DB61-T 5076-2023 住宅物业服务标准

陕西省工程建设标准住宅物业服务标准ResidentialpropertyservicestandardsDB61/T5076-2023主编部门:陕西省住房和城乡建设厅批准部门:陕西省住房和城乡建设厅陕西省市场监督管理局实施日期:2023年12月10日2023西安陕西省住房和城乡建设厅陕西省市场监督管理局文件陕建标发(2023)1009号陕西省住房和城乡建设厅陕西省市场监督管理局7项陕西省工程建设标准的通告陕西省住房和城乡建设厅、陕西省市场监督管理局批准发布《建筑消能减震技术规程》《装配式循环钢支护井技术规程》《体育场馆物业服务标准》《住宅物业服务标准》《装饰混凝土应用技术规程》《体育建筑工艺设计标准》《城市轨道交通工程沿线土遗址振动控制与监测标准》等7项标准为陕西省工程建设地方标准,2023年11月9日发布,2023年12月10日实施。现予以公布 (见附件)。特此通告。附件:批准发布的7项陕西省工程建设地方标准目录陕西省住房和城乡建设厅陕西省市场监督管理局2023年11月9日附件:批准发布的7项陕西省工程建设地方标准目录序号标准名称主编单位标准编号条文解释单位备注建筑消能减震技术规程中国建筑西北设计研究院有限公司、北京堡瑞思减震科技有限公司、西安建筑科技大学DB61/T5067-2023中国建筑西北设计研究院有限公司2装配式循环钢支护井技术规程西安市政道桥建设集团有限公司、西安市政设计研究院有限公司DB61/T5074-2023西安市政道桥建设集团有限公司3体育场馆物业服务标准陕西省物业管理协会、西安创业物业发展有限公司DB61/T5075-2023陕西省物业管理协会4住宅物业服务标准陕西省物业管理协会、西安紫薇物业管理有限公司DB61/T5076-2023陕西省物业管理协会5装饰混凝土应用技术规程陕西建工沣西建设有限公司、陕西省建筑科学研究院有限公司DB61/T5077-2023陕西省建筑科学研究院有限公司体育建筑工艺设计标准陕西省体育场馆协会、陕西和众体育建筑研究院DB61/T5078-2023陕西省体育场馆协会7城市轨道交通工程沿线土遗址振动控制与监测标准西安建筑科技大学DB61/T5079-2023西安建筑科技大学前言为进一步规范我省物业服务行为,提高服务质量和水平,实现物业服务的标准化、专业化、精细化,根据《陕西省住房和城乡建设厅关于下达2021年度准制订计划的通知》(陕建标发2021)3号)要求,标准编制组经广泛调查研究,认真总结实践经验,参考国内外标准,结合陕西省实际,在广泛征求意见的基础上,制定本标准。本标准共11章,主要技术内容包括:1.总则;2.术语;3.基本规定;4.综合服务;5.共有部分维护管理;6.共用设施设备维护管理;7.保洁服务;8.公共秩序维护;9.消防安全管理;10.突发事件处置;11.服务评价与改进。本标准由陕西省住房和城乡建设厅归口管理,陕西省建设标准设计站负责日常管理,陕西省物业管理协会负责具体技术内容的解释。执行过程中如有意见或建议,请寄送至陕西省物业管理协会(地址:西安市高新区博士路西安紫薇物业管理有限公司,邮编:710119,联系电话邮箱:313910880@qq·com)。本标准主编单位:陕西省物业管理协会西安紫薇物业管理有限公司本标准参编单位:西安创业物业发展有限公司西安经发物业管理有限公司西安天地源物业服务管理有限责任公司西安高科物业管理有限责任公司西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司本标准主要起草人:闫小龙荆波峰吴锁正赵焱贾玫柳海军贾砺孙琦秦婉红刘华赵伟张丽芳尹珲耿何翔程平张艳杨晓娟陈倩本标准主要审查人:秦朝锋职建民刘东顺邓军季伟侯亦峰靳少平侯玉成李宪民常艳妮6Maintenanceandmanagementofcommonfacilitiesandequipment6.1serviceguarantee 6.2Equipmentroommanagement 206.3powersupplyanddistribution 6.4watersupplyanddrainage 226.5Firecontrol 6.6security 6.7Elevator 246.8Heating 256.9publiclighting 6.10Maintenanceoflightning 266.11parkinglotmaintenance 276.12Gradingservicestandardforcommonfacilitiesandequip-ment 277cleaningservice…7.1cleaningservicesinpublicareas…………7.2cleaninghighaltituldeoperations………7.3Domesticwastecollectionandtransportation…7.4vectorbiologicalcontrol………7.5classificationstandardofcleaningservice………8Maintenanceofpulblicorder……………8.1Dailyservice……………2828282930303131338.3classificationstandardforpublicordermaintenance 349Firesafetymanagement 9.1Integratedmanagement 359.2Maintenanceandmanagementoffirefightingfacilitiesandequipment 9.3Firesafetymanagementofhigh-riseresidentialproperty 4010Emergencydisposal……………10.2Institutionalguarantee……………10.3organization…10.4Riskcontrol………………10.5preventionmanagement……………10.6Emergencyresponse…………11serviceevaluationandimprovement…………11.2Evaluationprocedure…………11.3Evaluationmethod……11.4serviceimprovementAppendixAComprehensiveserviceclassificationstandard…AppendixBGradingstandardforgreeningmaintenance… AppendixCClassificationstandardsforcommonparts……424243444444454646464647485255AppendixDclassificationstandardofcommonfacilitiesandEquip-ment………………57AppendixEclassificationstandardofcleaningservice……64AppendixFclassificationstandardforpublicordermaintenanceDescriptionoftermsinthisstandard ListofQuotedstandards Descriptionoftheprovisions 1.0.1为提升陕西省物业服务管理水平,规范物业管理活动行为,加强行业能力建设,制定本标准。