大学二期拆迁安置房工程申请报告

成都大学二期拆迁安置房项目

可行性研究报告

中国建筑西南设计研究院有限公司

二。一O年一月

编制单位：中国建筑西南设计研究院有限公司

证书等级：甲级

证书编号：工咨甲12720070016

发证机关：国家发展和改革委员会

项目负责人：

袁春林（全国注册造价工程师、高级工程师）

蔡勇（全国注册咨询工程师、高级工程师）

编制及审核人员：

蔡勇（全国注册咨询工程师、高级工程师）

袁春林（全国注册造价工程师、高级工程师）

刘春江（全国注册造价工程师、高级工程师）

贝贝（助理工程师）

刘政皓（助理工程师）

审定人员：

温洪英（全国注册咨询工程师、高级工程师）

成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告目录

目录

第一章总论..................................................1

1.1项目简介...........................................................1

L2项目建设单位概况...................................................1

L3项目建设指导思想..................................................2

1.4可行性研究报告编制依据...........................................2

1.5可行性研究报告工作范围及内容....................................3

1.6项目概况..........................................................4

第二章项目建设的背景及必要性..............................9

2.1城市概况..........................................................9

2.2项目建设背景....................................................21

2.3项目建设必要性..................................................24

2.4综述.............................................................27

第三章项目业主............................................29

3.1公司基本情况.....................................................29

3.2公司财务状况.....................................................36

第四章项目用地概述........................................41

4.1建设项目选址.....................................................41

4.2项目建设条件概述................................................41

4.3外部条件.........................................................42

第五章工程建设内容及规模..................................43

5.1项目建设内容规模................................................43

5.2项目建设规模论证................................................43

5.3项目主要技术经济指标............................................44

第六章工程设计方案........................................46

成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告目录

6.1采用主要规范及标准..............................................46

6.2总平面规划设计..................................................48

6.3结构设计.........................................................51

6.4给排水设计.......................................................52

6.5电气设计.........................................................53

6.6通风空调设计....................................................55

6.7消防设计.........................................................57

6.8卫生防疫设计....................................................62

6.9无障碍设计.......................................................64

第七章环境影响评价........................................65

7.1目的、依据和指导思想............................................65

7.2环境现状.........................................................65

7.3环境评价标准....................................................66

7.4项目建设对环境的影响............................................67

7.5环境保护方案.....................................................70

7.6设计方案环境保护对策和措施.....................................73

7.7环境影响评价....................................................74

7.8环评结论与建议..................................................74

第八章建筑节能节水........................................76

8.1用能标准和节能规范..............................................76

8.2能耗状况分析.....................................................77

8.3能耗指标分析.....................................................77

8.4项目的节能措施和节能效果分析...................................78

第九章项目建设管理........................................80

9.1项目建设管理工作范围............................................80

9.2项目管理.........................................................80

第十章项目实施进度计划....................................86

10.1编制原则.........................................................86

II

成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告目录

10.2实施进度安排.....................................................86

