房地产开发经营与管理真题汇编18

房地产开发经营与管理真题汇编18判断题第1题、商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。（）A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：由于商用物业投资的收益主要来自物业出租经营收入和物业资产升值，因而更适合作为长期投资，且收益水平与投资者管理商用物业的能力密切相关。商用物业市场的繁荣除了与当地整体社会经济状况相关，还与工商贸易、金融保险、咨询服务、旅游等行业的发展状况密切相关。第2题、投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。（）A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。比如，在高通货膨胀的时候投资项目甲的收益增长可能会超过通货膨胀的增长幅度，而投资项目乙的收益可能会为负增长。第3题、土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（）A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：开发商品的供给在短期内难以有较大的增减，因此市场供给在短期内缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。第4题、房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（）A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：建设项目招标方式，可以分为公开招标和邀请招标。依照国家发展改革部门《工程建设项目招标范围和规模标准规定》必须进行施工招标的工程建设项目，招标人应按政府审批部门核准的招标方式进行招标。第5题、指数平滑法中的平滑指数a是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a越大，则预测值越趋向平滑。（）A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：指数平滑法是加权平均法的一种。它不仅考虑了近期数据的重要性，同时大大减少了数据计算时的存储量。指数平滑法中的平滑指数a是新、旧数据在平滑过程中的分配比率，其数值大小反映了不同时期数据在预测中的作用高低。a越小，则预测值越趋向平滑。第6题、如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。（）A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：名义利率相同，计息周期不同，则每个计息周期的利率不同，所以未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。第7题、按照房地产开发项目经营方式的不同，期间费用可能全部或部分计入开发建设投资中。（）A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：开发投资项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费用。房地产开发项目用于销售时，期间费用计入开发建设投资中的管理费用、财务费用和销售费用，不另行计算；房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入开发建设投资，经营期的期间费用计入运营费用；房地产置业投资项目的期间费用计入运营费用。第8题、当预测通货膨胀率趋高时，投资者往往会要求降低期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。（）A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：通货膨胀导致折现率提高，因为投资者希望提高名义投资回报率以抵消通货膨胀的影响。在通货膨胀的情况下，投资者往往提高对名义投资回报率（或收益率）的预期，以补偿购买力的损失，即投资者要提高期望投资回报率以抵消通货膨胀的影响。第9题、运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。（）A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法，特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理，蒙特卡洛模拟法是风险分析的主要方法之一。蒙特卡洛法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样，适用于当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时的情况。第10题、实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（）A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值；时间和不确定性对实物期权定价有直接的影响；在不确定条件下，不确定性的范围随着时间增加而增长。第11题、借款还本付息估算表中列示了直接用于计算清偿能力指标的基础数据，因此属于基本财务报表。（）A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：辅助报表中，项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、投资计划与资金筹措表和借款还本付息估算表为最主要的辅助报表。第12题、房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。（）A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：房地产权益融资主要表现为房地产企业权益融资。房地产企业也可以为特定房地产投资项目，即房地产项目公司进行权益融资。房地产权益融资的特点是资金供给方或房地产权益投资者需要与房地产企业共同承担投资风险，分享房地产投资活动形成的可分配利润，不需要还本付息。第13题、在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许作为土地开发贷款抵押物的特定地块提前解除抵押权。