城市有快速发展的可能，但从整体发展来看，部分一线城市高星级酒店的发展已经或即将进入高峰期。要想在竞争异常激烈并已进入“微利时代”的酒店业中获取利润，对于投资商来说，对部分二、三、四线旅游潜力城市看好。从近年全行业业绩来看，五星级酒店盈利情况良好，三、四星酒店亏损严重；部分酒店开发商、投资商的投资策略急需转变。2、中国酒店业态模式1)商务酒店：商务酒店是根据自身客观情况做好定位，根据不同的商务人群层次提供的有针对性的服务。商务酒店应该是在经济型酒店基础上提高了一个档次的业态，具备了品位、舒适、时尚，含有许多资讯等元素。2)旅游度假酒店：度假酒店主要接待旅游度假者，通常坐落在风景名胜地区（如海滨、著名山庄、温泉附近等），地理环境是建立度假酒店的一个重要因素。度假酒店是一个度假中心，专门提供给客人娱乐和享受的地方，它一般要有良好的沙滩、游泳池、滑雪场、溜冰场、高尔夫球场和运动场，甚至跑马场，旅游度假酒店的客源受季节的因素影响较大。3)经济型酒店：又称为有限服务酒店，其最大的特点是房价便宜，其服务模式为b&b（住宿+早餐）。4)产权式酒店：由个人投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售模式将酒店每间客房的独立产权出售给投资者。每一套客房都各拥有独立的产权，投资者如购买商品房一样投资置业，将客房委托给酒店管理公司分取投资回报及获取该物业的增值，同时还获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。5)酒店式公寓：一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有自用和投资两大功效，但其本质仍然是公寓。6)主题酒店：也称为特色酒店，是以某一特定的主题，来体现酒店的建筑风格和装饰艺术，以及特定的文化氛围，让顾客获得富有个性的文化感受；同时将服务项目融入主题，以个性化的服务取代一般化的服务，让顾客获得欢乐、知识和刺激。历史、文化、城市、自然、神话童话故事等都可成为酒店借以发挥的主题。7)绿色酒店：指那些为旅客提供的产品与服务既符合充分利用资源、又保护生态环境的要求和有益于顾客身体健康的酒店，绿色饭店是国际住宿业和餐饮业的新型经营方式。绿色饭店，迄今为止这个概念还没有一个明确的解释。国外有人把绿色饭店称为生态效益型饭店或环境友好型饭店。3、中国酒店业发展趋势目前，中国酒店产业在运行过程中出现了区域性、阶段性、结构性过剩问题。在一线门户城市，高星级酒店一定程度上已处于基本饱和的状态，但在大量的二三线城市，随着城市本身发展和农村城市化，这些地区市场广阔，机会众多。因此，虽然受金融危机的影响，部分酒店投资项目搁浅、步伐放缓和新店开业时间延后，但并未能阻挡酒店投资的步伐，反而激发了酒店投资的冲动。中国国内有实力的地产商仍然在大举进入酒店地产，其投资动机具有多重性：经济低迷时期投资成本最低，存在大量具有投资潜力的区域；借助高档酒店提升区域形象，提升商业地产或旅游地产的价值；还有，中央政府及各地方政府对酒店业发展出台了众多优惠政策，也是吸引开发商对酒店投资的重要因素。休闲度假酒店的需求将成倍增长，促进内需和消费政策将推动国内旅游业从观光型升级为度假型。会展业和奖励旅游将持续发展，包括展会、会议、活动、展览，都能够推动中国酒店业的发展。中国酒店未来竞争更加激烈，预计十二五期间，我国旅游饭店投资将达到3400亿元，集团之间核心竞争力的较量将更加突出。酒店集团的收购、兼并、重组进一步加速，可能会出现跨地区甚至跨国的收购、兼并与重组。中国酒店中长期发展不可逆转，预测到2015年全国将新增各类住宿设施20万家，其中星级酒店约1万家，五星级酒店将超过800家。中国经济型酒店的发展还将继续有不俗的表现，新开业的高端酒店普遍使用跨国公司的品牌，中国高端酒店的主流正在演变为房地产开发业+跨国公司的模式。