第十一章项目招标初步方案..................................87

11.1工程概况........................................................87

11.2项目招标范围、组织形式及招标方式..............................87

11.3资质要求........................................................88

11.4工程招标基本情况...............................................88

第十二章投资估算及资金筹措................................89

12.1投资估算........................................................89

12.2资金筹措........................................................90

12.3资金使用计划...................................................90

12.4借款偿还期分析.................................................91

第十三章项目风险分析......................................92

13.1风险因素分析....................................................92

13.2风险评估........................................................93

13.3风险对策........................................................94

第十四章项目社会效益评价..................................95

14.1社会影响效果分析...............................................95

14.2社会适应性分析.................................................97

14.3社会影响评价结论...............................................98

第十五章结论及建议........................................99

附录......................................................100

附表.................................................................100

附件.................................................................100

附图.................................................................100

III

成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第一章总论

第一章总论

1.1项目简介

1.1.1项目名称

成都大学二期拆迁安置房项目

1.1.2项目性质

新建安居房

LL3项目地点

成都市龙泉驿区十陵街道太平村五组、石灵社四组

LL4项目业主

成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司

1.1.5报告编制单位

中国建筑西南设计研究院有限公司

1.2项目建设单位概况

(1)建设单位名称

成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司

(2)法定代表人：苏晓波

(3)注册资本：11亿元

(4)企业类型：其它有限责任公司

(5)经营范围

区政府的重大功能性项目和安居工程的投资及管理；通过资本运

成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第一章总论

作和利用多种金融工具进行项目融资和管理；经授权对国有资产进行

经营和管理，保证其安全完整和保值增值；受区政府财政委托负责原

财政有偿使用资金转投资事宜的办理，并对这一部份国有资产运行和

收益进行统一监督管理，保证所委托国有资产的安全和增值；组织本

区内国有资产的产权交易、产权收益、投资、开发经营、投资咨询服

务；受理区政府财政、国资部门委托办理的交办事项。具体为成都市

东部新区起步区的城市基础设施投融资管理和东部新区起步区城市

基础设施的建设；项目投资咨询；东部新区起步区城市基础设施资产、

公用设施资产以及园林绿化资产的经营和管理；东部新区起步的土地

综合整治及委托拍卖。

1.3项目建设指导思想

(1)按统一规划，一次设计的原则，进行建设。

(2)选用科学、合理的技术方案，优化项目的实施方案，节约建设

投资。

(3)按照社会主义市场经济要求，坚持多渠道融资、多种经营，保

证该项目建设的顺利完成。

1.4可行性研究报告编制依据

(1)《成都市城市总体规划(2003-2020)修编》；

(2)成都市龙泉驿区分区规划(2003-2020)；

(3)成都市龙泉驿区国民经济和社会发展“十一五”计划纲要；

(4)成都城市向东发展战略规划纲要；

2

成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第一章总论

(5)成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司提供的方案及文字

说明；

(6)《投资项目可行性研究指南》；

(7)计办投资[2003]623号国家计委关于建设项目可行性研究报告增

加招标内容的暂行规定(征求意见稿)意见的函；

(8)红线图、龙泉驿区规划图；

(9)成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司与我院签订的咨询

合同；

(10)成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司提供的其他资料。

1.5可行性研究报告工作范围及内容

1.5.1本报告研究的主要范围

(1)住宅建筑建筑工程技术设计方案；

(2)小区红线内景观绿化、道路等总图工程技术设计方案；

(3)供水、供电、燃气、排水、通讯等工程技术设计方案；

(4)环境保护工程设计方案；

(5)项目建设条件；

(6)投资估算、资金筹措、贷款偿还能力分析；

(7)项目管理、节能、项目风险分析。

1.5.2本报告研究主要研究内容

(1)调查收集项目所在地区的社会经济主要指标和发展规划，

为本项目的工程设计方案提供基础支撑；

(2)调查片区地形、地质、水文条件及其特征，通过实地调查、

3

成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第一章总论

比较选择、并充分征求地方有关部门的建议和意见，按照因地制宜和

节约工程投资的原则，提出本项目采用的技术标准、推荐方案和建设

规模；

(3)测算主要工程数量、估算工程投资，研究项目建设资金筹

措的可能性；

(4)进行还贷能力分析；

(5)根据资金筹措及工程规模，研究建设工期和实施方案；

(6)研究分析本项目存在的问题并对下一阶段工作提出合理化

建议。

通过对本项目建设的必要性、经济合理性、技术可行性进行综合

性研究论证，通过对项目建成后的经济效益、社会效益的分析预测，

提出科学的、可靠的、真实的研究结论，为科学决策提供依据和建议。

1.6项目概况

1.6.1项目拟建地点

项目位于成都市龙泉驿区十陵街道太平村五组、石灵社区四组。

整个用地范围地势平缓，西侧为50米宽绿化带，东、南、北侧均为

城市规划道路，交通便利。

162建设规模与目标

本项目总建筑面积346857.43m2,其中

(1)地上计入容积率的面积为272409.64m2

1)住宅建筑面积237486.47m2

2)非住宅建筑面积34923.17m2

4

成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第一章总论

其中：商业用房建筑面积19290.38m?

