某住宅小区可行性报告

1 1 2 3 5 6第二章市场分析 7 7 8 2.5价格定位 2.6拟建项目定位 第三章项目建设条件 21第四章项目开发方案 22 224.3劳动安全 4.5建筑节能 第五章项目营销策划方案 5.2项目定价 5,4项目销售 5.5项目销售面积及销售收入实现计划 第六章投资估算及资金筹措 6.1项目总投资估算的依据 6.2项目的总投资估算的原则 7.1基础数据的确定 7.2财务盈利能力分析 7.3清偿能力分析 49 7.5敏感性分析 7.6静态评价指标 7.7项目财务评价结论 第八章结论及建议 8,1方案评价结论 8.2对建设单位的建议 附件：财务评价报表第一章总论1.1建设项目简介项目位置与规模1###并并##并##公司已完成了该项目立项、计划、规划定点及征地合同手续，交通：交通网络较为完善，主要公交有33路、601路、702路、9121.2项目建设的必要性21.3可行性研究编制依据价格〔2002〕1980号);341、建筑技术经济指标序号指标1小区总用地2可建设用地3住宅用地4公建用地5道路用地6公共绿地7居住户数户8居住人数户均3.5人9总建筑面积包括地下室面积地上总建筑面积住宅建筑面积公建建筑面积地下总建筑面积住宅平均层数层总建筑密度%容积率绿地率%停车位个地下120个，地上45个停车率%投资回收期：2.68年(税前)财务净现值：1180万元(税前)522万元(税后)5内部收益率：23.78%(税前)17.45%(税后)贷款偿还期：2.15年财务净现值：597万元；内部收益率：20.29%总成本利润率：25.56%;销售利润率：19.22%。1.5可行性研究的主要结论6第二章市场分析2.1房地产宏观市场分析控措施，政府在2006年和2007年更是加大了宏观调控力度。2006年9月至2007年9月在房地产交易秩序、违规行为等方面进行了调这一系列政策对市场的健康运行无疑起到了良好的规范作用——市场竞7(主要指私营企业主以及其它地区人口的购房需求),分析表明，上述需求2007年第3季度，房地产开发完成投资6870.11亿元，同比增长31.92%,增幅比去年同期增加7.47个百分点，比第2季度增加2.5个百分点；商品住宅完成投资6870.11亿元，同比增长31.92%,增幅增加7.47个百分点。以上为西安市10年来同期最高水平。实现财政总收入62.94亿元，增长27.5%;全社会固定资产投资完成623.52亿元，较上年同比增长38.8%;社会消费品零售总额完成442.24亿元，增长17.4%;城市居民人均收入增长15.4%。宏8市场销售92.3西安城北房地产市场分析4、威胁(T)2.5价格定位表2-1金桥太阳岛名称金桥太阳岛总建筑面积容积率均价绿化率建筑类别高层，小高层，多层开盘时间2005年入住时间2007年物业地址城北北二环与文景路交汇西南角交通状况211、33、601、37、1、702等周边配套学校铁一中、西安中学、西安外国语学院、雅荷幼儿园商场家乐医院万杰医院、长安医院表2-2吉祥凤凰名称吉祥凤凰总建筑面积容积率均价绿化率建筑类别高层，小高层开盘时问2007年入住时间2009年物业地址城北西安市北关十字西南角交通状况600、618、528、70、18、20等周边配套学校未央区第一幼儿园、北关小学、23中学、市10中商场民生、家家福医院地矿医院、交大二院表2-3白桦林居名称总建筑面积容积率均价4300元/m²绿化率建筑类别小高层、花园洋房、商业用房开盘时间2005年入住时间2007年物业地址城北区凤城八、九路之间文景路以东交通状况600、714、228专线、901等周边配套学校经发白桦林居幼儿园、交大经发实验中小学、西安中学商场人人乐医院凤城医院、长安医院选择可比案例计算修正系数项目名称比较因素修正系数区域因素交易情况交易时间个别因素金桥太阳岛吉祥凤凰白桦林居表2-5可比实例权重项目名称金桥太阳岛吉祥凤凰白桦林居权重各可比实例小高层价格如表2-6:项目名称小高层价格(元/m²)金桥太阳岛吉祥凤凰白桦林居金桥太阳岛比准价格：3800×1.08=4121元/m²白桦林居比准价格：4500×0.96=4326元/m²小高层销售均价=4121×0.5+4287×0.3+4326×0.2