同时，中国酒店业将在海外取得发展。4、酒店行业运营状况据调查，国内大多数酒店企业采用的都是以下几种运营模式中的一种，即纯管理型经营、特许经营、租赁经营和业主经营：纯管理型经营纯管理型经营是大多数五星酒店所采用的经营模式。在这种模式下，酒店运营商会和物业业主签一份管理合同，负责酒店的经营管理。运营商就好比是业主的代理人。业主通常会根据营业额和利润，以及双方之前一致同意的其它杂费，比如市场营销费和特许权费用，支付相应的管理费。这种合同一般持续10到20年，选择性续约。对于固定资产的管理决策，业主仍会积极参与。物业业主大多是国内开发商，或是国内开发商与亚洲跨境投资者组成的财团。特许经营经酒店品牌持有商授予许可，通过支付商定的品牌使用费，业主便能使用该品牌创建一家特许经营酒店。酒店品牌持有商也会向业主传授酒店经营方面的专业建议并分享订房操作系统、会员管理项目和市场营销措施。这一模式被经济/廉价型连锁酒店广泛采用，使酒店在短时间内得以迅速扩张。例如，截至2008年9月，如家拥有123家特许经营酒店，占其运营酒店总数的30%。而同时，这一模式在中国却不如在美国流行，因为人们担心连锁经营无法确保质量和品牌标准。租赁经营经济型连锁酒店大多通过出租物业收取固定租金进行酒店经营。酒店物业的运营开支和维护费用通常也由租户承担。在租赁经营模式下，酒店业主能够获得稳定的收入，同时，酒店运营商也比在管理合同约束下享有更大的自主权。业主经营很多非品牌酒店便是采取业主经营的模式。该模式在中国的中低端酒店市场中普遍存在，也是传统国有酒店企业的基本运营模式。但是，面对经济型连锁酒店和品牌酒店的异军突起，这些个体酒店逐渐失去了竞争力。很多业主都已经或是正在考虑把酒店出售给投资者，其它一些业主则打算通过特许经营，加盟经济或廉价连锁酒店，重新树立酒店品牌。同时也有一些高端酒店在业主自己管理下取得了良好的区域口碑和可喜的经营业绩。5、中国对酒店业规范发展的相关政策近几年中国酒店业有了较大的发展，有不少国际知名的酒店品牌落户中国，经济型酒店也有了较快的发展。经济型酒店业态顺应国内中低档酒店产业升级的发展趋势，采用品牌化、连锁化、标准化等现代酒店经营理念和操作模式，可以迅速复制达到规模优势。运作方式中国酒店在未来发展方面应以品牌与管理为主导，以无形资产有形化实现低成本高效率扩张，以品牌与管理为关联、无形资产的有形化是实现饭店集团低成本扩张与形成永动扩张机制的根本。用品牌与管理克隆出一批优秀饭店。无形资产有形化的方式有两种：一种是通过资本经营将无形资产转化为有形资产，如用饭店的品牌与管理推动股权融资和债权变股权，或用无形资产促进管理机制的输出，推动更多的资本；另一种是利用饭店的无形资产盘活社会上的存量资产，实现资本扩张。标准化中国的酒店业要在全国范围内推行服务质量标准化，无论是引进西方先进的管理模式，或创立自己的模式，必须通过标准化的管理，实现从情绪化服务阶段尽快进入标准化服务阶段的过程，把中国饭店管理的质量提高到一个更高的档次。亦即先过标准化服务关，尽早树立以顾客为中心的意识，让员工成为真正专业化的饭店服务人员。品牌战略最有效的、低成本的、快速的饭店集团扩张方式是委托管理与特许经营，而这种扩张方式的关键是企业的品牌过硬。品牌的作用在于它能将一种产品与另一种同类产品相区别，在信息不对称条件下，品牌是产品质量识别的质量媒介，而且可以满足消费者的某种特殊偏好。网络完善目前，人们对互联网的使用是越来越依赖，其中最重要的就是互联网拥有其它渠道所没有的便捷性。从而，中国酒店未来发展一定要和互联网紧密联合在一起，完善自身的网络服务。没有强大的预订网络，中国酒店的集团扩张空间就会非常有限。预订网络可以帮助集团控制客源流向，集团内相互预订，信息共享。目前，只有少数几家酒店加入了国际预订网络，更谈不上建立自己的预订网络。要实现饭店集团化经营，就必须建立自己的预订网络，并加入一些国际预订网络。