武汉-阳逻-保利圆梦城可行性研究报告

武钢生活区(规划中的新武钢生活园),南临柴泊湖。北连汉施□大区域交通环境：青山到阳逻仅需15分钟。而全长188公里的武汉绕城公路将全高速公路：武汉外环路，红线宽度60米，绿带宽度28米，向主干道：柴泊大道，红线宽度35米，绿带宽度4米。次干道：(社区主道路及支干道路):红线宽度15米，绿带宽度4米。项目地块内部道路面积率为15.1%;划建筑占地面积1883191m²。整体海拔高度在3.1～5.2米。大A.填土(耕土)(Q4ml),黄褐色，主要由粘性土组成，含植物C.Q2含碎石粘土，黄褐色、棕红色，碎石含量约20%左右，碎石大小不等，粘土主要为可塑状态，厚约1m左右。其强度及变形指标为fak=280KPa,E0=18Mpa。D.残积粘土，黄褐色、棕红色，硬塑~可塑状态，厚约2m左右。其强度及变形指标为fak=240KPa,Es=11Mpa。地时，将各项市政配套管线均铺设到地块红线外，并预留足够的技术指标总规划总用地合亩可建设用地合亩建筑容积率绿地率总建筑面积地上建筑面积其中：住宅户数广底商商业中心教育及公建配套地下建筑面积70%置于地下停车位个可售建筑面积绿地面积作为华中重镇的武汉，中部龙头地位日益彰显，随着经济强势开局，武汉大城经济崛起，无论是中心城区“向心力”作用进一步加强，还是非中心城区开始崛起，武汉已经开始融入全国、甚至国际性视野，即将进入资本融合下的转型期，未来发展空间极其广阔。看好武汉，投资武汉已经成为中国房地产行业之市场共识。A、2007年GDP有望破三千亿。2007年1季度武汉市GDP为782.93亿元，全年可能实现3000亿的历史突破。北京、上海、广州等城市从3000亿增长到5000亿，均只用了三年的时间，武汉已经进入快速增长阶段。B、享受型高档商品消费增长明显。1-6月份，城镇居民人均可支配收入7550.75元，同比增长16.7%。同时，全市限额以上批发零售业销售额实现1189.26亿元，同比增长20.9%;增幅较高类别依次为：金银珠宝类增长55.6%,汽车类增长40.6%。随着收入增加，人们生活水平不断提高、生活观念发生改变，进入高档耐用品消费阶段。C、房地产开发投资速度适中，低于全国平均水平。1-5月，全市完成房地产开发投资124.16亿元，比上年同期增长23.8%,投资速度适度。同时，较全国27.5%的增长速度低3.7%。可见，武汉发展速度低于全国水平，有进一步的投D、全市新增供应量减少，楼市重回卖方市场。与投资额放缓对应，市场新增供应量减缓。1—6月，武汉开发办核准173个新楼盘入市，累计核准建筑面积约为960万m²,约为去年同期的88%。楼市供应减缓，刺激房价上升，是今年楼市重回卖方市场的重要因素。E、主城区土地购置面积大幅提升，规划面积半年高于去年全年水平。2007上半年主城区共成交23宗土地，累计面积153.91万m²,累计可建规模507万m²,超过2006全年指标。F、销售面积一路创高，比去年同期增长24%。2007年1—6月全市商品房网上备案销售面积达631.57万m²,与去年同期相比增长24.10%;全市登记备案销售57312套，成交量比2006年同期大幅上升。G、住宅均价突破4000元/m²。2007上半年，武汉成交金额累计达280亿元；成交均价为4436元/m²。其中，商品住房均价为4187元/m²,主力价格区间整体上移1000元/m²,4000元—5000元/m²房源占到总成交量约六成，已成为H、90m²以下小户型交易量占比接近1/3市场份额。2007年1-6月，据房地产市场信息网数据显示90m²以下12993套、90-120m²户型12864套，分别为新增供应总量的33.17%、32.84%。而从市场销量看，90平方米以下的户型占总成交量的30.44%,接近1/3市场份额。