合院别墅研究

融创万科绿城

合院别墅微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai目录01经济型合院别墅02改善型院墅微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucail之前，自从绿城推出83平的合院别墅后，极小别墅一夜爆红，各大房企争相推出90平左右的别墅产品。但这两年，客户对产品认知有了提高，更追求舒适的居住体验，极小别墅的热度有所降低。从上文图表可以看出，120平以上面积段的别墅更受客户青睐。l不过，经济型合院别墅，瞄准的是经济实力不高，但又向往别墅生活的中产家庭。它的本质是解决从无到有的问题，一方面要控制总价，另一方面要尽可能提高客户的居住体验。l院墅排列方式相对自由。一般而言，合院别墅排列方式相对自由，可以根据项目实际情况进行排列。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai不同排列方式呈现效果有很大不同。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucail比如万科梦溪里乐高小联排，采用了L型户型排布，两个户型通过二层进行连接，形成一个基本模块，而基本模块可以东西、南北随意拼接，再形成更大的单元，从而组成整个社区。l由于拼接的灵活和多联，规避了日照间距和山墙间距，有效节约了宅间空地，提升了容积率。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucail再比如武汉保利项目，同样采用L型双拼联排拼接，这种排列方式有以下特点：1.省间距，花园体验感更强，有类独栋的产品体验2.L型格局排布，所有主要功能空间都可以面向花园，居住体验好3.回家可以通过花园进入室内，具有独特的归家体验4.竖向道路设计，改变传统排屋横向道路的设计，日照更舒适l据保利测算，合院单元拼接数4拼-5拼为宜，用地紧张的条件下可做5-6拼，7拼以上不建议，会大大降低居住体验。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai其次，空间营造上，保证街巷尺度，降低建筑密度带来的压抑感。保利认为，街巷尺度宜为5:1-10：1，用地紧张的条件可考虑12:1，大于12:1不建议做。组团排列数宜为3-4列，用地紧张的条件可考虑5-6列。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai第三，通过高赠送提高附加值。l由于经济型合院别墅的户型面积都在200㎡以内居多，所以赠送面积成为提高附加值很重要的手段之一。一般来看，赠送面积方式主要为南庭背院、侧院、地下庭院、露台、地下室等。l比如招商南宁某项目140平合院别墅，南向庭院面积约31平，北向庭院面积近45台，赠送率非常高微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai重庆万科某项目合院L型联排，建面约154㎡，地上装修后可使用建面约234㎡赠送面积达到近80平，性价比很高了。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucail同时，越来越多项目通过下沉庭院、采光天井等，并以标准层高打造负一层，解决采光度和通风的问题，将地下室由辅助功能空间转变为娱乐功能空间，刺激客户购买欲望。等于把负一层变成首层了，这样整个户型的利用率会大大提高。l比如方圆惠州项目这个150平合院户型，负一层40㎡地下室空间全明采光，设计下沉式庭院，营造类首层的居住体验。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai第四，户型设计强调功能性。l在户型设计上，合院产品的尺度感和舒适度也越来越重要。从市场上项目可以看出一个趋势，相较于早期的合院产品，现在户型设计趋势是：一是房子变得更薄，进深缩短，面宽增大；二是强调庭院与功能空间的融合互动。l比如融创清远项目130平三房户型，南北分别有入户庭院和主庭院，空间相互渗透，而且将大小庭院有机地与卧室等起居空间融合，充分利用景观优势，提升品质。l客餐厅采用横厅布置手法，面积达到31.5平，一楼父母房布置于东南侧，有自己的独立庭院，主卧室设置于二层，动静分离。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai再看160平户型，主庭院及前院共有面积68.11㎡，将大小庭院有机的与两厅及茶室结合，客餐厅及茶室一体化设计，采用大横厅布置手法，面宽达到10米。而且父母房拥有自己的独立庭院，私密性升级。二层也设了超大露台，早晚可以在露台吹风观景，非常惬意。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai沈阳万科翡翠别墅148平三房两厅户型，只做了两层，同样是L型布局合院，加大了别墅面宽设计，牺牲容积做两层空间。两层做到了四开间朝南。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai最后，单体造型尽量简化，进一步控制成本。对于经济型院墅，除了要考虑提升居住体验，另一方面也要考虑控制总价，这样成本控制也成为必须解决的问题。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucail具体来看，除了在规划层面提高土地利用率，还可以设计优化来实现成本控制目的。大象设计指出，中式合院可以从以下几个方面来优化：l一是非敏感点减少材料使用，比如很多中式合院屋顶采用小青瓦，可减小瓦片使用量。l二是部件采用预制件，比如窗套、窗台、勒脚均采用预制件，不仅可以加快施工速度、也可以降低建造成本。适当降低层高。大多数合院层高都为一层3600、二层3300。为了进一步控制成本，可以适当将二层层高降为3100。l第三，控制窗地比。包括东西向及北向开窗数量，同时控制大玻璃面积与厚度的适配指标，控制玻璃使用厚度。院门形制分级选用，重要空间节点采用细节丰富的墙面，其他空间尽量选用形体简洁的墙面。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai一、多重庭院提供多种户外场景，提升白天居

