房地产经济专业知识与实务真题汇编12

房地产经济专业知识与实务真题汇编12单项选择题第1题、农产品的销售价格为V，生产成本为E，运输成本为T，农业经营利润P可表示为()。A.P=V+(E+T)B.P=V-(E+T)C.P=V-(E-T)D.P=V+(E-T)我的答案：参考答案：B答案解析：本题考查杜能区位理论的基本经济分析。杜能根据其假设前提，认为市场上农产品的销售价格决定农业经营的产品和经营方式；农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和。因此，某个农业经营者是否能在单位面积土地上获得最大利润(P)，将由农产品的销售价格(V)、生产成本(E)和运输成本(T)三个因素决定。它们之间的关系为：P=V-(E+T)。第2题、房地产开发企业选择和委托房地产销售代理机构是制定房地产营销()策略的内容。A.公共关系B.促销C.销售渠道D.价格我的答案：参考答案：C答案解析：房地产开发企业选择和委托房地产销售代理机构是制定房地产营销销售渠道策略的内容。第3题、下列关于建设用地使用权赠与的说法，错误的是()。A.建设用地使用权赠与是无偿行为B.赠与人与受赠人之间需要签订赠与合同C.赠与人愿意赠与，且受赠人愿意接受，赠与合同才成立D.赠与的建设用地使用权无须办理相关手续我的答案：参考答案：D答案解析：建设用地的使用权赠与是一种无偿行为，受赠人可以无偿获得建设用地使用权而不需要付出任何代价，此点与出售和互换不同。赠与合同的成立，需要双方达成共识，即不仅需要赠与人愿意赠与，而且还要受赠人愿意接受。第4题、关于土地使用权人出租国有建设用地使用权的说法，正确的是()。A.通过转让方式取得的建设用地使用权不得出租B.建设用地使用权出租期内出租人不承担妨害除去义务C.领有国有土地使用证的划拨建设用地使用权可直接出租D.应根据出让合同规定的土地用途约定租赁合同中土地的用途我的答案：参考答案：D答案解析：建设用地使用权租赁合同必须遵守国家法律、法规和出让合同的规定，合同中关于土地用途的相关规定有：对于通过出让方式取得的建设用地使用权的土地．双方应根据出让合同规定的用途来约定租赁合同中土地的用途。第5题、某人想购买一套住房，其中规定的最少首付款为30万元，其最低首付款比例为30％，则此人能购买的住房总价为()万元。A.100B.80C.60D.10我的答案：参考答案：A答案解析：该人能购买的住房总价计算如下：能购买的住房总价=最少首付款÷最低首付款比例=30÷30％=100(万元)。第6题、按调研人员是否参与被观察者活动，房地产市场调研的观察法可分为()。A.结构式观察和非结构式观察B.实验观察和自然观察C.参与观察和非参与观察D.直接观察和间接观察我的答案：参考答案：C答案解析：按实验人员是否参与观察者活动分为参与观察和非参与观察。第7题、把房地产贷款分为土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款等，是根据()划分的。A.贷款对象及用途B.贷款保证方式C.贷款期限长短D.贷款利率是否变化我的答案：参考答案：A答案解析：根据贷款对象及用途，房地产贷款分为土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款；根据贷款保证方式，房地产贷款分为信用贷款和担保贷款：根据贷款利率是否变化，房地产贷款分为固定利率贷款和浮动利率贷款：根据贷款期限长短，房地产贷款分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。第8题、对房地产市场调研获得的信息进行研究和比较分析，可对房地产市场运行现状及存在的问题等做出判断和分析。这表明房地产市场调研具有()功能。A.市场描述B.市场预测C.市场诊断D.市场调控我的答案：参考答案：C答案解析：市场诊断功能是指通过对获取的信息进行研判、解读和分析比较，对房地产市场运行现状、存在的问题等做出判断和分析。对房地产企业来说，在进行市场诊断的同时，还要对企业当前的经营状况进行诊断分析，并结合市场诊断的结果，对下一步经营管理提出有针对性的经营策略和应对措施。同时，市场诊断功能对企业进行市场跟踪和监控也有积极的作用。第9题、房地产市场调研除具有市场调研的一般特点外，还具有()。A.一般性B.分类性C.目的性D.易变性我的答案：参考答案：C答案解析：房地产市场调研的特点，除具有市场调研的一般特点外，还具有系统性、连续性、跟踪性、目的性和客观性。第10题、从房地产市场营销的角度看．房地产开发经营观念指的是在房地产开发经营过程中是否以消费者为中心，也称为房地产市场营销观念。下列选项中，不属于房地产开发经营观念的是()。A.生产观念B.推销观念C.社会营销观念D.利润最大化观念我的答案：参考答案：D答案解析：与房地产市场供求状况和房地产开发行业的发展阶段以及企业管理者的价值取向相联系、相适应，房地产开发经营观念经历了生产观念、产品观念、推销观念、市场营销观念和社会营销观念五个发展阶段。第11题、()阶段是指在工业化初期，大量乡村人口向城市迁移，导致城市人口规模不断扩大。A.绝对集中B.相对集中C.相对分散D.绝对分散我的答案：参考答案：A答案解析：本题考查的是绝对集中阶段的含义。第12题、下列房地产投资中，属于直接投资的是()。A.购买写字楼B.购买房地产开发企业股票C.购买房地产开发企业债券D.购买房地产投资信托基金我的答案：参考答案：A答案解析：选项B、C、D均属于间接投资。第13题、近年来我国房地产市场日益火爆，下列关于房地产投资的说法正确的是()。A.房地产投资的经济主体仅包括房地产开发企业等单位和个人B.旧城改造不属于房地产投资的主要内容C.