【房地产上市公司盈利能力探析（论文）15000字】

房地产上市公司盈利能力分析摘要：房地产行业是我国国民经济的支柱，其盈利能力的衡量方法备受学界、企业界关注。本文旨在研究我国房地产上市企业盈利能力衡量方法，并找到一种较为客观的盈利能力评价标准。本文选用国泰安数据库发布的2020年60家上市房地产企业年报数据。首先根据聚类分析法，选用7个盈利能力指标，对房地产上市企业盈利状况进行分类，再而运用因子分析法，建立客观的房地产上市企业盈利能力评价体系，并据此计算各企业综合得分，进行排序。根据研究结果显示，两种统计方法得到的结果大致相符，因此该盈利能力评价体系切实可行。其中，总资产净利率、息税前利润等指标对盈利能力评价结果影响显著，固定资产净利润率则次之。本文研究对象为沪深A股上市的房地产企业，数据来源可靠。创新点是运用两种统计方法分析上市企业盈利能力，并建立了合理的盈利能力评价体系，在指标选择上与已有研究不同，所得评价结果良好。关键词：房地产上市企业；盈利能力；聚类分析；因子分析目次摘要……………………I目次…………………III1引言（绪论）………………………11.1研究背景与意义…………………12国内外研究现状……………………22.1国外研究现状……………………22.2国内研究现状……………………32.3国内外文献综述评述……………43上市公司盈利能力分析理论基础…………………63.1上市公司盈利能力概念及主要衡量指标………63.1.1盈利能力概念…………………63.1.2衡量盈利能力主要指标………63.2盈利能力分析方法………………63.2.1聚类分析法……………………63.2.2因子分析法……………………64房地产上市行业盈利能力现状……………………84.1我国房地产上市企业总体盈利现状……………84.2我国房地产行业特点……………95房地产行业盈利能力实证研究…………………105.1数据收集与指标选取…………105.2数据处理………………………105.2.1基于聚类分析法的分析……………………105.2.2基于因子法的盈利能力评价标准…………135.2.3比较两种方法………………176结论与建议………………………186.1结论……………186.2盈利能力提升建议……………186.3不足……………19参考文献……………20引言1.1研究背景与意义在过去的2020年中，疫情给全球经济带来了前所未有的冲击，春寒料峭成为世界经济的新名片。在疫情与中美贸易战的大背景下，中国经济仍屹立龙头，国内生产总值首破百亿大关，达到近101.6万亿元，同比增长2.3%。除固定投资、进出口贸易增长等起到添砖加瓦的作用外，房地产行业的稳健发展更是为经济拉动产生了不可磨灭的影响。在近101.6万亿元的GDP中，房地产业增加值贡献占比7.3%，达到69632亿元，可以说正是它的有力支撑，使得中国经济奇迹搬上世界荧屏。面对如火如荼发展的房地产经济，许多投资者与其他企业利益相关者[1]不约而同关注地产企业的盈利能力状况。盈利能力指企业在一定时期内赚取利润的能力[2]，通常表现为利润率的高低，利润率越高盈利能力越强，反之则越低。对投资人而言，盈利能力是衡量投资效果的依据，能预测未来收益与投资风险，因此作为投资决策的重要依据。对于债权人而言，盈利能力的强弱直接影响企业的偿债能力，因此通过盈利能力分析可以把握企业的偿债能力高低。对于企业内部高级管理人员，盈利能力已成为经营业绩的科学反映与改进经营管理的突破口[3]。因此盈利能力分析是财务分析的重点与核心。在盈利能力分析方面，国内外学者都进行了探索与研究，形成了不同的理论基础与评价模型，本文在通过翻阅、总结国内外研究文献基础上，旨在研究我国房地产上市企业盈利能力衡量方法，并找到一种较为客观的盈利能力评价标准。2.国内外研究现状2.1国外研究现状国外学者对盈利能力的研究始于上世纪初，经过一个世纪的演变发展，研究方向主要落在盈利能力的影响因素[4]、评价方法上[5]。A:盈利能力影响因素上世纪60年代，Modigliani和Miller提出著名的MM理论，旨在研究资本构成与企业价值之间的关系[6]，得出资本构成影响企业总价值的结论。同时期的学者Bain则认为，盈利水平会根据不同产业与其他产业的集中度而产生影响[7]。80年代，学者Collins和Kothari将每股净资产引为变量，证明企业盈利反映系数与公司成长能力存在正相关关系[8]。进入21世纪后，随着经济全球化、区域经济一体化发展，企业内部因素对企业盈利能力的影响成为与日俱增的研究焦点。