上半年福建省房地产估价师制度与政策建设用地使用权出让年限考试题

2017年上半年福建省房地产估价师制度与政策：建设用地使用权出让年限考试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意）1、在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括.

A：出让地价款

B：前期工程费

C：土地转让费

D:土地租用费

E:借款合同2、业主大会履行的职责不包括__。

A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则

B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作

C．监督业主公约的实施

D．决定专项维修资金的使用、统筹方案．并监督实施3、在房地产估价中,首先需要明确的估价基本事项主要包括。

A：估价目的、估价原则、估价时点

B：估价目的、估价原则、委托人

C:估价原則、估价对象、估价时点

D:估价目的、估价对象、估价时点

E:工业用地的监测点评估价格4、假定房地产在充分利用、无空置状况下可获得的收入为:__.

A．潜在收入

B．潜在毛收入

C．有效毛收入

D．净收益5、为加强建设工程勘察设计市场管理，规范建设工程勘察设计市场行为,保证建设工程勘察设计质量，维护市场各方当事人的合法权益，建设部于1999年1月发布.

A：《建设工程勘察设计管理条例》

B：《建设工程勘察设计人员管理规定》

C：《建设工程勘察设计市场管理规定》

D：《建设工程勘察设计市场经济秩序若干管理细则》

E：执行层的组织协调6、房地产开发项目竣工验收之前的初步检查工作，由组织。

A：项目施工单位

B：项目监理单位

C：项目建设单位

D：建设行政主管部门

E：借款合同7、房地产开发企业开发建设供出租使用的商品住宅、厂房、仓库、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资属于__.

A．商品房建设投资

B．置业投资

C．土地开发投资

D．土地一级开发8、根据现行房屋登记收费规定，非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件，收费标准为每件元.

A:10

B：20

C：80

D:550

E:执行层的组织协调9、在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的__。

A．市场需求上限

B．市场有效需求

C．市场现实需求

D．市场最低需求10、某套住宅建筑面积为100㎡，套内建筑面积为92㎡,使用面积为80㎡，每平方米使用而积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。

A:2400

B：2580

C：2607

D：2760

E：工业用地的监测点评估价格

11、以下公式为报酬资本化最一般的公式的是。

A：

B：

C:

D：

E：工业用地的监测点评估价格12、是物业管理最主要的特点。

A:社会化

B：专业化

C：市场化

D:综合化

E：执行层的组织协调13、某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2005年5月20日至5月30日,估价报告应用有效期为1年.2006年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于__年.

A．15

B．16

C．17

D．2014、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的作为标准深度.

A:中位数

B:众数

C：平均数

D：分位数

E:工业用地的监测点评估价格15、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成,抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为。

A：6．0%

B：6．9%

C：8．8%

D:9．0%

E：工业用地的监测点评估价格16、下面说法正确的是。

A：房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构

B：委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人

C：依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制

D：房地产估价报告应由估价师个人出具

E：工业用地的监测点评估价格17、城市房屋拆迁估价目的统一表述为。

A：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产成交价格

B：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产出租价格

C：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产抵押价格

D：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格

E：房地产估价机构必须加盖公章18、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0。8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地,容积率为2。0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为__万元。

A．93。75

B．115

C．293.75

D．31519、在影响房地产价格的各因素中，“城市化”属于__.

A．社会因素

B．环境因素

C．人口因素

D．行政因素20、需求规律的基本内容是：在其他条件不变的情况下，某商品的需求量随商品本身的价格上升而__。

A．减少

B．增加

C．不确定

D．不变21、原建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，房屋拆迁管理部门行政裁决应当自收到申请之日起日内作出。

A：30

B：45

C：60

D：90

E：房地产估价机构必须加盖公章22、是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比,购买力降低给投资者带来的风险。

A:市场供求风险

B:通货膨胀风险

C:利率风险

D:或然损失风险

E:借款合同23、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m22830元/m2和3000元/m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0。2和0。4，按平均增减量趋势法估计,以2001年初为预测基期,则该类房地产与2006年初的价格最接近于__元/m2。

A．3100

B．3195

C．3285

D．330024、成本法的本质是以房地产的__为导向来求取房地产的价值.

A．建筑规模

B．基础成本

C．重新开发建设成本

D．建后利润25、下列关于行政规章，表述错误的是.

A：行政规章分为部门规章和政府规章两种

B：部门规章的制定主体是国务院各部委、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构

C：政府规章的制定主体是省级人民政府

D：政府规章除不得与宪法、法律、行政法规相抵触外，还不得与上级和同级地方性法规相抵触

E:执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项.错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0。5分）1、下列关于拆迁估价实务内容，表述正确的有。

A:房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围內的被拆迁房屋，可由多家估价机构评估

B：拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告

C：拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的,该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起15日内给予答复

D：被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准

E:超过批准期限的临时建筑2、以下属于房地产权益状况比较、调整的内容有__。

A．基础设施完备程度

B．城市规划限制条件

C．地面形状、面积大小

D．环境景观3、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与__之比.