按照是否直接形成房地产增量资产，房地产投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资D.购买房地产开发企业发行的股票或债券、房地产投资信托基金等属于房地产直接投资我的答案：参考答案：C答案解析：在我国，房地产投资的经济主体可以是房地产开发企业等单位和个人，也可以是有权代表国家投资的政府部门和机构。房地产投资的主要内容有土地开发、房屋建设、旧城改造、房地产资产购置、房地产经营等，涉及房地产开发、经营、管理、服务和消费等方面。房地产直接投资是投资者直接参与房地产开发经营或购买房地产实物资产，并参与有关管理的行为。按照是否直接形成房地产增量资产，又可分为房地产开发投资和房地产置业投资。房地产间接投资是投资者将资金投入到与房地产相关证券的行为，投资者不直接参与其投资相关的房地产开发经营和管理过程。房地产间接投资的形式主要有购买房地产开发企业发行的股票或债券、房地产投资信托基金等。第14题、以协议方式取得建设用地使用权的土地使用者，需要改变土地用途为经营性用途的，应取得出让人和市、县人民政府城市规划部门的同意。下列选项中，不属于经营性用途的是()。A.商业B.旅游C.自住D.娱乐我的答案：参考答案：C答案解析：选项A、B、D为经营性用途。第15题、相对于自行销售方式，房地产开发企业选择商品房委托代理销售方式的不利之处是销售渠道()。A.经济性差B.适应性差C.可控性差D.程序性差我的答案：参考答案：C答案解析：相对于自行销售方式，房地产开发企业选择商品房委托代理销售方式的不利之处是销售渠道的控制难度相对较大。第16题、我国现行房地产税收中，属于房地产流转环节的税收是()。A.耕地占用税B.房产税C.城镇土地使用税D.城市维护建设税我的答案：参考答案：D答案解析：我国现行房地产税收中，属于房地产流转环节的税收是城市维护建设税。第17题、从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可依次划分为()四个阶段。A.相对集中、绝对集中、相对分散、绝对分散B.相对分散、绝对分散、绝对集中、相对集中C.绝对集中、相对分散、相对集中、绝对分散D.绝对集中、相对集中、相对分散、绝对分散我的答案：参考答案：D答案解析：纵观世界现代城市所经历的发展历程，城市进化理论认为。从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可划分为以下四个阶段：①绝对集中阶段；②相对集中阶段；③相对分散阶段；④绝对分散阶段。第18题、下列房地产投资风险中．属于系统风险的是()。A.收益现金流风险B.机会成本风险C.持有期风险D.政策风险我的答案：参考答案：D答案解析：按风险来源，房地产投资风险可分为系统风险和非系统风险。房地产投资的系统风险是指对市场内所有房地产投资项目都产生影响的、投资者无法避免或消除的风险，主要包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险。第19题、房地产价格调研的重点是房地产()的市场价格。A.合理B.客观C.预期D.理想我的答案：参考答案：B答案解析：在房地产市场供求调研中，涉及对房地产价格的调研，调研的侧重点是房地产价格在市场上的客观反映。在房地产营销活动调研中，对房地产价格的调研侧重点在于房价的变化与房地产市场营销之间的动态关系。第20题、在进行开发项目用地现状调查时，开发项目用地现状调查内容主要包括土地调查、人口调查、各种管线调查、()等。A.区域内人口增长率B.区域产业结构C.地上物调查D.房地产价格我的答案：参考答案：C答案解析：在进行开发项目用地现状调查时，开发项目用地调查内容主要包括土地调查、人口调查、各种管线调查、地上物和地下物调查等。第21题、下列房地产市场现状特征中，属于增量房市场整体供应研判内容的是()。A.商品房成交量及结构B.商品房成交区域结构C.商品房规划报建面积及结构D.商品房消费者特征我的答案：参考答案：C答案解析：增量房市场整体供应研判内容主要是整体供应、整体需求、房价走势和新开楼盘。其中，商品房规划报建面积及结构属于增量房市场整体供应中的内容。第22题、房地产开发企业一般采用()确定其销售队伍规模。A.成本法B.工作量法C.专家估计法D.目标利润法我的答案：参考答案：B答案解析：确定销售队伍规模经常采用的是工作量法，具体步骤为：①确定企业的年开发量：②确定单位产品需要对客户进行访问的次数；③确定总的需要访问次数；④确定每个销售人员可以进行访问的次数；⑤根据年总访问次数和每个销售人员的年访问次数确定销售人员数量。第23题、下列收益法估价行为中，会导致测算出的房地产价值偏高的是()。A.空置率估计偏高B.租金增长估计保守C.报酬率取值偏低D.收益期限设定较短我的答案：参考答案：C答案解析：地产未来第i年的净收益(假设发生在年末)。实际估价中如果净收益不是发生在年末，例如发生在年初、年中，或者发生的时间相对于价值时点不是正好为整年，则应对净收益或者对计算公式做相应的调整。另外，这里的时间单位是年，实际也可以是月、季等。如果是月、季等，也要做相应的调整。Y为房地产的报酬率。n为房地产的收益年限(自价值时点起至未来可获收益的年限)。因此，报酬率取值偏低会导致测算出的房地产价值偏高。第24题、某城市由于修建地铁，使地铁沿线的房地产价格得到提升。这说明房地产投资具有()的特点。A.投资品种的多样性B.投资变现的复杂性C.投资价值的附加性D.投资过程的综合性我的答案：参考答案：C答案解析：一项具体的房地产投资，其投资价值不仅取决于投资项目本身，还受其他因素变化的影响。城市规划的逐步实现、城市功能的不断完善、城市基础设施的成熟等都有可能提升房地产投资项目的价值，体现了房地产投资价值的附加性。第25题、建设用地使用权出让是()土地市场特有的一种经营方式。