资产评估：原理与案例 课件 第3章 资产评估基本事项

资产评估：原理与案例第3章资产评估基本事项资产评估相关当事人 资产评估的对象和范围 资产评估基准日与报告日 资产评估目的 资产评估的价值类型 资产评估假设 一、评估委托人二、评估机构和评估专业人员三、被评估单位和产权持有人四、评估报告使用人第1节资产评估相关当事人资产评估作为一项专业的中介服务，属于民事主体之间委托／受托的民事经济活动。根据《资产评估法》第二十三条的规定，委托人应当与评估机构订立委托合同，约定双方的权利和义务。评估委托合同中的委托人就是评估委托人，受托人则是资产评估机构。评估委托人可以是一个人，也可以是多个人，可以是法人也可以是自然人。资产评估业务分为法定评估业务和非法定评估业务。对于法定评估业务，评估委托人的确定需要符合国家有关法律、法规；对于非法定评估业务，评估委托人的确定可以基于自愿协商的原则进行。一、评估委托人评估机构、评估专业人员是资产评估活动中的评估主体。评估机构是资产评估委托业务的受托方，是专业的市场中介服务组织，我国《资产评估法》规定，评估机构应当依法采用合伙或者公司形式，聘用评估专业人员开展评估业务。设立评估机构，应当向工商行政管理部门申请办理登记，并向有关评估行政管理部门备案。评估专业人员包括评估师和其他具有评估专业知识及实践经验的评估从业人员。评估师是指通过评估师资格考试的评估专业人员。国家根据经济社会发展需要确定评估师专业类别。目前，我国设置的评估师有六大专业类别，即资产评估师、房地产估价师、土地估价师、矿业权评估师、旧机动车鉴定估价师和保险公估从业人员。二、评估机构和评估专业人员被评估单位、产权持有人是评估标的资产的所有者或管理方。所谓产权持有人，是指评估对象（评估标的）的产权持有人。当评估对象为股权或所有者权益时，产权持有人是指股权或所有者权益的拥有者。与相关股权或所有者权益对应的被投资单位则称为被评估单位。委托人与产权持有人可能是同一主体，也可能不是同一主体，资产评估的委托人并不一定是评估对象的产权持有人。例如，国有企业法人财产转让时需要由产权持有人委托评估机构，这时的委托人与产权持有人为同一主体；国有企业收购非国有资产，如果被收购方不同时作为委托人，评估委托人与评估对象的产权持有人就不是同一主体。三、被评估单位和产权持有人评估报告使用人，是指法律、行政法规明确规定的，或者资产评估委托合同约定的，有权使用资产评估报告或评估结论的当事人。除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。四、评估报告使用人一、资产评估对象二、资产评估范围第2节资产评估对象和范围（一）资产评估对象的概念资产评估对象，也称为评估客体或评估标的，是指资产评估的具体对象。按资产的组合形式，资产评估对象可分为单项资产、资产组合（或资产组组合）和企业（或单位）。单项资产包括无形资产、不动产、机器设备以及其他动产等。资产组合是指由多项资产按照特定的目的，为实现特定功能而组成的有机整体。（二）资产评估对象的确定资产评估对象应当由委托人依据法律法规的规定和经济行为的要求提出，并在评估委托合同中明确约定。在评估对象的确定过程中，评估机构和评估专业人员应当关注其是否符合法律法规的规定、满足经济行为的要求，必要时可向委托人提供专业建议。一、资产评估对象