≈4212元/m²◆高层价格定位各可比实例高层价格如表2-7:表2-7可比实例高层价格项目名称高层价格(元/m²)金桥太阳岛吉祥凤凤白桦林居金桥太阳岛比准价格：3700×1.08=4013元/m²吉祥凤凰比准价格：4000×1.02=4083元/m²白桦林居比准价格：4100×0.96=3941元/m²高层销售均价=4013×0.5+4083×0.3+3941×0.2≈4019元/m²/m²,本项目将在均价基础上针对区域因素、交易情况、交易时间和个别比较因素市场均价区域因素交易情况交易时间个别因素修正系数5780元/m22.6拟建项目定位小高层住宅均价为4200元/m;高层住宅均价为4000元/m²;商业用房销售均价为6500元/m²;地下车位价格为10万元/车位。第三章项目建设条件3.1自然条件3、湿度：最冷月平均67%,最热月平均72%;5、风：夏季平均风速2.2M/S,冬季平均风速1.8M/S,全年主导风向为3.2项目规划用地条件3.3项目市政配套条件第四章项目开发方案4.1建设规模》依循“均好性”原则，重组现代都市生活◆车行道路系统◆停车场住宅建筑◆住宅建筑布局◆住宅选型左右)、中(90m²)、小(40～80m²)三类近十种户型。尽量采用大面宽，小进公共服务设施系统景观、绿化系统◆绿化系统规划7、人防规划8、管网综合规划各种管线的埋深原则：电力、电讯电缆0.7米、给水管1.0米(管中心)、污水管2.7米(管内底)、雨水管3.5米(管内底)。各支管可消防设计安全方面4.3劳动安全4.4环境保护◆区内环境的保护：高新区是西安市科技经济发展的中心，本项目的◆城市街景通视效果的改善：由于项目现状与高新区经济快速发展的分析如表4-1:表4-1环境影响因子分析表环境影响因子规划设计阶段建设期运营期地区经济发展规划231交通改善1旅游业发展1施工机械、交通噪声11扬尘、沥青烟尘等1土壤、植被等21生活污水、垃圾、工程废水33◆施工噪声的影响距施工机械5米处，大多数机械都在80-90dB之间，当共同作用时，其能量叠加值大于90d。经测算施工机械距敏感区域50米以外才能达到干线交通噪声昼夜标准。若要达到夜间标准，需离敏感区域280米。所以在居民区集中区夜间(22:00-6:00),严禁使用大型施工机械。◆施工期间扬尘、混凝土及沥青烟尘的影响《建设项目环境管理实施细则》[86]国环字第003号文；《陕西省建设项目环境管理细则》陕政发[1996]86号文；污水综合排放标准GBJ8978—96;《渭河水系(陕段)污水综合排放标准》DB61—224—96等。4.5建筑节能4.6建设进度安排由于本工程的竣工日期为2009年四季度，其间要经历2个冬季和2个雨2008年2009年123412341.前期准备2.规划设计3.设计方案报批4.基础工程5.土建工程6.安装工程7.装修工程8.室外工程9.竣工验收第五章项目营销策划方案5.1项目营销策划方案5.2项目定价5.3项目市场推广挖掘卖点制定推广计划◆推广费用预算推广费用为286万元。◆各阶段推广思路项目销售过程可以划分为预热期、强销期、持续期、尾盘期四个阶段，项目市场推广过程也随之相应地划分为四个阶段，我们针对各个阶段销售任预热期：在这一时期，推广的内容主要是本项目的形象推广，重点突出项目的物业主题，让目标客户知道项目整个项目的主题概念和倡导的生活方式，展示楼盘的基本情况。在本阶段注意与广告公司的衔接，推广手段上应重点采用广告推广，考虑到西安房地产的实际情况，建议媒例如华商报、西安晚报等。同时也注意采用销售促进措施，例如在不同时期内选取一两个户型做优惠活动，本期内购房的消费者，可享受相应优惠，实行这种销售促进策略有利于吸引大量的购房者，提高人气，同时又可使项目强销期：本阶段以突出市场主题为主，吸引大量的目标客户群关注，以广告推广和活动推广为主。在销售上应利用预热期所聚集的人气，根据实际的销售情况适当的调整，同时继续加大推广力度，充分体现出旺销抢购的氛持续销售期：在本期内，以突出广告主题为主，积聚人气。注意采用适在价格上，也可进行适当的调整，但调整幅度不宜过大，注意维护企业的市尾盘期：本阶段的推广内容以装修、配套等工程不断竣工的形象广告为主，应重点宣传项目的竣工及入住前的准备等内容，同时采用适量的价格策略。在这一时期售楼已接近尾声，为了尽早销售完毕，可根据前期的实际销售情况，对个别盘尾房进行折扣优惠销售。在广告宣传上，应尽量减少广告广告推广◆广告内容◆广告媒体在各大有关房地产信息网站(如：等)上发布本项目的具