A.一级B.二级C.三级D.四级我的答案：参考答案：A答案解析：建设用地使用权出让是一级土地市场特有的一种经营方式，建设用地使用权出租则存在于二级、三级土地市场。第26题、下列物业及设施设备的维修隋形中，不可以启动住宅专项维修资金紧急使用程序的是()。A.消防设施故障B.屋面渗漏C.网络系统故障D.电梯故障我的答案：参考答案：C答案解析：《住宅专项维修资金管理办法》第二十五条明确规定，下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：①依法应由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；②依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；③应由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；④根据物业服务合同约定，应由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。第27题、估价结果报告通常简明扼要地说明相关内容，但不包括()。A.估价委托人B.估价机构C.估价目的D.估价对象分析我的答案：参考答案：D答案解析：估价对象分析是估价技术报告的内容，而非估价结果报告的内容。第28题、杜能圈的第三圈为轮栽农作区，主要生产()。A.木材和薪柴B.易腐烂的蔬菜C.粮食D.畜产品我的答案：参考答案：C答案解析：杜能圈第一圈为自由农作区，是距市场最近的一圈，主要生产易腐烂、难运输的农产品。第二圈为林业区，主要生产木材，以解决城市居民所需的薪材以及提供建筑和家具所需的木材。第三圈为轮栽农作区，主要生产粮食。第四圈为谷草农作区，提供的商品主要是谷物和畜产品。第五圈为三圃农作区，即本圈内的土地，1／3用来种黑麦，1／3种燕麦，其余1／3休闲。第六圈为畜牧业区，主要发展畜牧业。第29题、在房地产估价的假设开发法中，待开发房地产价值等于()减去开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费。A.开发完成后的房地产价值B.可比实例的成交价格C.潜在毛租金收入D.房地产重新购建价格我的答案：参考答案：A答案解析：在房地产估价的假设开发法中，待开发房地产价值等于开发完成后的房地产价值减去开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费、开发利润、取得待开发房地产的税费。第30题、下列关于国有建设用地使用权出租中支付租金行为主体的说法，正确的是()。A.承租人支付租金B.出租人支付租金C.承租人和出租人均需要支付租金D.承租人和出租人均不需支付租金我的答案：参考答案：A答案解析：国有建设用地使用权出租是指合法取得国有建设用地使用权的民事主体(即出租人)将土地使用权及地上建筑物、附着物全部或部分提供给他人(承租人)使用承租人为此而支付租金的行为。第31题、不追随竞争对手的价格，而是根据本企业商品房的实际情况与竞争对手的差异情况来确定房地产价格的方法，称为()。A.需求导向定价法B.主动竞争定价法C.目标利润定价法D.随行就市定价法我的答案：参考答案：B答案解析：主动竞争定价法是指不追随竞争对手的价格，而是根据本企业商品房的实际情况与竞争对手的差异情况来确定房地产价格的方法。实力雄厚的企业和商品房独具特色时可以采用这种方法。第32题、房地产估价报告可视为房地产估价机构提供给委托人的()。A.成果B.价值C.评估D.产品我的答案：参考答案：D答案解析：房地产估价报告可视为房地产估价机构提供给委托人的产品。第33题、下列房地产市场调研工作内容中，属于调研准备阶段工作的是()。A.收集文献资料信息B.设计市场调研方案C.撰写市场调研报告D.统计分析资料数据我的答案：参考答案：B答案解析：房地产市场调研工作内容中，属于调研准备阶段的工作有确定市场调研任务、设计市场调研方案、组建市场调研队伍。第34题、我国古代称江河以南为阴，以北为阳。这说明含有阴阳二字的地名，大多与()区位有关。A.天文B.自然地理C.经济地理D.交通我的答案：参考答案：B答案解析：我国古代称水以南为阴，以北为阳。含有阴阳二字的地名，大多与自然地理区位有关。第35题、()是指借款人与贷款人协商，在原贷款期限的基础上缩短贷款期限。A.缩期B.短期C.偿还比率D.展期我的答案：参考答案：A答案解析：缩期是指借款人与贷款人协商，在原贷款期限的基础上缩短贷款期限。第36题、在计算房地产投资项目的财务净现值时，基准收益率的确定一般以行业的()为基础。A.最低收益率B.平均收益率C.最高收益率D.内部收益率我的答案：参考答案：B答案解析：在计算房地产投资项目的财务净现值时，基准收益率的确定一般以行业的平均收益率为基础。第37题、城市分为单中心城市和多中心城市，是按()来划分的。A.城市地形地貌B.城市几何形状C.城市内部结构D.城市人口规模我的答案：参考答案：C答案解析：我国的城市可分类如下：①按城市人口规模，可将城市分为超大城市、特大城市、大城市、中等城市和小城市。②按城市行政级别，可将城市分为四类：一是直辖市；二是地级市；三是县级市；四是建制镇。③按城市职能，可将城市分为具有综合职能的城市和以某种职能为主的城市。④按城市地理位置，可将城市分为南方城市和北方城市、沿海城市和内陆城市、边境城市和内地城市等。⑤按城市地形地貌，可将城市分为平原城市、山地城市、丘陵城市、盆地城市、高原城市、河谷城市等。⑥按城市平面几何形状，可将城市分为块状城市、带状城市、星状城市等。⑦按城市内部结构，可将城市分为单中心城市和多中心城市。⑧按城市道路格局，可将城市分为棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市等。