惠州惠城区三角地块项目可行性分析报告

惠州市惠城区三角地块项目可行性分析报告1.12万平方公里，截止2005年末，惠州市城市总人口达到370.69万人，城镇人口203.92万人，占总人口的55.01%。年国民生产总值685.0亿元，2005年国内生产总值为803.94亿元，比去年同期增长15.8%,是惠州市自1999年以来发展最快的一年。与珠江三角洲发达城市相比差惠州近四年固定资产投资状况惠州近四年固定资产投资状况惠州近四年固定资产投资增长率200年2003年2004年2005年珠三角居民可支配收入对比珠三角居民可支配收入对比2.0.0000惠州市城市居民人均年收入2004年为13816元，2005年为14884元，相比2004二、惠州房地产市场调查惠州近百家房地产开发商聚焦惠州；惠州国土局同时推出2006年拟将推出的9250一月份二月份三月份四月份五月份六月份七月份上升趋势：2006年惠城区房价走势(单位；元/平方米)2006年惠城区房价走势(单位；元/平方米)一月份二月份三月份四月份五月份六月份七月份【地理位置】【地块现状】【周边环境】【地块经济技术指标】用地面积4136m²(约6.204亩)地上(25层):34328.80m²建筑高度：8.3容积率：8.3地块优势2、政府对惠州城市新商业网点的规划在2002年就已完成，项目所处的地块劣势4、惠州市场在未来1—2年，复合型项目供应量急剧放大，商业市场竞争5、2006年5月29日，国家九部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房140元/m²,项目总建筑面积为41990.11m²,则项目前期费用合计：140元/建筑成本2050元/m²其明细如下表：土建工程为1450元/m²,给水排水及水电安装为155元/m²,消防工程为60元/m²,煤气管道安装工程为15元/m²,智能化和电讯工程为120元/m²,电梯及人防工程为250元/m²,则惠州市的建筑成本为2050元/m²,项目总建筑面积为41990.11m²,合计总建筑成本为2050元/=11196.0万元【管理费用】则管理费用合为：11196.0×3%=335.9万元【财务费用】营资金发生的其他费用。目前银行贷款利率：一至三年(含三年)6.3%,三年至五年(含五年)6.48%,五年以上为6.84%。利息计算公式如下：土地费用×[(1+6.3%)3/2-1]++前期费用×[(1+6.3%)1⁶-1]+管理费用×[(1+6.3%)2/³-1]+建筑成本×[(1+6.3%)则利息为：2000×[(1+6.3%)³²-1]+587.9×[(1+6.3%)⁶-1]+335.9×[(1+6.3%)2/³-1]+8608.0×[(1+6.3%)5/12-1]=450.5万元财务费用合计：450.5+45.1=495.6万元【销售费用】销售费用是指销售开发完成后的房地产所需要的费用，包括广告宣传【销售税费】(5.5%)计算。根据上述对项目开发投资的估算，预计此项目开发投资为：开发成本+管理费用+财务费用(未含财务费用、销售费用和销售税费),总合计为：11531.9万序号项目名称单价(元/m²)费率数量(m²)总价(万元)备注开发成本土地费用前期费用建筑成本土建工程给水排水及水电安装消防工程煤气管道安装工程智能化和电讯工程电梯及人防工程2管理费用335.9按开发成本的3%计算开发投资三：项目未来售价预测项目未来售价的预测，我司通过对项目周边在售或已售楼盘售价的调查，结合本项目的特征及地理位置，采用市场比较法，从片区成熟度、景观、交通条件、售时机等各方面进行修正。最终确定项目售价。]可比实例名称地理位置总建筑面积销售价格(均价)A东江明珠花园麦地片区17万m²3500元/m²(毛坯)B都心地王麦岸路和演达路3800元/m²(毛坯)C港惠新天地演达一路和石湖路30万m²5000元/m²(精装)序号修正因素权重本项目明珠花园都心地王港惠州新天地市场售价(元/m²)9988788679897978544566666555557666710发展商品牌9合计参考权重比例加权平均值(元/M2)4132(元/m²)通过对项目未来售价的分析，预计本项目现有市场售价为4132元/m²,根据本项目两年后的售价将平均年上升10%,为4132×(1+10%)²=5000元/m²。