房地产估价理论与方法真题汇编19

房地产估价理论与方法真题汇编19单项选择题第1题、

下列房地产估价要素中，属于估价基本事项的是______。A.估价目的B.估价依据C.估价原则D.估价方法我的答案：参考答案：A答案解析：[考点]本题考查的是房地产估价的含义。估价目的、估价对象、价值时点和价值类型是在分析、测算和判断价值或价格之前需要确定的几个最主要的要素，因此又称为估价基本事项。第2题、

下列房地产估价情形中，不需要评估抵押价值的是______。A.初次抵押估价B.再次抵押估价C.续贷抵押估价D.抵押房地产处置估价我的答案：参考答案：D答案解析：[考点]本题考查的是房地产抵押的需要。抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或拍卖、变卖的，为折价或拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。第3题、

为保险公司开展“以房养老”住房反向抵押业务确定月养老金提供参考依据，估价需要评估的内容通常不包括______。A.住房现在的市场价值B.住房在抵押期间的市场租金C.老年人预期寿命结束时的住房增值或减值D.住房在老年人预期寿命结束时的市场价值我的答案：参考答案：B答案解析：[考点]本题考查的是对房地产估价的需要。住房反向抵押不像住房抵押贷款那样将住房作为“第还款来源”，而是以住房自身的价值作为偿还保证，因此特别需要估价服务。例如，需要评估住房现在的市场价值以及到根据老年人的年龄、健康状况、当地老年人的平均寿命等因素估计的预期寿命结束时的增值(如房价上涨)和减值(如建筑物折旧、房价下跌)等情况，或者评估住房在老年，人预期寿命结束时的市场价值，为确定每月(或每年)的最高养老等资金提供参考依据。第4题、

关于估价托人、估价对象权利人及估价利害关系人的说法，错误的是______。A.估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人B.估价利害关系人包括估价对象权利人、受让人，不包括潜在投资者C.在房地产抵押估价中，估价报告使用人不一定是估价委托人D.在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人，但不是估价利害关系人我的答案：参考答案：B答案解析：[考点]本题考查的是估价当事人。选项B错误，估价利害关系人是指估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人。估价利害关系人除了估价对象权利人，还有估价对象的潜在投资者、受让人等。第5题、

下列对估价对象的描述中，不属于估价对象实物状况的是______。A.估价对象竣工日期为2018年1月20日B.估价对象周边无专用停车场C.估价对象地势较平坦，坡度小于3%D.估价对象所在楼宇内设有两部电梯我的答案：参考答案：B答案解析：[考点]本题考查的是房地产实物状况的描述。选项B属于估价对象区位状况描述中的交通的描述。第6题、

房地产市场通常是地区性市场，要是于其有______。A.可移动性B.独一无二性C.用途多样性D.相互影响性我的答案：参考答案：A答案解析：[考点]本题考查的是房地产的特性。房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境(如当地的制度政策、经济社会发展状况、邻里关系等)，而不像其他商品那样，原料地(房地产开发的最主要原料是土地)、生产地和消费地可以不在同一个地方，能够在不同地区之间调剂余缺，从生产地或者供给过剩、需求不足、价格较低的地区，运送到消费地或者供给短缺、需求旺盛、价格较高的地区。因此，房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场，房地产的供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的，在不同地区之间有所不同，甚至是反方向变化的。第7题、

下列描述建筑物实物状况的词语中，不属于描述建筑规模的是______。A.体积B.层高C.布局D.进深我的答案：参考答案：C答案解析：[考点]本题考查的是房地产自身因素。建筑物的面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等规模因素，关系到建筑物的形象、使用性等，对房地产价格有所影响。第8题、

甲公司以其新购买的一栋写字楼向某商业银行申请抵押贷款，该银行要求甲公司为抵押物购买火灾险，合理确定该写字楼保险价值的依据是______。A.甲公司的购买价B.该写字楼建筑物的重置价格C.该写字楼的抵押价值D.甲公司的贷款金额我的答案：参考答案：B答案解析：[考点]本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。投保火灾险时的保险价值，通常仅是有可能遭受火灾损毁的建筑物的价值及其可能的连带损失，而不应包含不可损毁的土地的价值，具体是指建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失(如停产停业损失、租金损失等)。第9题、