（）A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：土地开发是对毛地或生地进行改良，为建筑施工进行前期准备的阶段。虽然开发后的熟地所创造的收入并不比毛地多，但它毕竟向土地的最终用途靠近了一步。即便如此，为土地开发进行融资仍然较为困难。土地开发贷款通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。在大规模的土地开发中，随着土地开发的进行，金融机构通常会允许特定地块从整体的抵押合同中释放出来，即解除该地块的抵押权，使其得以出售。此时，借款人必须向金融机构偿还部分贷款。第14题、由于REITs投资物业的类型多种多样，所以REITs投资者几乎不会受到利率变化带来的风险影响。（）A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：投资业务不同，REITs可分为可分为以下三种：①权益型REITs；②抵押型REITs；③混合型REITs。其中，抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入，受利率变化的影响。第15题、收益性物业的经营费用中包括抵押贷款的利息支出。（）A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有费用，包括：①人员工资及办公费用；②保持物业正常运转的成本（建筑物及相关场地的维护、维修费）；③为租户提供服务的费用（公共设施的维护维修、清洁、保安等）；④保险费；⑤营业税金及附加；⑥城镇土地使用税；⑦房产税和法律费用等。单项选择题第16题、一般来说，与长期投资相比，短期投资（）。A.风险较大B.收益率较高C.流动性较好D.投资回收期较长我的答案：参考答案：C答案解析：短期投资是指预期在短期（通常是一年内）能收回的投资，其特点是资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资是指投资期限在一年以上的投资，其特点是回收期长，短期变现能力较差，风险较高，但长期的盈利能力强。第17题、同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有（）。A.保值性B.增值性C.异质性D.弱流动性我的答案：参考答案：C答案解析：由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有异质性。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。第18题、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）。A.购买房地产股票B.购买商铺C.购买房地产债券D.购买住房抵押支持证券我的答案：参考答案：B答案解析：房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括开发投资和置业投资两种形式。购买商铺属于置业投资，其他选项都属于间接投资。第19题、关于投资组合理论的说法，正确的是（）。A.投资者应选择毫无风险的投资组合B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消我的答案：参考答案：D答案解析：A项，投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险。B项，要达到投资组合的理想效果，其前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。CD两项，风险是由系统风险和个别风险所组成。通过投资组合理论的原则，可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险因素仍存在。第20题、关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积我的答案：参考答案：C答案解析：房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括本期新开工的面积和上期开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。第21题、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。A.吸纳周期是指房屋从准备租售到租售完成所需的时间B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数我的答案：参考答案：A答案解析：吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度（单位时间内的吸纳量）计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。第22题、房地产泡沫产生的基础是（）。A.投机需求膨胀B.金融机构过度放贷C.房地产市场中的过度开发D.土地资源的稀缺性我的答案：参考答案：D答案解析：房地产泡沫的成因，主要有以下三个方面：①土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；②投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；③金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。第23题、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。A.拆迁补偿费及有关税费B.市政基础设施建设有关费用C.贷款利息D.建安费用我的答案：参考答案：D答案解析：土地储备开发成本包括：①征收、拆迁补偿费及有关税费；②收购、收回和置换过程中发生的有关费用；③市政基础设施建设有关费用；④招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；⑤贷款利息；⑥土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。第24题、网络图法在建设工程管理中常常作为（）的方法。A.质量控制B.成本控制C.进度控制D.合同管理我的答案：参考答案：C答案解析：在工程的进度管理中，制定进度计划的方法有以下两种：①应用传统的水平进度计划（横道图法）；②网络计划（网络图法）。网络图法是以网络图的形式来表达工程进度计划的方法。