物管用房建筑面积1531663.70m2

社区居委会用房(公厕、变电站、开闭所等)及其

他配套建筑面积230m2

农贸市场建筑面积2511.04m2

街道办事处建筑面积3854.51m2

派出所建筑面积3854.51m2

幼儿园建筑面积3519.03m2

(2)地上不计容积率的面积(含架空层)1068m2

(3)地下建筑面积为73379.79m2

1.6.3主要建设条件

1.6.3.1政策影响

2008年9月以来，美国次贷危机进一步深化成金融风暴，美国

次贷危机进一步深化成金融风暴，并迅速波及全球。受其影响，国内

经济增长放缓，第三季度GDP增幅回落至9%。

在此背景下，中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止

经济快速下滑，45天内连续三次降息，频率之高历史罕见。11月中

央力度空前出台的“4万亿投资计划”，吹响了拯救经济的号角。

本次“成都大学二期拆迁安置房项目”的实施，符合当前国家经

济形势发展的需要，对本地区国民经济具有极大的拉动作用，带动相

关产业的发展，符合我国当前的经济政策。

5

成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第一章总论

1.6.3.2建筑施工条件

龙泉驿区是成都市九区之一，东傍龙泉山麓，西连成都平原，为

国家级成都经济技术开发区所在地、成都市东部主城区。

龙泉驿区基础设施完善，项目周边水、电、天然气、通讯等接入

方便，容量完全能满足本项目需要。

本项目所需的各种建筑材料市场供应充足，完全能满足本项目需

求。

1.6.3.3技术条件

本项目无高端特殊建筑技术要求，项目的技术条件具备。

1.6.3.4资金条件

本项目资金来源为企业自筹和银行贷款。项目总投资91325万

元，其中建设单位自筹21643万元，申请银行长期贷款65300万元（其

中含建设期利息4386万元）。

1.6.3.5法律法规条件

项目区域内环境质量较好，项目区域内环境质量较好，无对本项

目产生不利影响的制约因素。

目前一，本项目已办理《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许

可证》、《成都市国有土地使用权出让合同》、《建设用地批准书》、《国

有•土地使用证》等手续，本项目符合成都龙泉驿区的城市发展规划，

因此，项目法律法规条件具备。

1.6.4项目建设周期

本项目从前期的筹备到项目完全投入使用共历时3年，项目实施

6

成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第一章总论

建设期为2010年1月到2012年12月底。

165项目投入总资金及效益情况

1.6.5.1工程投资估算

成都大学二期拆迁安置房项目总投资额为91325万元，其中建安

工程费71609万元，工程建设其它费用11194万元，基本预备费4140

万元，建设期贷款利息4386万元。

1.6.5.2偿贷能力分析

本项目还款资金来源为龙泉驿区安居房建设集约节约土地拍卖

收益。成都大学二期拆迁安置房项目共安置农民约5593人，移民5593

人共占用农村集体建设用地约1258亩，扣除本次项目建设用地153

亩，节约的农村集体建设用地约1105亩。龙泉驿区土地拍卖每亩净

收益110万元，1105亩农村集体建设用地产生收益共121550万元，

因此本项目可以通过银行贷款进行融资。本项目选择最大还款法进行

还贷，借款偿还期为：12.12年（包括建设期）。

1.6.5.3社会评价

项目的建设加快了成都市龙泉驿区总体城市化进程，也为龙泉驿

区的国民经济发展做出了其较大的贡献，同时项目的建设提供了相应

的工作岗位给当地居民乃至外来务工人员，有利于社会秩序的稳定。

项目的开发建设符合龙泉驿区总体规划，同当地的文化习俗等不会产

生冲突，项目的建设还将为龙泉驿区未来的发展增添亮点。

因此，本项目的社会效益是较大的，特别是在当前的经济形式下,

为稳定社会、为区域经济发展有一定的贡献。

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成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第一章总论

166主要研究结论

该项目符合成都市及龙泉驿区的发展规划和城乡统筹发展规划，

该项目社会效益明显，政府支持力度大，项目投资分析可行；在施工

中项目业主将采取强有力的噪声、土尘、固废物处理措施，项目建设

能够达到环保要求，环保评价可行；该项目业主具有相应的安居房、

道路等建设、基础设施建设开发经验，管理规范，资本金能足额到位,

项目承建能力可行；项目业主对项目风险认识清楚，应对措施合理，

风险评估可行。

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成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第二章项目建设背景及必要性

第二章项目建设的背景及必要性

2.1城市概况

2.L1城市历史沿革

龙泉驿区是四川省省会成都市九区之一，东傍龙泉山麓，西连成

都平原，为国家级成都经济技术开发区所在地、成都市东部主城区，

被誉为镶嵌在巴蜀大地的一颗璀璨明珠。龙泉驿区历史悠久，原为古

灵泉县地，唐久视元年（公元700年），设置东阳县，明清时期，在

龙泉镇设巡检司并驿站，故名龙泉驿。全区幅员面积556平方公里，

辖4个街道办事处、8个乡镇，人口57万。龙泉驿区是国务院命名

的“中国水蜜桃之乡”，四川省经济综合实力十强县（区）。

区政府所在地距成都市中心12.6公里，距双流国际机场28公里,

为蓉城门户，居川渝要津，是成渝经济走廊的桥头堡。成都东大街东

延线等五条大道与成都市中心紧密相连，成渝高速、成南高速、成渝

铁路、成昆铁路穿境而过，通过成渝高速公路可至广西出海，通过沪

蓉高速公路可直通上海。规划中的成都地铁2号线直达中心城区并已

动工，成简快速路、成龙快速通道、成渝高速高架桥龙金快速通道、

龙石快速通道等均将到达或者穿越龙泉驿区，实现龙泉驿区与主城区

无缝对接和与周边区县的快速通达。

龙泉驿区是四川省花果山风景名胜区和四川省新五大旅游景区

“两湖一山”的主体区域。全区平原和山地面积各约占一半，平均海拔

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成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第二章项目建设背景及必要性