（一）资产评估范围的概念所谓资产评估范围，是对评估对象所进行的详细描述，包括构成、物理及经济权益边界、约束条件等内容，是资产评估专业人员根据评估目的界定的对象资产边界，同时也便于报告使用人更清晰地理解评估对象。（二）企业价值评估的范围当企业价值评估的评估对象是企业股权时，评估范围应该是被评估企业的全部资产和负债，包括可辨识的资产和不可辨识的资产（如商誉等）；当评估对象为企业可用于出资的资产时，评估范围可以包括企业的存货、房地产、设备、专利权、商标专用权、股权等法律法规允许出资的资产，但不包括法律法规不允许出资的商誉等资产。二、资产评估范围（三）资产组合评估的范围当评估对象是资产组合的权益时，其评估范围是组成该资产组合的全部资产与负债。（四）单项资产评估的范围当资产评估对象是单项资产时，评估范围是对该项资产边界的描述。（五）资产评估范围的确定资产评估范围应当依据法律法规、评估目的，以及评估对象的特点合理确定，并在资产评估委托合同中明确界定，具体内容应由委托人负责提供。二、资产评估范围一、资产评估基准日二、资产评估报告日第3节资产评估基准日与报告日（一）概念资产评估基准日是资产评估结论对应的时间基准。资产评估机构接受客户的评估委托后，需要了解委托人根据评估目的及相关经济行为的需要确定的评估时点，也就是委托人需要评估机构评估评估对象在什么时间点上的价值。这个时间点就是资产评估基准日。（二）作用1.明确评估结论所对应的时点2.确定评估报告结论的使用期限（三）资产评估基准日的选择资产评估基准日的选择是委托人的责任，评估人员可以提供相关专业建议。选取评估基准日时须重点考虑下列因素：(1)有利于评估结论有效服务于评估目的；(2)有利于现场调查、评估资料收集等工作的开展；(3)企业价值评估业务中评估基准日尽可能选会计期末；(4)法律法规有规定的，从其规定。一、资产评估基准日

（一）概念按照《资产评估执业准则—资产评估报告》的规定，资产评估报告载明的资产评估报告日通常为评估结论形成的日期，可以不同于资产评估报告的签署日。（二）法律意义在评估基准日到评估报告日之间，如果被评估资产发生重大变化，评估机构负有了解和披露这些变化以及可能对评估结论产生影响的义务。评估报告日后，评估机构不再负有对被评估资产重大变化进行了解和披露的义务。（三）资产评估基准日后的期后事项的处理评估机构和评估专业人员需要采用适当的方式，对评估专业人员撤离评估现场至评估报告日之间，被评估资产所发生的相关事项以及市场条件发生的变化进行了解，并分析判断该事项和变化的重要性。对于较重大的事项，应该在评估报告中进行披露，并提醒报告使用者注意该期后事项对评估结论可能产生的影响；如果期后事项非常重大，足以对评估结论产生颠覆性影响，评估机构应当要求评估委托人更改评估基准日重新评估。二、资产评估报告日

资产评估目的即资产评估结论的具体用途，是由委托人计划实施的经济行为决定的。委托人的经济行为可能包括：公司设立、增资，企业改制、上市，合资、合作经营，股权转让，资产买卖、资产置换，债转股，担保融资，破产清算，保险赔偿，损失补偿，税收，司法诉讼、会计计量等。评估目的直接或间接地决定和制约着资产评估的条件以及价值类型的选择。不同的评估目的可能会对评估对象的确定、评估范围的界定、价值类型的选择以及潜在交易市场的确定等方面产生影响。以下对转让，抵（质）押，公司设立、增资，企业整体或部分改建为有限公司或股份公司，财务报告，以及税收等评估目的加以介绍。第4节资产评估目的转让是最常见的评估目的。引发资产评估的转让行为主要包括资产的收购、转让、置换、抵债等。转让行为的标的资产可以是股权等出资人的权益，也可以是单位或个人拥有的能够依法转让的有形资产、无形资产等。一、转让

对抵（质）押的评估需求，主要包括以下三种情形：(1)贷款发放前对抵（质）押权的评估。单位或个人在向金融机构或者其他非金融机构进行融资时，金融机构或非金融机构要求借款人或担保人提供其用于抵（质）押资产的评估报告，评估目的是了解用于抵（质）押资产的价值，作为确定贷款额度的参考依据。实务中最常见的这类评估包括：房地产抵押、知识产权质押、珠宝质押等相关评估。(2)实现抵（质）押权的评估。当借款人到期不能偿还贷款时，贷款提供方作为抵（质）押权人可以依法要求将抵（质）押品拍卖或折价清偿债务，以实现抵（质）押权。这个环节的资产评估目的是确定抵（质）押品的价值，为抵（质）押品折价或变现提供参考。(3)在贷款存续期对抵（质）押品价值进行动态管理所要求的评估。通常由金融机构要求评估机构在规定时间，在市场发生不利变化时对抵（质）押品进行价值评估，评估目的是监控抵（质）押品的价值变化，为贷款风险防范提供参考。二、抵（质）押（一）非货币性资产出资行为1.非货币性资产出资评估以非货币性资产出资设立公司是较为常见的出资形式，对出资资产进行资产评估是较为常见的资产评估业务。评估目的是为确定可出资资产的价值提供参考，保障企业的股东、债权人以及社会公众的利益。2.企业增资扩股中确定股东出资金额和股权比例的评估以货币资产或非货币性资产对公司进行增资扩股时需要对被增资企业的股权价值进行评估，作为确定新老股东股权比例的依据。（二）发行股份购买资产发行股份购买资产是指上市公司通过增发股份的方式购买相关资产。这种行为的实质是采用非货币性资产对股份公司进行增资。此种经济行为的评估目的是评估标的资产的价值，为上市公司确定资产购买价格和股票发行方案提供参考。（三）债权转股权债权转股权行为的实质是债权人采用非货币性资产对其享有债权的公司进行增资。根据相关规定，应当对拟转为股权的债权进行评估。被转股企业为国有非上市公司的，还应当按规定对其股权价值进行评估。评估目的是为确定债权转股权金额和股份数额提供价值参考。三、公司设立、增资