第25题、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法我的答案：参考答案：D答案解析：开发商定价主要有以下三类方法：①成本导向定价法（包括成本加成定价法和目标定价法）；②购买者导向定价法（包括认知价值定价法和价值定价法）；③竞争导向定价法（包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法）。其中，认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。开发商利用市场营销组合中的非价格变量，在购买者心目中确立认知价值，并要求所制定的价格必须符合认知价值。第26题、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.创新性调查D.因果性调查我的答案：参考答案：D答案解析：调查项目可以分成以下三类：①试探性调查，即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法；②描述性调查，即明确一些特定的量值；③因果性调查，如假设两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。题中所述调查属于因果性调查。第27题、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（）。A.指数平滑法B.市场因子推演法C.德尔菲法D.销售人员意见综合法我的答案：参考答案：A答案解析：时间序列分析法利用过去的数据或资料来预测未来的状态，即根据过去数据中的因果关系来预测未来的值，过去和未来的状态仅是时间的函数。时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。第28题、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是（）。A.形象差异化战略B.人员差别化战略C.服务差别化战略D.产品差别化战略我的答案：参考答案：C答案解析：市场定位战略主要有以下四种：①产品差别化战略，即从产品质量、产品款式等方面实现差别；②服务差别化战略，即向目标市场提供与竞争者不同的优质服务；③人员差别化战略，即通过聘用和培训比竞争者更为优秀的人员以获取差别优势；④形象差异化战略，即在产品的核心部分与竞争者雷同的情况下塑造不同的产品形象以获取差别优势。第29题、关于资金时间价值的说法，错误的是（）。A.现在的100万元与5年后的100万元的价值相同B.现在的100万元可能与5年后的148万元价值相同C.现在的100万元可能与2年前的121万元价值相同D.由于存在资金时间价值，不同时点上发生的现金流量无法直接比较我的答案：参考答案：A答案解析：资金的时间价值是指不同时间发生的等额资金在价值上的差别。对于资金的时间价值，可以从以下两个方面理解：①随着时间的推移，资金的价值会增加；②资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。第30题、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。A.2.00B.7.30C.8.53D.9.00我的答案：参考答案：A答案解析：按月计息时，利息和=P［（1+i）^n－1］=1000错误［（1+8%/12）^3错误12－1］=270.24（万元）；按季计息时，利息和=P［（1+i）^n－1］=1000错误［（1+8%/4）^4错误3－1］=268.24（万元）。则按月计息比按季计息要多付利息：270.24－268.24=2.00（万元）。第31题、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是（）。A.名义利率对应一年中计息周期的单利计息B.实际利率对应一年中计息周期的复利计息C.实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值D.当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率我的答案：参考答案：D答案解析：A项，名义利率是指一年内多次计息时给出的年利率，它忽略了一年内前面各期利息再生的因素，即忽略了“利滚利”。B项，实际利率是指一年内多次计息时，年末终值比年初值的增长率。CD两项，名义利率与实际利率存在着下述关系：①实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；②名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差__异就越大；③当每年计息周期数m－1时，名义利率与实际利率相等；④当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率；⑤当每年计息周期数m→∞时，名义利率r与实际利率i的关系为：i=er－1。第32题、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业贷款组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为（）元。A.1297.91B.3584.01C.4881.93D.5158.71我的答案：参考答案：B答案解析：本题中，王某按月等额还本付息，属于等额序列支付的情况，由题意，P=120错误7800错误70%－200000=455200（元），则月还款额A=Pi/[1－1/（1+i）^n]=455200错误（7.2%/12）/[1－1/（1+7.2%/12）^20错误12]=3584.01（元）。第33题、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年末的租金是（）元。A.14945.16B.15841.87C.26764.51D.28370.38我的答案：参考答案：A答案解析：因为年利率与年租金增长率相同，故P=n错误A1/（1+i），P=F/（1+i）^n，则P=F/（1+i）^n=200000÷（1+6%）^10=11678.96（元），A1=11678.96÷10错误（1＋6%）=11837.97（元），A5=A1错误（1+6%）^5-1=14945.16（元）。第34题、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率（）。A.包含了对通货膨胀的补偿B.不包含对通货膨胀的补偿C.没有实际意义D.