1.0.2物业服务合同的履约双方根据本标准,确定相应的服务等级和内容纳入物业服务合同中。未涉及内容不受分级限制。1.0.3本标准适用于陕西省行政区域内的物业服务管理活动。本标准服务等级由高到低分为一级、二级、三级。1.0.4陕西省行政区域内的物业服务工作除应遵守本标准外,尚应符合国家、行业及陕西省现行有关标准的规定。2术语2.0.1住宅物业Residentialproperty已通过竣工验收和正在使用中的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地等组成的房地产实体以及依托于该实体上的权益。2.0.2物业服务管理propertymanagement是指业主选聘物业服务人按照物业服务合同约定,在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务的活动。2.0.3前期物业服务prophasepropertyservices是指建设单位通过招标或者协议方式选聘物业服务人,在物业服务区域内进行的物业服务活动。2.0.4物业使用人occupantoftheproperty一般指业主及其他实际使用物业的人员。2.0.5共有部分commonparts是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位(包括基2.0.6专有部分proprietaryparts是指门户以内业主使用的房间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位。2.0.7共用设施设备commonfacilities&equipment是指物业服务区域内业主共同使用的供排水管道、水箱、加 2体及共用的电动车充电桩等设施设备。2.0.8专有设施设备proprietaryfacilities&equipment是指门户以内业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供和充电桩等设施设备。2.0.9承接查验undertakeinspection承接新建物业前,物业服务人和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。2.0.10急修Emergencyrepair对影响物业管理区域正常生活秩序的设施设备故障进行及时的处理和维修。2.0.11满意率customersatisfactionrate业主、物业使用人在对物业服务人或者其他管理人的服务质量进行满意度测评活动中,表示满意的人数占征询意见总人数的百分比。2.0.12突发事件precipitatingevent指突然发生,造成或者可能造成严重社会危害,需要采取应急处置措施予以应对的自然灾害、事故灾难、公共卫生事件和社会安全事件。按照社会危害程度、服务行业特点、影响范围等因素,自然灾害、事故灾难、社会安全事件、公共卫生事件分为特别重大、重大、较大和一般四级。法律、行政法规或者国务院另有规定的,从其规定。2.0.13应急管理contingencymanagement应急管理是指政府及其他公共机构在突发事件的事前预防、事发应对、事中处置和善后恢复过程中,通过建立必要的应对机3制,采取一系列必要措施,应用科学、技术、规划与管理等手段,保障公众生命、健康和财产安全;促进社会和谐健康发展的有关活动。2.0.14公共收益publicbenefits是指公共区域的广告收益、停车收益、租赁摊位收益、利用公共配套设施的经营收入、部分通信运营管理费、因小区公共设施损坏所得赔偿、物业服务用房等利用物业服务区域内业主共有部分、共用设施设备经营所取得的收益。2.0.15高层住宅建筑Highriseresidentialbulilding是指建筑高度大于27米且小于100米的住宅建筑(包括设置商业服务网点的住宅建筑)。2.0.16物业档案propertyfiles是指物业服务和管理等方面活动直接形成的对管理区域具有保存价值的各种文字、图表、声像等不同形式的记录,一般为传统载体档案和电子档案。43基本规定3.1组织要求3.1.1一个物业服务区域由一个物业服务企业实施物业服务。3.1.2物业服务用房配置应符合表3.1.2要求。表3.1.2物业服务用房配置对照表小区规模服务用房面积其他配置建筑面积<30万建筑面积30万以下的,按建筑面积的3%o提供,但最低不得少于1001.物业服务用房应按照办公用房标准设计3.地面以上物业服务用房建筑面积不小于物业服务用房总建筑面积的50%建筑面积≥30万建筑面积超过30万f的,除按照30万的3%o提供外,超过部分按1%o的标准提供3.1.3物业服务企业应将开办费用于配备满足服务需要的物业定资产。3.1.4物业服务企业应设置客户服务中心及岗位,为业主或物业使用人提供咨询、付款、报修、投诉等服务,服务中心应设置标识牌,标注服务组织名称、部门,在醒目位置明示工作时间、公示值班和投诉电话。3.1.5符合条件的物业服务企业应成立党组织,开展党的活动。53.2人员要求3.2.1物业服务企业根据合同约定的服务标准应配备充足的服务人员,人数满足日常业务开展的需要。3.2.2服务人员应当取得与本岗位相适应的相关行政管理部门颁发的专业资格证书。3.2.3服务人员应定期参加法律法规、安全、专业技3.2.4物业服务企业应结合小区服务需求对上岗人员进行岗前培训,合格后上岗。3.2.5服务人员应统一着装并佩戴明显标识,服务主动热情,仪容仪表整洁,用语文明规范,宜使用普通话。3.3制度建设3.3.1物业服务企业应根据住宅物业的特点,制定完善的物业管理方案和工作流程以及相关的管理制度。