高度520米，绿化覆盖率达36%,属亚热带季风气候，年平均气温

16.8度，年总降雨量903.6毫米，空气质量达国家一级标准，是“全

国生态建设示范试点区”、成都市环境和污染控制优良区。

一年一度的成都国际桃花节已成为享誉中外的集旅游、招商、民

俗与一体的国际性盛会，西部客家第一镇洛带古镇跻身全国知名古镇

行列，被国家旅游局誉为“东有周庄、西有洛带、南有丽江、北有平

遥”。引进了美国普洛斯、中博科技园、中南动漫、冠福包装、成都

汽配城等国内外重大服务业项目，正着力打造文旅康体休闲度假基

地、商贸物流中心、总部研发创意新城、生态宜居之城和会展博览之

都。

龙泉驿区国务院正式命名的“中国水蜜桃之乡”，“龙泉驿水蜜

桃”被列入“国家地理标志产品保护名录”。全区已经形成了水果、

禽蛋、蔬菜三大支柱产业，其中年产水蜜桃、枇杷、梨等水果约30

万吨，出口日本、东南亚、港澳台等十余个国家和地区。先后被评为

“国家农业科技成果示范区”、“国家农业标准化生产示范区”、“全国

无公害农产品加工基地”。2007年，龙泉驿区成功承办了成都市首届

国际农业博览会。

2.1.2成都市及龙泉驿区投资环境分析

2.1.2.1成都市及龙泉驿区国民经济和社会发展状况

（1）国民生产总值及固定资产投资

1）GDP

图2.1表示了从2000年到2008年成都市国民经济总产值及其增

10

成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第二章项目建设背景及必要性

长率（该增长率计算未考虑通货膨胀水平及消费价格增长，故比成都

市统计局公布的数据大），从中可以看出成都市2000年到2008年国

民经济总值从1213.99亿元增长到2008年的3901亿元，其增长率在

2007年达到了最大20.89%,2008年受地震及全球经济危机的影响增

长率有所下滑，但也在15%以上。

图2.1成都市国民生产总值及其增长率

其中成都市龙泉驿区2008年国民经济总值为218.71亿元，同比

增长18.3%,占整个成都市的GDP的5.6%,2008年龙泉驿区国民经

济总值在成都市第二圈层范围内排名第3,同比增长值排名第二，在

大成都范围内排名分别为第8和第2。

2）固定资产投资

图2.2表示了从2001年到2008年成都市全社会固定资产投资完

成值及其增长率，可以发现固定资产总投资的增长每年都在20%以

上，在2005年达到了最大为39.59%,2008年受整体经济环境影响，

投资增长率有所下降，主要体现在房地产投资方面。

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成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第二章项目建设背景及必要性

图2.2成都市全社会固定资产完成投资及其增长率

其中龙泉驿区2008年固定资产投资额为151.38亿元，同比增长

36.4%,占整个成都市2008年固定资产投资总额的5.02%,在成都市

第二圈层排名第4,在整个成都市排名第9。

3）总结

随着我国加入WTO和改革开放的不断深入,进出口贸易的扩大,

国内外投资需求的拉动，投资环境的改善，科学技术的创新，文化教

育事业的推进，国民经济呈现出良好的发展势头，并以平均每年10%

的速度前进，尤其是固定资产的投资人民生活质量因此显著提高，消

费呈多元化的发展趋势，社会保障事业不断深入，国内国际、城乡、

经济社会、人与自然协调发展，北京奥运上海世博会所带来的良好机

遇，所有这些都表明党和政府致力于全心全意为人民谋利的宗旨，并

带领全国各族人民全面实现小康社会的决心。

成都市借着西部大开发及城乡统筹的契机，近年来经济发展势头

良好。同时，成都市作为中国西部的特大中心城市和国家定为的西南

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成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第二章项目建设背景及必要性

地区的科技中心，商贸中心、金融中心和交通通讯枢纽，在西部具有

相对的区位优势、经济优势、科技优势和市场优势。当前.，其现代化

建设取得显著成绩，经济持续快速发展，综合经济实力不断增强，社

会主义市场经济体制框架基本建立，基础设施建设成效显著，城乡人

民生活水平不断提高。

(2)产业结构

在2000年到2008年间三次产业产值的平均增幅为8.2%,12.56%

和12.69%,三次产业结构由2000年的9.6：44.7：45.7变成2008年

的6.9：46.6：46.5,具体数据见图2.3及表2.1,从中可以看出第二

和第三产业对成都市国民经济的贡献度远大于第一产业，这就为工业

反哺农业，城市支持农村的城乡统筹奠定了基础。

2008年，龙泉驿区三个产业结构11：63：26,可以看出对龙泉

驿区而言，其国民经济贡献度最大的产业为第二产业，其中工业占第

二产业的比例为86%o工业为支持龙泉驿区经济发展的龙头产业，对

其经济的发展起着主导作用。

图2.3三大产业国民经济贡献值(单位：亿元)

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成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第二章项目建设背景及必要性

当前一，龙泉驿区工业发展势头强劲，正崛起成为西部重要的汽车

城。成都经济技术开发区先后引进了来自美国、日本、德国、加拿大、

港澳台等20多个国家、地区和国内的工业项目300余个，其中包括

一汽大众、立帮涂料、阿克苏诺贝尔、BHP等15家世界1530强企

业和海瑞克、捷安特、吉利、奥克斯等20余家知名企业、上市公司。

目前，已聚集了一汽大众、吉利轿车、神钢集团、川渝中烟等大企业

集团，形成了具有比较优势的汽车(含工程机械)制造、电子电器、

新型材料产业集群，其中，汽车产业已拥有整车、主机和关键零部件

等各类项目，形成了完整的产业链。

(3)城镇化率

图2.4表示了成都市2001年到2008年的城镇化率变化趋势，成

都市城镇化率从34.8%增长到了63.58%,预计到2020年，城镇化率

将在75.33%〜95.48%之间，约为84.71%。目前龙泉驿区的城镇化率

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成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第二章项目建设背景及必要性