2、武汉房地产市场现状及发展分析A、开发企业二十强占领全市近三成市场份额全市现有600多家持有建设项目的开发公司，而二十强企业的房地产投资总额、竣工总面积、销售总额、纳税总额都占到全市总额的30%以上，与国内一线城市相比，武汉房地产行业集中度偏低，大牌云集的时代即将来临。B、惜售，推动楼市向上发展，可能促成准现房时代到来。上半年武汉楼市大热：一方面是购房者的“抢购”,一方面是开发商纷纷大减推盘量，少量加推，惜售成为2007年度销售旺季中的“流行语”。对于处于后期仍有一定存量的楼减缓销售速度，将促动准现房时代到来。C、万科、华润、福星惠誉区域霸主诞生，引领楼市新发展：2007年万科武昌、汉口中心城区的“双金色”计划；光谷魅力之城步武昌城市花园后同期启动，最近更是转战金银湖以公司收购方式揽得高尔夫城市花园后续300亩地块，万科西半岛、万科高尔夫城市花园“双塔”领跑金银湖。同样，华润集团上半年在土地市场竞得中南、汉钢、杨园3宗用地完成中心城区部署；武汉本土名企福星惠誉收购6月低调收购徐东团结村集团67%股权，获得其下十余宗用地开发权，未来将成为武昌中心区住宅供应量最大的开发商。D、武汉吸纳能力增强，城际置业逐渐增多。由于武汉开始承担沿海产业转移，同时城市之间房价差巨大，导致武汉现在具有相当强的价格优势，城际置业现象越来越多。外地购房人群已占全市购房人群的四成以上，成为普及全国的异地置业潮中最受关注的城市。E、武汉价格涨幅平稳，保持正常和理性2007年上半年，武汉市商品住房均价为4187元/m²,比2006年上涨14%,与此同时，深圳涨幅高达64%、北京涨幅更甚达70%、广州涨幅达39%。同时这一价格水平仅相当于深圳2001年，上海的2002年，广州的2003年。与这些城市相比，武汉房地产市场运行环境更显正常和理性，投资环境和投资回报更为安全可靠。第三部分：阳逻区域房地产前景分析1、项目区域市场概况宜居生活城，由目前城区面积37平方公里，人口16万，到2010年达到城区用地规模达45平方公里，人口33万，到2020年，城区达54平方公里。本地块作为阳逻经济技术开发区域的中间类别/年度投放土地(宗)8成交土地(宗)85投放面积(万m²)成交面积(万m²)开发总量(万m²)成交价格(万元/亩)2、区域优势及前景分析米范围浮动。2007年12月，阳逻长江大桥即将通车，届时，青正在开发，其房价也从2005年的均价600元/平米，涨到目前的会全面突破2500元/平米的价格线，未来半年整体价格会趋向2800元/平米的高低平均值。但是继续低于武汉市平均水平、随阳逻新城城区面积37平方公里，人口16万，规划到2010年，城区用地规模达45平方公里，人口33万；到2020年，城区达54平方公里，人口45万，远景为106平方公里，60万人。1)地理位置好：2)生态环境好：3)地块形状规则4)未来人口迁入带来利润5)大企业迁入带来潜在客源85660008企/事业行业就业人口规模武汉钢铁公司钢铁计划新增就业人口0.2万/年已有就业人口近7万入120-150亿亚东水泥水泥就业人口2000人占地1041亩、投资2亿北新建材石膏板就业人口800人300亩、一期投资3.6亿西门子输电配电就业人口3000人占地120亩投资近亿欧元转运中心港务物流人口1000人年吞吐15万标箱2010年增加至200万标箱。内河航运第一大港。阳逻电厂发电已就业人口5000人区教育在校学生5000人、教职员工1000人700亩纺织/服装已就业人口1000余人总投资3亿、占地278亩逻区域人口数量已经从2004年的13万人增加到2006年底的近28万人(含流动人口)。客户属性特性阳逻新城迁移入企业职工为解决上班路程过远的问题、也有就近置业的考虑。关心娱乐、配套及教育等问题。单位集体购买以及团购大。