在这股研究浪潮的冲击下，创新因素对盈利能力的影响，也逐渐被纳入考量范围。2010年，学者MiiaHannu提出创新对企业盈利能力起到至关紧要的影响[9]，认为企业只有不断创新才能永葆生命力。同年，Vincent、Ongore提出盈利能力与股权集中集中度呈负相关变化[10]。2012年学者Charumathi提出企业的资产规模、经营年限、财务杠杆、赔付率对企业盈利能力产生影响[11]，因此企业的经营策略应能适应所处行业的变化方向。2017年，学者RezaAdboliBidhandi与ChangizValmohammadi通过建立供应链影响因素模型，提出供应链存在对盈利能力的影响作用，该研究认为企业盈利能力受到分类效率、响应能力、竞争力和灵活程度等指标影响[12]，其中起决定性作用的是灵活程度，影响程度最低的是分类指标。B:盈利能力评价方法经过近一个世纪以来的争论，学者们认为影响盈利能力的因素复杂而多元，学术界很难确定单一固定的指标衡量盈利能力。因此建立综合性质的分析方法与评价体系必不可少。传统杜邦分析体系[13]由学者PierreSduPont和学者DonaldsonBrown共同提出，为盈利能力评价体系的构建添上浓墨重彩的一笔。该方法运用财务指标中勾稽关系，以权益净利率为核心指标，将其拆解为总资产净利率和权益乘数，又把总资产净利率拆解为销售净利率与总资产周转率。通过把盈利能力指标相应分解为偿债能力指标、获利能力指标与营运能力指标[14]，直观呈现各种指标内在联系，与其对权益净利率及企业整体财务状况的影响，达到对企业盈利能力做出科学评价的目的，便于企业管理者根据不同具体指标变动对企业盈利能力造成的影响，分析出经营管理存在的对应问题，以此提高企业盈利能力。企业盈利能力的影响因素不单来源于财务指标，非财务因素也起到至关紧要的作用，因此80年代开始绩效模型的运用也开始进入企业视野。RobertKaplan和NolanNorton同时用财务指标与非财务指标进行全方位地研究，从而得出平衡计分卡的绩效评价体系[15]。该评价体系大致分为财务衡量指标、客户衡量指标、内部流程衡量指标、学习和成长衡量指标四个层面，它们勾稽相关，一个层面指标的变动会引发另一层面指标的变动，例如增强客户方面的指标，提高客户满意度与打造品牌忠诚度的同时，会引起盈利能力的增加。通过拆解分类，可以具体判断各项层面的指标对盈利能力的正负相关影响。除学者在此领域辛勤耕耘外，一些企业也提出评价方法。SternStewart公司曾提出EVA评价方法[16]，建立了经济附加值概念，具体表现为企业税后净营运利润扣除全部股权成本与债权成本后的所得，通过该计算结果来衡量企业盈利能力。他们认为普通会计利润指标由于考虑股东资本投入的机会成本，存在缺陷，只有企业盈利高于资本成本时，才能为股东创造价值。本世纪初，学者Krishna-Pileup在杜邦体系基础上加入可持续增长率指标作为核心指标[17]，改良为帕力普财务分析体系，先通过资产周转收益、股权收益乘数、销售净收入与股利支付率，测算出可持续增长率，再进行盈利能力评价。该种分析体系既可做分析盈利能力水平，也能评价企业可持续增长率[18]。2.2国内研究现状我国对于盈利能力分析的研究起步尚晚，主要集中在盈利能力的概念和评价体系上，部分借鉴了国外先进理念与经验，但并未建立起完整的系统理论框架。A:盈利能力体系构建学者叶叔昌提出，可以用定性分析与定量分析并行，来做我国盈利能力分析。中小企业因为影响盈利能力的因素单一[19]，使用定量分析法；而上市企业盈利能力影响因素众多，单一的财务指标不能反映发展和盈利水平，因此建立综合指标体系分析不失为首选方法。在分析过程中，为了能够减少人为因素对指标结果的影响，所选指标应具有可比性，才能真正提高评价体系的科学性、准确性。学者刘海林提出，考虑利润的数量同时，还要把利润的质量考量纳入盈利能力分析体系。只有两者都健康持续发展，企业盈利能力才能显著提高，这一学术观点与上世纪七八十年代国外学术界对质的重要性关注不谋而合。学者梁卫华对该理论做了进一步拓展，他认为分别基于权责发生制、收付实现制、盈利持续性的指标[20]，来构建盈利能力质量的评价体系，经此基础做出企业盈利能力质量的判断，并寻求对应改善措施，提升企业盈利能力。饶翠华和郑亚光对国外原有的EVA评价体系做了新的延伸[21]，以企业可持续发展为前提，立足于企业价值，将平衡计分卡体系融入其中，构建新的盈利能力评价体系。