建立自己的销售网络意味着饭店要致力于与旅行社、行业协会、会议策划者、航空公司、大企业等建立密切的业务协作，或自己设立销售部门形成强大的销售网络。信息网络要求饭店集团在各种新闻媒介、互联网建立自己的信息网页发送集团成员饭店产品服务信息，另外还要对供应商、旅行商、客户及顾客个人建立信息档案。人才培训酒店集团要有一个示范饭店作为人才实习基地，还要有一个培训基地。培训范围包括岗位操作培训、沟通培训与战略思考培训，在培训中贯彻企业文化、经营宗旨、长远目标与价值观。2.3中国五星级酒店业市场状况1、中国五星级酒店市场的特征不同的城市，五星级酒店房价差异大，房价和经济发展水平正相关。经济发达的城市房价高。以一般房型为例，香港的均价近2000元；北京的则大部分在1000元上下；上海的价格则要1000往上；。而相对欠发达的城市，如重庆，虽然是特大型城市，房价也不过500元上下。同一个城市，不同五星级酒店差价也很大。以香港地区为例，丽嘉酒店(Ritz-Carlton)的豪华山景房，房价高达3164元，而朗豪酒店的豪华间也不过848元，不到前者的1/3。北京地区的房价，中国大饭店的单人标间达1800元以上，而香山金源商旅中心酒店则不过区区500元，也不到前者的1/3。房价较低的南京地区，丁山香格里拉大酒店的单人间房价为768元，而南京状元楼酒店标准单人间仅为388元，二者相差一倍。外资管理或者外资品牌的酒店房价，普遍高于内资管理或内资品牌的酒店。例如西安地区，凯悦集团的西安凯悦饭店标准单人间房价达978元，而内资的金石国际大酒店标准间房价仅370元，差距巨大。杭州地区，雅高集团下属的索菲特西湖大酒店豪华房1265元，而内资的浙江国际大酒店高级房房价仅528元。成都地区，天府丽都喜来登饭店和凯宾斯基饭店占据了房价的最高层，标间房价在900元上下，而四川人保客户俱乐部标准间仅398元。经济发展水平及城市地位决定五星级酒店市场需求，酒店数量决定供给，二者共同决定了一个城市的房价。在经济欠发达的长沙，五星级酒店数量多达9家，由于竞争激烈，最低房价仅为338元，仅相当于北京、上海地区的三星级酒店房价水平。这种低房价也迫使长沙四星级酒店的房价跌破300。而在经济水平甚至比长沙还要低的南昌地区，由于五星级酒店目前仅两家，最低房价要高于长沙。2、投资和管理酒店的六种模式从投资和管理的运营角度，目前，在国内外投资和管理五星级酒店主要有六种模式：模式一：投资者自己经营、管理酒店，不与其他酒店产生关系饭店投资者不同任何外部公司产生任何关系，采用自己经营、管理的方式运营饭店，也就是选择作为单体饭店存在，这种单体饭店的经营模式在我国最为常见，目前大量的国有饭店都采用了这种方式。优点：在于饭店投资者可以从所有权、管理权、营销权等各个方面对饭店进行严格的控制，如果饭店投资者有良好的管理团队、知名度很高的品牌形象及完善的营销系统渠道，饭店可以获得良好的发展，并且，这种模式可以使饭店投资者得到饭店经营所产生的所有利润。缺点：在于这种单体饭店无法获得通过网络化经营实现的规模经济，在提高品牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难。在国外，随着各种形式的饭店集团的发展，大型饭店集团凭借其强大的品牌及营销优势对单体饭店施加了巨大的压力，大量单体饭店纷纷加入某个饭店集团的系统。在欧美等饭店业发达的国家，单体饭店在饭店业中的比重不断降低。模式二：投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联盟团体来获得一些支持饭店完全由投资者来进行管理和经营，但通过加入一个或几个饭店联盟获得营销和预订方面的支持。这种情况在国内比较少见。目前国内虽然也有一些联盟性组织，但尚无法对酒店的运营带来实质性效益。国外的一些饭店在完全由投资者经营和管理的同时，会选择加入诸如世界一流饭店组织、世界小型豪华饭店组织等饭店联盟的方式获得营销方面的支持。