来自青山区域的购买者相对于青山主城区目前4200元/m²左右的价格。距离青山较近的阳逻价格诱人。如能开通公交、至八大家、厂前的时间将大大缩短。来自汉口区域的购买者相对于汉口主城区目前5100元/m²左右的价格。阳逻目前的销售价格难以抗拒、如能做好配套、减少居住的生活成本；来自阳逻本地的购买者属于本地高收入者、有一定的社会地位和经济基础。保利品牌的进入给予他们一次实现自己居住愿景的机会。抗性在于价格。其他包括看好阳逻区域发展前景、外地入汉人口物业名称物业类型销售率06年销售价格07年销售价格增长幅度鄂发花园多层1600元/m²1900元/m²水映澜湾多层小高层2200元/m²2500元/m²五环中央街高层1800元/m²2200元/m²天琴湾多层、小高层1200元/m²1500元/m²阳逻城市广场高层1900元/m²江景花园高层1200元/m²1600元/m²湾*0.2+阳逻城市广场*0.25)*1.2=2550元/m²(±0.3内为正常值)年度销售均价(元/m²)涨幅开发阶段时间(年)开发体量销售均价(元/m²)回收总额(亿元)第一期约70万m²第二期约70万m²第三期约30万m²总计180万m²价为3700-3900元/m²总回款金额最高可达到58亿元减少资金占用时间和财务费用，本项目计划2008年中旬全面开工，计划2008年底一期全部交付使用，其中一期的开发周期为1年半。项目2008年年底开始销售。单价=总价/可售面积总价单价备注1、取得价格3、契税6小计二、前期费用1、勘探设计按建筑面积50元/平方米计算2、临水临电2按500万元估算小计三、建安工程1、土建安装其中：住宅含公共装修，按1500元/平方米商业按单价1800元/平方米计算教育及配套按单价1200元/平方米计算地下室按单价2200元/平方米计2、工程监理费9按总建筑面积9元/平方米3、质检监测费8按土建费用的0.5%计算4、智能化及煤气按每户5150元计算小计四、红线内配套费1、供水供电按每户11000元计算2、道路排污按建筑面积50元/平方米计算3、园林绿化按250元/平方米乘以绿地面积计算小计五、政府收费1、市政配套费00包含在地价中2、其他政府收费5按1000万元估算小计5六、不可预见费按二至五项的3%计算直接投资合计七、开发费用1、管理费用按直接投资的2%计算2、财务费用按直接投资的50%计算，2年还清，利率7.29%3、销售费用按销售额的2%计算小计投资合计本项目的总投资为505030万元，土地成本为32900万元，,建设安装工程343479万元，基础设施建设47126万元，其他配套费和政府收费为1000万元，不可预见费9978万元，其间开发费用及销售费用为55618万元。2、资金筹措本项目资金来源主要有三个渠道，其中自有资金投入50000万元，银行贷款20000万元，其余为商品房预售收入再投入。项本项目启动资金万元土地出让金万元前期勘探费用万元市政收费万元预计回收期年税后利润万元实投资金回报率本项目住宅的销售占相当大的比重、预计收入为693370万元。税前利润为149301万元，税前成本利润率为29.56%。税后利润率为111976万元、税后利润率为22.2%。销售净利率为16.1%。销售额总价单价其中：住宅底商商业地下室66万/个，40%可售销售额合计万元营业税万元税前利润万元税前成本利润率企业所得税万元税后利润万元税后成本利润率项目销售净利率2、项目销售预测考虑到以上因素、本项目将于2008年中旬进入市场、2013年完1、财务分析依据A、项目2008年开工至2013年全部竣工验收备案。项目能够按照B、公司所得税率为33%,其他营业税等参照现有的税费标准。贴现率为10%。