3.3.2管理制度应包括以下内容:1服务质量管理制度,包括服务质量要求、服务流程、服务2公共管理制度,包括入住管理、安全管理(含消防、安全防范、应急管理)、物业共用部位及共用设施设备管理、装饰装修管理、公共区域秩序维护管理、绿化养护、公共环境卫生管理等制度;3内部管理制度,如人力资源管理、财务管理、工作现场管理、档案管理、培训和考核、供方管理、房屋管理、维修养护、巡检 6的作业规程和制度;4建立健全投诉处理制度,建立投诉渠道,公布投诉联系方式,业主、物业使用人投诉回访率应达到100%,并留存回访记录;5每年度的第四季度制定下一年度的物业服务、维修养护计划;6物业服务企业将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的,应建立专项服务委托管理制度。3.4财务管理3.4.1物业服务企业收费应遵循诚实守信、公平合理、质价相符的原则,依照有关规定实行政府指导价和市场调节价。3.4.2物业服务企业可以接受业主委员会或者物业管理委员会委托,依据合同代为收取停车服务费。3.4.3物业服务企业可以接受业主委员会或者物业管理委员会委托,经营物业服务区域内共有部分、共用设施设备的,应当单独分类列账,独立核算,每半年公布一次经营所得收支情况,并接受业主监督。3.4.4财务管理应流程规范,账目清晰。3.5档案管理3.5.1物业服务企业应划定专门区域用于档案的保存。档案资料应齐全、整洁、管理规范,查阅方便。3.5.2物业服务企业应建立档案收集、整理、保管、检索、应用以及查验、鉴定和销毁等管理制度。建立小区基础信息数据库,与7街道、社区实现数据共享,共享的电子档案应落实权限管理和网络安全管理措施。3.5.3物业服务企业应当建立以下资料的管理档案:2共用设施设备及共有部分管理台账;3公共区域环境管理、秩序维护档案;4水箱清洗记录及水箱水质检测报告;5业主名册及联系方式,客户服务档案;6住宅装饰装修相关资料;7签订的供水、供电、垃圾清运等协议;8小区共有部分经营管理档案;9物业服务活动中形成的与业主权益相关的其他资料。3.5.4档案的管理与使用应符合以下要求:1物业服务企业应建立档案借阅、使用登记制度,借阅手续齐全,使用涉密档案时审批手续严谨;2借阅原始资料的,应按档案的不同密级,经相关负责人批准后办理借阅手续,做好借阅登记,并规定借阅期限;3物业服务企业宜使用计算机技术,实行档案电子化管理,并采用检索软件,充分发挥档案和资料的作用;4使用档案应采取有效措施,保护业主或物业使用人隐私。3.5.5档案储存环境应保持干燥、通风、清洁,并确保储存地点1配置专人进行管理,钥匙由专人保管,禁止无关人员随意进出;2存放档案的场所设置灭火器等消防设备;3存放档案的场所有温度控制和调节;84存放档案的场所有防盗设施和措施;5存放档案的场所设置防虫和防霉药剂;6档案的借阅做好登记;7经常性借阅的档案使用其复印件;8定期对档案的完好性做检查。3.6信息管理3.6.1物业服务企业应在物业服务区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务项目和物业服务合同约定的服务事项、服务标受监督。接受委托收取停车服务费的,按照停放服务合同约定,公示收费标准。3.6.2服务中心醒目位置应设置服务监督牌,公示信息应包括以下内容:1物业服务企业证照、项目主要服务人员姓名、照片、岗位信息、企业和项目负责人的信用信息;2物业服务合同约定的服务内容、服务标准、服务流程;4报修、咨询及服务监督电话;5每年公示共有部分经营情况、酬金制项目物业服务资金收支情况;6其他信息。3.6.3主要出入口应设置公示栏,公示信息应包括以下内容:1住宅物业名称;3项目负责人信息;94服务窗口的接待地址、接待时间、服务电话和24h报修电话;5公共收益收支账目。物业服务企业应当在每年第一季度将上一年度物业服务合同履行情况、归属业主收益等情况在物业管理区域内显著位置据实公示,公示时间不得少于1个月。3.6.4物业服务企业宜利用科技手段,提高物业服务的智慧化水平,为业主或物业使用人提供便捷、优质的服务。3.7标识管理3.7.1物业服务企业在接管管理区域内的指示或引导性标识,标识等应按相应的设计标准进行验收。3.7.3主要道路及停车场应设交通、消防标识,主要路口设路牌标识。3.7.4应配置并适时使用"维修进行中""小心地滑""作业中"等服务状态标识。3.7.5一般标识应符合国家标准《标志用公共信息图形符号第1部分:通用符号》GB/T10001.1的要求,消防与安全标识应符合国家标准《安全标志及其使用导则》GB2894、《消防安全标志第1部分:标志》GB13495.1、《道路交通标志和标线第2部分:道路交通标志》GB5768.2、《道路交通标志和标线第3部分:道路交通标线》GB5768.3的要求。共信息导向系统设置原则与要求第1部分:总则》GB/T15566.1、标识表面色设计应符合国家标准《安全色》GB2893要求。3.8服务内容3.8.1物业服务企业应遵守管理规约。3.8.2物业服务企业按照物业服务合同约定,提供维护物业服务区域内的基本秩序,采取合理措施降低区域内的人身、财产安全风险。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防、公共卫生、动物管理以及物业装饰装修和使用等法律、法规的行为,物业服务企业及时采取合理措施制止和向有关部门报告,并协助处理。接受主管部门的监督、检查和指导。3.8.3物业服务合同应当包括下列内容:1物业服务区域的基本情况;2委托方和受托方的权利义务;3物业服务事项、服务质量等级和服务标准;4物业服务费用、停车服务费等收费标准和收取办法;5物业服务区域的养护和维修;6合同的期限、变更和解除;7合同终止时物业资料、财物以及服务的交接;8维修资金的管理和使用;9物业服务用房的管理和使用;10违约责任及解决纠纷的途径;11物业服务企业公开作出的有利于业主的服务承诺;12约定的其他内容。3.8.4物业服务企业应当自与建设单位签订合同之日起十五日内,向县(市、区)住房和城乡建设主管部门备案。3.9承接查验3.9.1物业服务企业和建设单位在县(市、区)住房和城乡建设主管部门和街道办事处或者乡(镇)人民政府的监督下,对共有部分、共用设施设备进行承接查验,并公开承接查验结果。3.9.2物业服务企业应当将共有部分、共用设施设备的数量以及质量不符合约定或者规定的情形,书面通知建设单位,建设单位应当及时处理并组织物业服务人复验。复验仍与竣工验收资料不符的,不得承接。