房地产抵押价值按照价值的前提或内涵等实质内容划分，于______。A.谨慎价值B.快速变现价值C.残余价值D.投资价值我的答案：参考答案：A答案解析：[考点]本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。谨慎价值是在存在不确定因素的情况下遵循谨慎原则所评估的价值。谨慎价值通常低于市场价值。例如，为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质上是谨慎价值。第10题、

某已出租的房地产，出租人权益价值为95万元，承租人权益价值为5万元，没有法定优先受偿款，预期实现抵押权的相关税费为10万元，该房地产的抵押净值为______元。A.85B.90C.95D.100我的答案：参考答案：A答案解析：[考点]本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。房地产抵押估价应评估出租人权益价值，抵押净值=抵押价值实现抵押权的费用和税金=95-10=85(万元)。第11题、

下列有关房地产状况的信息中，不属于房地产权益状况信息的是______。A.地块形状不规则导致利用受限制B.为相邻房地产提供通道情况C.项目土地的规划容积率D.抵押权、租赁权设立情况我的答案：参考答案：A答案解析：[考点]本题考查的是房地产自身因素。房地产权益因素，对房地产利用的限制包括以下3个方面：(1)房地产权利及其行使的限制(选项D)；(2)房地产使用管制(选项C)；(3)相邻关系的限制(选项B)。第12题、

关于人口因素对房地产价格影响的说法，错误的是______。A.家庭小型化会导致住宅价格有上涨趋势B.城镇化带来的人口增加会弓|起城镇房地产价格上涨C.人口素质低且构成复杂的地区，通常房地产价格也低D.人口密度越高的地区对住宅的需求越大，房地产价格越低我的答案：参考答案：D答案解析：[考点]本题考查的是人口因素。人口密度从两方面影响房地产价格：一方面，人口高密度地区一般地说对房地产的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高，人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等行业的发展，提高房地产价格；另一方面，人口密度过高，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下，会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。第13题、

下列估价情形中，存在价值时点为现在、估价对象状况为过去的是______。A.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因抵押贷款需要，对拟抵押的在建工程进行评估D.因征收需要，对用于产权调换的期房进行评估我的答案：参考答案：B答案解析：[考点]本题考查的是价值时点原则。选项A、C属于价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价；选项D属于价值时点为现在、估价对象状况为未来状况的估价。第14题、

2年前某估价机构接受某房地产投资信托基金委托对其投资的商业物业进行评估，当时采用了收益法和成本法。现再次接受委托为披露物业价值变化情况对已投资的上述房地产进行估价，宜采用的估价方法是______。A.收益法和比较法B.收益法和成本法C.比较法和成本法D.收益法和假设开发法我的答案：参考答案：B答案解析：[考点]本题考查的是一致性原则和一贯性原则。一贯性原则是指为同一估价目的，在不同时间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。也就是现在与过去所采用的估价方法或对待方式应相同，不得随意变更。例如，房地产投资信托基金物业价值评估应遵循一贯性原则，即为同一估价目的，对同一房地产投资信托基金的同一物业在不同价值时点的价值或价格进行评估时，应采用相同的估价方法。第15题、

关于比较法中可比实例选取的说法，正确的是______。A.可比实例的交易方式应与估价对象的交易方式相同B.可比实例的成交价格只能为正常价格C.可比实例的规模一般应在估价对象规模的0.5～2倍范围内D.可比实例的成交日期与价值时点相差不得超过0.5年我的答案：参考答案：C答案解析：[考点]本题考查的是选取可比实例。选项A错误，可比实例的交易方式应适合估价目的；选项B错误，可比实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格；选项D错误，可比实例的成交日期与价值时点相差不宜超过1年，不得超过2年。第16题、

某套业主自行封闭了阳台的住宅，含独立的停车位，成交价格为200万元，已知停车位价值10万元，封阳台花费1万元。估价对象为类似已封阳台的住宅，不含独立停车位。若以上述交易实例为可比实例，则对其进行统一财产范围调整后的成交价格为______元。A.189B.190C.199D.200我的答案：参考答案：B答案解析：[考点]本题考查的是建立比较基础。对房地产的实物范围不同，统一财产范围一般是统一到估价对象的实物范围，补充可比实例缺少的实物范围，扣除可比实例多出的实物范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价或减价处理，因此统一财产范围调整后的成交价格=200-10=190(万元)。第17题、