销售额总价单价其中：住宅底商商业地下室66万/个，40%可售销售额合计万元营业税万元税前利润万元税前成本利润率企业所得税万元税后利润万元税后成本利润率项目销售净利率税前利润率为29.56%;扣除企业所得税317325万元后、税后利润为111976万元，税后利润率为22.2%。3、现金流量分析序号建设期合计项一目012341现金流入0销售收入02现金流出土地费用建设投资销售费用销售税金及附加所得税3净现金流量4累计净现金流量5净现金流量现值6累计净现金流量现值所得税后计算指标：财务内部收益率财务净现值(I=10%)万元静态投资回收期年动态投资回收期年率为33.24%;财务净现值为56463.66万元，静态投资回收期3.19从表中可以看出，当售价下降10%时，项目净利润下降62276万价格敏感性分析住宅商业车库合计税前利润税前成本利润率成本敏感性分析2、项目风险对策B、设置总建筑面积11000m²、规模9班初级中学一所G、合理设置垃圾收集房或收集设施，用地范围内按规模设置相应变电房450m²、公厕300m²,合计总建筑面积750m²;H、按总建面的7%配建物业管理用房与经营用房；I、道路后退范围内不得设置停车位等设施。以上配套设置面积合计28050m²□规划原则供水水质满足国家现行卫生饮用水标准。B、水量的确定用水量：根据《建筑给水排水设计规范》(GB50015—2003)制定的各项用水定额及《城市居民生活用水量标准》(GB/T50331-2002),项目的用水量预测及分配情况见下：总人数×(150-300)升/天为日总供水量总人数为47635人人供水量按上限计算为47635×300=14290.5吨类别单位日最大容量用水标准最大日用水量(m³)平方米0.005m³/m²·天办公用水人0.06m³/人·日学校人绿化用水平方米0.001m³/m²·天合计以上合计为2360.7吨□排水工程规划废水预处理达到《污水综合排放标准》(GB8978-1996)表4三级排□电力设施闭所土建工程(150m²)□供电工程规划总户数为14886户、其中低密度住宅物业132户、高层及小高层物业14754低密度住宅区用电=132户×25千瓦=3300千瓦高层及小高层=14754户×8千瓦=118032千瓦商业及地下室=(48888m²+28555m²)×100瓦=774.43千瓦预测项目总用电负荷约12.2万千瓦规划变电站采用110/10KV电压等级，主变容量按3台5万千伏C、网络系统利用Gcs(综合布线)和sI(智能集成系统)建立内下，项目的税前利润为137021万元，税前成本利润率为序号建设期合计012341现金流入0销售收入02现金流出土地费用建设投资销售费用销售税金及附加所得税3净现金流量4累计净现金流量5净现金流量现值6累计净现金流量现值所得税后计算指标：财务内部收益率财务净现值(I=10%)万元静态投资回收期年动态投资回收期年B、本项目的开发有效的解决了大型企业迁入后给整个区域带来的人口居住压力、并提供了优质、有效的房源解决C、通过本项目的开发，可以进一步提升公司在武汉住宅市1.1地表水环境影响评价理厂处理规模的2.12%,项目对其影响将非常小。因此只要建设单1.2环境空气质量影响评价(1)机动车尾气：根据项目总体建设规划，小区内共设地下停车库8个，分布于小区主次入口附近高层楼底层(位置详见总平面布置图),共有地下停车位4575个。停车场不设置地面排风口，根据建设单位提供资料，表1-1车辆尾气主要污染物预测情况一览表污染物名称稳定度0ADEFADEF由表1-1可以看出，在最不利扩散的状况下(即F类稳定度),CO和NOx的在50米距离处地面轴线浓度分别为0.071mg/m³和0.003mg/m³,均低于GB3095-1996《环境空气质量标(2)居民厨房油烟及燃气：本项目居民厨房油烟通过家庭式抽油烟机由内置烟井引至楼顶(3)学校食堂油烟废气：食堂设有炉头2个，每个炉头产生的油烟量为3000Nm³/h,厨房1.3声环境影响评价1.3.1噪声污染源分析进出车辆交通噪声一般在60～75dB(A)住户生活娱乐噪声一般在75dB(A)。