3.9.3在办理物业承接验收手续时,物业服务企业应接收下列资料:1竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配地下管网工程竣工图等竣工验收资料;2设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;3建筑物及其附属设施质量保修文件和使用说明文件;4物业服务区域划分的相关文件;5物业服务所必需的其他资料;6业主资料。3.9.4物业服务企业应在物业服务合同终止之日起十五日内,在县(市、区)住房和城乡建设主管部门和街道办事处或者乡(镇)人民政府的监督下,向业委会或者物业管理委员会移交下列资料和财物,并配合新的物业服务人做好交接工作:1业主共有的结余资金;2本标准3.5.3规定的档案和资料;3物业服务用房;4本标准3.9.3规定的资料;125物业服务期间配置的属于业主共用的设施设备;6其他应当移交的物业管理必需的资料和财物。3.10服务分级3.10.1住宅物业服务包括综合服务、共用部位共用设施设备管内容,每项内容划分为三个等级,一级为最高等级,三级为最低等级,高一等级要求包含相应低一等级的要求。3.10.2本标准从六项内容、三个分级指标表述住宅物业服务的具体内容和要求,可供物业服务合同双方当事人采用。3.10.3住宅物业服务应符合现行的国家有关法规和标准,或按照物业服务合同约定的标准执行。134综合服务4.1基础服务4.1.1每日提供不少于8h的现场接待服务,显著位置设置并公示24h值班电话。4.1.2急修应30min内到现场。4.1.3对房屋本体结构附着物进行定期巡查,发现异常及时报告,保持物业使用人房屋使用安全。对符合房屋大中修、更新改造的房屋本体,按照住宅专项维修资金管理办法规定使用维修资金并对房屋本体进行更新维护。4.1.4公共场所,每日清扫并保洁1次地面。4.1.5编制绿化养护措施和计划,生长季节定期检查绿化工作建立绿化档案。4.1.6制定详细的巡逻方案,按照规定路线和时间进行巡逻并做好巡逻记录。4.1.7配合政府有关部门、社区居民委员会开展社区服务、公益性宣传等相关活动。4.2专项服务4.2.1物业服务企业委托第三方服务的,应与其签订服务协议,明确服务要求。项服务企业的资质、操作人员的职业资格证书进行确认,签订专14项服务委托合同,并对专项服务进行监督及评价。符合相关行政主管部门的要求,操作人员应持有相应的职业资格证书。4.3其他服务4.3.1物业服务企业协助业主大会筹备组工作,提供成立业主大会必须的文件资料,并在物业服务区域内提供相应的人力、场地支持等保障措施。4.3.2专业经营单位对专业设施设备进行维修、养护、更新时,业主、物业服务企业应当配合。4.3.3物业服务企业在街道办事处或者乡(镇)人民政府的领导下做好相关应急保障工作。4.3.4维修资金划转业主大会管理前,需要使用的,物业服务企业可提出使用建议,经业主共同决定后,依照维修资金管理相关规定,向县(市、区)住房和城乡建设主管部门申请审核列支。4.3.5开展社区关爱空巢老人、残障人士等便民利民志愿服务活动。4.3.6社区文化应有活动计划、记录、总结,资料齐全。4.3.7法定节假日和传统节日应进行节日氛围营造。4.4综合服务分级标准4.4.1为标准不同服务等级企业服务标准,细化服务内容,建立综合服务分级标准。4.4.2综合服务的分级标准应符合附录A的要求。155共有部分维护管理5.1房屋主体5.1.1外立面维护1主体结构安全,房屋外立面无破损;2定期巡查,季节更替时期加强巡查频次;3发现外墙开裂、脱落及时采取安全防范措施并报告相关部门;4雷电、强降水、大风等极端天气前后应检查防范措施。5.1.2屋面维护1隔热板无断裂、缺损;2屋面雨水、污水总管、排水沟、出墙管畅通、无堵塞;3每年汛前和强降雨后应检查屋面防水和雨水落水管。5.1.3楼内公共区域1大厅、楼梯/电梯厅和楼道的门应完好,配件齐全,安装牢固;2照明、应急照明灯具完好,开关完整、无损;4门窗、玻璃等配件完好,开闭灵活;5强弱电、管道竖井等设施设备完好,无安全隐患;6房屋基础部位定期维护保养、巡检。5.1.4人防设施维护效,运行正常;2保持环境整洁,无杂物、垃圾、渗漏;3进出口道路畅通,孔口伪装及地面附属设施完好。5.2室外公共区域5.2.1室外公共区域道路应坚实平整,路面无大面积沉陷或碎裂。5.2.2室外排水沟渠应无阻碍、畅通。5.2.3交通标识应醒目清晰、照明效果良好,车位划线应合理、无安全隐患。5.2.4景观设施维护1景观小品设施外观完好,功能完好;2水景设施的水泵及水泵控制系统工作良好,供电线路控制保护系统完好;3无漏电隐患;4绿地水龙头出水正常;5花台完整。5.2.5绿化养护管理应符合附录B《绿化养护管理分级标准》的要求。5.2.6无障碍设施维护1无障碍厕所卫生洁具、应急救援按钮等设施设备外观完好,使用功能正常;2出入通道畅通,扶手牢固、无安全隐患。5.2.7电动自行车充电设施维护1基础设施安装牢固;外观良好,安全可靠;2配置的灭火器数量符合国家标准《建筑灭火器配置设计规范》GB50140的要求,外观良好,安全有效。175.2.8围墙栅栏应完好,定期做好维护保养。5.2.9门岗室、垃圾房等建筑物完好,发现问题及时修复。5.2.10健身游乐设施应保证器械、设施的安全使用(如需更换的除外)。5.3共有部分维护管理分级服务标准5.3.1为规范不同服务等级企业服务标准,细化服务内容,建立共有部分维护管理的分级服务标准。5.3.2共有部分维护管理的分级服务标准,应符合附录C的要求。186共用设施设备维护管理6.1服务保障6.1.1组织机构与职责1应在物业服务区域内设置设施设备管理部门;2设施设备管理应包括以下内容:1)建立物业设备管理台账和档案,确定设备管理责任;2)制订物业设备维护保养计划;3)开展物业设备巡查、维护、保养工作;4)特种设备定期检验;5)监督、检查、评价专业外包单位维护保养服务。6.1.2人员配置1应按物业合同约定合理配置专业技术人员,明确岗位职责;2专业技术人员应有相应资格。6.1.3工具配置1配置必备的办公设备、检修检测工具;2制定管理制度,建立台账;3检测工具应定期检验,留存记录。电力安全工器具应符合行业标准《电力安全工器具预防性试验规程》DL/T1476的要求。6.1.4本标准中涉及的物业共用部分的维修养护为日常维修养护工作,不包括应当使用专项维修资金的情形。6.2设备房管理6.2.1设备房门应锁闭,非工作人员不得入内。6.2.2配电室的门口应设置挡鼠板,其高度不低于0.6m6.2.3高、低压配电柜(屏)前、后应配置绝缘胶垫,安全操作距离标识明显。