比较法估价中对可比实例成交价格进行房地产状况调整时，可比实例房地产状况应为______。A.价值时点的状况B.成交价格所反映的状况C.成交日期的状况D.估价作业期的状况我的答案：参考答案：B答案解析：[考点]本题考查的是房地产状况调整的含义。可比实例状况应是其成交价格所对应或反映的状况，而不是在价值时点的状况，也不一定是在成交日期的状况。因为在价值时点，可比实例状况可能发生了变化，从而其成交价格就不能反映了。第18题、

运用比较法评估某套住宅的市场价值，以估价对象房地产状况为100，选取的某可比实例房地产区位、实物和权益状况评价分值分别为100、120和105，权重分别为0.3、0.2和0.5，该可比实运用比较法评估某套住宅的市场价值，以估价对象房地产状况为100，选取的某可比实例房地产区位、实物和权益状况评价分值分别为100、120和105，权重分别为0.3、0.2和0.5，该可比实例的房地产状况调整系数计算式为______。例的房地产状况调整系数计算式为______。

A．

B．

C．

D．A.AB.BC.CD.D我的答案：参考答案：A答案解析：[考点]本题考查的是房地产状况调整的方法。第19题、

关于建筑物经济寿命的说法，错误的是______。A.建筑物经济寿命主要由市场决定B.建筑物经济寿命与周围环境及房地产市场状况有关C.建筑物经济寿命是自价值时点起至正常情况下净收益大于零的持续时间D.同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同我的答案：参考答案：C答案解析：[考点]本题考查的是收益期和持有期的测算。选项C错误，建筑物经济寿命是建筑物对房地产价值有贡献的时间，即建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间。对收益性房地产来说，建筑物经济寿命具体是建筑物自竣工时起，在正常市场和运营状况下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同，一般是在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断得出的。第20题、

某宗房地产的收益期为25年，报酬率为8%，目前市场价值为280万元。若收益期延长至30年，则该宗房地产的市场价值为______元。A.280B.295C.315D.350我的答案：参考答案：B答案解析：[考点]本题考查的是净收益每年不变的公式。第21题、

关于报酬率及其求取的说法，正确的是______。A.同一城市不同类型的房地产具有相同的报酬率B.同一房地产在不同时期具有相同的报酬率C.累加法求取的报酬率不包含通货膨胀的影响D.运用市场提取法求取报酬率时应进行适当的调整我的答案：参考答案：D答案解析：[考点]本题考查的是报酬率的确定。选项A、B错误，不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型房地产的不同收益类型，如期间收益和期末转售收益，基于合同租金的收益和基于市场租金的收益，土地收益和建筑物收益，抵押贷款收益和自有资金收益，由于风险不同，报酬率是不尽相同的。因此，在实际估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值；选项C错误，累加法求取的报酬率已经包含了通货膨胀的影响。第22题、

某商铺购买价格为100万元，首付60%，剩余为银行贷款，年抵押贷款常数为5.88%，年净收益为5万元，则自有资金的资本化率为______。A.2.65%B.4.41%C.5%D.6.62%我的答案：参考答案：B答案解析：[考点]本题考查的是投资组合技术。综合资本化率=贷款价值比×抵押贷款常数+(1-贷款价值比)×自有资金资本化率。综合资本化率=房地产年净收益/房地产价值=5/100=5%，5%=40%×5.88%+60%×自有资金资本化率，自有资金资本化率=4.41%。第23题、

某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2，建筑物重置价格为1800元/m2；该房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产的建筑物折旧为______元/m2。A.200B.300C.700D.1000我的答案：参考答案：B答案解析：[考点]本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。建筑物折旧=建筑物重新购建成本建筑物市场价值=(500×2000+1000×1800-1000×2500)+1000=300(元/m2)。第24题、