现场墙壁

路牌

车身601路、702路、912路、221路、601路、111路、50路等。通过这种流动■活动推广◆楼盘庆典仪式◆社会公益活动5.4项目销售◆形象楼书◆功能楼书销售人员的准备◆确定销售人员◆确定培训内容服务理念价格促销住博会促销5.5项目销售面积及销售收入实现计划1、住宅和商业用房销售面积及收入实现计划，具体见表5-1(下页):2、停车位的销售收入实现计划表，具体见表5-2(下页)。表5-1住宅和商业用房销售面积及收入实现计划表时间内容合计123412341期销售比例小高层销售面积销售收入高层销售面积销售收入商业销售收入总销售收入时间内容合计12341234销售比例销售个数00销售收入00第六章投资估算及资金筹措6.1项目总投资估算的依据价格[2002]10号);4、陕西省建筑安装工程综合概预算定额(1999);法〉实施细则》的通知(市建发[2000]418号);6.2项目的总投资估算的原则6.3总投资估算项目用地面积为19.95亩，土地取得成本119万元/亩，本项目总建筑面积3.74万m²,其中小高层住宅19039.1m²,高层住宅12515.3m²,公共建筑面积200m²,地根据《陕西省建筑工程综合概预算定额(1999)》,结合市场调查和西安=5790(万元)勘察设计费根据国家计委(现国家发展与改革委员会)与建设部于2002年3月1日景观和勘察设计费合计为142万元。4、项目基础设施建设费(室外工程费)之和的2%,共计为149万元。6.4项目总投资的资金来源其余为借款2800万元，建设期借款利息为261万元，1-3年期银行贷款利率第七章财务评价7.1基础数据的确定计算期：3年销售价格：见2.5价格定位7.2财务盈利能力分析为17.45%,税后财务净现值(基准收益率=12%)为522万元，税后的静态投资回收期为2.52年，税后的动态投资回收期为2.75年；所得税前的财务内部收益率为23.78%,税前财务净现值(基准收益率=12%)为1180万元，税前益率=12%)为597万元。7.3清偿能力分析7.4盈亏平衡分析各种不确定性因素的变化会影响投资方案的经济效果，当这些因素的变目的是找出该临界值，以判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，旨P---计划销售收入Q---销售收入实现率T---每平方米销售面积的税金及附加F---总成本中的固定费用解得Q=80.49%故当销售收入实现率Q=80.49%为项目的盈亏平衡点，即当销售收入实现80.49%时，项目即可保本。低于这个比率，项目将会出现亏损；高于这个比7.5敏感性分析敏感性是指影响方案的因素中一个或几个估计值发生变化时，引起方案表7-1价格、总投资对内部收益率的敏感性分析价格变化投资变化0销售价格变动临界点0投资变动临界点依据上表数据，在投资不变的情况下，采用插入法计算销售价格变动的+α),投资不变时销售价格变动的临界点如上表7-1所示。投资上涨12.44%时，内部收益率达到临界值12%。投资允许变动的幅度为(-α,+12.44%),销售价格不变时投资变化的临界点如上表7-1所示。7.6静态评价指标7.7项目财务评价结论第八章结论及建议8.2对建设单位的建议根据我们对项目方案的分析与论证以及我们对项目和市场的了解，向建3、项目的建设投资较大，是影响项目财务可行性的重要敏感性因素(投资上升幅度临界点详见7.5敏感性分析),建议开发商做好开发过程中的成本4、重视营销方案的设计。销售价格是影响项目盈利素。销售价格的下降会对项目的财务效果产生较大的影响(销售价格下降幅度临界点详见7.5敏感性分析),因此，要想提高项目收益，必须具备切实可现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，在保证工程质用过程中严格资金管理，并保证按时按量偿还银行借款的本金和利息。同时实施银行按揭贷款，以解决居民目前的