不能直接用于财务评价我的答案：参考答案：B答案解析：从理论上来说，全部期望投资回报率应该包含所有预期通货膨胀率的影响。因此，预期收益率通常随着对通货膨胀率预测的变化而变化。当折现率不包含对通货膨胀的补偿时，房地产投资收入现金流的折现值才是一个常数。第35题、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=－50万元、NPV4=－150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是（）。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%我的答案：参考答案：A答案解析：无第36题、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。A.销售利润率=销售利润/销售收入B.销售利润率=销售利润/总开发价值C.销售利润率=销售利润/总开发成本D.销售利润率=销售利润/项目总投资我的答案：参考答案：A答案解析：销售利润率是衡量房地产开发项目单位销售收入盈利水平的指标。销售利润率的计算公式为：销售利润率=销售利润/销售收入错误100%。第37题、张某购买了一间总价值为100万元的商铺用于经营，其中首付款为总价的60%，其余为银行提供的年利率为7.5%，期限为10年，按年等额还本付息的抵押贷款，若年平均经营收入为20万元，运营费用为经营收入的30%，则在贷款期内的税前现金回报率是（）。A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%我的答案：参考答案：B答案解析：现金回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于营业利润（净经营收入）扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资；税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。由题意，A=Pi/［1－1/（1+i）n］=100错误40%错误7.5%/［1－1/（1+7.5%）10］=5.83（万元）。税前现金回报率=净经营收入扣除还本付息后净现金流量/投资者的初始现金投资=（20错误70%－5.83）/（100错误60%）=13.62%。第38题、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为（）。A.62.5%B.80.00%C.133.33%D.200.00%我的答案：参考答案：D答案解析：流动比率是反映企业或项目各年偿付流动负债能力的指标。其表达式为：流动比率=流动资产总额/流动负债总额错误100%。流动比率越高，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权就越安全。该企业的流动比率=2000/100错误100%=200.00%。第39题、某房地产开发项目的占地面积为15000㎡，规划容积率为3，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的总固定成本为8000万元，预计项目的单位变动成本为4500元/㎡，假设所有可销售面积能够全部售出，则达到盈亏平衡的平均销售单价为（）元/㎡。A.5377.78B.6277.78C.6722.22D.7847.22我的答案：参考答案：D答案解析：由题意，总建筑面积（产量）=15000错误3=45000㎡，可销售面积（销量）=45000错误80%=36000㎡，根据盈亏平衡点的公式：①销售收入=总成本；②销售单价错误销量=固定成本+单位可变成本错误产量。设销售单价为x，则36000x=8000错误10000+4500错误45000，得：x=7847.22（元/㎡）。第40题、判定房地产投资风险因素发生的概率属于（）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策我的答案：参考答案：B答案解析：风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。第41题、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有（）。A.可逆性和可延期性B.可逆性和不可延期性C.不可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性我的答案：参考答案：C答案解析：房地产投资具有不可逆性和可延期性，也就具有了期权性质。投资的可延期性使得投资者可以收集更多与项目有关的信息，寻找更有利的投资机会，这时候延期投资的权利实际上就是一种期权；投资的不可逆性，使得投资人在投资决策时就不能仅考虑项目净现值，也要考虑投资期权的价值。第42题、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是（）。A.项目的交通组织规划B.项目构成及平面布置C.项目的建筑规划D.城市土地利用规划我的答案：参考答案：D答案解析：规划设计方案的选择包括以下几点：①市政规划方案选择，主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向。②项目构成及平面布置。③建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等等。第43题、下列财务报表中，储存基础性数据的是（）。A.辅助报表B.资产负债表C.资金来源与运用表D.现金流量表我的答案：参考答案：A答案解析：房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。一些基础性数据（如成本、收入等）都存储于辅助报表中，这些辅助报表通过某种对应关系生成基本报表。通过基本报表就可以对项目进行财务盈利能力、清偿能力及资金平衡分析。第44题、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是（）。A.回收固定资产余值B.自有资金C.长期借款D.净转售收入我的答案：参考答案：B答案解析：资本金现金流量表中现金流入包括以下几项：①销售收入；②租金收入；③自营收入；④净转售收入；⑤其他收入；⑥长期借款；⑦短期借款；⑧回收固定资产余值；⑨回收经营资金。第45题、下列市盈率的表达式中，正确的是（）A.市盈率=股价/每股净资产B.市盈率=股价/每股收益C.市盈率=市值/销售收入D.