企业进行公司制改建，或者由有限责任公司变更为股份有限公司，需要对改建、变更所涉及的整体或部分资产进行评估。（一）公司制改建公司制改建属于企业改制行为，是按照《公司法》要求将非公司制企业改建为有限责任公司或股份有限公司。我国通常所说的企业改制主要指国有企业的改制，要通过资产评估合理确定国有资本金的价值。改制企业以企业的实物、知识产权、土地使用权等非货币财产折算为国有资本或者股份的，资产评估的目的是为确定国有资本出资额或者股份数额提供参考依据。（二）有限责任公司变更为股份有限公司企业将有限责任公司经审计的净资产账面价值折股变更为股份有限公司时，需要对用于折股的净资产进行评估。这类评估的实质是评估有限责任公司用于折股的资产的市场价值扣除负债价值后是否低于其对应的审计后的净资产账面价值。评估目的是核实企业用于折股的审计后的净资产账面价值是否不低于其市场价值，防止虚折股权／股份的情况发生。如果在有限责任公司改建为股份有限公司过程中，发生引进战略投资者等导致拟改建公司的国有股东股权比例发生变化的情况，还应根据国有资产监管要求，在上述股权比例变化的环节对拟改建公司的股东权益价值进行评估。评估目的是为确定股东出资金额和股权比例提供参考。四、企业整体或部分改建为有限公司或股份公司

企业在编制财务报告时，可能需要对某些资产进行评估，这类资产评估属于服务于会计计量和财务报告编制的评估业务。会计系统的公允价值计量方式引发了对利用评估技术进行公允价值计量的需求。服务于会计计量和财务报告编制的评估业务包括以下三类：(1)合并对价分摊；(2)资产减值测试；(3)投资性房地产和金融工具等资产的公允价值计量。评估目的是为会计核算和财务报表编制提供相关资产、资产组等评估对象的公允价值或可收回金额等特定价值的专业意见。五、财务报告以税收为目的的评估是为涉税事项确定相关非货币性资产的应税流转额或所得额、财产价值或增值额，为税收征管部门确定相关计税基准提供参考。（一）确定非货币性资产投资的计税价格按照税法规定，企业以非货币性资产对外出资，应当确认非货币性资产转让所得的，税收征管部门要求企业留存备查的资料。评估目的是为核定非货币性资产计税申报价格提供参考。（二）确定非货币性资产持有或流转环节所涉税种的税基非货币性资产的持有或流转环节涉及流转税、所得税、财产税和土地增值税等税种。评估目的是为税收征管部门确定相关计税基准提供参考。六、税收广义的司法评估一般可以分为两类，司法鉴证评估和诉讼协助评估。狭义的司法评估仅指司法鉴证评估。司法鉴证评估一般由法院直接委托，评估结论是司法立案、审判、执行的重要依据。诉讼协助评估，一般由诉讼当事人（原告方或被告方）委托，评估报告为当事人提供重要的专家意见，可以作为支持其相关诉讼要求的证据，一旦被法院采信，可以成为判决的依据。资产评估可以为涉案标的提供价值评估服务，评估结论是司法立案、审判、执行的重要依据。七、司法