B:盈利能力具体指标选择在选择衡量盈利能力具体指标方面，国内学者也有着不同的视角。刘平、张红从企业主营业务成本变动、存货净额变动、累计折旧额变动三个方面入手，用资产负债率、净资产收益率等财务指标进以实证分析，得出结论为存货净额对盈利能力影响最大[22]，累计折旧额影响较微。赵选民与张晓阳认为在企业风险、资本结构、营运效率、企业治理结构[23]等多个方面中，可能存在影响企业盈利能力的主要因素，通过实证分析，他们发现总资产周转率、资产负债率与上市企业盈利能力关联性较强，从而得出较慢的总资产周转率与较高的资产负债率都是上市企业利润增长缓慢的原因。张晓明将具体指标选择与盈利评价体系构建有机结合起来，围绕超额利润增长率为中心[24]，建立完整的企业评价体系，涉及财务状况、创新与发展能力、市场实力与内部经营管理机制。通过多因素全面评价，最终呈现在超额利润增长率指标上。C:盈利能力提升方法薛德余和高宇提出可以如此提升企业盈利能力[25]：一是提高企业资产盈利能力与所有者权益盈利能力，二者是企业综合性质的盈利能力具体指标反映；二是降低资产负债率，提高企业短期偿债能力；三是提高成本费用率，增强企业成本效益，严格控制企业投入产出水平，达到提高企业盈利能力的目的。除了提升财务指标外，学者权君娟认为还可以从税务筹划角度考虑，考虑资源税、增值税、企业所得税[26]的节税筹划，以此达到提升企业盈利能力的目的。同样从非财务因素考虑，学者郝喜存认为从提高企业营销能力、严格职工管理机制、增强企业信息化建设、提升企业品牌形象入手，通过完善产品管理机制，控制成本，加强市场定位来达到增强盈利能力的目的。依上述内容可见，国内学者虽入手角度不同，但多数认为加强成本控制，增强企业成本效益对盈利能力提升有裨益作用。2.3国内外文献综述评述通过对国内外文献研究发现，国外内学者在盈利能力分析方面进展颇丰，并在实业界得到了很好的应用。国外盈利能力分析理论起步较早，延续至今成果累累，著名的杜邦分析法、综合评价法等早已进入实业界运用，乃至进入国内教材作为研究范例。而国外学者也更将目光放落在企业表外因素、各项能力上，力求构建全方位的盈利能力评价体系。我国盈利能力分析理论虽起步晚，但经过不断探索发展，从单一的定量分析，发展到定性分析与定量分析并行，从单一的指标分析，到综合评价体系构建，再到非财务因素纳入评价体系，逐渐形成了现有的分析模式。在这之间也有不少学者，基于国外已有的研究成果上，对原有评价模型进行改良提升，建立起更贴合中国本土企业的盈利能力评价体系。因此笔者以为今后研究方向在于构建全面而完整的盈利能力评价体系上，不仅财务指标的选择尤为重要，而且非财务因素也会被大量纳入评价体系中。虽然因之构建的模型日趋增多，可供企业选择的余地大，但出于科学性、适合性考虑，企业也应当立足于效益，选择适合自身的模式进行盈利能力分析与评估。3.上市公司盈利能力理论基础3.1上市公司盈利能力概念及主要衡量指标3.1.1盈利能力概念盈利能力是企业获取利润的能力，以一定时期内企业收益数额与质量水平表现，是清偿长期债务的经营收益保障，是经理人经营业绩的反映，也是企业追求自身发展和改善职工福利待遇的物质基础。财务分析主要是对财务运行状况以及发展趋势做出评价，有助于决策者做出评价，基本上从偿债能力、营运能力、盈利能力、发展能力四方面进行分析，其中盈利能力分析是财务分析中的重点与核心。3.1.2衡量盈利能力主要指标衡量盈利能力指标庞杂繁多，既有单一指标，也有综合性指标。其中围绕公司净利润和收支差额的指标，例如资产报酬率、净资产收益率、成本费用利润率、每股收益等都能在一定程度上衡量公司的盈利能力。但盈利能力是一个高度概括性指标，它需要需要考虑数种影响因素，对企业多方面能力进行综合评价，才能得出全面客观的结论。根据单一财务指标衡量企业盈利能力，虽然具有一定程度上的合理性，但也存在信息失真的情况。因此本文旨在寻找到较为客观的衡量企业盈利能力的评价体系。3.2盈利能力分析方法3.2.1聚类分析法采用定量的数学方法，根据一批产品的多个观测指标，具体找出一些能够度量样品或指标之间相似程度的统计量，以这些统计量为划分类型的依据。聚类分析法种类较多，其中较为常用的方法为系统聚类法与K均值聚类分析法。系统聚类分析法：将每个样品看成一个类，选择性质最近的两类合并为一个新类，计算新类与其他类的距离，将距离最近的两类合并，这样直至所有的样品合并为一类。