资产评估：原理与案例 课件第1章 资产评估概述

资产评估：原理与案例第1章

资产评估概述资产评估的概念及特点资产评估的原则资产评估行业的管理实践我国国有资产评估项目的管理我国资产评估法律制度体系与准则一、资产的概念二、资产评估的概念三、资产评估的特点第1节资产评估的概念及特点资产作为一个专业术语在多个学科领域中被使用，但不同学科领域对资产的界定范围有所不同。企业会计中的资产是指由企业过去的交易或事项形成的，由企业拥有或控制的，预期会给企业带来经济利益的资源。一项资源确认为企业会计账簿上的资产，需要符合资产的定义，并同时满足两个条件：一是与该资源有关的经济利益很可能流入企业；二是该资源的成本或者价值能够可靠计量。经济学较多使用资源这个概念，认为资源是稀缺的。《经济学解说》（经济科学出版社，2000)将资源定义为“生产过程中所使用的投入”，这一定义很好地反映了资源一词的经济学内涵，资源从本质上讲就是生产要素。经济学认为，凡是可以产生收入的资源都是资产。土地是资产，知识是资产，社会关系是资产，好的企业文化也是资产。总的来说，会计学上的资产范畴比经济学上的要小，因而很多不易可靠计量的资产不能进入资产负债表，从而表现为同行业的公司资产回报率不同。资产回报率不同实际上违反了经济学上均衡的概念，原因是有些公司的经济学意义上的资产没有计入资产负债表，从而低估了资产总额，导致资产回报率偏高。在资产评估中，资产是指由特定主体拥有或控制的、预期能够给该主体带来经济利益的经济资源。一、资产的概念对于资产评估学科中的资产概念应从以下三个方面来理解。(1)资产是经济资源。经济资源是一种具备有用性和稀缺性的资源。有用性意味着该资源能带来某种效用，从而具有使用价值。稀缺性是相对需求而言的，稀缺性意味着该资源存在着需求，从而具有交换价值。这二者使经济资源具有能带来未来经济利益的潜在能力。(2)资产能够为特定主体带来未来经济利益。资产的未来经济利益表现在两个方面：一是使用该资产能给使用者带来利益；二是资产产权的变动能给产权持有人带来利益。使用者、产权持有人等就属于特定主体。如果被特定主体恰当地使用，经济资源的潜在获利能力就可以实现。(3)资产是特定主体拥有或控制的。特定主体愿意拥有或控制某一经济资源的主要动因在于其所具有的能够带来未来经济利益的潜在能力。资产的价值大小则取决于其能够带来未来经济利益的能力。资产评估就是通过适当的方法量化测算这种能力，以反映资产的价值。一、资产的概念作为一种专业服务，资产评估是由资产评估机构及其评估专业人员依据一定的执业标准对资产的价值进行评定估算的专业化活动。《中华人民共和国资产评估法》（以下简称《资产评估法》）对资产评估的定义是：“评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。”《资产评估法》除了规定资产评估是一种价值评定、估算行为外，还强调了资产评估的主体、客体、专业服务的法律性质、专业服务的内容及成果。二、资产评估的概念1.资产评估的主体资产评估的主体是指资产评估机构及其评估专业人员，涉及的是谁来评估的问题。资产评估机构是依法设立、从事资产评估活动的专业机构。评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。评估师是指通过评估师资格考试的评估专业人员。2.资产评估的客体资产评估的客体是指资产评估的对象，包括不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益等，涉及的是对什么进行评估的问题。例如，土地、房屋建筑物和在建工程等属于不动产；产成品、原材料和机器设备等属于动产；专利权、著作权和商誉等属于无形资产。企业价值则是指企业整体价值、股东全部权益价值或股东部分权益价值。资产损失是指因某些外部原因，如房屋拆迁、环境及侵权损害等，对资产造成的价值贬损。其他经济权益是指资产权利人拥有的未涵盖在前述分类中，但符合法律法规要求，并且可以用货币计量的经济权益。