第38题、文案调研信息的可靠性评估，可通过分析信息来源和对信息()来进行。A.随机抽样B.概率统计C.专家认定D.交叉检验我的答案：参考答案：D答案解析：文案调研信息的可靠性评估主要通过两种途径来进行，即分析信息来源和对信息进行交叉检验。交叉检验就是调研人员对不同来源的同类信息进行交叉检验，也就是将通过某一种来源渠道获得的某类信息与通过另一种来源渠道获得的该类信息进行比较，以确定这类信息的相似性。如果来源渠道不同的同类信息之间不一致或相差很大，调研人员就应在分析差异产生原因的基础上，判断并决定哪种来源渠道获得的信息更为准确可靠。如果调研人员不能做出这种判断和决定，通常是首选由政府权威部门发布的信息。第39题、把房地产市场分为一线、二线、三线等城市房地产市场，是对房地产投资()的一种认识。A.变现复杂性B.价值附加性C.预期不确定性D.区域差异性我的答案：参考答案：D答案解析：把房地产市场分为一线、二线、三线等城市房地产市场，是对房地产投资区域差异性的一种认识。第40题、要正确绘制和应用好现金流量图．必须根据投资项目的特点把握现金流量的三要素，下列内容中不属于现金流量三要素的是()。A.现金流量的大小B.利率C.方向D.作用点我的答案：参考答案：B答案解析：要正确绘制和应用好现金流量图，必须根据投资项目的特点把握现金流量的三要素，即现金流量的大小(现金数额)、方向(现金流人或流出)和作用点(现金发生的时间点)。第41题、房地产市场需求由购买者、购买欲望和()组成。A.购买时间B.购买地点C.购买产品D.购买能力我的答案：参考答案：D答案解析：房地产需求由购买者、购买欲望、购买能力三者组成。第42题、()是城市化进程中一种暂时的调整，而不是一种长久的变化。A.城市化B.逆城市化C.郊区化D.城镇化我的答案：参考答案：B答案解析：逆城市化是城市化进程中一种暂时的调整，而不是一种长久的变化。第43题、物业服务企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是()。A.物化成果B.物业管理服务C.特约服务D.专项服务我的答案：参考答案：B答案解析：物业服务合同属于劳务合同。作为物业服务合同的核心与标的物的物业管理服务，实质上是一种为业主提供的具有管理、服务、经营性质的特殊劳务，而不是物质成果或物化成果，合同约定的劳务通过劳务人的特定行为表现出来。第44题、房地产投资项目可行性研究是在房地产投资项目投资决策前，分析论证房地产投资项目投资目标实现的可能性的综合研究过程。其中，首先要进行的是()。A.对与投资项目有关的社会、经济和技术等方面的情况进行深人细致的研究B.对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行认真的经济评价和比较论证C.对投资项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价D.综合研究投资项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，提出结论性意见我的答案：参考答案：A答案解析：房地产投资项目可行性研究是在房地产投资项目投资决策前，分析论证房地产投资项目投资目标实现的可能性的综合研究过程。也就是说，在投资决策前，对与投资项目有关的社会、经济、技术等方面的情况进行深入细致的研究：对拟定的各种可能的建设方案或技术方案进行认真的经济评价和比较论证：对投资项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。在此基础上，综合研究投资项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此得出投资项目是否应当投资和如何投资等结论性意见，为决策者提供可靠、科学的决策依据，并作为开展下一步工作的基础。第45题、房地产开发经营观念中推销观念的特点是()。A.以量取胜B.以促销取胜C.以质取胜D.以特色取胜我的答案：参考答案：B答案解析：房地产开发经营观念中推销观念的特点是以推销和促销取胜。第46题、区位是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系。关于区位的特征和种类，下列说法正确的是()。A.区位不随时间而变化，仅由方位和距离两个因素决定B.政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位C.根据尺度的大小，区位可以分为天文、地理、经济、文化四个层次D.政治环境的变化引起区位的历史变迁我的答案：参考答案：B答案解析：政治区位是反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素相互关系的区位。区位在特定的时间内，由方位和距离决定；区位根据尺度的大小，分为大位置、小位置、地址和微位置四个层次；地理环境的变化引起区位的历史变迁。第47题、下列关于公共利益的说法，正确的是()。A.公共利益与政府利益是一致的B.公共利益小于政府利益C.公共利益不同于政府利益D.公共利益的主体是政府我的答案：参考答案：C答案解析：公共利益不同于国家利益或政府利益，国家利益或政府利益与公共利益在某种程度上会呈现重合状态，此时公共利益与国家利益或政府利益是一致的，政府本身并不绝对代表公共利益。第48题、分期偿还的贷款在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数额，称为()。A.贷款金额B.贷款额度C.分期还款额D.