某建筑物的重新购建价格为600万元，综合成新率为50%，残值率为2%，则该建筑物的现值为______元。A.294B.300C.306D.312我的答案：参考答案：B答案解析：[考点]本题考查的是建筑物折旧的求取方法。建筑物现值=建筑物重新购建价格×成新率=600×50%=300(万元)。第25题、

待开发的一幢建筑面积为10000m2的写字楼，开发完成后的销售均价为3000元/m2，已知土地取得时楼面地价为1000元/m2，建设成本和管理费用为1200元/m2，销售费用和销售税费分别为房地产价格的2%和5.5%，开发期为1.5年，贷款年利率为10%。假设建设成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成时即完成销售，销售费用在开发完成时一次性投入，则该写字楼的销售利润率为______。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%我的答案：参考答案：B答案解析：[考点]本题考查的是开发利润。土地成本=1000元/m2，建设成本和管理费用=1200元/m2，投资利息=1000×[(1+10%)2-1]+1200*[(1+10%)0.75-1]=242.61(元/m2)，销售费用和销售税费=3000×(2%+5.5%)=225(元/m2)，开发利润=300-1000-1200-242.61-225-332.39(元/m2)，销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值=332.39/3000=11.08%。第26题、

为征收补偿目的运用假设开发法评估因征收已停建的在建工程的价值时，应选择的估价前提是______。A.业主自行开发前提B.自愿转让开发前提C.被迫转让开发前提D.以上前提都可适用我的答案：参考答案：A答案解析：[考点]本题考查的是假设开发法的估价前提。当被征收房地产为正常开发建设的待开发房地产且采用假设开发法估价时，应选择业主自行开发前提进行估价；当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的末完工程且采用假设开发法估价时，应选择自愿转让开发前提进行估价。第27题、

运用假设开发法中静态分析法评估某在建工程的价值，预计2年后建成，建成1年后租出，承租人半年即可完成装修并投入使用。则采用收益法测算开发完成后价值时，净收益应按照______的客观租金水平计算。A.价值时点B.2年后建成时C.3年后出租时D.3年半后投入运营时我的答案：参考答案：A答案解析：[考点]本题考查的是动态分析法和静态分析法。对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点(通常为现在)的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。第28题、

某商场建筑面积为40000m2，可供出租的建筑面积比例为95%，收益期为38年，每平方米建筑面积的正常月租金为40元，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，每年净收益保持不变。则该商场的收益价值为______元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81我的答案：参考答案：B答案解析：[考点]本题考查的是净收益测算的基本原理。净收益=40000×95%×85%×40×12×(1-35%)=1007.76(元)，房地产价值=1007.76/12%×[1-1/(1+12%)38]=8284.79(万元)。第29题、

某标准宗地前后两面临街，总深度60m，宽度40m，已知其前街路线价3000元/m2，后街路线价2000元/m2，采腫叠价值估价法计算该宗土地的价格为______元。A.480B.600C.624D.720我的答案：参考答案：C答案解析：[考点]本题考查的是计算临街土地价值或价格。前街影响深度=60×3000/(3000+2000)=36(m)，后街影响深度=60×2000/(3000+2000)=24(m)。第30题、

因征税目的运用标准价调整法评估某个城市全部应税房地产价值时，进行房地产分组的顺序应是______。A.先分区域、紛用途、后分类型B.分用途、紛档次、分类型C.先分用途、紛区域、后分档次D.分用途、紛类型、分区域我的答案：参考答案：D答案解析：[考点]本题考查的是标准价调整法。进行房地产分组的顺序为：分用途、分类型、分区域或分区。第31题、

某宗土地总面积为2000m2，原为工业用途，容积率为1.0，土地单价为400元/m2，若将该地块改为居住用地，容积率为3.0，居住用地楼面地价为1000元/m2，则土地价值增值额为______元。A.120B.480C.520D.600我的答案：参考答案：C答案解析：[考点]本题考查的是价差法。土地价值增值额=(1000×3.0-400)×2000=520(万元)。第32题、