特点是计算量大，由于事先不确定类别数，需要一连再三的聚类，在实际聚类分析过程中会影响数据处理效率。K均值聚类分析法：需要指定类别数，按照分类方法把各观测量划入各类中去。优点是处理速度快，适用于大样本的聚类分析，能快速把各观测量分类到各类中去。缺点是分类效果容易被最初设置的类别数限制，因此通常在确定类别的前提下，使用K均值聚类分析法。3.2.2因子分析法（1）因子分析法概述因子分析法是主成分分析的推广和发展，属于多元统计中处理降维的一种统计方法，旨在通过研究众多变量之间的内部依赖关系，探求观测数据的基本结构，找到能综合原始变量的少数几个因子，使得少数因子能够反映原始变量的绝大部分信息，然后根据相关性的大小将原始变量分组，使得组内的变量之间相关性较高，不同组的变量之间相关性较低。其主要目的是减少变量的个数，用少数因子代表多个原始变量。（2）因子分析法具体步骤第一步将原始数据标准化处理。第二步进行是否适合做因子分析的检验，一般使用球度检验与KMO检验。球度检验以变量的相关系数矩阵为基础，检验相关矩阵是否为单位阵，如果是，则各变量是独立的，无法进行因子分析。KMO检验用于检验变量间的偏相关性，KMO的取值在0-1之间，如统计量的取值越接近1，变量间偏相关性越强，因子分析的效果就越好。KMO统计量在0.7以上，因子分析效果越好；KMO统计量在0.5以下，因子分析效果很差。第三步利用总成分的方法提取公因子，得到总方差贡献率表，利用给出提取公因子个数的方法，提取对变量解释程度在80%以上的公因子。第四步经过方差最大旋转后，得到转换后的因子载荷矩阵。第五步计算出因子得分，对上市房地产企业盈利能力进行评价。4.房地产上市行业盈利能力现状4.1我国房地产上市企业总体盈利现状自上世纪80年代伊始，我国房地产走过四十多年的风雨春秋，从高速发展到脚步放缓，不少房地产企业仍在国家调控措施的冲击下选择上市，形成了蔚为壮观的房地产上市企业群体。近些年，由于限房政策的出台，行业竞争压力急剧上升，房地产行业日趋下行。下表为我国房地产上市企业近几年销售现状与营业利润情况。由于2020年部分地产上市企业年报数据未披露，笔者从国泰安数据库得到2016年至2020年中期的数据：表4.12016-2020年度中期房地产上市企业营业收入与营业利润情况年份房地产营业收入行业均值（亿元）房地产营业利润率（%）201637.8032.0363201741.0633.7442201849.8736.9427201966.9439.5525202081.6436.7417营业利润率总体呈先上升再下降趋势，其中2016—2018年间上升迟缓，2019年有了突飞猛进的发展，2020年由于疫情对实体经济的冲击，营业利润率直线下降。由此可见，近年来国家管控政策虽然对房价起到限制作用，但是消费者对商品房需求依然上升，除去不确定性因素冲击，房地产上市企业总销售收入与盈利能力呈现持续增长状态。虽然营业利润率持续增长，但销售收入的发展速度远超过其增长速度，说明销售利润增长缓于销售收入，因此房地产上市企业盈利能力存在提高空间。在上市公司盈利能力分析中，总资产报酬率（（利润总额+利息支出）/平均总资产）经常被用来衡量上市企业盈利能力状况。下表4.2所示2016年至2020年中期房地产行业的总资产报酬率数据均值：表4.22016-2020年度中期房地产行业总资产报酬率均值年份总资产报酬率行业均值（%）20164.0320175.4720185.1720194.4020201.60虽然总资产报酬率指标单一，但也能从一定程度上反映近期房地产市场逐渐降温。原因在于虽然行业报酬总额数不断增长，但是未跟上行业总资产增长速度，导致总资产报酬率出现直线下滑的趋势。这与近几年政府调控政策与2020年疫情冲击有较大关系。4.2我国房地产行业特点一为盈利能力逐年走低。在经济发展的浪潮中，房地产行业开发成本增加[27]，土地面积等其他资源紧张，再加上国家调控政策出台，企业生存环境逐渐恶化，总资产收益率从2016年的4.03%跌至2020年的1.60%。二为房地产行业集中度增加。房地产行业是资源密集型行业，拥有优质土地、资金资源，就越容易占领市场份额。2018年初，房地产行业前十家企业市场份额在30%[28]左右，到了2020年，前十家企业市场占有额达到将近50%。三为房地产行业资产负债率上升。由于开发成本不断增加，房地产行业融资需求增加，从而企业大规模向银行等金融机构大量举债，导致行业资产负债率不断上升，从2016年的78%上升至2020年的80%。