优点：在于选择加入饭店联盟所支付的费用要远远小于加入某个特许经营联号系统，而且饭店自身的品牌不必发生改变，可以保持相当的独立性。但是由于饭店联盟不像饭店联号那样给饭店全面的营销支持，饭店自身营销能力的强弱和品牌知名度的高低成为了选择这种模式的饭店成功与否的关键因素。此外，如果自身没有一个良好的管理队伍的话，这类饭店的发展会受到很大的限制。模式三：投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理投资者选择由独立的饭店管理公司或联号管理公司管理饭店，再加入饭店联盟，在饭店投资者没有饭店业管理经验的情况下，选择专业的管理公司管理饭店成为一种较好的选择。优点：在于如果投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其他资源储备，那么专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。缺点：在于投资者必须将饭店的管理权让渡给饭店管理公司，对饭店经营管理的控制大大降低。而且，聘请专业的饭店管理公司往往需要支付高昂的管理费用和人员开支，使饭店的经营利润受到侵蚀。此时，管理公司的选择和管理合同的谈判变得十分重要。选择了饭店管理公司以后，投资者面临的一个问题是如何扩大饭店自身的影响，增强营销能力。这种情况下可以选择加入饭店联盟的方式参与到更大范围内的促销、常客优惠计划、信用卡优惠折扣等活动中吸引到更多的客源。模式四：投资者自己经营管理饭店，但是通过特许经营等方式，加入一个更大的酒店品牌集团。饭店投资者可以成为某一个饭店联号的特许经营受许方，使用其品牌，但由自己经营管理饭店，一些饭店在长期的发展过程中积累了丰富的管理经验，对客服务已经达到了很高的水平，但是由于品牌的知名度较低，限制了饭店客源的进一步扩大。优点：在于可以利用具有知名酒店品牌在整个市场上的广泛影响力提高自己的销售能力。一般来说，这种饭店由于没有将管理权让渡给外部的管理公司，投资者对饭店仍可以实施严格的控制，让渡出去的仅仅是饭店的营销权，所给付的也仅仅是与饭店客房数量比例关系固定的特许经营费用，不会随饭店经营状况的变化而变化。对于管理水平很高的饭店来说，这种模式是迅速扩大自身影响的一种有效方式。这种模式的缺点在于酒店的未来发展，要受到品牌的限制。模式五：委托管理＋特许经营的双重运作饭店的投资者可以通过某种一揽子协议，或者在和某个饭店联号签订管理合同的同时又和这家饭店联号签订一份特许经营协议，即：一家饭店可以同时接受一家饭店联号提供的两类不同的服务——管理服务和品牌及相关营销服务。目前，诸如希尔顿、喜来登等大型的饭店公司既可以向饭店投资者提供饭店管理服务，同时又可以向饭店投资者提供饭店品牌特许经营服务。各个不同的饭店公司所提供服务的功能、特色、费用是各不相同的，在这种情况下，一些饭店投资者往往选择最有利于自身的组合方式，由不同的饭店管理公司分别提供不同的管理服务和品牌许可服务。但是，一般而言，饭店的投资者在选择饭店品牌和饭店管理公司的时候，最好能选择同一家饭店公司。在饭店业的实践中，投资者可以和饭店公司签订两份合同，也可以和饭店公司签订一份总括性的管理合同，特许经营的相关内容同时包含在管理合同中，也就是通过一个一揽子的管理合同同时得到一家饭店公司能提供的两类服务。模式六：让委托管理方成为酒店的股东，带资管理选择带资管理合同，饭店管理公司参股饭店，成为联合投资者。一些饭店管理公司在和饭店业主签订管理合同的同时购买饭店的部分股权。优点：在于将管理公司和饭店捆绑到一起，防止饭店管理公司做出不利于业主的决策。同时，饭店管理公司可以在饭店的战略计划制定过程中起关键作用，减少战略决策失误而给业主和管理方带来损失的可能性。虽然目前进入中国市场的国外饭店集团大都只是单纯提供管理服务，不介入饭店的产权投资，但是也有一些饭店公司在提供饭店管理合同的同时通过参与股权投资的方式加强对被托管饭店的控制能力。