关于路线价法及其运用的说法，正确的是______。A.应将通达性相当、地价水平有差异、位置相邻的临街土地划为同一个路线价区段B.同一条街道两侧只能有一个路线价，但可以延长至数个路口C.利用路线价求取临街土地价格时不进行交易情况修正D.以各宗临街土地深度的平均数作为标准临街深度可简化各宗地价格的计算我的答案：参考答案：C答案解析：[考点]本题考查的是路线价法。选项A错误，在划分路线价区段时，应将“通达性相当、位置相邻、地价水平相近”的临街土地划为同一个路线价区段；选项B错误，同一条街道两侧的繁华程度、地价水平有明显差异的，应以街道中心为分界线，将该街道两侧视为不同的路线价区段，分别附设不同的路线价；选项C正确，利用路线价求取临街土地价值或价格时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”；选项D错误，以各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，可简化以后各宗临街土地价值或价格的计算。第33题、

估价对象及其范围和内容，应根据______，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。A.估价原则B.估价目的C.估价方法D.估价程序我的答案：参考答案：B答案解析：[考点]本题考查的是确定估价基本事项。估价对象是委托人指定，但又不是完全由其决定的。也就是说，估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，不是矮托人让评什么就评什么，而应在委托人初步指定及提供有关情况和资料的基础上，根据已确定的估价目的依法具体确定，并应明确界定其范围，不得遗漏或虚构。第34题、

估价目的从本质上讲是______。A.估价人员通过实地查勘确定的B.根据估价报告未来用途确定的C.根据委托人要求的估价期望值确定的D.估价人员按照估价对象的市场状况确定的我的答案：参考答案：B答案解析：[考点]本题考查的是确定估价基本事项。估价目的的具体确定，需要估价师主动地与委托人沟通，了解其真实、具体的估价需要，询问委托人将要拿未来完成后的估价报告或估价结果去满足何种需要、解决什么问题、交给谁使用或由谁认可，即根据委托人真实、具体的估价需要及估价报告的预期用途或预期使用人来确定。第35题、

估价结果报告的内容通常包括估价委托人、房地产估价机构、估价目的、估价对象、价值时点估价原则、估价依据、估价方法、估价结果、注册房地产估价师、其他需要说明的事项和______。A.价值类型、估价作业期、估价假设和限制条件B.价值类型、估价对象分析、致委托人函C.价值类型、实地查勘期、估价报告使用限制D.价值类型、实地查勘期、估价作业期我的答案：参考答案：D答案解析：[考点]本题考查的是撰写估价报告。估价结果报告应简明扼要地说明下列事项：估价委托人、房地产估价机构、估价目的、估价对象、价值时点价值类型、估价原则、估价依据、估价方法、估价结果、注册房地产估价师、实地查勘期、估价作业期、其他需要说明的事项。多项选择题第36题、

关于房地产估价要素的说法，正确的有______。A.在一个估价项目中，价值类型由估价目的确定B.估价当事人包括房地产估价机构、估价对象权利人和估价报告使用人C.估价依据根据估价对象和估价目的的不同而有所差别D.合理且有依据的估价假设，可以保护估价师及估价报告使用人E.价值时点只能由估价委托人确定我的答案：参考答案：ACD答案解析：[考点]本题考查的是房地产估价的要素。选项B错误，估价当事人是与房地产估价活动有直接关系的单位或个人，包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人；选项E错误，价值时点应根据估价目的来确定。第37题、

下列估价行为中，属于鉴证性估价的有______。A.评估被损害房地产的价值减损额，为确定损害赔偿金额提供参考依据B.评估被征收房屋的价值，为确定被征收房屋价值的补偿提供依据C.评估拟出售房地产的市场价值，为出售人确定挂牌价格提供参考依据D.评估被处置房地产的市场价格，为人民法院确定起拍价或变卖价提供参考E.评估出让国有建设用地使用权的投资价值，为境买人确定出价提供参考依据我的答案：参考答案：ABD答案解析：[考点]本题考查的是房地产估价的含义。鉴证性估价(或称为公证性估价、证据性估价)是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价。咨询性估价(或称为参考性估价)是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。第38题、

关于估价对象的说法，正确的有______。A.估价对象范围应说明估价对象的财产范围和空间范围B.估价对象的用途包括登记用途、实际用途、规划用途及设计用途C.房屋征收补偿估价中，违法建筑和临时建筑不应作为估价对象D.对以房地产为主的整体资产评估，估价对象通常还包含房地产以外的资产E.抵押估价中应分析估价对象作为抵押物的合法性我的答案：参考答案：ABDE答案解析：[考点]本题考查的是房地产估价的要素。选项C错误，在房屋征收评估中，认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。如果被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，就不应予以评估，或者评估价值应为零。第39题、