6.2.4应在显著位置公示管理制度、专业技术人员、设备台账、设备运行信息,设施设备标识、标牌及安全标识、标牌应齐全、规范:1管理制度包括设备操作规程、系统运行图示、应急预案等;2专业技术人员信息包括责任人姓名、职务、联系方式及相关岗位资格证书;3设备运行信息包括运行记录、巡查记录。6.2.5设备房应每日巡检,巡检包括以下查验内容:1挡鼠板等安全防范设施完好;2门锁、照明、卫生正常;3温度、湿度、通风正常;4各种仪表指示正常;5设备状态指示灯正常;6无异常响声或气味;7消防设施正常;8标识标牌设施完好;9公示信息齐全、完好。6.2.6运行、检查、维修养护工作有记录,并对记录每月进行归档。206.3供配电系统维护管理6.3.1供配电系统维护管理范围应包括以下内容:1高低压配电一次二次电气设备;2变配电室、强电设备间(井)、电梯竖井;3电力分支箱、照明配电柜、动力配电柜;4配电箱(柜);5发电机房;6物业服务合同约定的其他范围。6.3.2供配电系统维护管理内容应包含以下方面:1日常巡查;2运行操作;3维修保养;4故障排查、处理。6.3.3供配电系统维护管理要求应包括以下内容:1变配电室设备每年应按计划维护保养不少于1次,断电维护保养应提前告知业主或物业使用人,并做好安全防范措施;2变配电室设备维护保养项目应包括以下内容:1)高压柜检修保养;2)低压柜检修保养;3)补偿电容检查;4)直流屏、UPS检查;5)固定螺栓紧固;6)设备卫生清洁。3电气控制柜、线路等低压配电系统应定期检查;4采取委托专业单位实施维护保养的,应签订合同,并依据21合同进行监督管理。6.4给排水系统维护管理6.4.1给排水系统维护管理范围应包括以下内容:1二次生活给水加压泵房、消防给水加压、稳压泵房;2生活水箱(池)、消防水箱(池);3管道间、水表井;4集水坑、排污泵、景观水系;5雨(污)水管道、检查井、化粪池;6前期物业服务合同约定的其他范围。6.4.2给排水系统维护管理内容应包含以下方面:1日常巡查;2定期检修、清理;3维修保养。6.4.3给排水系统维护管理要求应包括以下内容:1给排水系统每年应维护保养不少于2次,停水维护保养应提前告知业主和物业使用人;2雨(污)水管道、排水沟、化粪池每月检查不少于1次,定期清掏;汛期应增加检查、清理次数;坏井盖;4生活水箱(池)保持完好并加锁,检查孔应锁闭,溢流管口及通气口防护网保持完好;5生活水箱(池)应每6个月清洗消毒1次,委托有资质的专业机构进行水质检测,检测报告应公示;6采取委托专业机构实施维护保养的,应签订合同,并依据22合同进行监督管理。6.5消防系统维护管理6.5.1消防系统维护管理范围应包括以下内容:1火灾自动报警设施;2消防广播;3防排烟设施;4防火分离设施;5水灭火设施;6应急照明、疏散设施;7消防电梯;8灭火器;9物业服务合同约定的其他范围。6.5.2消防系统维护管理内容应包含以下方面:1日常巡查;2定期检修;3维修保养;4消防设施设备测试。6.5.3消防系统维护管理要求应满足本标准第十章消防安全管理之规定。6.6安防系统维护管理6.6.1安防系统维护管理范围应包括以下内容:1监控中心(室);2安全防范设备;233出(入)口安检、入侵防范等安全防范设施设备;4物业服务合同约定的其他范围。6.6.2安防系统维护管理内容应包含以下方面:1日常巡查;2定期检修;3维修保养。6.6.3安防系统维护管理要求应包括以下内容:1监控主机、显示器和摄像机应每季度不少于1次清洁除尘;2监控设施24h运转正常,画面清晰;监控视频存储应不少于30天;3安全防范系统设备应定期维护保养,出现运行不正常和损坏等问题,应立即进行维修;4采取委托有资质的机构实施维护保养的,应签订合同,并依据合同进行监督管理。6.7电梯系统维护管理6.7.1电梯系统维护管理范围应包括以下内容:1电梯机房;2电梯轿厢;3电梯底坑;4物业服务合同约定的其他范围。6.7.2电梯系统维护管理内容应包含以下方面:1日常巡查;2定期检修、年检;3使用运行;244维修保养;5应急救援及演练;6专业维保单位服务的评估和考核。6.7.3电梯系统维护管理要求应包括以下内容:1应由具备相应资质的专业维保单位实施维护保养,签订维保合同,约定维护保养的内容、要求、频次、期限以及双方的权利、义务与责任;2应申报电梯设备定期检验检测,取得电梯检验检测标志在轿厢公示。电梯轿厢内应公示电梯使用、警示及96333标志、专业维护保养单位名称、联系人、24h应急救援电话和使用安全须知,保持电梯紧急报警装置有效;3电梯轿厢巡查每日应不少于1次,日常维护保养和定期检查中发现的故障隐患应及时消除;4电梯出现故障或乘客被困,应启动预案处置,物业服务工作人员在15min内到达现场安抚受困乘客,未及时恢复正常运行的电梯应通告;5物业服务企业应按规定配备取得相应资格的电梯安全管理员。6.7.4服务内容中涉及电梯、配电等共用设施设备硬件及其物业服务企业人员的数量,遵循"合同约定"原则。6.8供暖系统维护管理6.8.1供暖系统维护管理范围应包括以下内容:1锅炉、热交换器;3循环泵、补水泵;254管道、阀门;5前期物业服务合同约定的其他范围。6.8.2供暖系统维护管理内容应包含以下方面:1日常巡查;2定期检修;3维修保养;4定期检测。6.8.3供暖系统维护管理要求应包括以下内容:1应定期维护保养供暖设施设备;2锅炉、安全阀、压力表应定期检验、检测,取得检验合格报告;3应建立节能管理制度和措施,供暖前进行试运行,供暖期间每月对能源消耗进行统计、分析;4供暖设备运行期巡查每日应不少于1次,抄录各项数据并填好报表。6.9公共照明维护6.9.1定期巡查室外照明,点亮时长应根据季节和天气调整。灯具完好。6.9.3定期巡视应急照明、疏散指示标识。6.10避雷设施维护6.10.1避雷设施应保持外观完好,无断点、脱焊,每年应定期对接地阻值进行测试。266.10.2在雨季或灾害性天气来临前应对防雷设施进行专项检查维护。6.10.3处于雷区的房屋,每年应委托具有资质的防雷检测机构对建筑物防雷装置(接闪杆、接闪带、接闪线、接闪网和电涌保护器),进行防雷检测,出具检测报告。6.11停车场维护6.11.1停车场包括地面停车场、地库停车位、机械车位和其他停车区域。6.11.2车场地面、立面应设置必要的导向标志、限速标志、限高标志并保持整洁、清晰。6.11.3维护车场道路和场地使用的正常秩序,保持消防通道畅通。6.11.4规范管理机动车充电设施,张贴设备铭牌,建立设备设施管理台账和巡查制度,充电设施的安装和使用应符合行业标准《住宅物业消防安全管理》GA1283的要求。