3.1东营市旅游市场简析东营市积极打造旅游品牌，旅游业发展步伐加快。围绕建设旅游强市的目标，创新理念、整合资源、完善服务、培育精品，大力发展黄河口生态旅游、休闲观光旅游和文化旅游，服务设施进一步完善，服务接待水平有了新提高。全市共有星级酒店21家。其中五星级2家，四星级3家，三星级7家。旅行社45家，比上年增5家。全年接待国内游客242.4万人次，实现国内旅游收入14.4亿元；全年接待入境游客4692人，其中外国人2630人，港澳台游客2062人，过夜人数4320人，实现旅游外汇收入538.4万美元。东营著名旅游景点：1.天鹅湖风景区：以“大水面、大空间”为主要特色，因“七岛、六景、五特、两鲜、两唯一”的特点而闻名。2.黄河入海口：黄河三角洲是我国乃至世界暖温带唯一一块保存最完整、最典型、最年轻的湿地生态系统。3.黄河水体纪念碑：也被称为“黄河的渡过”。碑身由1093个钢化玻璃水罐组成，依黄河流向，从黄河源头到入海口每隔5公里汲取水样，经过处理注入罐内，自西向东排列。4.黄河入海口生态农业观光园：黄河入海口生态农业观光园位于黄河口旅游南线的中段、东营市垦利县西宋乡东北部，是东营市规模最大的观光园区。观光园以万亩蜜桃园、冬枣园、芦苇荡、大水面等自然景观为依托，主要由入口引景区、生态采摘区、休闲娱乐区、龙湖度假村四部分组成。5.孙武词6.历史博物馆7.清风湖风景区8.胜利油田科技展览中心9.新世纪广场10.亚洲最大的人工刺槐林11.百鸟园12.黄河三角洲国家级鸟类保护区13.黄河口湿地博物馆14.黄河口了望塔15.自然柽柳林16.钻井平台17.华八井18.胜利电视观光塔19.孤东海堤等。东营著名旅游景点特色：1.“黄河口日出”2.“水果采摘”3.“长河落日”4.油田风光5.“河海交融”6.“沧海牧渔”7.“湿地红地毯”8.野生鸟类、鱼类和其他动物9.“群鹤远鸣”10.摸鱼捞虾、踩蛤蜊、摸小螃蟹、钓海鲜、摸泥螺东营市境内既有年轻的黄河新生地，也有古老的陆地，历史悠久、钟灵毓秀。并以自然资源的富饶而著称。黄河入海口黄蓝交汇，泾渭分明，自然风光壮丽而神奇。入海口两岸的黄河三角洲国家级自然保护区拥有地球暖温带最广阔、最完整、最年轻的湿地生态系统，是名副其实的“鸟的天堂”，野趣天成，令人神往。东营市海岸线长413公里，滩涂和浅海面积6000平方公里，素有“百鱼之乡”和“东方对虾故乡”的美称。3.2

东营市星级酒店市场简析3.2.1东营市酒店一览表东营市市星级酒店一览表序号酒店名称星级客房平均价格（元/间/天）出租率（％）年平均接待人数(万人次)1东营东胜大厦（东胜海天酒店）五星5809020.82东营蓝海国际大饭店五星5809019.23东营宾馆四星5808016.54新悦大酒店四星5807015.85大明大厦酒店四星5806012.26东营蓝海西城宾馆三星380508.47东营源通宾馆三星480606.28天丽贵宾楼三星480405.89东营锦江之星西二路店三星480506.510广饶宾馆三星480605.611聚丰大酒店三星480506.212黄河饭店三星280604.813西城宾馆二星280405.214桩西宾馆二星280403.416海星宾馆二星280403.817温泉宾馆二星280504.618垦利宾馆二星280403.719金岛宾馆二星280503.620丽晶大酒店二星280402.521天鹅湖度假村二星280402.2合计东营市内星级酒店业发展总体趋势简析一是高星级酒店的经营比重仍是大头。虽然利润的绝对额和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。二是商务酒店的比重量继续增加。三是高星级酒店入住率高。四是有着世界先进管理模式酒店管理集团对星级酒店的影响，他们凭借着在信息收集和客房预订、宣传促销与管理、培训等多方面优势，使自身在华的市场份额和经济效益等都领先于我国传统酒店业。3.3