贷款余额我的答案：参考答案：D答案解析：贷款余额是指分期偿还的贷款在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数额。第49题、相对于委托代理销售，房地产开发企业自行销售商品房的主要优点是()。A.能有效降低销售费用占销售收入的比重B.能及时了解客户的需求、购买特点和意见C.能发挥房地产营销方面的专业优势D.能有效加快销售进度，缩短销售周期我的答案：参考答案：B答案解析：直接销售渠道也称为房地产开发企业自行销售，其优点是：①房地产开发企业控制了房地产开发经营全过程，避免中介机构介入可能造成的短期行为；②产销直接见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点及变化趋势；③可有效地控制销售节奏和销售价格。第50题、房地产市场调研报告的核心内容是()。A.市场调研背景的基本情况B.市场调研方法的选择C.市场变化的不确定性分析D.市场调研的分析论证我的答案：参考答案：D答案解析：市场调研的分析论证这部分内容是市场调研报告的核心，在对所收集的信息进行深入分析的基础上，提出自己的观点和看法，并从理论和实践两个层面对提出的观点和看法进行论证。分析论证过程是市场调研报告最终结论的形成过程，因此在这一过程中要以成熟的和有针对性的理论为基础，以客观真实的信息为依据，从而进行科学、缜密的分析论证。第51题、李某向银行申请了总额为80万元、年利率为5．4％、期限为10年、按月等额还本付息的住房抵押贷款。李某的月还款额是()元。A.6697B.7027C.8643D.10267我的答案：参考答案：C答案解析：等额本息还款方式的月还款额等于以贷款金额为现值计算的年金第52题、下列物业管理事项中，不属于业主权利的是()。A.提议召开业主大会B.交纳物业服务费用C.选举业主委员会成员D.监督专项维修资金的管理和使用我的答案：参考答案：B答案解析：根据业主的权利和义务内容可知，交纳物业服务费不是业主的权利，而是业主的义务。第53题、在精选房地产开发项目设计单位时，除有针对性地筛选设计单位外，还要特别优选()。A.设计人员的资格B.设计工作周期C.项目设计负责人D.设计图纸的质量我的答案：参考答案：C答案解析：在选择设计单位过程中，必须根据开发项目的实际情况，有针对性地筛选设计单位，并对设计周期、主要设计入员的资格和素质提出明确的要求，特别是要优选项目设计负责人，保证在组织、技术、管理、经验和资源等方面全方位地满足开发项目设计的需要。第54题、国有建设用地使用权出让方式中，既具有协议出让方式的优点，又可最大限度地避免协议出让方式不足的是()。A.招标B.拍卖C.挂牌D.租赁我的答案：参考答案：C答案解析：协议出让与招标、拍卖和挂牌出让互相配合、互为补充，共同构筑了比较完善的有偿使用方式。随着土地使用制度改革的进一步深入和土地市场的完善，政府会越来越多地采取主动供地的方式，从长远来看，协议方式会逐渐减少。实际上，挂牌出让方式已经具备了协议出让方式的优点，同时也最大限度地避免了协议出让方式的不足。第55题、下列贷款利率状况中，从借款人角度看，宜选择长期固定利率贷款的是()。A.当前利率处于历史低位B.当前利率处于历史高位C.当前利率处于历史平均水平D.未来利率变动不大我的答案：参考答案：A答案解析：固定利率贷款是事先确定贷款利率且利率在整个贷款期限内固定不变的贷款。当贷款人采用这种方式发放贷款时，将面临未来利率上升的风险。因此，贷款人为了降低利率风险，通常情况下会将贷款利率固定在一个较高的水平上。而对于借款人来说，采用这种贷款方式可以准确地测算未来的利息支出，但要承担比当前利率要高的贷款利率。另外，未来市场利率也有下降的可能。因此，从借款人角度看，在当前利率处于历史低位时宜选择长期固定利率贷款。第56题、根据韦伯的工业区位理论，当原料指数大于1时，工业区位应选择在()。A.原料地B.消费地C.原料地与消费地中间D.自由区位我的答案：参考答案：A答案解析：韦伯用原料指数来论证运输成本对工业区位的影响，即：原料指数=限地性原料总重量÷制成品总重量。由此可知，使用限地性原料的比重越大，原料指数也越大；使用遍布性原料的比重越大，原料指数则越小。而原料指数的不同将导致工业区位的趋向不同。一般的工业区位法则是：①原料指数大于1，在原料地；②原料指数小于1，在消费地；③原料指数等于1，自由区位。第57题、下列关于国家以土地使用权作价出资(人股)与国有土地使用权授权经营的说法，不正确的是()。A.两种方式都规定了国家在一定年期内对国有土地使用权作价B.国有土地使用权授权经营规定的主体为经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司C.国有土地使用权授权经营的权利主体是土地使用权的持有者D.国家以土地使用权作价出资(入股)规定的获得主体为改组后的新设企业我的答案：参考答案：C答案解析：本题考查国家以土地使用权作价出资(入股)与国有土地使用权授权经营之间的共同点和区别。虽然这两种方式都规定了国家在一定年期内对国有土地使用权作价，但作价后土地使用权利具体内容是不同的。获得权利的主体不完全相同，前者规定的获得主体为改组后的新设企业，而后者规定的主体为经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资和集团公司。第58题、下列选项中,不属于房地产投资项目可行性研究报告摘要内容的是()。A.项目的主要经济指标结果B.可行性研究的结论C.项目的自身情况D.项目经济指标的测算过程我的答案：参考答案：D答案解析：可行性研究报告摘要内容包括所处地区的市场情况、项目的自身情况和特点、项目的主要经济指标的计算结果、可行性研究的结论及建议。第59题、下列关于住宅专项维修资金使用的说法，错误的是()。A.住宅专项维修资金的存储利息应当转入住宅专项维修资金滚存使用B.