(4)居民收入及消费水平

GDP的增长带动了城市居民人均可支配收入及农村居民纯收入

的增加，具体如图2.5和2.6所示，收入的增加表现出和国民经济总

值增长相类似的趋势。城市居民人均可支配收入从2001年的8182元

增加到2008年的16943元，增加了2.07倍；其消费性支出也由2001

年的6801元增加到2007年的11703,增加了1.72倍。

图2.5成都市城市居民人均可支配收入、消费性支出及其增幅

在城市居民收入及消费增加的同时，农村居民的人均纯收入也从

2001年的3718元,增加到了2008年的64加元,增加了1.74倍,其

生活费支出由2001年的2353.4元增加到了2007年的3998元，增加

TL7倍。

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成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第二章项目建设背景及必要性

・人均纯收入（元人）■人均生活费支出（元人）

—纯收入增幅(00)一生活费支出增幅(%)

"000.25.5830

600025

8720

5000

,15

400010

300015

-0

2000

L.5

1000-10

0-15

20012002200320042005200620072008

图2.6成都市农村居民人均纯收入、生活费支出及其增幅

龙泉驿区2008年农村居民人均纯收入为6254元，同比增长

13.7%,城镇居民可支配收入为114740元，同比增长19.7%。

2.1.2.2社会经济发展趋势

（1）龙泉驿区发展优势

龙泉驿区位于成都市东部，紧邻龙泉山西侧，是成都市向东

向东发展的主体区域、四川省目前唯一的国家级成都经济技术开

发区所在地。近年来，龙泉驿区运用抓工业的思路和办法，着力构

建了以“一园区、三中心、多基地”为平台，以农业重大产业化项目

为支撑，“引进来、走出去、建平台、抓互动”并举的现代农业集中

集群集约发展格局。

（2）龙泉驿区未来经济社会发展趋势

龙泉驿区坚持运用抓工业、建园区、促项目的思路和办法，着力

构建“一园区、三中心、多基地”的区域现代农业发展格局。

1）建好一个园区。着眼构建“深化农村改革的试验区、发展现

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成都大学二期拆迁安置房项目可行性研究报告第二章项目建设背景及必要性

代农业的示范区、农业科技成果的孵化器、农产品深加工企业的聚集

地、农业增效农民增收的生长极”的战略定位，在黄土镇规划了20

平方公里现代农业科技示范园，计划未来3年建成10平方公里，实

现增加值30亿元，创造就业岗位3万个，聚集人口3万人。

2)建好三个中心。紧紧依托南京雨润集团等一批农业产业化优

势企业，规划建设现代农业的科研、加工、采购中心，加快提升现代

农业发展的核心竞争力。

3)建好规模基地。充分发挥龙头企业、专合组织、能人大户等市场

主体的带动有作用，规划建设特色禽蛋规模集中发展示范基地，生猪

标准化规模养殖基地，特色水产养殖示范基地，珍稀食用菌良好农业

(GAP)示范基地，优质水果改良示范基地，彩色薯种植基地，升达

木业速生丰产林基地，优质林果种植基地、水密桃GAP示范基地、

特色蔬菜基地等十大基地，为农民就业创业搭建平台。

在经济发展方面，龙泉驿区主要发扎目标如下：

1)2011年，区域经济综合实力争创全国百强，地区生产总值超

过3153亿元，全口径财政收入突破60亿元，地方财政收入达40亿

元；经开区综合实力进入西部国家级经开区前三强。

2)2011年，规模以上工业增加值超过180亿元；城镇化率达75%

以上；

3)2011年，大气、水环境指标分别达到二级、三类标准，全区

森林覆盖率超过40%o

到2017年，努力实现“十个一”的奋斗目标，具体如下：

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地区生产总值突破11530亿元；人均地区生产总值突破15万元;