家体验l之前明源君讲过，今年别墅受到客户高度关注，因为别墅住户可以足不出户享受到完全不同于高层住户的院落生活。l为此，改善型合院别墅，除了提升尺度感，为客户营造更多户外空间就成了重要的优化方向。l一方面，庭院面积要足够大，能满足一家人在这里聚会、开派对、烧烤、游戏的需求。比如绿城桃源小镇300㎡的合院户型，庭院面积超大，布局开阔。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai另一方面，庭院数量要升级，不同庭院承担不同功能，例如营造仪式感的入户院落、有一定尺度的起居院落、赏玩院落，后勤院落和采光院落等等，在装饰上也会有不同的侧重。比如世茂北京某项目合院281户型，一层设有三个庭院，加上两个下沉庭院，共有5个院子。南向前院是主庭院，面积非常大，孩子可以在这里踢球、游戏，周末可以在这里举办聚会派对等。而后院可以晾晒衣服，侧院除了种植，还可以很好提高房子采光。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai德信杭州项目合院效果图l再比如德信在杭州某项目268㎡合院户型，一层主庭院面积约160㎡，可供全家人聚会、休闲娱乐。这个户型还有个很大的亮点，除了老人房，基本每一层都是“套房+露台”设计。l一层的老人房，南面带有一个正对花园的落地景观窗，东面还有专属庭院。l二层是主卧套房，层高约3.6米，还有一个朝南，建面约29㎡的大露台。l三层和四层，层高分别为约3.6米和3.4米，同样是套房+大露台的设计。l其中三层空间还有东、南两个露台，面积分别为约6㎡和20㎡。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucail而且每一层露台进深都超过4米，尺度完全超过阳台，达到花园级别。这样设计下，整个户型为业主提供了更多场景，每个业主都有了自己的“秘密花园”。l父母可以在自己的专属庭院喝茶，孩子可以在自己的花园玩游戏做手工，夫妻在花园健身、阅读、聊天等等。任何时候，每个人都能拥有自己的活动空间，可以自得其乐，也可以接待自己的朋友，而且不互相影响，这无疑大大提升了每个人的幸福指数。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai户内空间增加社交空间，多套房设计更舒适更私密l除了户外庭院露台升级，改善型院墅在室内空间上也进行了两方面优化。l一是多客厅设计，增加社交空间。l很多4房2厅、5房2厅的房子，厅其实是在同一空间。很多老别墅，往往也只有一楼一个大厅。l如果只考虑一家人的集体活动、集体娱乐，这样的设计无疑是最好的。l可对于很多置换客户来说，丈夫、妻子、孩子，乃至老人，因为越来越追求生活品质，其个性被充分挖掘。再加上其拥有不同的朋友圈。l除了家人交流，他们可能会有接待朋友的需求，他们也偶尔也会l越来越多院墅项目考虑在不同楼层都设有客厅。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai北京万科“观承.大家”的别墅，设计了3个大厅，分别位于1楼、2楼、地下。而且这几个客厅面积都很大，空间完整方正，可以供多人活动，为了让3个大厅的面积最大化，“观承.大家”将上下的楼梯、电梯，集中在别墅的一个角落。由此，大厅保持了完整的方正状态，利用率极高。自然采光充足，可以长时间活动。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucail二是多套房设计。l从上文案例来看，基本改善型以上的院墅都是全套房设计，一般老人住在一层，免去爬楼的麻烦，二层和三层分别是儿童或主卧套房。l比如世茂某项目合院281户型，除了一层有大客厅，二层除了儿童套房，也设计有家庭厅，还有大露台，增加家人互动的空间。l其中，主卧套房一般设有双人床、浴缸、双台盆、衣帽间和户外露台，带给业主度假般的舒适体验。微信公众号/知识星球：地产研报素材业内微信交流群：DCyanbaosucai室内室外一体化设计l与经济型院墅需要严控成本不同，改善型及豪宅型院墅的核心是提升居住体验，为此，通过大面积玻璃引景入室，打破室内室外的界限，成为了他们需要考虑的问题。l比如万科“观承.大家”合院产品，一楼的客厅和院子之间，在需要的时候，是可以没有界限的。从客厅里看餐厅和院子，如下图所示：微信公众号/知识星球：地产研