石景山项目策划报告

第一 市场分（一）2008年的奥运会同样给石景山带来了契机。三个奥运会场馆主会馆将座落于此，五棵松附（二）SAM会员店、华（三）2003（一）（二）1表：2—（一期（一期（一期（二期2—1可见，本项目周遍项目户型多以二居三居为主，二居的供应稍大于三居；一居的居住方式多为自住型,2表：2—（一期4185/93/131134243（一期70/80100141/180201（一期40/50113/1376790/96131（二期66/70104/107/1171335797/107/116146/1452—240—7050—60平米项目为主田村区域和杨庄区域一居的80—13190—100平米左右项目为113—145130—140平米左右项目为主。200平米左右20—24万40—45万58万—63万3表：2—（一期一居（板（一期二居（板）三居（板（一期一居：50（塔）二居：90（塔）三居：113（塔、137（板二居：97（板（二期一居：66（板）二居：104（板、107（板）三居：133（板二居：97（板2—3可见，南向户型多为畅销户型，其次是朝向景观或中心绿地的户型，相对朝北的120—130平米的三居、90—100平米的二居是市调项目中比较受欢迎的户型，如果二居10050平米的一居户型是一居市场上的宠儿4表：2—（一期二居（板（一期（一期二居：103（塔）109（塔）114（板（二期二居：117（板）105（塔一居：57（塔）116（塔）146（塔117975表：2—（一期242.3/（一期2—2.5/（一期241.85//（二期241.9/2/2000—5000平米不等热水 供应热水主要有两种方式24 所有项目都预留2条电话线接口 IC6表：2—（一期（一期（一期（二期公共部分:调查项目的公共装修多以中档装修为主,地面地砖,墙面乳胶漆,室内装修:调查项目中毛坯房多为四白落地,地面水泥抹平,厨卫预留接口,西现代城的精装包括地面复合木地板,墙面乳胶漆,厨卫中档精装,小面积户型赠送曲美品牌家具 （三）针对本项目的销售的威胁主要将来会有以下几个竞争性项目1、西现代城221241.5300/㎡80平米的两居，销售率为：70%畅销户型：90本项目与西现代城比较（SW分析2、宏鑫家园规划指标：占地＿＿公顷，总建面＿＿万平米，容积率＿＿144300/42 97本项目与宏鑫家园比较（SW分析部分板楼总面积大造成总价相对较3、御景山8—17146万平米，两栋围合式板楼4700/㎡（96折畅销户型：104平米板楼两居、70本项目与御景山比较（SW分析产品结构（包括户型和楼体4、尚城21160574700/本项目与尚城比较（SW分析1234300—4500/4700/㎡；第二 产品定位推广计A、政府机关的公务员——他们收入稳定，文化品味、居住层次较高，多选择中高档住B、事业单位——医院、学校、银行等从业人员。例如首钢医院，石景山中医院，北方2、年龄特征——25—3535—45岁之间3、家庭结构——2～3口人家或核心家庭（老少三代）4、家庭月收入——4000元～100005、行为特征——6、消费心理特征——7、购买目的——三、定位的依据——（一）SAM、首钢体育馆、东方家园——（二）五环路由高速路改为城市环路——由此扩大了本案目标客户的覆盖范围并为有车族放大（三）——（四）——（五）——既有历史文脉的延续又有现代都市繁华的氛围成为理（六）——风水与宗地人文——城市西贵对地源文化的依恋与西山情节在本项目的文化中得到精神的归属建筑的风格——不仅仅是居住还是增值——（一交通优势——1号线，为生活在汽资源优势——TSM都市的生活（二123424小时生活热水、市政集中供暖。公共安全系统24通讯系统67、酒店式内庭空间环境设计（风雨廊、叠水小品等 （四 （五 地标优势——项目紧邻阜石路与西五环两条交通主干道，项目形象的识别性很强 （USP第三 广告行销计一 广告策（一 广告的总体原必要“攻势”（二）第一阶 准备期及内部认购042月——044SAM第二阶 公开上045月——047将项目导入市场，建立认知度（展会第三阶 强销048月——0411第四阶 销售持续0412月——052针对销售滞销户型；（实品示范单位的引导第五阶 第二强销053月——055第六阶 收尾阶056月——058（三）12（四）13（五）（六）1准备期及内部认购期内，可以选择旗杆、路牌、直投、围墙、DM等对区域内比较有针对性的2北京交通台（103.9兆赫）或北京音乐台（97.4兆赫3公开活动：SAMDM8—1121FM97.4103.91—2（一广告费总额5.143002.21.6%×总销售额（不含样板楼的室内装修装饰及模型等360万元。由于开盘阶段需要制作楼书、DM单等常规销售工具，以及项目在前期有部分的媒体广告投放，（二）11002203404105406357、展会活动:2585910101511、DM201240（三）时间：20042月—20059总计：360（一）12共享空间效果图（大堂3456789（二）123INTERNET4四、PR（一）（二）（三）（四）（五）（六）1234五、（一）（四）（七）六、直效行销DS直效行销应该（一）（二）（三）（四）DM第四 销售计（一）接待（坐盘销售（二）（三）（一）123（二）付款优惠（折扣（三）1、首付款分期支付，免利息（开发商贴息，适用于远期房阶段23三、价格策略（见价格表及说明（一）“低开高走”（二）“散”层“（三）第一阶 市场验证阶时间界定：20043月——20045工程进度（形象）：工程开工；工程进度至结构销售条件： 2 针对摸底工作进行有效的市场评估分析，为项目正式推向市场提供依工作重点 市场摸底；信息回馈及试探性销销售计划：5%—第二阶 销售积累阶时间界定：20046月——20047工程进度：8工作重点：12、客户维护销售计划：13113、4、9、10、19、20层该阶段15%——20%；正式开盘：20%第三阶 强销阶时间界定：20048月——200410工程进度：工程结构接近封顶;刊、SAM会员店活动、促销、DM直投销售计划：11号塔楼的5、6、11、12、15、16层该阶段计划销售任务完成总销售额40%——第四阶 持续阶时间界定：200411月——20052工程进度：销售条件：阶段目标：销售控制：1160%——第五阶 第二强销时间界定：20053