房地产上市企业是行业代表，所以上述行业特征在上市企业中也较为明显。5.房地产行业盈利能力实证研究5.1数据收集与指标选取本文研究对象为沪深两地上市房地产公司，数据选自国泰安数据中心发布的沪深房地产上市公司2020年年报，刨除ST股后，选择A股中60家上市房地产公司的股票作为研究对象。其中又将研究对象分为30只深交所上市的股票，同样30只在沪交所上市的股票，可以看出在本文研究中，沪深两地上市房地产公司的权重相同，因此之后得出的结论也更能客观反映市场的真实现状。在指标选择上，本文将影响上市企业盈利能力的指标分为以下几类，分别代表了上市企业不同方面盈利能力的反映。以营业利润率指标反映生产经营的盈利能力，以总资产净利润率、资产报酬率、流动资产净利率指标反映资产的盈利能力，以净资产收益率指标反映所有者权益的盈利能力，以成本费用利润率指标反映成本控制的盈利能力。5.2数据处理5.2.1基于聚类分析法的分析通过快速聚类，通过以上列示的7个指标来对研究对象进行分类，根据以往实证分析情况大致判断分为四类，分组情况如下表5.1。表5.1房地产上市企业的分类Case4类Case4类Case4类Case4类万科3万方发展4新湖中宝4金地集团3深振业3美好置业4保利地产3栖霞建设4深物业3阳光城4京投发展4绿地控股4大悦城4泰禾集团4宋都股份4新黄浦2中洲控股4中交地产4大名城4万业企业1华侨城3三湘股份4大龙地产4城投控股4天健集团4嘉凯城4卧龙地产3信达地产4金融街3福星股份4格力地产4陆家嘴1中润资源4广宇集团4鲁商发展4天地源4渝开发1荣盛发展3万通发展1中华企业3荣安地产3滨江集团3城建发展4珠江股份4广宇发展3世联行4天房发展4凤凰股份4粤宏远4南国置业4华发股份4苏州高新4阳光股份4南山控股4华夏幸福3华远地产4顺发恒业1亚太实业2首开股份4上实发展4在分类结果的基础上，对四类企业进行均值检验，得出四类房地产企业的七类指标描述统计量，如下表5.2所示。表5.2房地产上市企业7类指标描述性统计量个案集群编号资产报酬率总资产净利润率固定资产净利润率净资产收益率营业利润率成本费用利润率息税前利润1平均值.08049840.060248.09197480.1018098.4604100.727336401253369347.75999980数字5555555标准偏差.01892206.016851.02923792.0401599.0861929.100573041252623890.080798100最小值.059608.041796.052056.072756.394129.572098387548373.900000最大值(X).103447.078773.132112.170979.599141.8481013469674603.0000002平均值-.0302640-.04021-.0488610-.124372-.565957-.4064035960490612.45000000数字2222222标准偏差.00647286.006165.00622395.0037547.2473247.04947273292418634.711763600最小值-.034841-.04457-.053262-.127027-.740842-.441386753719412.900000最大值(X)-.025687-.03585-.044460-.121717-.391072-.3714211167261812.0000003平均值.06066153.042019.04988873.1755790.2469549.3902308710250502146.52666700数字14141414141414标准偏差.01805851.013936.01734083.0557682.0630485.1367825220810327124.090954000最小值.032498.021166.022959.039452.130535.185296569817241.700000最大值(X).105785.068891.078463.260179.340450.59071782275231229.0000004平均值.02829455.013256.01443195.0626084.1115671.137298055133828057.86420800数字39393939393939表5.2续房地产上市企业7类指标描述性统计量标准偏差