高档住宅小区建设项目可行性研究报告(房地产开发建设项目可研报告)

****省****市新天地花园可行性研究报告本文通过对****市经济技术开发区340亩的国有拍卖地块的开发经营环境依据本文的方案，项目总建筑面积31.13万平方米，项目总投资38044万元。经测算项目财务净现值22597.8万元，项目财务内部收益率69.4%,因此项目在第一章前言—————————————————————4 三、项目概况——— ————-4第二章项目开发经营环境分析—————————————-5二、****省****市房地产市场分析—— 7 9 一、房地产投资项目开发经营机会形成模式————————17 第五章项目定位—————————————————18 第六章项目规划、建筑设计建议————————————20 第八章项目开发经营状况分析—————————————29 六、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率————-30第九章项目开发经营风险分析—————————————31 第十章结论与建议————————————————-—33起步区6平方公里，目前已全面实现“九通一平”,近100多家企业进区投资办不超过1.5,建筑密度不大于40%,绿化率大等于30%。配套商业比例不得超过①总用地面积：22.67公顷，合340亩。第二章项目开发经营环境分析一、2004年国内经济及房地产市场回眸2004年1-12月房地产共开发完成投资10106.12亿元，同比增长29.7%;开发到位资金13128.22亿元，同比增长37.6%;购置土地面积36965.03万平增长3.8%。健康的，是由有购买力的需求拉动的。1998年以来中国房地产行业发展的新一全社会城镇住宅建设累计完成投资年均增长8.1%。在此基础上，2003年1~11月，全国房地产开发完成投资8285亿元，同比增长32.5%,高于同期固定资产国个人购买商品房占商品房销售额的比重由1998年的54.5%,提高到2003年的95.3%。而2004年1~11月则进一步提高到96.2%。居民购房能力的变化及购买看，商品住宅完成投资占房地产投资的比重由1997年的48.4%提高到2002年的68.1%;2002年，在房地产开发投资完成额中商品住宅、办公用房、商业用房和其他用房所占的比重分别为68.1%;4.9%;12%和15%;办公用房及商业用房严重供过于求的现象得到初步改变，商品住宅成为房地产开发的主体。而从2003年1~11月的竣工面积数据看，以上四类物业之间的比重分别为83.7%、2.2%、1和4.1%,得到进一步优化。在商品住宅销售中，2004年1~11月销售面积为1.99亿平方米，占同期竣工面积的95%。其中，销售面积增幅为32%,竣工面积增幅为29%,销售面积增幅大于同期竣工面积增幅3个百分点，这表明空置矛盾正在得到缓解。从价格走势看，商品房销售价格稳中有升，平均销售价格由1997年的每平方米1997.2元，提高到2002年的2291.3元。其中商品住宅平均销售价格由1997年的1790元，提高到2002年的2130元，年均增长2.8%。2003年1~11月，商品房销售价格每平方米为2456元，同比上升4.7%。仍显著低于同期8%2003年我国出台了许多房地产政策，而这些政策的共同点就是要在发展中求规范。在2003年的房地产业发展中，也还存在着或新出现了一些值得关注的结构性矛盾及局部过热问题。针对这些问题，2003年政府出台了一些对我国房二、****省****市房地产市场分析亿元，同比增长13.1%;原口径财政收入7.86亿元，剔除出口退税、免抵调库增值税和农业税下调部分，实际完成收入6.9亿元，同口径增长24.6%;城镇居经济结构进一步优化，三次产业比例调整为29:38.5:32.5;再次跻身全国县域经济基本竞争力百强县(市)行列。到2010年，全市力争GDP达到300亿元，人均超过5000美元，财政收入达到15亿元，均比2000年翻两番以上，率先全面建成小康社会；到2020年，GDP达到600亿元，人均超过10000美元，比2000年翻三番，财政收入达到60亿元，比2000年翻四番，全市总体上实现基本现代2、房地产状况政策性调整，房地产市场还将会有5-6年的高速发展时期。楼盘数量正在增加，该市的房地产市场2004年变化较大，销售量和价格涨幅增地产市场的进一步发展和活跃，因此可以说新天地花园项目在投资机会选择决第三章项目周边物业市场调查分析之滨。