6.12共用设施设备维护管理分级服务标准6.12.1为规范不同服务等级企业服务标准,细化服务内容,建立共用设施设备维护管理的分级服务标准。6.12.2共用设施设备维护管理的分级服务标准,应符合附录D的要求。277保洁服务7.1公共区域保洁服务7.1.1走廊、门厅、大堂、楼梯无张贴、堆放和悬挂挂杂物的情况。7.1.2电梯轿厢无积灰、无蛛网,操作面板无污迹,电梯沟槽无7.1.3楼梯扶手、栏杆表面无积灰、无蜘蛛网,门、窗表面无积7.1.4灭/防火设施表面无积灰、无蜘蛛网,天花板、风口/百页、公共灯具表面无积灰、无蜘蛛网。7.1.6公共道路的路面整洁,无明显垃圾堆积。7.1.7停车场及车库地面干净,无积存污水和垃圾。7.1.8绿化带/区域无垃圾,景观小品无污渍。7.1.9操作机械人员须经专门培训合格方可上岗。7.2保洁高空作业7.2.1保洁高空作业须符合相关资质及持证要求。7.2.2高空作业人员必须佩戴安全带,安全带高挂低用,无挂扣现场,需设置生命线。7.2.3高处作业必须在监护下进行作业。7.2.46级及以上的大风和雨雪天气禁止室外高处作业。287.2.5使用移动脚手架必须安装护栏,锁紧滑轮,5米以上禁止使用移动脚手架。7.2.6作业人员禁止踩在彩钢板等不承重的物体上进行作业。7.3生活垃圾收集与转运洁。定期清洗、消毒、消杀,无污水、无明显异味、无垃圾溢出,保持密闭。7.3.2生活垃圾分类管理应符合以下要求:1根据生活垃圾相关法规及管理要求,制定生活垃圾日常分类管理制度;2开展生活垃圾分类相关宣传,在投放点张贴分类标准、指南等图文资料,派发宣传品,指导投放人分类投放;严格按照国家标准印刷各类宣传资料;建立生活垃圾引导员、督导员、宣传员队伍,定时、定点正确引导业主按要求投放生活垃圾;3按照标准设置生活垃圾分类收集容器,保持收集容器完好和整洁,出现污损或者数量不足的,及时维修、更换、清洗或者补充;生活垃圾分类投放点定时开放;4明确不同种类生活垃圾的投放时间、地点,分类收集、贮存生活垃圾;符合转运暂存要求;5将生活垃圾交由有资质的单位收集运输;6对不符合投放要求的行为,小区生活垃圾引导员、宣传员应予以劝告、制止。7.3.3生活垃圾集中收集,统一清运、日产日清。垃圾收集车应密闭防漏、外观整洁、有垃圾收集车标识。297.4病媒生物防治7.4.1定期对垃圾桶、垃圾中转站、污雨水井、化粪池、绿地、明沟、设备房、楼内、公共卫生间、停车场及配套设施等实施消杀灭害。7.4.2遇突发性公共卫生事件,应根据卫生防疫部门的指导和规范要求,进行消杀防疫工作。7.4.3病媒生物防治包括对老鼠、苍蝇、蟑螂、蚊子等病媒生物的防治,白蚁等危害性比较严重的社会性虫害的防治以及环境综合治理等。7.4.4消杀药剂根据不同的杀灭对象做好分类存放,须由专人进行保管并建立完善的进、出、存、销登记制度,存放处必须做好防火、防中毒的相应措施,确保安全。7.4.5应做好环境积水清除、垃圾杂物清理、雨污分流、建筑缝隙填堵等综合治理工作。7.4.6病媒生物防治应提前向业主进行温馨提示。7.4.7每年对房屋共用部位、共用设施等区域进行专项检查,若发现白蚁及时向相关部门汇报处理。7.5保洁服务分级标准7.5.1为规范不同服务等级企业服务标准,细化服务内容,建立保洁服务的分级标准。7.5.2保洁服务的分级标准应符合附录E的要求。308公共秩序维护8.1日常服务8.1.1秩序维护服务的出入管理,应符合:1对外来人员及车辆进出实施登记管理,外来人员及车辆未经许可应劝阻其进入,保持出入口环境整洁、畅通有序;2主出入口24h值班,按照前期物业服务合同要求进行值岗人员配置,建立健全门岗制度、出入车辆管理、访客管理制度,落实岗位职责制。鼓励前期物业服务企业通过智能手段提升物业服务品质;3对装修及其他临时施工人员实行出入管理,来访车辆、大型物品搬出进行登记,记录规范、详实;4应建立大宗物品进出管理制度,实行大宗物品进出登记管理。8.1.2秩序维护服务的日常巡查,应符合:1及时发现和快速处置住宅物业公共秩序维护中的问题;2遇到突发事件时,应采取必要的措施并及时报告主管部门和相关部门。对擅自占用、堵塞消防通道、乱堆乱放现象等违反相关政策法规现象及时劝阻上报。对违法犯罪行为立即报警,并协助公安机关处理;3前期物业服务企业定期进行安全检查。发现事故隐患时,及时发出警示和采取处置措施,劝阻、制止无效的,应当及时报告有关部门。应劝阻、制止下列行为:1)擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者改变房屋外貌,312)擅自占用或者故意毁损共有部分、共用设施设备,擅自移动共用设施设备;3)擅自占用、改造和损坏人民防空工程设施;4)违反法律、法规以及临时管理规约,未经有利害关系的业主一致同意,擅自将住宅改变为经营性用房;5)违反有关规定制造、存储、使用和处置爆炸性、毒害性、放射性和腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质;6)违反有关规定任意停放机动车和非机动车、私拉电线(缆)为电动车辆充电或者电动车辆进楼入户充电的;电动车存放、充电场所应当配备必要的消防器材,充电设施应当具备充满自动断电功能;7)侵占绿地,毁坏花草树木;8)任意倾倒垃圾、堆放杂物、高空抛物;9)饲养动物干扰他人正常生活的;10)违反噪声污染防治法律、法规规定,制造噪声干扰他人正常生活的;12)违反法律、法规以及临时管理规约从事危害公共利益和侵害他人合法权益的其他行为。8.1.3秩序维护服务的技防管理包括但不限于:1监控室应24h值班并保持设备运行,值班人员须持有资格证书,发现异常情况,及时通知相关人员处置。影像资料、报警记录应当至少留存30天,不得删改或传播;2制订并定期实施应急预案演练。8.1.4秩序维护服务的车辆管理,应符合:1应制定住宅物业的车辆管理方案,明确停车场管理制度、322道路和停车场地使用正常,保持消防通道畅通、停车场内视线良好,车辆停放有序,停车场区监控设施运行良好;3充电设施的安装和使用,应符合行业标准《住宅物业消防安全管理》GA1283的要求,设置电动车集中停放及充电场所的,应当落实隔离、监护等防范措施,防止发生火灾;4停车场出入口采用系统管理无人值守的,应设置紧急按钮或者公示紧急联系电话。8.2装饰装修管理8.2.1综合管理1物业服务企业书面告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项,并对房屋装修装饰施工进行监督;2业主违反房屋装修装饰规定、管理规约(临时管理规约)的,物业服务企业应当予以制止。