项目周边市场环境分析3.3.1市场分析1.通过对东营市星级酒店市场分析，东营东胜大厦（东胜海天酒店）、东营蓝海国际大饭店两个五星级酒店及新悦大酒店等三个四星级酒店均在东营市内，对本项目影响不大，东营境内只有七家三星级酒店，远远不能满足容易增长的旅游、商务住宿条件，有着很大的市场空间。2.随着东营市的发展，各种基础设施和旅游环境将持续改善，大规模接待散客旅游者的条件已经成熟同时，伴随着对外开放的进一步扩大，度假旅游等新型产品的开发，度假旅游者、商务旅游者、会议旅游者将大大增加，这将确保市场高档酒店的出租率持续攀升。3.伴随着中国加入WTO并且企业的业务范围不断加大，企业交往将大大增加，会带来大量的国际国内客源，另外一方面开发区各知名企业的商务活动（包括商务会议）对该地区高星级酒店有较大的需求，商务客源及会议客源呈现跳跃式增长。而本项目正是充分顺应了这种趋势。3.4本章小结1.由于项目所在地的地理位置、经济发展强劲势头和需求旺盛等造成了极大的高星级酒店市场机会，同时形成了一个刺激酒店业结构优化化的过程。2.目前，项目所处范围内的没有高星级酒店，而本项目凭借其优势和管理优势，使其具有极强的竞争力，有望成为"明星和龙头"企业。3.项目建设地周边的商务圈使得本项目存在极大的发展空间。客源、会议以及有关活动较多，加上本项目将委托有经验的管理集团对其进行管理，这些都对该项目建成以后的正常经营十分有利。4.伴随着“黄”、“蓝”两大国家战略的实施，东营市的经济地位、区位优势也必将加强，国际、国内商务活动的日益频繁，以及国际、国内旅游业的持续发展将推动东营酒店业的持续繁荣、兴旺。

第四章项目建设条件分析和需求分析4.1项目建设条件分析4.1.1市域概述中华民族的母亲河黄河，蜿蜒九曲，奔流万里，穿过中国北方广袤的原野，在山东省东营市注入渤海。东营，是万里黄河的海口城市，也是黄河三角洲的中心城市，是著名的石油之城、生态之城。东营市成立于1983年10月，辖东营、河口两区，广饶、垦利、利津三县，及东营经济技术开发区和东营港经济开发区，面积8243平方公里，人口185万。2010年，全市实现生产总值2360亿元，地方财政收入105亿元，城市综合竞争力列全国第25位。4.1.2自然条件1.气候条件东营市地处中纬度，背陆面海，受欧亚大陆和太平洋的共同影响，属暖温带季风型大陆性气候。基本气候特征为冬寒夏热，四季分明。春季，干旱多风，早春冷暖无常，常有倒春寒出现，晚春回暖迅速，常发生春旱；夏季，炎热多雨，温高湿大，有时受台风侵袭；秋季，气温下降，雨水骤减，天高气爽；冬季，天气干冷，寒风频吹，雨雪稀少，多刮北风、西北风。

气温：东营市常年平均气温12.8℃。1月最冷，月平均气温-3.0℃；7月最热，月平均气温26.6℃。年内温差为29.6℃。极端最高气温多出现在6～7月，极端高温为41.5℃(1972年7月5日，广饶县)；极端最低气温多出现在1～2月，极端低温为-23.3℃(1972年1月27日，广饶县)。

积温：东营市日平均气温稳定通过0℃的初日为2月18（河口）～26日（广饶），终日为12月2（河口、广饶）～7日（东营），初终间日数为280（广饶）～288天（东营），积温为4799.4（广饶）～4933.6℃（河口）。

湿度：东营市春季平均相对湿度57%，夏季平均相对湿度73%，秋季平均相对湿度68%，冬季平均相对湿度63%，全年平均相对湿度65%。全年日最小相对湿度≤30%的日数为111～138天。

降水：东营市全年平均降水量555.9mm，其中夏季降水最多，为364.5mm，占全年降水量的65.6%；冬季降水最少，为20.7mm，占全年降水量的3.7%。全年日降水量≥0.1mm的降水日数为67天，其中日降水量≥10.0mm的日数有15天，日降水量≥25.0mm的降水日数有6天。

积雪：东营市全年降雪日数为12～17天，积雪日数为8～16天，累年最大积雪深度为27cm（1972年1月31日，广饶县）。