全市总面积2367平方公里，总人口72万。辖17个镇和一个港口经济区，三、****项目周边主要案例分析【国泰花园】米，总建筑面积30000平米，由9幢6层住宅、一幢二层裙房和5000平米的中与住宅同价。一期于2003年9月开盘，商铺、车库和住宅已售空。二期于2004年5月开盘，平均价格为1750元/m²,于2004年底交房，现已基本售完。为二房91~92m²,三房135~139m²,平均销售价格为1750元/m²;商铺一楼平均价格为10000元/m²,二楼平均价格为3500元/m²。该案目前已基本售完。【名都广场】住宅总户数为102户。该案住宅楼房型面积为二房91~92m²,三房135~156m²,于2003年7月开盘，平均价格为1650元/m²,住宅售价二层1600元/m²,三四层1780元/m²,目前已售空，已于2004年4月底交房。车库售价1800元/m²,商铺一层售价临健康路14000元/m²,临人民路27000元/m²,靠近主入口的16500元/m²,内部不临街均价在8500元/m²——12500元——3100元/m²之间，四层均价为2000元/m²,已于2004年8月交房。现有80%朝人民路入口处的第一排商铺一层28000元/m²,二层4200元/m²,面朝大华路一层商铺售价15000元/m²,中心广90~110m²,三房为134~150m²。2004年区域在售楼盘实现销售约25万平方米，客户主要来自****当地，现常规的住宅消费类型。已购房客户职业分布：行政事业单位35%;科研教育单位25%;个体私营企业40%。购买力：置业的客户购买力较强，已购房客户的家庭月收入均在3500元以上。购买动机：换环境87%;结婚用8%;投资5%,客户购买动机主要为改善土地拍卖和新开发的楼盘数量正在增加，该市的房地产市场2004年变化较四、消费者调查分析为了使本项目更适应市场发展，满足****市当地居民的购房要求，我们对(一)问卷调查的问题及汇总65%表示有兴趣购买，25%表示可以考虑，10%表示不买。30%的人选择多层；40%的人选择小高层；30%的人选择联体别墅。65%希望用面砖，35%希望用涂料。50%希望坡顶式，25%希望平顶式，25%希望飘带式。65%希望用塑钢，35%希望用铝合金。60%希望是弧形，40%希望是方形。45%希望是草坪，20%希望是树木，35%希望是花草灌木。50%希望物业智能化、家政物业管理、绿化服务，可视对讲装置，60%希望有闭路监控系统，40%希望能24小时服务和维修服务、清洁服务，35%希望有餐饮服务。24、希望小区有什么样的保安服务60%希望有防盗、防火报警系统，55%希望有中央呼叫系统和室内求救报警系统，45%希望有24小时电子巡更系统和单元入口防盗门。25、准备投入的购房资金40%希望投0~17万元，40%希望投17~20万元，15%希望投20~23万元，5%希望投23~30万元。26、是否有向购买70%有意向，30%无意向。(二)问卷调查的分析更好；大多数居民期望房价范围在1500~2000元/m²;选择房型面积偏大型，说明房，说明****居民的支付能力增强了；随对产品的综合质量要求也越来越高。第四章项目开发经营优势点与机会点分析二、项目开发经营优势点(2)项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模(3)项目公司企业领导核心与公共关系状态。(1)人口众多，私营，民营企业今年来不断增加，收入水平持续增加，加之开(2)项目区域位置紧邻市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的项目未来的前景，而且整个****(3)本项目目前交通状况较好，常新路将在年内完成通车，到时候小区的交通(4)2005年南翔路拓宽和盐通高速建成通车将牢固确立项目所在区域的优势和第五章项目定位1、新天地花园虽位于经济技术开发区，但紧邻市中心，这决定了主体目标对象为****市的中高层消费群。2、消费群界定(1)行政事业单位和科研教育单位人士；(2)民营或私营企业家或个体老板；(3)来****市经济技术开发区投资的企业人士及其管理人员；(4)富裕居民购房和二次换房的需要；3、年龄判断在30—45岁购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它。二、产品定位根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和区位为前提而作出的明智决策，1.