住宅专项维修资金的使用应当遵循公开透明原则C.住宅专项维修资金可用于从事委托理财业务D.住宅专项维修资金可用于购买一级市场国债我的答案：参考答案：C答案解析：禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务。第60题、从房地产投资者的角度看，只有建设期而没有生产经营期的房地产投资类型是()。A.出售型房地产开发投资B.经营型房地产开发投资C.购买型房地产置业投资D.租赁型房地产置业投资我的答案：参考答案：A答案解析：出售型房地产开发项目对投资者来说属于短期投资，只有建设期，而没有经营期。多项选择题第61题、下列关于国有建设用地租赁适用范围的说法，正确的有()。A.对使用者目前使用的划拨用地，可不实行有偿使用和租赁B.对使用者目前使用的划拨用地，必须实行出让C.对使用者申请建设用地进行经营性房地产开发的，必须实行出让D.对使用者申请建设用地进行经营性房地产开发的，可以实行租赁E.国有企业破产或出售时所涉及的划拨建设用地使用权，可以实行土地租赁我的答案：参考答案：AC答案解析：国有建设用地租赁的适用范围应把握以下几点：①对使用者目前使用的划拨用地，依法可以划拨使用的，仍应维持划拨，可不实行有偿使用和租赁；②对因改变土地用途或发生转让、场地出租、企业改制和土地用途改变后不再符合划拨用地目录的，可以实行租赁；③对使用者申请建设用地进行经营性房地产开发的，必须实行出让，不实行租赁；④对使用者申请建设用地进行非经营性开发、依法应有偿使用的，可采用租赁，也���采用法律规定的其他有偿使用方式；⑤国有企业破产或出售时，所涉及的划拨建设用地使用权，采取出让方式处置，不实行土地租赁。第62题、房地产投资项目风险识别的主要工作有()。A.测算风险概率B.感知风险C.估计风险损失D.分析风险E.制定风险应对策略我的答案：参考答案：BD答案解析：风险识别过程包括两个环节：一是感知风险；二是分析风险。第63题、根据《中华人民共和国广告法》等法律法规，下列关于房地产广告内容的说法，正确的有()。A.不得含有风水、占卜等封建迷信内容B.不得含有广告主能够为人住者办理户口、升学等事项的承诺C.对价格有表示的．应清楚表示为实际销售价格并明示价格有效期限D.表现项目位置．应以该项目到达某一具体参照物所需时间来表示距离E.使用建筑设计效果图或模型照片的，可不在广告中注明我的答案：参考答案：ABC答案解析：选项D表现项目位置，不得以所需时间来表示距离；选项E使用建筑设计效果图或模型照片的，应在广告中注明。第64题、房地产市场预测的一般步骤包括()等。A.确定预测对象和预测目的B.制定预测方案C.收集和分析有关资料D.选择预测方法和预测模型E.提出城市总体规划方案我的答案：参考答案：ABCD答案解析：房地产市场预测的一般步骤包括：①确定预测对象和预测目的；②制定预测方案：③收集和分析有关资料；④选择预测方法和预测模型等。第65题、房地产开发企业以预期投资收益率作为项目定价目标时，该收益率由()综合而成。A.安全收益率B.边际收益率C.风险报酬率D.资产负债率E.通货膨胀率我的答案：参考答案：ACE答案解析：预期投资收益率目标即房地产开发企业以实现预期投资收益率作为定价目标。预期投资收益率是房地产开发企业要达到的最低收益率。预期投资收益率应由安全收益率、通货膨胀率和风险报酬率综合而成。第66题、房地产市场需求调研的主要内容有()。A.房地产开发供地调研B.房地产购买力调研C.房地产消费者调研D.房地产消费动机调研E.房地产消费行为调研我的答案：参考答案：BCDE答案解析：房地产市场需求调研是房地产市场调研的核心内容。在市场经济条件下，房地产市场需求是指以货币为支付方式，表现为有支付能力的房地产需求，鼹房地产购买能力，它是决定房地产市场容量的主要因素，是房地产市场需求调研的核心。房地产市场需求调研的主要内容有：①房地产购买力调研；②房地产消费者调研；③房地产消费动机调研；④房地产消费行为调研。第67题、因实际需要的不同，建设用地有多种分类，其中按建设用地用途可分为()。A.工业建设用地B.军事建设用地C.科研建设用地D.农业建设用地E.存量建设用地我的答案：参考答案：AB答案解析：按建设用地用途，可将建设用地分为工业建设用地、民用建设用地和军事建设用地。第68题、城市化进程中的各种量变和质变会引起()变化。A.城市体系属性B.城市形态C.城市生态D.城市性态E.城市人口性别我的答案：参考答案：ABCD答案解析：城市化进程中的各种量变和质变会引起城市体系属性和动态特征的变化、城市形态的变化、城市生态的变化、城市性态的变化。第69题、企业和个人等主体进行区位选择时，考虑的区位要素主要有()。A.通达性B.互赖性C.排斥性D.机会成本E.成本费用我的答案：参考答案：ABCE答案解析：企业、个人等主体在进行区位选择时，考虑的区位要素主要有区位周边的空间环境特性、通达性、互赖性、排斥性和成本费用。第70题、下列国有建设用地使用权转让方式中，属于无偿转让的有()。A.出售B.互换C.赠与D.继承E.土地入股我的答案：参考答案：CD答案解析：国有建设用地使用权转让方式中，属于无偿转让的是赠与和继承。第71题、下列关于国有建设用地使用权租赁的说法，正确的有()。A.出租人有依法收回出租的国有建设用地使用权的权利B.对于已出租的建设用地使用权，出租人不承担对租赁标的物的修缮义务C.由于第三方原因导致承租人的正常使用受到妨害时，出租人不承担义务D.承租人违反租赁合同，导致租赁标的物受到损失时，应承担损害赔偿的义务E.租赁双方的租赁关系终止后，承租人应及时返还土地及其他地上建筑物、其他附着物我的答案：参考答案：ADE答案解析：本题考查国有建设用地使用权租赁双方的权利和义务。