.012901.01048937.01933133.0489393.0851629.0941644910935214015.809048000最小值-.00328-.012259-.067996-.036120-.154568-.130998-388535853.400000最大值(X).048490.032240.050115.179193.231984.26476253112441464.000000总计平均值.038785.02258087.02764828.0878852.1519002.231577735950513772.67400200数字60606060606060标准偏差.026615.02325823.03393635.0791192.1895027.2397446213627344987.950594000最小值-.03484-.044571-.067996-.127027-.740842-.441386-388535853.400000最大值(X).105785.078773.132112.260179.599141.84810182275231229.000000从表上得知，60个房地产企业在各指标的描述统计量上相差较大，因此再次印证分类为四类具有可行性。第一类房地产企业盈利状况较好，各指标普遍远高于行业均值，包括了渝开发、顺发恒业、万通发展、万业企业和陆家嘴五个企业。这些个股在2020年间涨幅较大，股价大幅拉升，明显超过房地产行业均值。对已上市的公司来说，其股票价格是投资者对公司股票投资价值判断的均衡表现，也是企业盈利状况的侧面反映，因此该分类结果与市场现状与投资者喜好相符。第二类企业相较之下逊色不少，每项指标呈现负数，盈利状况堪忧。该类企业反映所有者权益的盈利指标，净资产收益率也呈现负数下，表明投入难以带来回报，因此不建议对该类企业进行投资。虽然该类企业只有2个，但是观察原始数据时不难发现，有不少企业也出现指标基本为负数的情况，盈利状况也不容乐观，但是由于绝对值较小，远小于第二类企业的指标，因此被分入第四类房地产企业中，但也需引起重视。第三类企业指标呈现良好，虽没有第一类企业均值高，但表现得非常稳定，标准偏差较小。包括万科、深振业、深物业、保利地产等龙头企业，相比于第一类处于发展势头迅猛的地产企业，第三类基本上是多年来盈利能力优秀且稳定的企业，一共14个。第四类企业占总研究数量个数过半，达到39个，盈利能力堪称一般，甚至各指标都低于行业均值。但我们不难发现，由于一些盈利能力指标呈现负数，表明盈利能力不良的企业存在，如南国置业、美好置业等，因此第四类企业的指标均值被普遍拉低。但也存在部分盈利能力一般的地产企业，如城建发展、大龙地产等，因此第四类企业各项指标最大值，存在超过行业均值的情况。综上所述，笔者通过聚类分析对上市房地产企业做了分类，也对它们的盈利能力粗略做了描述性统计。接着笔者将在聚类分析的基础上，通过因子分析建立一个较为客观的盈利能力评价标准，并计算出各公司得分。5.2.2基于因子分析法的盈利能力评价标准首先根据KMO测度和球体检验，判断原始数据是否适合进行因子分析。表5.3KMO和巴特利特检验KMO取样适切性量数。.749Bartlett的球形度检验上次读取的卡方315.418自由度21显著性.000根据表5.3中，球形度检验统计量为315.418,显著性接近0，表明变量间具有较强的相关性。KMO统计量为0.749，说明各变量间信息重叠程度尚可，应当有可能得出较为满意的因子分析模型。接下来看公因子方差：表5.4公因子方差初始值提取净资产收益率1.000.831资产报酬率1.000.889总资产净利润率1.000.944息税前利润1.000.867营业利润率1.000.849投资收益率1.000.862固定资产净利润率1.000.687根据表5.4可见，大部分变量的信息提取比例在80%以上，因此按照默认数量，提取出的公因子对多数原始变量的解释能力较强。之后来看各成分方差贡献率和累计贡献率：表5.5总方差解释组件初始特征值提取载荷平方和总计方差百分比累积%总计方差百分比累积%表5.5续总方差解释13.67852.54152.5413.67852.54152.54121.19217.03469.5741.19217.03469.57431.06015.14484.7191.06015.14484.7194.6218.87493.5935.2343.34096.9336.1872.66899.6017.028.399100.000根据表5.5可以得到前三个因子的特征根都大于1，且累计方差贡献率达到84.71%，超过了80%以上，因此使用前三个主成分足以描述盈利能力水平。