下列影响郊区商品住宅需求的因素中，会增加其当前需求的有______。A.郊区商品住宅空置率上升B.城市人口向郊区迁移和扩张C.人们预期郊区商品住宅价格会上涨D.房地产开发企业增加郊区商品住宅的开发量E.新建通往郊区的轨道交通我的答案：参考答案：BCE答案解析：[考点]本题考查的是房地产需求。某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：(1)该种房地产的价格水平；(2)消费者的收入水平；(3)消费者的偏好；(4)相关物品的价格水平；(5)消费者对未来的预期。第40题、

关于残余价值的说法，正确的有______。A.残余价值是估价对象在非继续利用情况下的价值B.残余价值与通常意义上的残值含义相同C.残余价值通常低于市场价值D.残余价值应不小于残值E.残余价值是土地使用权期满收回时对地上建筑物补偿的快速变现价值我的答案：参考答案：ACD答案解析：[考点]本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B、E错误，残余价值是估价对象在非继续利用情况下的价值。残余价值与通常意义上的残值有所不同，残值是估价对象在使用寿命结束时的残余价值。第41题、

一套总价150万元的住房，下列可供选择的付款方式中，名义价格和实际价格相同的有______。A.要求在成交日期一次性付清B.如果在成交日期一次性付清，给予6%的优惠折扣C.首付款30万元，余款以抵押贷款方式支付，年贷款利率为6%，期限15年，按月等额偿还D.自成交日期起一年后一次性付清E.首期支付40万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付55万元我的答案：参考答案：AC答案解析：[考点]本题考查的是名义价格和实际价格。选项B，实际价格=150×94%；选项D，实际价格=150/(1+折现率)；选项E，实际价格=40+55/(1+折现率)0.5+55/(1+折现率)。第42题、

对置换的同类房地产进行估价时，应遵循的估价原则有______。A.替代原则B.价值时点原则C.一致性原则D.一贯性原则E.谨慎原则我的答案：参考答案：ABC答案解析：[考点]本题考查的是房地产估价原则。同类房地产进行估价，遵循谨慎原则；同时也要遵循价值时点原则；对置换的同类房地产进行估价，为同一估价目的，对同类房地产应采用相同的估价方法或对待方式进行估价，即遵循一致性原则。第43题、

运用比较法评估一幢多层商场的价值，区位状况调整的内容包括______。A.位置状况B.周围繁华程度C.空间市场D.交通便利程度E.总楼层我的答案：参考答案：ABC答案解析：[考点]本题考查的是房地产状况调整的内容。区位状况调整的内容主要有位置(包括所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向等)、交通(包括进、出的方便程度等)、外部配套设施(包括基础设施和公共服务设施)、周围环境(包括自然环境、人文环境和景观)等影响房地产价格的因素。单套住宅区位状况调整的内容还应包括所处楼幢、楼层。第44题、

套住宅当前的市场价格为300万元，年有效毛收入为6万元，年运营费用为1.2万元，预计5年后该套住宅价格上涨51.28%。关于该套住宅的报酬率和资本化率的说法，正确的有______。A.报酬率大于资本化率B.报酬率等于资本化率C.报酬率小于资本化率D.资本化率为1.6%E.报酬率为10%我的答案：参考答案：ADE答案解析：[考点]本题考查的是直接资本化法与报酬资本化法的比较。资本化率=房地产年净收益/房地产价值=(6-1.2)/300=1.6%，选项D正确。将报酬率为10%代入报酬资本化法公式，得到：(6-1.2)/10%×[1-1/(1+10%)5]+151.28%×300/(1+10%)5=300万元，选项E正确；报酬率大于资本化率，选项A正确。第45题、