A．规划建设用地面积

B．居住区总用地面积

C．居住区建筑用地面积

D．获取土地使用权面积4、下列职业资格中，经注册后即可从事相关业务的是__。

A．房地产估价师

B．房地产经纪人

C．结构工程师

D．房地产经纪人协理资格

E．建筑师5、在实际估价中,运用假设开发法估价结果的可靠性,关键取决于。

A：房地产具有开发或再开发潜力

B：将预期原理作为理论依据

C：正确判断了房地产的最佳开发方式

D:正确量化了已经获得的收益和风险

E:正确预测了未来开发完成后的房地产价值6、下列__不是按其经营使用方式来划分的.

A．出售型房地产

B．出租型房地产

C．办公型房地产

D．自用型房地产7、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括__。

A．估价目的、估价原则、估价对象

B．估价目的、估价原则、估价时点

C．估价原则、估价对象、估价时点

D．估价目的、估价对象、估价时点8、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述，不正确的是。

A:定额计价方式实行全国统一的编码,项目编码采用十二位阿拉伯数字表示；工程量清单计价方式的项目编码不统一，各省、市采用的定额子目并不相同

B：对定额计价投标,一般采用百分制评分法；而对工程量清单计价投标，一般采用合理低报价中标法，既要对总价进行评分，还要对综合单价进行分析评分

C：定额计价方式是在发出招标文件后（招标与投标人同时编制或投标人编制在前招标人编制在后）编制工程量清单；工程量清单计价方式要求必须在发出招标文件前编制工程量清单

D:定额计价方式的合同价调整方式主要是索赔;工程量清单计价方式的合同价调整方式有变更签证、定额解释、政策性调整

E：定额计价方式由各投标单位各自计算工程量,计算的工程量结果不一致；工程量清单计价方式由各投标单位都按统一的工程量清单报价，达到了投标计算口径的统一9、以出让方式取得土地使用权的房地产,转让后受让人欲改变原约定的用途，应具备的条件为__。

A．必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意

B．必须取得所在地建设行政主管部门的批准

C．与土地管理部门签订合同变更协议或更新签订合同

D．相应调整土地使用权出让金

E．出让方应缴纳因改变土地使用性质的补偿金10、下列属于普通股股东权利的有__。

A．有限的表决权

B．股票的转让权

C．对公司剩余财产的分配权

D．对公司事务的质询权

E．要求赎回权

11、下列关于房地产转让，表述正确的是.

A:房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格

B:房地产转让时应当签订书面转让合同

C：以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人,其实际使用年限是出让合同约定的年限

D：划拨土地使用权转让的处理方式中需办理出让手续，要变划拨土地使用权为出让土地使用权,由出让方缴纳土地出让金

E：按照国务院住房制度改革的有关规定出售公有住宅的，可以不办理土地使用权出让手续12、房地产是指土地建筑物及其他地上定着物，是的结合体.

A:设备

B：实物

C：权益

D：区地

E：环境13、不属于长期趋势法的方法是__。

A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法

C．时间顺序法

D．预测法

E．指数修匀法14、下列关于招标的说法，不正确的是__。

A．房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式

B．通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位

C．开发商公开招标项目应授标给最低报价者

D．邀请招标适用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目15、我国《物权法》规定的物权主要有等。

A：使用物权

B:他物权

C：所有权

D:担保物权

E：用益物权16、政府对房地产的限制一般是通过来实现的。

A：管制权

B:征收权

C:充公权

D：没收权

E：征税权17、一套非经济特区的楼房，评估价值为50万元,按国家有关规定，应交纳房地产评估费元。

A:1000

B:2500

C：5000

D：5250

E：执行层的组织协调18、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含等．【2004年考题】

A:房地产改扩建费用

B：抵押贷款还本付息额

C：房屋设备折旧费

D：所得税

E:房屋装修折旧费19、在估价中，测算开发利润时应注意__。

A．开发利润是所得税后的

B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润

C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本

D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息

E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值20、下列关于建筑详图,表述正确的是。

A:建筑施工图中的详图有：外墙大样图，楼梯间大样图，门头、台阶大样图，厨房、浴室、厕所、卫生间大样图等

B：为清楚地表达某些建筑构造，把局部细节缩小比例绘制成较详细的图纸，称为建筑详图或大样图

C:建筑详图是各建筑部位具体构造的施工依据

D:所有平面、立面、剖面图上的具体做法和尺寸均以详图为准

E：建筑详图一般包括：建筑的屋檐及外墙身构造大样,楼梯间，厨房、厕所、阳台、门窗、建筑装饰、雨篷、台阶等的具体尺寸、构造和材料做法21、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有__.

A．自然特征，如山地和河流等

B．细分市场

C．人口密度的大小

D．该区域发展的类型和范围

E．竞争性项目的区域22、外汇市场的参与者。

A：外汇经纪人

B：客户

C:外汇银行

D：中央银行

E：商业银行23、是减轻纳税人负担的措