图5.1碎石图如上图5.1所示，碎石图显示了各因子重要程度，可以观察到前三个因子在曲线陡坡上，且特征值大于1，因此考虑前三个因子即可。在最初生成的因子载荷矩阵中，由于一个变量在在多个公共因子上有较大荷载，因此不能清晰解释各因子所代表的经济含义。所以接下来通过正交旋转，得到旋转后的因子载荷矩阵，使同一个因子在各个变量上的负载尽可能两极分离，更清楚呈现因子背后的经济意义。表5.6旋转后的成分矩阵组件123总资产净利润率.971资产报酬率.941营业利润率.893净资产收益率.830.333固定资产净利润率.537-.458.434息税前利润.905投资收益率.913由于在输出时将绝对值选择0.3以上，因此表4.6中部分小于0.3的结果不以显示，更能方便我们分析旋转后的成分矩阵。第一个因子F1中，总资产净利润率、资产报酬率、营业利润率、净资产收益率载荷系数占据较大，由此可以看出第一个因子着重解释了这几个变量。从经济意义的角度看，可以将这个因子命名为盈利效率。第二个因子F2中，载荷系数较大的变量为息税前利润，因此可以将该因子命名为利润获取指标。第三个因子F3中，投资收益率和固定资产收益率变量的载荷系数比较大，从实际意义看，反映的是投资效果，所以命名为投资回报指标。图5.2旋转后的空间组件图由上图可知，因子载荷系数接近于0或1，说明用以上因子解释意义可行。之后计算因子得分，根据统计软件用回归分析法，得到的成分得分系数矩阵，从而写出各公因子的表达式：F1=0.21X1+0.26X2+0.27X3-0.01X4+0.25X5-0.04X6+0.18X7……（5.1）F2=0.24X1-0.03X2-0.04X3+0.78X4-0.02X5+0.06X6-0.46X7……（5.2）F3=0.14X1-0.04X2-0.02X3+0.06X4-0.21X5+0.81X6+0.41X7……（5.3）根据以上三个表达式，可以计算出每个房地产上市企业对应的三个因子得分。接下来，用三个因子各自的方差贡献率作为权重，计算出每个公司的总因子得分。因子得分F=（52.198/84.719）F1+(16.508/84.719)F2+(16.012/84.719)F3即F=0.616F1+0.194F2+0.189F3…………（5.4）根据总因子得分结果发现，在沪深两地上市企业中，排名前十位卧龙地产（1.39），万科（1.36），荣安地产（1.09），深物业（1.07），保利地产（0.97），顺发恒业（0.88），深振业（0.85），陆家嘴（0.84），金地集团（0.83），万业企业（0.78）。这十位公司中，除了万科与保利地产，都在第一个因子上取得较高的得分，因为第一个因子在总因子得分中所占比例较大，因此这些总资产净利率、营业利润率高的企业在总体评价上排名也比较靠前。另外地产龙头企业，如万科与保利地产，在第一个因子上评分较低，且总评分也没有特别靠前，并不意味着这些老牌企业走下坡路，而是因为盈利效率指标衡量的是相对指标“率”，并非绝对的盈利数量。所以排名高低，与公司拥有的总资产数没有绝对意义上的关系。5.2.3比较两种方法根据聚类分析产生的类别，得到降序排列结果是：1（优秀），3（良好），4（普通），2（不及格）。根据因子分析法的结果，排名在前十位的公司，有3个来自聚类分析中第一类盈利水平优秀的企业，剩下的7个来自第三类企业。由此可见，两种统计方法得出的结论基本一致，侧面印证通过因子分析得到的房地产上市企业盈利能力评价体系较为客观。6.结论与建议6.1结论通过聚类分析法、因子分析法，对房地产上市企业盈利能力分析，以及日常生活中对房地产行业发展现状的观察，可以得到国内房地产行业不断发展、日臻完善的结论。虽然市场上房屋库存积压空置率上升，投资者偏好转移，但是房地产行业仍然处于国民经济支柱的地位。长远来看，采取稳定长久的模式运营，依然可以让房地产上市企业成为推动社会经济的引擎。6.1.1聚类分析法根据聚类分析的结果来看，行业内部的高资产房地产企业起到了带动行业整体盈利能力发展的作用。虽说保利集团、万科等龙头企业，受到一定的投资者偏好的冲击，但是他们的盈利能力依然远高于行业均值，同时创造出的收益也远高于行业平均水平。