地方财政收入突破100亿元；“四重”项目（重大产业化、重大功能

性、重大基础设施、重大生态建设项目）投资突破1000亿元；培育

10个以上年销售收入过百亿元的大企业集团；规模以上工业增加值

突破1000亿元；工业集中度达到100%；人口规模达到100万；城镇

化率力争达到100%,城乡居民人均收入比接近1:1；综合实力进入全

国100强（力争全省首强）。

2.1.3自然条件

2.1.3.1地理位置

成都市是四川省的政治、经济和文化中心，是国务院规划确定的

西南地区科技、商贸、金融和交通通信枢纽。成都市地处四川省中部,

东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，南与眉山市相连，西南与雅安市、

西北与阿坝藏羌族自治州接壤。地理位置介于东经102°54'〜104°

53',北纬30°05'〜31°26'之间，全市东西长192公里，南北

宽166公里，幅员面积12390平方公里。

成都地处四川盆地西部边缘，地势由西北向东南倾斜。西部以深

丘和山地为主，东部是成都平原的腹心地带，主要由平原和部分低山

丘陵组成，境内海拔最高5364米，最低387米。

成都龙泉驿区位于成都市东部偏南位置，为成都市东部副中心，

是国务院批准的成都市城市向东发展主体区域、国家级成都经济技术

开发区所在地。其西端紧接成都市成华区、锦江区，北端与成都市新

都区、青白江区为邻，东端连接成都市金堂县和资阳市的简阳市，南

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端与成都市的双流县、资阳市的简阳市接壤。

2.1.3.2气候条件

龙泉驿区境内属四川盆地中亚热带湿润气候区，温暖湿润，四季

分明，日照较充足。年均气温15.9C,极端最高气温35.7C,较同纬

度的武汉低6.5C；极端最低气温-5.9C,较武汉高7.9℃。夏天偏凉,

冬天偏暖；年均无霜期287天，日照1205.7小时；年均降水量974.4

毫米，7-8月占全年的51%,1-2月较少。

2.1.3.3地质条件

(1)地形地貌

成都平原，地形起伏微小，开阔平坦，地势自西北向东南低下。

地貌上属冲洪积扇状平原区，被现代河流侵蚀切割成为条带状分布的

河间地块、河道带和扇状平地。河间地块呈条带状顺河向展布，地面

平坦，由上更新统粘性土和砂卵石组成，河道带呈条带状展布一级阶

地和漫滩，堆积物为全新统砂卵石层，扇状平地地面平坦、完整，由

较厚的粘土层构成。区内天然支沟和人工沟渠也纵横密布，地表水系

较为发达。

龙泉驿区，地处成都平原东部，界限在东经104°08'28”〜104°

27'12"、北纬30°28'57”〜30°46'46",境内低山、浅丘、平坝兼

有，以平坝为主，构成龙泉驿地貌的三大主要类型。

(2)地质构造

本区位于新华夏系第三沉降带四川盆地西部，成都断陷东缘构造

带的成都拗陷，位于龙门由隆起褶带与龙泉山褶断带之间，呈北东

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35°方向展布，是一西陡东缓受喜山期两侧断裂对冲形成的构造盆