对于已出租的建设用地使用权，出租人要对租赁标的物进行必要的维护；国有建设用地使用权出租后，出租人必须继续履行出让合同。第72题、根据杜能区位理论的基本经济分析，某个农业经营者要在单位面积土地上获得最大利润的决定因素有()。A.市场供给量B.市场需求量C.农产品销售价格D.生产成本E.运输成本我的答案：参考答案：CDE答案解析：P=V-(E+T)公式中涉及农产品销售价格(V)、生产成本(E)和运输成本(T)。第73题、解决房地产开发项目合同争议的路径有()。A.协商B.协商→调解C.协商→调解→仲裁D.协商→调解→仲裁→诉讼E.协商→调解→诉讼我的答案：参考答案：ABCE答案解析：选项D协商→调解→仲裁→诉讼，仲裁或诉讼只能选一种。第74题、房地产投资项目前期策划实操性特点的主要表现有()。A.政策调控的实操性B.市场运作的实操性C.企业运作的实操性D.住房保障的实操性E.方案执行的实操性我的答案：参考答案：BCE答案解析：实操性是前期策划的一个重要特点，其主要表现在以下三个方面：一是市场运作的实操性：二是企业运作的实操性；三是方案执行的实操性。第75题、下列房地产需求调查问卷的问题中，属于背景性问题的有()。A.受访者的年龄B.受访者是否打算买房C.受访者买房的主要原因D.受访者的收入水平E.受访者的房型偏好我的答案：参考答案：AD答案解析：房地产需求调查问卷的问题，按问题在问卷中所起作用的不同，分为过滤性问题、背景性问题和实质性问题。背景性问题常用于询问受访者个人或家庭基本情况。第76题、按月等额本金还款法的特征包括()。A.月支付的本金均等B.月支付的利息均等C.月还款额先大后小D.月还款额先小后大E.借款人前期的还款压力较小我的答案：参考答案：AC答案解析：按月等额本金还款法的特征包括：月支付的本金均等、月还款额先大后小等。第77题、国有建设用地使用权转让的方式有()。A.出售B.出让C.互换D.租赁E.赠与我的答案：参考答案：ACE答案解析：选项B出让和选项D租赁属于建设用地的取得方式。第78题、住房抵押贷款证券化的优点有()。A.增强市场信用B.增加抵押贷款的流动性C.分散和转移投资者风险D.促进房价降低E.方便商业银行长期贷款变现我的答案：参考答案：BCE答案解析：住房抵押贷款证券化的优点有：增加抵押贷款的流动性、分散和转移投资者风险、方便商业银行长期贷款变现。第79题、房地产开发项目的土地取得成本包括()。A.建筑安装工程费B.土地使用权出让金C.土地房屋征收补偿费用D.公共配套设施建设费E.取得土地使用权的税费我的答案：参考答案：BCE答案解析：出售型房地产开发项目的现金流出主要由土地取得成本、开发成本、开发费用和销售税费等部分构成。其中，土地取得成本包括：①土地使用权出让金：②城市基础设施建设费：③土地房屋征收补偿费用；④土地使用权取得税费，包括取得土地使用权的契税和手续费等。第80题、房地产开发企业在进行营销渠道比较和决策时，应考虑的因素有()。A.房地产开发企业决策者自身的能力和水平B.房地产开发企业自身的实力和发展战略C.房地产市场的供求状况D.潜在目标客户的学术水平和欣赏能力E.可供选择的房地产经纪机构的数量和水平我的答案：参考答案：BCE答案解析：【��案解析】房地产销售渠道选择的影响因素包括：①房地产市场的供求状况；②可供选择的房地产经纪机构的数量和水平；③房地产开发企业自身的实力和发展战略。案例分析题第81题、某门面房建筑面积为100平方米，预测其未来每年的潜在毛租金收入为10万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的10％，运营费用为潜在毛租金收入的20％，报酬率为8％，收益期限为30年。下列情形中，能使该门面房价值提高的是()。查看材料A.潜在毛租金收入提高B.运营费用增大C.报酬率减小D.收益期限延长我的答案：参考答案：ACD答案解析：该门面房价值提高主要取决于三个因素：①未来净收益的大小；②获取净收益第82题、某门面房建筑面积为100平方米，预测其未来每年的潜在毛租金收入为10万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的10％，运营费用为潜在毛租金收入的20％，报酬率为8％，收益期限为30年。该门面房的年净收益为()万元。查看材料A.7B.8C.9D.10我的答案：参考答案：A答案解析：基于租赁收入测算净收益的公式为：净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=10-10×10％+0-10×20％=7(万元)。第83题、某门面房建筑面积为100平方米，预测其未来每年的潜在毛租金收入为10万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的10％，运营费用为潜在毛租金收入的20％，报酬率为8％，收益期限为30年。下列参数中，与报酬率的含义相同或同性质的是()。查看材料A.回报率B.折现率C.利息率D.折旧率我的答案：参考答案：ABC答案解析：报酬率也称为回报率、收益率，是一种折现率，是与利息率、内部收益率同性质的比率。第84题、某门面房建筑面积为100平方米，预测其未来每年的潜在毛租金收入为10万元，空置和收租损失为潜在毛租金收入的10％，运营费用为潜在毛租金收入的20％，报酬率为8％，收益期限为30年。该门面房的价值为()万元。查看材料A.78．80B.87．50C.125．00D.210．00我的答案：参考答案：A答案解析：无第85题、某房地产开发企业通过划拨方式取得一宗住宅用地，土地面积为80000平方米，规划容积率为2．0，成交总价为7000万元。该企业根据土地出让条件和出让合同，组织进行了规划设计，并制订了总体建设进度计划。