绝大多数的房地产企业，处于行业平均水平的位置上，因此对于该类企业而言，如何在稳定发展中找到适合自身的经营模式势在必行，从而提高企业竞争力，跳离行业中间位置，一跃带动整个地产行业发展。对于剩下的盈利能力滞后的企业，需要改变现有的盈利方式，统筹协调各方面的资源，争取创造转亏为盈的局面。6.1.2因子分析法再来看因子分析的结果，在盈利能力因子评价体系中排名靠前的企业，到了聚类分析分类中，也呈现为优秀或良好，因此两种方法产生的评价结果大体一致，所选用的指标也较为客观地反映上市企业盈利能力。在评分结果中，总资产净利率、资产报酬率代表的盈利效率指标，息税前利润代表的利润获取指标对评分影响显著，投资收益率代表的投资回报指标，带来的影响稍逊一筹。因此地产上市企业想要获得盈利能力提升，可以从总资产净利率、资产报酬率、息税前利润等指标的更进来入手。虽然企业盈利能力为企业各项能力的重中之重，但是企业的良好发展与绩效提升，也离不开经营能力、偿债能力、发展能力的进步，因此企业在关注增强盈利能力的同时，也要兼顾其他能力的平衡发展。6.2盈利能力提升建议首先应提升盈利效率，根据因子分析的结果可知，盈利效率指标对房地产上市企业盈利能力影响显著。但是盈利能力的提升，完全远非来自企业资金大量支出，而是在于经管模式的运用合理，许多非高资产的房地产上市企业也能获得较好的盈利能力评价，便足以证明这一点。这些房地产企业的特点在于，采用专业化的模式运营管理，虽然房地产行业专业化趋势日趋显著，但仍有不少企业固步自封，采用传统模式进行管理，不仅阻碍了企业自身盈利能力提升，也拖慢了行业发展速度。因此选择合理的运营模式，可以达到提高盈利效率的效果，从而可以提升企业整体盈利能力。再者，加强企业资金管控能力。高资产企业的盈利效率虽然未必排居行业首位，但是整体的盈利能力有目共睹。因此充足的可支配资金，对于房地产这种高投资的行业而言必不可少。为了提高资金运作效率，企业可以建立资金风险预估机制，做好资金风险管理，提高现有资金周转能力；做好成本费用管控，密切注意各项费用最佳临界点；同时合理利用财务杠杆，权衡杠杆收益与财务风险，在保证一定现金流量的情况下把控负债规模。其次，打通多元化融资渠道。我国资本市场目前普遍存在一种股权融资偏好倾向，房地产上市企业也难以逃脱这个怪圈。一者，房地产上市企业对内源融资依存度较低，基本依靠外部市场输血；二者，我国资本市场结构不合理，企业债券市场占比较小，股票市场独大的格局难以改变；三者，A股上市公司股权融资成本一直处于较低水平，这也是房地产企业追逐发行股票的动因。除股权融资外，房地产上市企业的融资来源只剩下基础的银行贷款方式[29]。因此，房地产企业需合理利用国家政策与金融机构平台，拓宽融资渠道，通过发行债券、优化内源融资，来完善多元化融资格局，以达到盈利能力提升目的与市场适应需求。与此同时，企业还需建立良好的品牌形象。良好的品牌形象[30]是一种无形的优势资源，可以增加产品及服务的附加价值，成为企业开拓市场、占领市场的坚船利炮。因此提高消费者品牌忠诚度，成为不少霸主企业独占鳌头的行业秘诀。诸如万科、保利地产等通过为消费者提供优质服务、正面体验，适当的广告投入与媒体宣传，将品牌形象作为一种价值强化，达到塑造品牌美誉与企业形象的目的，不仅大幅提升盈利能力，也在激烈的市场竞争中争取到更多优势。6.3不足由于笔者理论、实践经验不丰富，本文难免存在不少不足之处。首先，盈利能力评价方法本身是各派学者各执一词的研究热点，盈利能力原始指标选择上存在诸多可能。虽然本文得到的评价体系与实际市场结果大致相符，但仍存在指标替换、指标删增的改进余地。其次，由于笔者研究能力与时间有限，只对2020年沪深上市房地产的盈利能力状况做了分析，而每年市场形势千变万化，影响盈利能力的内外因素略有不同。如果采用连续三至五年以上的数据，相信能得到更为客观的评价体系与研究结论。参考文献[1]宋亦宁.M上市公司盈利能力分析及提升策略研究[D].西安理工大学,2019.[2]潘丽.上市公司盈利能力分析——比较分析青岛啤酒盈利能力[J].现代商贸工业,2014,26(04):27-29.[3]黎精明,范沁茹.上市公司盈利能力分析——以钢铁企业为例[J].财会通讯,2015(23):44-47+129.[4]方华.盈利能力评价系统构建[J].财会通讯,2009(35):64-65.[5]李蕾.企业营运能力和盈利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