根据国际惯例及对惠州市市场的调查，商业(-1至4层)售价为住宅销售的2.5-3倍。本项目按2.5计算，商业的售价初步定在12500元/m²。四：项目投资利润率附：开发利润(税前)=项目总收入-开发成本-管理费用一财务费用一销售费用一销售税费开发利润(税后)=开发利润(税前)×(1-33%)投资利润率(税前)=开发利润(税前)/项目总投资投资利润率(税后)=开发利润(税后)/项目总投资项目总销售收入为10202.1+20598.1=30800.2万元开发利润(税前)=30800.2-15107.5=15692.7万元开发利润(税后)=10514.1万元投资利润率(税前)=开发利润(税前)/项目总投资投资利润率(税后)=开发利润(税后)/项目总投资开发成本单价(元/m²)费率数量(m²)总价(万元)备注1.1土地费用2000单价为土地单价1.2前期费用1.3.1土建工程1.3.2给水排水及水电安装1.3.6电梯及人防工程2管理费用3财务费用335.9按开发成本的3%计算45销售费用销售税费1694.0按销售收入的5.5%合计小结：通过对项目投资利润率的分析，在保证商业部分的成功营销前提下，项目可达到可观的开发利润率，项目的开发投资与营销工作应在商业上下足功夫，并在后期经营中走“差异化”路线，把项目打造成惠州精品物业。引进先进的开发理念及营销思路，从而使项目的利润更大化。分类价格总销售收入开发利润税前税后开发利润率税前税后商业部分12500五：项目盈亏平衡点分析入等于总开发成本时，其开发利润为零。此时的销售率为项目的盈亏平衡点。序号销售率总成本(万元)总收入(万元)开发利润税前(万元)税后(万元)149.12%248.13%从上表中可以看出：当销售价格定位在，住宅部分为5000元/m²、商业部分为12500元/m²、当销售率达到49.12%时，其开发利润为-1.206万元、为49.13%时，其开发利润为1,801万元，利用直线插入法求项目的盈亏平衡点：项目的盈亏平衡点=9.12%+(1.206/(1.206+1.801))×(49.13%-49.12%)=可知项目只要销售49.124%时其项目开发利润为零。们做分析)【销售价格上升5%】————以住宅单位售价5000元做分析则项目的开发利润(税前)为17232.6万元。项目的投资开发利润率(税前)=114.1%项目的投资开发利润率(税后)=76.4%【销售价格下降5%】———以住宅单位售价5000元做分析则项目的开发利润(税前)为14394.6万元。项目的投资开发利润率(税前)=101.6%项目的投资开发利润率(税后)=68.1%变化幅度开发利润率税前变化大小(%)税后变化大小(%)销售价格万元。总开发期为一年半。2007年1月至2008年7月。07年1月07年9月08年5月08年7月前期费用587.9万(前期均匀投入)管理费用335.9万(开发期均匀投入)资金投入：前期(2007年1月-2007年8月)主要是土地取得费用和前期费建设期(2007年9月-2008年6月)主要是建筑成本及管理费用的投入。建【投资分析】开发总成本：15107.5万元预计销售收入：30800.2万元开发利润(税前)=15692.7万元投资利润率(税前)=103.9%开发利润(税后)=10514.1万元投资利润率(税后)=69.6%【总结】房地产市场的土地出让储备金将在06年底有大幅度上调，上调比例将达到50%之多；2、惠州市的房地产市场在近5年表现出了一定的不可预测性，在本方案内，我—(本报告完)二00七年一月二十日Editor'snote:JudsonJonesisameteorologist,journalistandphotographer.Hehasshuttletakeoffforthestars.ThoseeventsWitheachtwist,youcouldseethewrink