项目区位位置处于城市中轴线；2.项目区位内中高档物业目前销售状况很好；3.开发区各项基础设施和市政设施都已跟进；。4.南翔路拓宽和盐通高速建成通车将决定新天地花园具有其他物业不可替代的优势。(产品定位的具体建议见第六章项目开发建设建议。)第六章项目开发建设建议挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人用率，外墙材料为60%,屋面保温防水材料为90%,管线集中综合布置为40%。型设计的多样化(平面、复式),物业档次的多样化(多层小洋楼、小高层、别墅)等。占34.65%占10.23%共占37.99%共占8.77%占1.04%占2.09%共占1.47%四、环境艺术设计建议六、绿化景观设计第七章项目开发经营策略及投资估算地340亩，因此必须对地块进行整体规划。2、分期实施。该项目开发总建筑面积达31.13万M2,预计总投资约4亿元④通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在38044万元人民币。(1)整个项目从2004年1月开始，2009年8月底全面完成。(2)各种税费按****省****市目前的取费标准计取。(3)整个项目按中、高水平计算。1.1土地取得费用土地取得费用为征地费与批租费契税之和，总计1.2前期费用究、咨询、规划设计费、审图等前期费用单价为50元/M2,总费用为1557万元。1.3建安工程费用建安工程费用按683元/M2计，总计21264万元。见表(三)1.4招投标、监理、审照、临建费招投标、监理、审照、临建费，按15.5元/m²,总计484万元。1.5各种配套规费根据与****市开发区管委会协议确定综合配套规模按50元/m²计，包括建筑元/M2,总计2802万元。1.9项目管理费2.0销售费用三、项目实施进度安排分成三期，依次由北到南逐次开发(公建中心放在第一期),整个项目从2004年1月开始，至2009年8月结束，历时近6年，项目实施进度计划详见表四。表四项目实施进度计划表(年、季度)实施步骤200420052006200720082009工程前期首期工程二期工程为计算方便，报告中预设项目寻求贷款16000万元，分别于2005、2006、项目建设期历时6年，从2004年元月至2009年8月底全面完成，在建设期可达到79。57万元/亩。第八章项目开发经营状况分析多层住宅别墅商铺四、项目经营成本结算：①建造成本=(当年建筑面积/项目总建筑面积)×总建筑投资五、项目利润估算六、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率1、项目全部资金的现金流量表(表八)2、财务净现值(NPV)与财务内部收益率(IRR)财务净现值(NPV)=22597.8万元现率，具有财务上、经济上的可行性，项目财务内部收益第九章项目开发经营风险分析本章拟对新天地花园项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本点分析。1、项目经营收入保本点分析项目经营成本=38044/(1-5.65%)=40322(万元),保本点=40322/81897=49.24%即销售收入达预测收入的49.24%时，项目处于盈亏平衡状态。2、项目经营成本保本点项目保本开发经营成本=40322万元，保本点=81897/40322=203%即项目开发经营成本达到预测成本的203%,项目处于盈亏平衡状态。实际上项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。二、项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。1、项目总投资由于项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变化，故项目的总投资额可能会发生一些变化，估计最大的变动幅度达10%,如果的投资额增加10%,那么从全部资金的现金流量表(表十)的情况来看，NPV=19631.82、项目销售收入在开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测主要是建立在对本项目的未下降幅度不会太大，如果下降幅度为10%,那么,从全部投资现金流量表(表十一)的情况看，财务净现值下降至17372万元，不过，其值仍大于零，项目仍然1、市场风险第十章结论与建议望与购买力水平等等，这些基本方