1.3.2噪声影响分析(1)设备运行噪声影响分析(1)水泵治理措施：选择质量好、低噪声的水泵，各类水泵放置于(2)空调设备噪声治理措施：采用低噪声型，且其吊装设备采用减(4)机动车治理措施：项目建成营运后，应加强对进出小区车辆以及地下车库的管理。车辆噪声一般在60～75dB(A)之间，小的停车秩序等措施，能有效降低车辆噪声10～15dB(A),再加面时仅为25～40dB(A);能够达到《工业企业厂界噪声标准》(2)商铺营业噪声影响分析商铺早上不宜开业过早，商铺晚上10点后停止营业。此外，不得引(3)进出车辆交通噪声影响分析经类比分析，进出车辆噪声声级一般在60—75分贝，采取禁鸣(4)住户生活娱乐噪声影响分析1.4固体废物影响评价活垃圾的产生量为21.56t/d;隔油隔渣处理产生的废油脂为(1)生活垃圾应实行袋装收集。(2)对生活垃圾中可回收的部分，收集后集中交废品回收部门处理，(3)在小区内对生活垃圾应按功能区域或建筑区域划分垃圾清理服圾转运站(位于小区东南角)。(4)应在小区内设置明显标志牌严禁将有毒垃圾、特种垃圾及渣土垃2、施工期环境影响分析2.1施工期间噪声防治措施为使施工过程中产生的粉尘对周围环境空气的影响降低到最小1)开挖、钻孔和拆迁过程中，应洒水使作业面保持一定的湿度；对施工场地内松散、干涸的表土，也应经常洒水防止粉尘；回填土2)加强回填土方堆放场的管理，要制定土方表面压实、定期喷水、覆盖等措施；不需要的泥土，建筑材料弃渣应及时运走，不宜长3)运土卡车及建筑材料运输车应按规定配置防洒落装备，装载不宜4)运输车辆加蓬盖，且出装、卸场地前将先冲洗干净，减少车轮、5)对运输过程中散落在路面上的泥土要及时清扫，以减少运行过程6)施工过程中，应严禁将废弃的建筑材料或煤作为燃料燃烧。工地7)粉状建材应设临时工棚或仓库储存，不得露天堆放。8)加强回填土方堆放场的管理，制定土方表面压实、定期喷水、覆9)运土卡车及建筑材料运输车按规定配置防洒落装备，装载适当，10)运输车辆加蓬盖，且出装、卸场地前将先冲洗干净，减少车轮、11)施工结束时，应及时对施工占用场地恢复地面道路及植被。2.2施工期水环境防治措施2.3施工期固体废物防治措施1)对富余土方首先用于项目场地内的绿化、假山造景，之后剩余的2)施工单位必须向有关的余泥渣土排放管理处提出申请，按规定办3)车辆运输散体物料和废弃物时，必须密闭、包扎、覆盖，不得沿4)选择弃土场不应占用农田，也不要靠近江河和水库，最好选择在5)弃土期应尽量集中并避开暴雨期，要边弃土边压实，弃土完毕后2.4施工期间植被破坏的防治措施3、环境质量现状评价结论标1.72倍)、化学需氧量(超标1.15倍),水质轻度污染。境空气质量标准(GB3095-1996及2000年修改单)》中的二级标准的3.1项目建成后环境影响评价结论3.1.2环境空气影响评价结论3.1.3声环境影响评价结论置禁鸣、限速警示牌、限制通过小区内道路机动车的车速、禁止机动车鸣叫喇叭，减少机动车进入住宅区的机会。经过各种治理措施后，项目对周围的声环境影响不大。3.1.4固体废弃物环境影响评价结论该建设项目以居民住宅为主要功能，其产生的固体废弃物主要为各住户居民及配套设施内人群产生的生活垃圾，由当地环卫部门进行3.1.5生态环境影响评价结论该项目目前不存在珍稀物种的破坏。为了打造良好的人居环境，项目建设过程中将对小区的绿化有详细的规划，绿化率达到36%,对陆生生态环境的改善将起到积极作用。3.2建设期间的环境影响评价结论在施工期间所产生的污染物会给周围环境造成不良的影响，特别是噪声和粉尘的影响较为明显。因此，必须引起建设单位的及施工单