地，在这一拗陷盆地内，第四系下伏基岩，展现出一系列北东向的

凹陷、隆起，且发育北东向、南北向延伸的隐伏断裂。拗陷盆地边

缘由一系列北东向的褶曲、断裂构成，分为三个部分：西部边缘构

造带、东部边缘构造带、中央凹陷。

测区位于东部边缘构造带，由一系列箱状短轴背斜及宽缓向斜

组成，轴向北东35。，呈雁列，褶曲两北东35°不对称，西翼陡

（倾角15°〜80。），东翼缓（倾角10°〜40°）有挠曲现象。

构造形迹自东向西是：苏码头背斜、盐井沟背斜、牧马山〜普兴向

斜、熊坡背斜、蒲江〜新津断裂、双流〜成都隐伏断裂、磨盘山〜

新都〜广汉隐伏断裂等。

蒲江〜新津断裂南起蒲江南西，北过新津，总长超过80公里。

断层走向北东，蒲江南西为北东70°,蒲江至新津间为北东50°,

新津以北为北东40。。断面倾南东，倾角25°〜30。，属低角度

逆一逆掩断层。

深层基底断裂向北东过新津后显示微弱或已消失，向南延伸与

总岗山断裂相连属区域性的基底断裂。

从时间上看，蒲江〜新津断裂是长期活动的继承性断裂。在沉

积盖层沉积之前该断裂就已经存在，在沉积盖层沉积过程中，沿断

裂方向是一个上升隆起带，各期沉积厚度较之东西两侧都要薄。至

第三纪，大规模的褶皱断裂活动空前活跃，今日之熊坡构造基本定

型。近期，在中更新世以后，该断裂带仍有活动。近期还发生过大

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小地震四十六次，说明蒲江〜新津断裂是继承性的活动带。

(3)水文

龙泉驿区的东南部为岷江水系府河的支流芦溪河，西北部属沱江

水系支流西江河，中部有都江堰灌区东风渠灌溉网，坝丘浅山中散布

着3383口塘堰和18座水库。

(4)自然资源

成都土壤肥沃，类型多样，生物资源丰富。境内现有耕地面积

35.7万公顷，农作物品种较全，水稻、小麦、油菜籽、蔬菜、水果等

种植面积大，产量较高，家禽(畜)饲养普遍、品种较全，尤以猪、

峰著称全国，中药材品种多，经济价值高，川茸、川郁金、乌梅等驰

名中外，杉树、桦树、松树等森林资源丰富，还有世界珍稀动物大熊

猫、小熊猫和金丝猴等。现已探明天然气、煤、铁矿石、蛇纹石、芒

硝、石灰石等具有一定资源量的矿产资源约20余种。

2.2项目建设背景

2.2.1成都未来城市发展规划

(1)城市结构发展

2020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近

600平方公里的“中心城区”以及包括市域内中心城五城区、高新区

和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郸县区域在内，面积

3681平方公里的“都市区”，这意味着成都将以多中心组团式的扩张

方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡

一体化6市圈转变。

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（2）人口及城市建设用地

2010年，成都总人口将达到1110万人，其中城镇人口702万人。

2020年总人口1400至1500万人，其中城镇人口1035万人。

近期（2010年）城市建设用地515平方公里，城镇人口570万

人，人均90平方米；中期（2015年）城市建设用地590平方公里，

城镇人口665-660万人，人将近90平方米；远期（2020年）城市建

设用地660平方公里，城镇人口734-760万人，人均90平方米。

2.2.2城乡统筹实验区及成都未来发展战略

根据四川省“十一五”规划，全省划分为五大经济区，即成都经

济区、攀西经济区、川西北经济区、川南经济区和川东北经济区。成

都经济区既是四川省经济最密集和最活跃的地区，也是人口密集区，

经济发展关系到四川省的经济建设。2007年6月7日国务院正式批

准成都成为全国统筹城乡综合配套改革试验区，这是中国在新的历史

时期，加快中西部发展，推动区域协调发展的重大战略部署。建立覆

盖城乡的基础设施建设及其管理体制是试验区的重大突破领域之一，

而良好的基础设施是建设现代化城市，经济持续发展的基本保障。

成都市被确定为全国统筹城乡发展综合配套改革试验区后，为了

扎实推进试验区建设，成都市提出了“全域成都”的总体发展理念。

在遵循城乡统筹的发展战略、“全域成都”的发展理念和“一区两带”

的发展布局的条件下，未来三至五年成都市将开工建设重大交通项目

80余个，全面加快市域城乡一体的交通网，即轨道交通网、市域高

速公路网、中心城区快速路网、市域干线路网、新市镇路网。”新成

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都”建设的结构调整已经启动。

龙泉驿区作为成都市第二圈层的一员，是成都市城乡统筹战略的

关键点，面临着国家实施西部大开发和成都市城市向东发展的大好历

史机遇，具有着广阔的发展前景。其中龙泉驿区探索的“龙华实践”

模式是农民向城镇集中的一个成功缩影。2004年，龙泉驿区大面镇

龙华村开始探索城乡一体化试点，该村利用土地整理政策将农民的宅

基地转换到成龙路旁，修建农村新型社区“西博苑”，从此龙华村正

式变成龙华社区。2006年初，8个居民小组、700余户龙华人入住花

园小区西博苑。每人按35平方米的标准分配住房，并有10平方米的

虚拟铺面——所谓虚拟，是指村民将配置的10平方米铺面交由合作

社经营，获得分红收入。合作社引进投资商，经营安置后节余的宅基

地。在“龙华实践”基础上，龙泉驿区将目标拓展到偏远山区大兰村

的农民变“市民”的探索。大兰村位于龙泉驿区山区万兴乡，共有

485户村民，1654人。由于山高路陡，出行、饮水、就业、就医、购

物、上学等都十分困难。2007年，龙泉驿区将首批50户233人移民

下由，入住西博苑，拉开了生态移民的序幕。

2.2.3成都市向东向南发展战略

成都市“城市向东向南发展战略”的确立，使成都市的城市结构

由以往同心圆式的单核心结构变多核心结构，而城南副中心和城东副

中心的启动，预示着以政府规划引导城市向东向南发展正式揭开了序

幕。

根据规划，成都城市建设近期的重点和未来的目标是加快城市副

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中心城市功能分区总体合理、基础设施配套完善、城市管理科学规范

有序、形成现代化城市的基本框架、建成以中心城区为核心、卫星城

市(镇)为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城

镇体系。因此，成都市未来的重点建设开发区域将在城东、城南副中

心及七个卫星城市。

在坚持深入实施城乡统筹，“四位一体”的科学发展总体战略的

指导下，龙泉驿区构建集中集群集约发展格局，以经济技术开发区

为平台，龙泉驿区将转移大批农转非人口，实施安居工程，为农转

非人口营造一个良好的居住环境，缓解社会矛盾，本项目正是基于

这一背景而开展的。

2.3项目建设必要性

2.3.1符合城市规划和发展的需要

按照《成都市城市总体规划(2003—2020)》，成都市将形成以主

城区为主的1个特大型城市，邛睐、崇州、都江堰、彭州4个中等城

市和30个重点镇的发展格局。主城区建设用地的发展将以中心城区

为核心，向东、南、北重点发展，依托新都、青白江、郸县、温江、

双流东升、双流华阳、龙泉驿等六个区市县•，重点发展东部新城、南

部新城和北部新城，形成新的城市架构。在公布的主城区公共设施规

划图上，成都市将逐渐形成以城市核心区域为主的商业中心，同时形

成北站商贸中心，在城北三环路外外环路内形成北部行政中心、区域

商业、行政中心。

10区县重新定位

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龙泉驿区：主城区东部分中心，国家级经济技术开发区所在地，