一、市场价值二、投资价值三、在用价值四、清算价值五、残余价值六、其他价值类型第5节资产评估的价值类型

一、市场价值

市场价值是在适当的市场条件下，自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行公平交易的价值估计数额。自愿买方有购买动机，没有被强迫，会根据现行市场的真实状况和市场期望值购买，不会急于购买，不会付出比市场价格更高的价格。自愿卖方不以任何价格急于出售或被强迫出售，不会因期望获得被市场视为不合理的价格而继续持有，期望在进行必要的市场营销之后，以公开市场所能达到的最高价出售资产。双方合理地知道资产的性质和特点、实际用途、潜在用途及评估基准日的市场状况，并假定当事人均根据上述知识为自身利益而决策，谨慎行事以争取在交易中为自己获得最好的价格。公平交易是指在没有特定或特殊关系的当事人之间的交易，即假设在互无关系且独立行事的当事人之间的交易。二、投资价值

投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。投资价值针对特殊的市场参与者，即特定投资者或者某一类投资者。这类特定的投资者不是主要的市场参与者，或者其数量不足以达到市场参与者的多数。投资价值与市场价值相比，除受到交易标的因素和交易市场因素的影响外，其最重要的差异是投资价值还受到特定交易者的投资偏好或追求协同因素的影响。如果仅仅是交易当事人有特定的身份，比如股权的受让方为该企业股东，就并不必然要求评估时选择投资价值。三、在用价值

在用价值是指将评估对象作为企业、资产组的组成部分或者要素资产，按其正在使用的方式和程度，评估其对所属企业、资产组的贡献的价值估计数额。评估对象正在使用的方式和程度可能不是其最佳的使用方式和程度，从而影响其价值。四、清算价值

清算价值是指评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。清算价值与市场价值相比的主要差异是：(1)清算价值是资产拥有者需要变现资产的价值，是一个退出价，不是购买资产的进入价。而市场价值没有规定退出价。(2)清算价值的退出变现是在被迫出售、快速变现等非正常市场条件下进行的，这一点与市场价值相比也是明显不同的。清算价值的特点是：(1)该价值是退出价。(2)这种退出是在受外力胁迫情况下的退出，而不是正常的退出，是快速变现的退出价。五、残余价值

残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。由于整体资产无使用价值只能变现，且整体变现不可能，只能改变状态变现，将一项资产拆成零件进行变现。六、其他价值类型

现实评估实务中的确存在其他价值类型，比较常见的是会计准则中的公允价值。《企业会计准则第39号—公允价值计量》中的公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格（即脱手价格，也称退出价格）。评估实务中还存在一些以抵押、质押为目的的评估和以保险赔偿为目的的评估等。这些目的的评估可能会需要考虑其他价值类型，评估专业人员要确定其符合《资产评估价值类型指导意见》的基本要求，并在评估报告中予以披露。一、交易假设二、公开市场假设三、持续经营假设四、清算假设五、原地使用假设六、移地使用假设七、最高最佳使用假设八、现状利用假设第6节资产评估假设交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。它假定所有评估标的已经处在交易过程中，评估专业人员根据被评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设一方面为资产评估得以进行创造了条件；另一方面它明确限定了资产评估的外部环境，即资产是被置于市场交易之中，资产评估不能脱离市场条件而孤立地进行。一、交易假设

公开市场假设是指资产可以在充分竞争的市场上自由买卖，其价格高低取决于一定市场供给状况下独立的买卖双方对资产的价值判断。符合以下五项要求的市场可以看成是公开市场：(1)有一个充分竞争的市场。(2)在这个市场上，买者和卖者的地位是平等的。(3)资产交易双方都有获取足够市场信息的机会和时间。(4)买卖双方的交易行为都是自愿的、理智的，而非在强制或受限制的条件下进行。(5)买卖双方都能对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。二、公开市场假设持续经营假设实际是一项针对企业或资产组（也可以称为经营主体）的假设。持续经营假设是假设一个经营主体的经营活动可以持续下去，在未来可预测的时间内该主体的经营活动不会中止或终止。持续经营假设一般不适用于单项资产。持续经营假设下的评估是基于企业未来经营收益的多少来确定其现实价值，持续经营假设通常是收益法评估的基础。当没有相反的证据证明该经营主体不能持续经营时，应该认为该经营主体可以持续经营。这里相反的证据指那些表明企业的经营将在可以预见的未来结束的证据，如合同规定的经营期满、企业资不抵债而濒临破产清算等。持续经营假设要求经营主体在其可以预见的未来不会停止经营。这种经营可以是在现状基础上的持续经营，也可以是在未来可以合理预计状态下的持续