业主拒不改正或者已造成损害后果的,物业服务企业应当报告有关部门依法处理;造成其他业主损失或者对公共利益造成损害后果的,责任人应当依法承担赔偿责任;3有装饰装修申报登记制度、管理服务制度和装饰装修施工现场安全巡查制度。8.2.2物业服务企业应建立装饰装修管理档案。8.2.3物业服务企业应受理业主或物业使用人的装饰装修申报登记,与业主或物业使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议,告知业主或物业使用人在装饰装修过程中的禁止行为和注意事项,并进行安全教育和安全交底。8.2.4装饰装修期间物业服务企业应每日巡查1次现场,发现33业主或使用人未申报登记或者有违法违规行为的,应立即劝阻;拒不改正的,报告相关行政主管部门、物业管理委员会,并在物业管理区域内公示。8.2.5装修所产生的噪音应符合国家标准《声环境质量标准》GB3096的要求,对不符合现象及时劝阻、制止或报告。8.2.6室外广告、牌匾按照相关部门审批规定设置,保持整洁、美观、统一,无安全隐患及破损且不影响消防登高要求。8.2.7对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋结构及用途的行为,物业服务企业应及时发现劝阻,并报告相关部门。8.2.8装饰装修结束后物业服务企业应进行检查,对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。8.2.9物业服务企业有委托清运装修垃圾的,应定点有序堆放,采取围挡、遮盖措施,每日清理,定时清运,无外溢。自行清运装修垃圾的,应采用袋装或其他密闭方式清运。8.3公共秩序维护分级标准8.3.1为规范不同服务等级企业服务标准,细化服务内容,建立公共秩序维护的分级标准。8.3.2公共秩序维护的分级标准,应符合附录F的要求。349消防安全管理9.1综合管理9.1.1建立和落实消防安全管理责任制度,明确消防安全管理人员,逐级逐岗明确消防安全管理职责,拟订年度消防工作计划。9.1.2按照规定建立志愿消防队(微型消防站)等消防组织,配备必要的人员、场所和器材、装备。9.1.3相关人员应当具备与其职责相适应的消防安全知识和管理能力。员工应进行上岗前消防安全培训,并对消防安全管理人员组织专门培训。9.1.4组织消防宣传教育培训,制定灭火和应急疏散预案。定期组织有员工、业主和使用人参加的消防演练,每年对员工开展不少于2次消防安全培训。9.1.5演练前,有关单位应当告知演练范围内的人员并进行公告;演练时,应当设置明显标识;演练结束后,应当进行总结评估,并及时对预案进行修订和完善。9.1.6定期组织防火巡查、检查,及时消除火灾隐患。发现在建筑内违反国家规定生产、储存、经营甲、乙类火灾危险性物品等违规行为应予以制止;制止无效的,及时报告消防救援机构等有关行政管理部门依法处理。9.1.7对管理区域内的共用消防设施、器材定期进行检测、维护保养应包括:1建筑的常闭式防火门应当保持常闭,闭门器、顺序器等部35件应当完好有效;2常开式防火门应当保证发生火灾时自动关闭并反馈信号,确保完好有效;3消防设施配电柜电源开关、消防设备用房内管道阀门等应当标识开、关状态;对需要保持常开或者常闭状态的阀门,应当采取铅封等限位措施。9.1.8管理区域内消防标志应符合下列规定:1建筑内应当确定禁火禁烟区域,并设置明显标志;2设有建筑外墙外保温系统的住宅,物业服务企业应当在主入口及周边相关显著位置,设置提示性和警示性标识,标示外墙外保温材料的燃烧性能、防火要求;3建筑内的锅炉房、变配电室、空调机房、自备发电机房、储油间、消防水泵房、消防水箱间、防排烟风机房等设备用房应当确定为消防安全重点部位,设置明显的防火标志,实行严格管理,并不得占用和堆放杂物;4消防车道、消防车登高操作场地、灭火救援窗、灭火救援口、消防车取水口、室外消火栓、消防水泵接合器、常闭式防火门等应当设置明显的提示性、警示性标识;5消防车道、消防车登高操作场地、防火卷帘下方还应当在地面标识出禁止占用的区域范围;6消火栓箱、灭火器箱上应当张贴使用方法的标识。9.1.9疏散通道、安全出口、消防车通道畅通应符合下列规定:行为予以制止;制止无效的,及时报告消防救援机构等有关行政管理部门依法处理;2禁止堆放物品、锁闭出口、设置障碍物。平时需要控制人员出入或者设有门禁系统的疏散门,应当保证发生火灾时易于开 36启,并在现场显著位置设置醒目的提示和使用标识;3禁止圈占、遮挡消火栓,禁止在消火栓箱内堆放杂物,禁止在防火卷帘下堆放物品;4禁止在消防车通道、消防车登高操作场地设置构筑物、停车泊位、固定隔离桩等障碍物;5禁止在消防车通道上方、登高操作面设置妨碍消防车作业的架空管线、广告牌、装饰物等障碍物。9.1.10定期向所在住宅小区物业管理委员会和业主、使用人通报消防安全情况,提示消防安全风险。9.1.11建筑消防控制室应当由其前期物业服务企业实行24h值班制度,每班不应少于2名值班人员,消防控制室值班操作人员应符合:1依法取得相应等级的消防行业特有工种职业资格证书;2熟练掌握火警处置程序和要求;3按照有关规定检查自动消防设施、联动控制设备运行情况,确保其处于正常工作状态。9.1.12消防控制室内应当保存高层民用建筑总平面布局图、平面布置图和消防设施系统图及控制逻辑关系说明、建筑消防设施维修保养记录和检测报告等资料。9.1.13发生火情立即报警,组织扑救初起火灾,疏散遇险人员。9.1.14建筑高度超过100米的超高层民用建筑应当实行更加严格的消防安全管理。9.1.15施工期间,前期物业服务企业应当与施工单位明确施工现场的消防安全责任。施工期间应当严格落实现场防范措施,配置消防器材,指定专人监护,采取防火分隔措施,不得影响其他区域的人员安全疏散和建筑消防设施的正常使用。9.1.16物业服务企业应当对动用明火作业实行严格的消防安37全管理:1不应在具有火灾、爆炸危险的场所使用明火;2因施工等特殊情况需要进行电焊、气焊等明火作业的,应当按照规定办理动火审批手续,落实现场监护人;3配备消防器材,并在建筑主入口和作业现场显著位置公告;4作业人员应当依法持证上岗,严格遵守消防安全规定;5清除动火作业周围及下方的易燃、可燃物,采取防火隔离措施;6作业完毕后,应当进行全面检查,消除遗留火种。9.1.17物业服务企业应对设有建筑外墙外保温系统的住宅实行严格的消防安全管理:1在建筑内及周边禁止燃放烟花爆竹;2在外墙周围不得堆放可燃物;3对于使用难燃外墙外保温材料或者采用与基层墙体、装饰层之间有空腔的建筑外墙外保温系统的高层民用建筑,不得在外墙动火。