其中部分内容如下：建设项目包括住宅工程、配套的商业设施、供小区业主免费使用的浴池(4000平方米)、有偿使用的室内车库，总建筑面积为20000平方米。该住宅用地的实际楼面地价为()元／平方米。查看材料A.3140．20B.3200．00C.2916．67D.3294．10我的答案：参考答案：C答案解析：根据容积率的定义，有效建筑面积=20000+4000=24000(平方米)，总价为7000万元，所以实际楼面地价=7000÷24000≈2916．67(元／平方米)。第86题、某房地产开发企业通过划拨方式取得一宗住宅用地，土地面积为80000平方米，规划容积率为2．0，成交总价为7000万元。该企业根据土地出让条件和出让合同，组织进行了规划设计，并制订了总体建设进度计划。其中部分内容如下：建设项目包括住宅工程、配套的商业设施、供小区业主免费使用的浴池(4000平方米)、有偿使用的室内车库，总建筑面积为20000平方米。在该项目施工期间需要签订的合同有()。查看材料A.工程勘察设计合同B.工程监理合同C.建设工程施工合同D.买卖合同我的答案：参考答案：ABC答案解析：买卖合同是在施工完成后签订的。第87题、某房地产开发企业通过划拨方式取得一宗住宅用地，土地面积为80000平方米，规划容积率为2．0，成交总价为7000万元。该企业根据土地出让条件和出让合同，组织进行了规划设计，并制订了总体建设进度计划。其中部分内容如下：建设项目包括住宅工程、配套的商业设施、供小区业主免费使用的浴池(4000平方米)、有偿使用的室内车库，总建筑面积为20000平方米。业主要求在整个合同执行期间工程量的风险、物价上涨的风险由承包商承担，应采用的合同是()。查看材料A.总价合同B.单价合同C.成本加酬金合同D.承揽合同我的答案：参考答案：A答案解析：本题考查总价合同的相关内容。第88题、某房地产开发企业通过划拨方式取得一宗住宅用地，土地面积为80000平方米，规划容积率为2．0，成交总价为7000万元。该企业根据土地出让条件和出让合同，组织进行了规划设计，并制订了总体建设进度计划。其中部分内容如下：建设项目包括住宅工程、配套的商业设施、供小区业主免费使用的浴池(4000平方米)、有偿使用的室内车库，总建筑面积为20000平方米。该项目的实施控制是对()三个目标进行有效控制。查看材料A.成本B.质量C.进度D.效果我的答案：参考答案：ABC答案解析：房地产开发项目实施控制的实质是对成本、质量、进度三个目标进行有效控制。第89题、张某用200万元自有资金一次性付款购买了一间店铺用于出租经营，经营期为20年。根据市场预测．经营期内前10年的年净租金为30万元．后10年的年净租金可达40万元。张某在不考虑未来店铺转售的情况下，其投资收益率要求达到10％(租金收入均在年末)。该投资方案类型为()。查看材料A.互斥方案B.独立方案C.现金流相关方案D.互补方案我的答案：参考答案：B答案解析：前10年和后10年互不干扰，因此属于独立方案。第90题、张某用200万元自有资金一次性付款购买了一间店铺用于出租经营，经营期为20年。根据市场预测．经营期内前10年的年净租金为30万元．后10年的年净租金可达40万元。张某在不考虑未来店铺转售的情况下，其投资收益率要求达到10％(租金收入均在年末)。该投资方案的财务净现值为()万元。查看材料A.79B.99C.200D.500我的答案：参考答案：A答案解析：无第91题、张某用200万元自有资金一次性付款购买了一间店铺用于出租经营，经营期为20年。根据市场预测．经营期内前10年的年净租金为30万元���后10年的年净租金可达40万元。张某在不考虑未来店铺转售的情况下，其投资收益率要求达到10％(租金收入均在年末)。若编制该投资方案的现金流量表，则其现金流出项为()。查看材料A.经营成本B.还本付息C.置业投资D.经营税金我的答案：参考答案：AC答案解析：由题意可知，该投资项目为经营型房地产开发项目。经营型房地产开发项目的现金流出主要由固定资产投资(置业投资)和经营成本两大部分组成。第92题、张某用200万元自有资金一次性付款购买了一间店铺用于出租经营，经营期为20年。根据市场预测．经营期内前10年的年净租金为30万元．后10年的年净租金可达40万元。张某在不考虑未来店铺转售的情况下，其投资收益率要求达到10％(租金收入均在年末)。该投资方案在经营期内可能面临的投资风险为()。查看材料A.通货膨胀风险B.变现风险C.收益现金流风险D.市场供求风险我的答案：参考答案：ACD答案解析：房地产投资风险类型中，房地产投资无论是经营期还是开发期都存在通货膨胀风险。房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险，无论是房地产开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。房地产市场的供求关系处于不断变化之中，而供求关系的变化将导致房地产价格的波动，从而使房地产投资的实际收益偏离预期收益。选项B不符合题意。第93题、某家庭于2012年10月在其居住的某省会城市购买了一套建筑面积为100平方米、单价为10000元／平方米的新建商品住宅。银行根据对该家庭购房情况审核的结果和相关规定，提供了抵押贷款价值比率为40％、以基准利率为基础上调10％、按月等额还款、贷款期限为15年的个人住房抵押贷款。个人住房抵押贷款的年基准利率为6．6％。从银行提供的贷款条件看，该套住房属于该家庭购买的()。查看材料A.首套住房B.第二套住房C.第三套住房D.第三套以上住房我的答案：参考答案：B答案解析：根据贷款40％、利率上浮10％，属于第二套住房。第94题、某家庭于2012年10月在其居住的某省会城市购买了一套建筑面积为100平方米、单价为10000元／平方米的新建商品住宅。银行根据对