运用成本法对整体房地产进行估价时，关于选择具体估价路径的说法，正确的有______。A.应根据估价对象状况和土地市场状况进行选择B.应优先选择房地合估路径C.应优先选择房地分估路径D.土地市场上以小块熟地交易为主并能直接在其上进行房屋建设的情况时，可选择房地分估路径E.有关成本费用较容易在土地和建筑物之间进行分配时，可选择房地分估路径我的答案：参考答案：ABDE答案解析：[考点]本题考查的是重新购建成本的求取思路。实际估价中，应根据估价对象状况和土地市场状况，选择求取重新购建成本的路径，并应优先选择房地合估路径，即适用房地合估路径求取的，应采用房地合估路径求取。房地分估路径主要适用于土地市场上以能直接在其上进行房屋建设的小块熟地交易为主的情况，或者有关成本、费用、税金和利润特别是基础设施建设费、公共配套设施建设费较容易在土地和建筑物之间进行分配的情况。第46题、

关于重新购建价格的说法，正确的有______。A.重新购建价格是在价值时点的价格B.重新购建价格是客观的价格C.建筑物的重新购建价格是建筑物在全新状况下的价格D.土地的重新购建价格是土地在法定最高出让年限下的价格E.建筑物的重新购建价格即是其重建价格我的答案：参考答案：ABC答案解析：[考点]本题考查的是重新购建成本的内涵。选项D错误，土地的重新购建成本是价值时点状况的土地的重新购建成本，而不是法定最高出让年限下的价格；选项E错误，按照建筑物重新建造方式的不同，建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成本，它们也可以说是两种重新购建成本基准，分别称为重置成本基准和重建成本基准。第47题、

运用假设开发法评估在建工程的价值，对测算结果有影响的因素包括______。A.房地产的最佳开发利用方式的选择B.未来开发完成后的房地产价值的测算C.后续开发成本和税费的测算D.后续开发经营期的预测E.土地招拍挂出让底价的测算我的答案：参考答案：ABCD答案解析：[考点]本题考查的是假设开发法及其运用。选项E，土地招拍挂出让底价的测算不会对假设开发法测算结果有影响。第48题、

运用长期趋势法估价的一般步骤包括______。A.收集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别B.整理收集到的历史价格资料，将其标准化后画出时间序列图C.观察、分析时间序列，得出一定的模式或数学模型D.运用所得出的模式或数学模型去推测、判断估价对象在未来某个时间的价格E.对某一价格水平在未来实现的可能性进行分析和预测我的答案：参考答案：ABCD答案解析：[考点]本题考查的是长期趋势法。运用长期趋势法进行房地产价值或价格预测，一般分为以下4个步骤：(1)收集估价对象或类似房地产的历史价值或价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实；(2)整理上述收集到的历史价值或价格资料，将其化为同一标准(如为单价，土地还有楼面地价。化为同一标准的内容和方法与比较法中“建立比较基础”的内容和方法相同)，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图：(3)观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价值或价格随着时间的变化而出现的变动规律，得出一定的模式(或数学模型)；(4)以此模式去推测、判断估价对象在未来某个时间的价值或价格。第49题、

关于明确房地产价值时点的说法，正确的有______。A.评估当前价值，一般以实地查勘估价对象或估价作业期间的某个日期为价值时点B.国有土地上房屋征收估价，价值时点应为房屋征收决定公告之日C.分期实施的房屋征收项目，价值时点应为首期房屋征收决定公告之日D.注册房地产估价师可以假定价值时点E.对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为价值时点我的答案：参考答案：AB答案解析：[考点]本题考查的是价值时点的确定。选项C错误，房屋征收评估的价值时点应为房屋征收决定公告之日；选项D错误，价值时点不是委托人或估价师可以随意确定的，而应根据估价目的来确定；选项E错误，对估价结果有异议而引起的复核估价或估价鉴定的价值时点，应为原估价报告确定的价值时点，除非原估价报告确定的价值时点有误。第50题、

某正常经营的特色酒店拟转让，购买意向书中双方约定在不承担债权债务条件下保持现状继续经营。现交易双方共同委托房地产估价机构对其合理转让价格进行评估，估价对象财产范围应包括______。A.土地使用权B.特色装饰装修C.餐桌等动产D.特许经营权E.抵押贷款余额我的答案：参考答案：ABCD答案解析：[考点]本题考查的是估价对象的确定。判断题第51题、