现代制造业为主导的工业集中发展区，将发展休闲度假产业的城市新

区。

青白江区：主城区北部分中心，青白江区将以化工、冶金、建材、

重型设备制造为主导形成集中发展区。

新都区：主城区北部分中心，新都区依托铁路枢纽构建物流中心。

温江区：主城区西部分中心，以食品、印刷、高新产业为主导的

工业集中发展区，依托大专院校形成教育科研、休闲、旅游为主的城

市新区。

双流县——华阳：主城区南部分中心，以发展会展、商务服务、

科研等为主的新城区。

双流县一东升：主城区西南部分中心，以医药、电气机械设备制

造等为主导的集中发展区，以发展物流配送、科研教育为主的园林式

城区。

郸县：主城区西北部分中心，以高新技术产业为主导的工业集中

发展区，依托大专院校形成科研教育基地。

大邑县：以旅游服务，综合产业发展为主，兼备发展居住的生态

城市。

蒲江县:成都西南主要的休闲度假基地，发展旅游度假、天然生

物萃取加工。

新津县：山水休闲城市，发展食品、机械、建材、化工。

可见龙泉驿区以工业发展为主，其规划建设在整个成都市的发展

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建设中有着举足轻重的地位，本项目的建设正是顺应这一需求，将安

置很大一部分的农村居民，为龙泉实现以现代制造业为主导的工业集

中发展区目标打下坚实的基础。

232项目的建设符合我国当前经济政策

随着国际金融危机持续，对实体经济的影响不断加深，国际市场

需求减弱，世界经济增速放缓，许多国家经济面临严重困难。作为世

界经济的一部分，我国经济不可避免会受到国际金融危机影响，正经

受近几年最为严峻的挑战。中央审时度势，已做出了一系列重要决策

部署，决定采取扩大内需的重大措施。

2008年11月5日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，

研究部署进一步扩大内需促进经济平稳较快增长的措施。当前要实行

积极的财政政策和适度宽松的货币政策，扩大内需十项措施“一是加

快建设保障性安居工程。二是加快农村基础设施建设。三是加快铁路、

公路和机场等重大基础设施建设。四是加快医疗卫生、文化教育事业

发展。五是加强生态环境建设。六是加快自主创新和结构调整。七是

加快地震灾区灾后重建各项工作。八是提高城乡居民收入。九是在全

国所有地区、所有行业全面实施增值税转型改革，鼓励企业技术改造,

减轻企业负担1200亿元。十是加大金融对经济增长的支持力度。”

落实这些措施的投资额到2010年底约需4万亿元人民币。

本次“成都大学二期拆迁安置房项目”

属于拉动内需、促进经济增长的措施，利于妥善安置农改非居民

并保障其相关利益、促进社会的和谐及稳定，项目实施符合当前国家

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经济形势发展的需要，项目的建设是必要的。

233项目的建设是城东建设和城市规划的需要

2007年，龙泉驿区按照“一主两片三带四团”的城乡空间发展

规划，着力构建以主城区为龙头、西河中心组团为依托、重点镇为纽

带、新型社区为基点，形成覆盖城乡、相互衔接、科学合理的现代化

城乡规划体系。相继完成了龙泉驿区区域总体规划、分区形态规划、

4个新市镇（黄土镇、茶店镇、柏合镇、洪安镇）和其他镇总体规划、

12个农村新型社区建设规划等重大规划；在概念规划、分区规划的

指导下，完成了经开区二期控制性详细规划、龙泉主城区控制性详细

规划以及西河、洛带两个重点镇控制性详细规划编制工作；高标准、

高水平、高质量的编制了皇冠湖与城市中心区城市总体设计、老成渝

路及北干道沿线城市设计、龙泉中街城市设计等重点区域规划编制工

作；结合水环境综合整治工作，完成了以龙泉驿区排水体系规划等为

重点的城乡基础设施规划；按照“一区两带”全域成都规划理念及“两

湖一山”旅游规划，结合实际启动了龙泉山生态建设规划等重大规划。

2.4综述

综上所述，“成都大学二期拆迁安置房项目”的建设是必要且可

行的。项目的建设符合成都试验区建设的要求，按照“全域成都”的

理念，坚持以重大项目推动试验区建设，突出抓好高新技术产业和现

代制造业发展的重大项目，加快生产性服务业发展的重大项目，抓住

机遇，迎接挑战，大力推动产业发展，转变经济发展方式，使经济持

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成都大学二期拆迁安置房项目可行性