日照：东营市全年平均日照时数2657.5小时，日均光照量7.3小时，日照率为60.8%。地理分布特点是北多南少，河口最多，为2800.8小时；广饶最少，为2494.7小时。

霜冻：东营市初霜冻日期平均在10月21日（广饶）～11月11日（河口），终霜冻日期平均在3月21日（河口）～4月9日（广饶），初终间日数为132（河口）～171天（广饶）。2.地质条件东营市地处华北坳陷区之济阳坳陷东端，地层自老至新有太古界泰山岩群，古生界寒武系、奥陶系、石炭系和二叠系，中生界侏罗系、白垩系，新生界第三系、第四系；缺失元古界，古生界上奥陶统、志留系、泥盆系、下古炭统及中生界三叠系。凹陷和凸起自北而南主要有：埕子口凸起（东端）、车镇凹陷（东部）、义和庄凸起（东部）、沾化凹陷（东部）、陈家庄凸起、东营凹陷（东半部）、广饶凸起（部分）等。4.2经济基础分析在中国的城市之林中，东营市是一个非常年轻的城市。20多年间，东营人在一张白纸上，画出了最新最美的画图，经济社会发展之快令世人刮目相看。2002年，全市国内生产总值（按当年价格计算，增长幅度按可比价格计算，下同）540.3亿元，是1983年的8.35倍，年平均增长11.82%；其中地方国内生产总值248.94亿元，是1983年的12.3倍,年平均增长14.1%。全市产业结构调整取得明显成效。第一产业得到稳定发展，第二产业逐步调整提高，第三产业迅速发展。2002年，全市完成第一产业增加值32.96亿元，是1983年的2.61倍,年平均增长5.2%；第二产业增加值417.37亿元，是1983年的9.74倍,年平均增长12.73%；第三产业增加值89.97亿元，是1983年的18.16倍，年平均增长16.48%,是三次产业中增幅最高的；三次产业的比例由1983年的9.08:72.74:8.18变化为2002年6.1:77.2:16.7。开发黄河三角洲，是山东省委、省政府确定的两大跨世纪工程之一。“发展黄河三角洲高效生态经济”，已在九届全国人大第四次会议上正式列入国家“十五”计划纲要。2003年，山东省政府批准，在黄河三角洲（东营）建设山东省加工制造业基地。“信用东营”和“数字化东营”建设进展顺利。东营市已与40多个国家和地区建立了友好往来关系。先后与美国得克萨斯州米德兰市和韩国江原道三陟市结为友好城市。被联合国工发组织确认为“国际绿色产业示范区”。加入了世界能源城市伙伴组织。固定资产投资规模日益扩大，重点建设硕果累累。1983年，全市固定资产投资仅为8.5亿元,1990年为46.11亿元。近三年来,全市招商引资取得丰硕成果,共引进招商项目10399个,科英电子等一批大的工业项目相继落户东营。2002年全市固定资产投资猛增至240.8亿元，是1983年的28.3倍，年平均增长19.24%，也是全市历史上重点建设项目和投资额度最多的一年。20年累计完成投资1784.5亿元。经济总量快速膨胀，综合实力显著增强。初步统计，2010年全市生产总值达到2360亿元，比2005年翻一番，按可比口径，年均增长14.4%，城市综合竞争力列全国第25位。工业竞争力显著提升，全市规模以上工业实现主营业务收入6100亿元、增加值1740亿元，分别是2005年的3.8倍和2倍；收入过10亿元企业新增54家，过百亿元企业达到10家。经济效益大幅提高，全市实现工业利税1100亿元、利润720亿元，分别是2005年的1.9倍和1.6倍；地方财政收入104.88亿元，是2005年的2.7倍，年均增长22.2%。投资、消费不断扩大，“十一五”全社会固定资产投资4626亿元，是“十五”的2.5倍，年均增长21.6%；社会消费品零售总额378亿元，年均增长19.5%。金融机构各项存款余额1567.1亿元、贷款余额1148.1亿元，年均分别增长19.2%、22.3%。4.3发展优势1.区位优势东营市区位优越，交通便捷。