9.1.18不得占用电缆井、管道井,或者在电缆井、管道井等竖向管井堆放杂物。9.1.19因维修等需要停用建筑消防设施的,前期物业服务企业应当严格履行内部审批手续,制定应急方案,落实防范措施,并在建筑入口处等显著位置公告。9.2消防设施设备维护管理9.2.1火灾自动报警系统维护管理应满足下列要求:1火灾报警控制器、联动控制设备,每日巡查1次设备运行38情况,保证24h连续正常运行;每月检查测试1次报警控制器、联动控制设备的报警、联动控制、显示、打印等功能;每年机柜内部除尘1次。2火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置,每月抽查测试1次火灾报警探测器、手动报警按钮、警报装置的报警、警报功能;探测器投入运行2年后,每3年由专业清洗单位清洗1次。3备用电源每月检测切换1次主、备电源;每季度备用电源、蓄电池充放电试验和表面除尘1次。9.2.2消防广播系统维护管理应满足下列要求:1每月检查测试1次消防专用电话、重要场所的对讲电话、并测试音量;2每年机柜内部除尘1次;3每年机柜内的设备内部除尘1次。9.2.3防排烟系统维护管理应满足下列要求:1每月检查测试1次防排烟风机、排烟阀的联动功能,核对风速;2每年养护2次防排烟风机、电源控制柜、风口、排烟阀等。9.2.4防火分隔设施维护管理应满足下列要求:1每月抽查测试1次防火门的启闭功能、防火卷帘的手动和自动控制功能、电动防火阀的联动关闭功能;2每年在防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位补充1次润滑油,电控箱内部除尘1次;3每年维修养护2次防火门附件,在门的转动部位补充1次润滑油。9.2.5水灭火系统维护管理应满足下列要求:1每月盘查1次消防泵、喷淋泵,每季度检查1次润滑39情况;2每年养护1次室内、外消火栓。9.2.6应急照明、疏散指示标志维护管理应满足下列要求:1应当在每层的显著位置张贴安全疏散示意图,公共区域电子显示屏应当播放消防安全提示和消防安全知识;2每月测试切断正常供电1次,供电时间应符合标准要求。9.2.7消防电梯维护管理应每月检查测试1次按钮迫降和联动控制功能,轿箱内消防电话。9.2.8灭火器维护管理应每日巡查1次灭火器数量、位置情况,每月检查核对1次灭火器压力和有效期,保证处于完好状态。9.3住宅物业消防安全管理9.3.1接受委托的物业服务企业应当在服务合同中约定消防安全服务的具体内容。9.3.2物业服务企业应当明确专人担任消防安全管理人,负责整栋建筑的消防安全管理工作,并在建筑显著位置公示其姓名、联系方式和消防安全管理职责。9.3.3对住宅建筑,鼓励物业服务企业聘用相应级别的注册消防工程师或相关工程类中级及以上专业技术职务的人员担任消防安全管理人。9.3.4住宅的电缆井、管道井等竖向管井和电缆桥架应当在每层楼板处进行防火封堵,管井检查门应当采用防火门。9.3.5高层住宅应当在显著位置设置标识,超100米的超高层住宅建筑指示避难层(间)的位置。9.3.6禁止占用高层住宅避难层(间)和避难走道或者堆放杂物,禁止锁闭避难层(间)和避难走道出入口。409.3.7高层住宅建筑应当进行每日防火巡查,并填写巡查记录。9.3.8高层住宅建筑应当每月至少开展一次防火检查,并填写检查记录。4110突发事件处置10.1基本要求10.1.1物业服务企业应制定物业服务区域内突发事件应急预案,明确应急响应级别、预案启动条件、职责和流程等,并定期组织演练。10.1.2发生突发事件时,物业服务企业在采取应急措施的同时,及时向有关部门报告,并协助做好相关配合工作。10.1.3应急预案应包含以下内容:1编写目的:简述应急预案编制的目的;2编写依据:简述应急预案编制所依据的法律、法规、规章、标准等文件;3适用范围:说明应急预案适用的工作范围和突发事件类4预案启动条件:明确在什么样的情况下启动应急预案;5应急组织机构及职责:明确应急救援队伍的成员和具体分工、职责;6预警:根据物业服务企业监测监控系统数据变化或有关部门提供的预警信息进行预警,明确预警的条件、方式、方法和信息发布的程序;7应急联系电话:明确应急指挥人,应急救援队伍,外部援助及相关成员的电话;8信息报告程序:突发事件发生后向行政主管部门、上级单位报告突发事件信息的流程、内容、时限和责任人;429应急处理:根据突发事件的类别,明确应急处理的程序和措施;10应急物资与装备:明确执行相关应急处置所需的物资和11注意事项:明确在应急处置过程中需要特别重视的事项。10.1.4应制定应急预案的培训计划,明确培训对象、方式、频次和要求,评估培训效果,使相关人员了解应急预案内容,熟悉应急职责、应急处置程序和措施及相关注意事项。如应急预案涉及到物业适用人,应做好宣传教育和告知等工作。10.1.5应制定应急预案的演练计划,明确不同类型应急预案的10.2制度保障10.2.1建立应急管理制度,应至少包含安全生产责任制度、应急预案及事故处理、重大危险源安全管理制度、特种作业管理制度、劳动保护用品管理制度、安全生产事故报告的制度、安全生产教育培训制度、特种设备设施安全管理制度、突发卫生事件应急管理制度。10.2.2应建立良性的运行机制,包括:隐患排查、预警、预测、应10.2.3应建立完善的应急保障体系,包括:人力保障、财力保10.2.4应建立完善的监督管理机制,包括:预案演练、培训教10.2.5应建立并妥善保管应急管理档案资料。4310.3组织机构10.3.1应组建应急组织机构,包括:领导机构、工作机构。10.3.2应明确各管理机构的分工与职责。10.4风险管控10.4.1建立风险管控机制,开展物业服务过程中可能产生的各类风险的识别、评估与管控措施活动。10.4.2购买公众责任险,降低风险,减少损失。10.5预防管理10.5.1根据住宅物业特点,识别并制定可能发生的各类突发事件,并充分考虑到管理区域内孤寡老人、残疾人、瘫痪病人等行动不便人员,制定相应的应预案。应包括以下内容:1防爆;2疫情;3火灾;4高空坠物(外墙墙面、花盆等);5严重设备事故(包括电梯困人、停6治安;7自然灾害。10.5.2物业服务企业应当按照应急预案,落实应急指挥体系、应急救援队伍、应急物资及装备,建立应急物资、装备的配备及其44使用档案,并对应急物资、装备进行定期检测和维护,使其处于适用状态。10.5.3物业服务企业应制定预案演练计划,根据风险特点每年组织不少于2次有员工、业主或物业使用人参加的突发事件演练,应急预案演练,保留预案演练的相关记录。10.5.4物业服务企业应定期评审并修订应急预案,特别是发生应急情况和预案