二、资产评估的概念3.资产评估专业服务的法律性质资产评估专业服务是民事主体之间的一种委托受托服务关系。资产评估专业服务受到委托人与资产评估机构依法订立的资产评估业务委托合同的约束。这种约束既包括对资产评估服务行为本身的约束，也包括对资产评估业务委托和受托双方当事人的约束。例如，资产评估业务委托合同会约定评估目的、评估对象和评估范围等具体评估要素，还会约定资产评估委托方和受托方各自的权利与义务。因此，资产评估机构和评估专业人员的评估行为受到法律保护，并对依法出具的资产评估报告承担相应的法律责任。4.资产评估专业服务的内容及成果作为现代专业服务的资产评估是一种高端智力服务活动，随着市场经济的发展而成熟壮大，逐渐成为市场经济正常运行不可或缺的重要组成部分。资产评估专业服务的内容是指资产评估机构及其评估专业人员对评估对象的价值进行评定估算。例如，资产的抵押和质押、出租和转让、企业承包经营等都需要对涉及的财产及其权益等进行评定估算。这些专业的评定估算行为最终综合体现为由资产评估机构出具的系统性、规范性的资产评估报告。它是资产评估机构及其评估专业人员针对评估对象发表专家意见的载体和履行评估合同的劳动成果。二、资产评估的概念（一）公正性（二）鉴证性（三）咨询性（四）专业性三、资产评估的特点资产评估的原则是规范资产评估行为和业务执行的规则，资产评估的原则包括工作原则和经济技术原则两个层面。工作原则经济技术原则第2节资产评估的原则（一）独立独立原则要求在资产评估过程中摆脱资产业务当事人利益的影响，评估工作始终坚持独立的第三方立场。评估机构是独立的社会中介性机构，在评估中处于中立地位，不能被资产业务各方的任何一方左右，评估工作不应受外界干扰和委托者意图的影响，应凭自己的专业知识、实践经验和职业道德开展评估工作。评估机构和评估人员不应与资产业务有任何利益上的联系，不得分别接受利益冲突双方的委托，对同一评估对象进行评估。（二）客观、公正客观、公正原则要求在评估过程中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目，实事求是地开展工作，评估结果应以充分的事实为依据。这就要求评估者在评估过程中以公正、客观的态度收集有关数据与资料，并要求评估过程中的预测、推算等主观判断建立在市场与现实的基础之上。此外，为了保证评估的客观、公正性，按照国际惯例，资产评估机构收取的劳务费用应该只与工作量相关，不与被评估资产的价值挂钩。一、工作原则（一）供求原则（二）替代原则（三）预期收益原则（四）贡献原则（五）最高最佳使用原则（六）评估时点原则二、经济技术原则一、我国《资产评估法》涉及的行业范围二、我国资产评估行业的行政监管三、我国资产评估行业自律管理第3节资产评估行业的管理实践我国《资产评估法》第二条规定：“本法所称资产评估（以下称评估），是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。”根据这一规定，《中华人民共和国资产评估法释义》指出，我国资产评估法所称的资产评估，与实践中将“资产评估”仅定义为财政系统管理的评估业务这一“窄”概念完全不同，是包括对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益等各类评估对象进行评估的大概念，涵盖了现有的包括资产评估、房地产估价、土地估价、矿业权评估、旧机动车鉴定估价和保险公估在内的六大类评估领域。然而，从评估专业服务来看，实务中评估领域还应包括森林资源资产评估、海洋资源资产评估等，也应包括中国价格协会成员单位开展的价格鉴证评估。一、我国《资产评估法》涉及的行业范围根据2021年11月公布的《国家职业资格目录(2021年版）》，目前我国的评估行业包括资产评估师、房地产估价师、矿业权评估师三种资格，资产评估师由财政部负责监督管理，房地产估价师由住房城乡建设部、自然资源部负责监督管理，矿业权评估师由自然资源部负责监督管理。其中，财政部门监管的资产评估领域具有综合性特征。