市盈率=市值/现金流我的答案：参考答案：B答案解析：类比法是通过选择同类上市公司的一些比率，如最常用的市盈率（P/E，即股价/每股收益）、市净率（P/B，即股价/每股净资产），再结合拟上市公司或资产的财务指标如每股收益、每股净资产来确定拟上市公司价值，一般都采用预测的指标。市盈率法的适用具有许多局限性，例如要求拟上市公司经营业绩稳定，不能出现亏损等，而市净率法则没有这些问题，但同样也有缺陷，主要是过分依赖公司账面价值而不是最新的市场价值。因此对于那些流动资产比例高的公司如银行、保险公司比较适用此方法。第46题、刘某在1年前获得一笔月还款额为800元，期限5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（）元。A.2363.64B.2600.00C.3818.18D.4200.00我的答案：参考答案：C答案解析：商业银行规定将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下，月所有债务支出与收入比控制在55％以下。其中，所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入。故刘某月均收入至少为：（1200+100+800）÷55%=3818.18（元）。第47题、一般来说，投资于房地产信托基金（REITs）的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有（）。A.较高的收益性B.较强的流动性C.直接融资的功能D.抵御通货膨胀影响的功能我的答案：参考答案：B答案解析：房地产投资信托基金的特征之一是流动性好。直接投资房地产存在很大的变现风险，房地产作为不动产，销售过程复杂，属于非货币性资产，资产拥有者很难在短时期内将其兑换成现金。而REITs可以在证券交易所或场外进行交易，马上变现，流动性仅次于现金。第48题、关于房地产贷款担保的说法，正确的是（）。A.担保能确保贷款得以足额偿还B.金融机构提供担保的风险一般低于企业提供担保的风险C.最常见的担保形式是以土地房屋为设定的质押D.贷款质押不转移财产的占有权我的答案：参考答案：B答案解析：一般来说，银行金融机构提供的担保风险最低，然后依次是省级非银行金融机构、AAA级企业、AA级企业、AA级以下企业。A项，贷款担保是指为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证。贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还。C项，在房地产贷款中以土地房屋等设定贷款抵押，是最常见的担保形式。D项，贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保。第49题、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（）。A.交通的通达程度B.物业的规模大小C.人口的分布密度D.居民的购买能力我的答案：参考答案：A答案解析：在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。第50题、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A.净经营收入=有效毛收入－经营费用B.净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息C.净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息－准备金D.净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息－准备金－所得税我的答案：参考答案：A答案解析：净经营收入是指从有效毛收入中扣除运营费用后得到的收入，即：净经营收入=有效毛收入－运营费用。净经营收入的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。因此，物业服务企业要尽可能增加物业的有效毛收入，降低运营费用，以使交给业主的净经营收入尽可能大。计算题第51题、（一）某家庭计划5年后购买一套120㎡的新建住房，该家庭目前及未来5年的财务状况如下：（1）目前已准备用于购房的积蓄共50万元；（2）该家庭月工资收入为12000元，预计将以每月0.5%的比例递增，该收入的50%储蓄用于购房；（3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若5年后该家庭购房时首付款比例为50%，则在不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为3%，按月计息）我的答案：我的答案：参考答案：无答案解析：已知：i=3%/12=0.25%，n=5×12=60，s=0.5%，A1=12000×50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000×（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）×{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}×（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000×［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可购住房总价为：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可购住房单价为：2189630.38/120=18246.92（元/㎡）。方法二：（1）P1=50万元；（2）P2=A1/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}=6000/（0.25%－0.5%）×{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}=386840.22（元）；（3）P3=A2/i［1－1/（1+i）n］=1000/0.25%×［1－1/（1+0.25%）60］=55652.36（元）；（4）P=P1+P2+P3=（500000+386840.22+55652.36）元=942492.58（元）；（5）5年后的终值为：F=P（1+i）n=942492.58×（1+0.25%）60=1094815.20（元）；（6）可购住房总价为：1094815.20/50%=2189630.40（元）；（7）可购住房单价为：2189630.40/120=18246.92（元/㎡）。