判断一个评估值的误差大小或准确性，实际中一般不是将它与真实价值进行比较，而是将它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。A.对B.错我的答案：参考答案：A答案解析：[考点]本题考查的是房地产估价的特点。判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是把它与真实价值进行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价师的重新估价结果进行比较。第52题、

估价对象是所估价的房地产等财产或相关权益。房地产估价中，具体的估价对象应由估价委托人指定。A.对B.错我的答案：参考答案：B答案解析：[考点]本题考查的是房地产估价的要素。估价对象是所估价的房地产等财产或相关权益，具体的估价对象是由委托人和估价目的双重决定的。第53题、

通货膨胀与房地产需求增加导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。A.对B.错我的答案：参考答案：B答案解析：[考点]本题考查的是房地产的特性。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加口、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。第54题、

市场价格是某种房地产在市场上的平均交易价格，可以通过对一些类似房地产的成交价格直接平均的方法计算取得。A.对B.错我的答案：参考答案：B答案解析：[考点]本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。市场价格是某种房地产在市场上的平均交易价格，房地产的市场价格应是以一些类似房地产的成交价格为基础测算的，但不能对这些成交价格直接采用平均的方法进行计算，而是在平均之前要剔除偶然和不正常的因素造成的价格偏差，并消除房地产之间的状况不听造成的价格差异。第55题、

依靠现代计算技术，所有房地产价格的影响因素对房地产价格的影响都可以用数学公式或模型来量化。A.对B.错我的答案：参考答案：B答案解析：[考点]本题考查的是房地产价格影响因素概述。有的影响因素对房地产价格的影响可用数学公式或模型来量化，有的则难以用数学公式或模型来量化。在实际估价中应尽量采用定量分析来量化各种因素对房地产价格的影响，使估价不断科学、准确。只有当影响因素对房地产价格的影响无法采用定量分析予以量化时，才可以仅凭经验进行判断。第56题、

估价依据应与价值时点相匹配，价值时点后颁布的房地产估价法律、法规和估价标准不能采用。A.对B.错我的答案：参考答案：B答案解析：[考点]本题考查的是房地产估价的要素。价值时点后颁布的房地产估价法律、法规和估价标准可以采用。第57题、

收益法估价中，建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限同时结束的，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。A.对B.错我的答案：参考答案：B答案解析：[考点]本题考查的是收益期和持有期的测算。建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限同时结束，收益期为土地使用权剩余期限或建筑物剩余经济寿命；建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值，加上自收益期结束时起计算的剩余期限土地使用权在价值时点的价值。第58题、

评估有租约限制的房地产的市场价值时，对租期内收益的测算，应采用租赁合同约定的租金水平，同时考虑市场平均状况下的空置损失。A.对B.错我的答案：参考答案：B答案解析：[考点]本题考查的是净收益测算应注意的问题。评估有租约限制的房地产价值，首先应搞清楚是评估无租约限制价值还是出租人权益价值或承租人权益价值。评估出租人权益价值，租赁期间应采用合同租金；租赁期间届满后和未出租部分，应采用市场租金。第59题、

预计某写字楼的电梯系统在10年后进行升级改造需花费40万元，若偿债基金储蓄利率为5%，则每年需预留重置提拨款为3.18万元。______A.对B.错我的答案：参考答案：A答案解析：[考点]本题考查的是净收益测算应注意的问题。每年需要留出的重置提拨款为：40万元*5%/[(1+5%)10-1]=3.18(万元)。第60题、

若建筑物的有效年龄小于实际年龄，则建筑物的剩余经济寿命就会延长；反之，建筑物的剩余经济涛命就会缩短。A.对B.错我的答案：参考答案：A答案解析：[考点]本题考查的是建筑物折旧的求取方法。如果建筑物的有效年龄小于实际年龄，就相当于建筑物比其实际竣工之日晚建成。此时，建筑物经济寿命可视为从这个晚建成之日起至建筑物对房地产价值不再有贡献之日止的时间。第61题、

评估房地产抵押价值时应遵循谨慎原则，运用假设开发法估价不应低估开发成本、税费和利润。A.对B.错我的答案：参考答案：A答案解析：[考点]本题