二、我国资产评估行业的行政监管资产评估协会是评估机构和评估专业人员的自律性组织，依照法律、行政法规和章程实行自律管理。《资产评估行业财政监督管理办法》对资产评估协会及其自律管理的规定主要有：(1)资产评估协会是资产评估机构和资产评估专业人员的自律性组织，接受有关财政部门的监督，不得损害国家利益和社会公共利益，不得损害会员的合法权益。(2)资产评估协会通过制定章程规范协会内部管理和活动。协会章程应当由会员代表大会制定，经登记管理机关核准后，报有关财政部门备案。(3)资产评估协会应当依法履行职责，向有关财政部门提供资产评估师信息，及时向有关财政部门报告会员信用档案、会员自律检查情况及奖惩情况。(4)资产评估协会对资产评估机构及其资产评估专业人员进行自律检查。资产评估机构及其资产评估专业人员应当配合资产评估协会组织实施的自律检查。资产评估协会应当重点检查资产评估机构及其资产评估专业人员的执业质量和职业风险防范机制。(5)资产评估协会应当结合自律检查工作，对资产评估机构及其分支机构按照本办法第二十二条规定报送的材料进行分析，发现不符合法律、行政法规和本办法规定的情况，及时向有关财政部门报告。(6)资产评估协会应当与其他评估专业领域行业协会加强沟通协作，建立会员、执业、惩戒等相关信息的共享机制。中国资产评估协会应当会同其他评估专业领域行业协会根据需要制定共同的行为规范，促进评估行业健康有序发展。三、我国资产评估行业自律管理一、国有资产的分类与评估管理的目的二、我国国有资产评估项目的管理方式第4节我国国有资产评估项目的管理（一）国有资产的分类国有资产是指属于国家所有的一切财产和财产权利，即国家以各种形式进行的投资及其收益、拨款、接受的馈赠、凭借国家权力取得或者依据法律认定的各种类型的财产和财产权利。国有资产属于国家所有即全民所有，国务院代表国家行使国有资产所有权。国有资产可以分为三大类：经营性国有资产行政事业单位国有资产资源性国有资产（二）国有资产评估管理的目的国有资产评估管理是指国有资产代表人或其指定的履行出资人职责的机构，依据相关法律法规对资产评估进行监督管理的活动的总称。国有资产评估管理是国有资产管理的重要内容之一。国有资产评估管理的目的是正确体现国有资产的价值量，保护国有资产所有者、经营者和使用者的合法权益。一、国有资产的分类与评估管理的目的（一）核准制和备案制国有资产评估项目核准制，是指对于国务院或者省级人民政府批准实施的重大经济行为所涉及的评估事项，以及各级政府认为的其他重要评估事项，履行岀资人职责的机构对评估项目进行管理，以保证国有资产的评估项目符合相关的法律法规，并行使出资人权利对评估机构提交的评估报告进行合规性和合理性审核，以保证评估结果的公允性，防止国有资产流失。国有资产评估项目备案制，是指经履行出资人职责的机构、国家出资企业及其各级子企业批准的经济行为所涉及的评估事项，由有备案权限的部门进行管理，以保证国有资产的评估项目符合相关的法律法规规定，履行出资人职责的机构行使出资人权利对评估机构提交的评估报告进行合规性和合理性审核，以保证评估结果的公允性，防止国有资产流失。备案制度体现了国有资产的分级管理，也体现了资产占有单位作为独立的法人，应当承担的国有资产经营管理责任。二、我国国有资产评估项目的管理方式（二）评估报告与评估结果使用要求按有关规定，企业发生涉及资产评估的经济行为时，应当以经核准或备案的资产评估结果为作价参考依据。当交易价格低于评估结果的90%时，应当暂停交易，在获得原经济行为批准机构同意后方可继续交易。二、我国国有资产评估项目的管理方式一、资产评估法律制度体系二、资产评估准则第5节我国资产评估法律制度体系与准则（一）《资产评估法》（二）相关法律（三）行政法规（四）部门规章、规范性文件（五）行业自律管理制度一、资产评估法律制度体系（一）资产评估准则简介资产评估准则是资产评估机构及其资产评估专业人员开展资产评估业务的行为标准，是监管部门和行业协会评价资产评估业务质量的重要尺度，是评估报告使用人理解资