多项选择题第52题、相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C.置业投资对象可以是市场上存量房地产D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者我的答案：参考答案：A、C、D、E答案解析：A项，房地产置业投资，是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资；C项，置业投资的对象可以是市场上的增量房地产（开发商新竣工的商品房），也可以是市场上的存量房地产（旧有房地产）；DE两项，房地产置业投资的目的一般有两个：①满足自身生活居住或生产经营的需要；②作为投资将购入的房地产出租给最终使用者。第53题、按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（）等方面存在差异。A.投资决策B.规划设计C.工程建设D.地域范围E.产品功能我的答案：参考答案：A、B、C、E答案解析：由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能、面向客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。第54题、国际上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.对住房投资人减税C.对住房承租人减税D.对住房承租人补贴E.鼓励赢利机构建房我的答案：参考答案：A、B、D答案解析：国际上通常采取的住房保障方式有：①以英国、新加坡和香港为代表的政府直接建房方式；②以法国、瑞典和日本为代表的依靠政府贷款利息补贴等财政优惠措施，鼓励非赢利机构的建房方式；③各国普遍采取的对住房投资人减税和对住房承租人补贴的方式。第55题、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的是（）。A.进行项目的财务评价B.获取项目所需土地C.确定规划设计方案并获得批准D.对项目的建设工程进行招标E.提交项目开工申请并获得批准我的答案：参考答案：B、C、D、E答案解析：房地产开发过程的前期需要做以下几方面工作：①获取土地；②项目核准和开工计划；③确定规划设计方案并获得规划许可；④工程建设招标；⑤开工申请与审批；⑥其他。第56题、关于某特定商品市场规模的说法，正确的有（）。A.有效市场大于服务市场B.服务市场大于潜在市场C.潜在市场大于有效市场D.渗透市场大于有效市场E.服务市场大于渗透市场我的答案：参考答案：A、C、E答案解析：潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者；有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合；服务市场（又称为目标市场）是公司决定追求的那部分合格的有效市场；渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。图2表明了这几种概念之间的关系。第57题、关于房地产“购买—更新改造—出租—出售”模式现金流量图的说法，正确的有（）。A.横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点B.房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“1”时点C.发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内D.各期运营费用的垂直箭线全部向下E.转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上我的答案：参考答案：A、C、D答案解析：购买—更新改造—出租—出售模式是指将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营一段时间后，根据市场状况和企业财务状况将其转售出去。第58题、关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有（）。A.利率是由储蓄和投资决定的B.利率是由货币的供求决定的C.利率是由可贷资金的供求决定D.利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的E.货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性我的答案：参考答案：B、E答案解析：流动性偏好利率理论，认为利率不是由储蓄与投资决定的，而是由货币的供给与需求决定的。其主要内容是：货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性；货币需求是内生变量，取决于人们的流动性偏好。利率取决于货币供给量与流动性偏好的均衡水平。第59题、关于房地产开发企业所得税的说法，正确的有（）。A.应纳税所得额=收入总额－不征税收入－免税收入－各项扣除－允许弥补的以前年度亏损B.所得税应纳税额=应纳税所得额错误适用税率C.企业所得税按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算D.企业所得税税率的高低与项目所在城市的级别有关E.企业所得税税率为25%我的答案：参考答案：A、C、E答案解析：A项，企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额；B项，所得税应纳税额=应纳税所得额错误适用税率－减免税额－抵免税额；C项，国家税务总局对房地产开发企业所得税，做出了按预售收入一定比例预先缴纳，待开发项目竣工后再进行所得税清算的特殊规定；DE两项，房地产开发投资企业所得税税率为25%。第60题、下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的有（）。A.现金回报率B.投资回收期C.借款偿还期D.资产负债率E.资本金利润率我的答案：参考答案：C、D答案解析：房地产投资项目的清偿能力指标主要有以下几个：①利息；②借款偿还期；③利息备付率；④偿债备付率；⑤资产负债率；⑥流动比率；⑦速动比率。第61题、下列不确定性因素中，属于“开发—销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（）。A.土地费用B.权益投资比率C.运