东营市北靠京津唐经济区，南连胶东半岛经济区，东与日本、韩国隔海相望，是环渤海经济区的重要节点、山东半岛城市群的重要组成部分，处于连接各大经济区的枢纽位置，区位条件十分优越。2.交通优势公路东营公路纵横贯通，交织成网。全市公路通车里程2913.4公里，公路密度每百平方公里39公里，居中国沿海城市前列。10条干线公路以东营黄河大桥为枢纽，南与济青高速公路相连，北通北京、天津，是胶东半岛和鲁中山区进入京津的必经之地。铁路东营铁路南接横跨东西的胶济铁路，经淄博、济南与纵贯南北的京沪铁路相连，列车由东营直发南京西，交通十分便利。即将开工建设的德大（德州——大家洼）、黄大（黄骅——大家洼）铁路，纵贯东营全境，将与东营海港至淄博的张东铁路相交，加速实现东营地区的海陆联运。港口东营港是黄河经济带连接东北亚最佳海陆通道中的枢纽。东营至大连海上滚装运输航线已经开通，3个3000吨级泊位正在扩建中，东营港将成为以石油、煤炭输出为主，具有综合功能的万吨港。航空东营飞机场是国务院和中央军委批准的国家二级机场。每天有飞往北京，上海，每周一、三、五、七有飞往大连、重庆、西安的班机。3.其他资源优势作为黄河三角洲开发建设的主战场和山东半岛蓝色经济区的前沿城市，东营面临着前所未有的重大历史机遇。随着国家战略的深入实施，东营的发展充满蓬勃生机与旺盛活力。国家级高效生态经济示范区和特色鲜明的蓝色经济区的宏伟蓝图，正激励着全市人民奋勇前进，开创东营充满希望更加美好的明天。4.4客源需求分析1.政府机构及事业单位客源需求分析从本次调研结果来看，对于五星级酒店来说，在历史上没有可比性，所以按有可比性的区域惯例进行借鉴分析大多数政府及事业单位在选择酒店时主要考虑因素：酒店的档次，一定要是当地档次最高的或者口碑最好的；酒店配套设施，内部必须要设有餐厅，价格适中，美味可口最重要，价格贵点也可以接受，一定要有会议室，大型、小型会议室都要有；休闲娱乐设施齐全，能提供一条龙服务；停车方便性，而且停车场一定要大；酒店内部培训要到位，服务态度要好、服务质量好；休闲娱乐设施要多一些，最好有本地现在没有的休闲娱乐设施，比如保龄球场等；装饰一定要大气，客人一进去，有种和别的酒店不一样的感觉；洗浴中心、KTV一定要有，具有自身的特色；周边环境不要太吵；价格要合适。2．大中型企业客源需求分析大中型企业主要根据不同的客户、不同的领导、群体来选择酒店；客户接待时，一般都会安排在高档次的酒店，外观看起来也比较大气，安排客户住在那里，感觉很有面子。希望酒店有自己特色的餐厅，有主打菜，值得回味的。除住宿外，希望具备以下配套设施：保龄球馆健身房增加叫车服务会议厅一定要大酒店选择的考虑因素酒店价格是消费者选择酒店的首要考虑因素（35.3%），其次是交通是否方便（27.8%）和是否朋友或熟人推荐（21.4%），酒店餐饮（19.4%）、服务员态度（16.7%）、酒店商务设施（16.3%）、预定方便简单（15.9%）和酒店知名度（15.1%）也是消费者考虑的主要因素。表4-13．一般外地客源酒店需求分析1）外地消费者选择酒店的档次，将近60%的外地消费者选择三星级酒店，近40%外地消费者选择四星级及以上酒店，选择三星级以下酒店的外地消费者寥寥无几。2、选择标准间和单人间的外地消费者均超过40%，选择其他类型房间的外地消费者不足3、43.5%的外地消费者会提前预定酒店，23.1%的外地消费者是办完事情后才选择酒店，13%的外地消费者在下车后立即定酒店，近五分之一的外地消费者没有特定的定酒店的时间。4、把酒店选择在办事处附近的外地消费者较多，占26.9%；选择在商业街附近、车站附近和风景点附近住宿的旅客比例相差不多。5、交通是否方便是外地旅客选择酒店最主要的考虑因素（59.3%），其次是酒店价格（48.1%），同时，外地消费者也会考虑服务员态度（17.6%）、地理位置或区位（13.9%）、预定是否方便（13%）、环境是否安静（12%）、酒店餐饮的品质（12%）等。6、健身中心是外地消费