房地产估价理论与方法真题汇编9

房地产估价理论与方法真题汇编9单项选择题第1题、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是()。A.房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B.房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C.房地产估价会有误差且难以控制D.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格我的答案：参考答案：C答案解析：第2题、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价，不适用于拆迁补偿估价的是()。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.替代原则D.谨慎原则我的答案：参考答案：D答案解析：第3题、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割。法院委托评估该套房改房的价格，则合理的评估价格是()A.该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金B.该房改房现时上市交易的正常价格C.现时该房屋的房改成本价D.当时该房屋的房改成本价我的答案：参考答案：B答案解析：成本价购买的房改房在上市时是有一定限制的，具体限制内容全国各地情况不尽相同，对于需补交的土地使用权出让金是由受让方承担的，排除A，法院委托评估是该套房的现时市场价格而不是其房改成本价，更不是房改当时的成本价，排除C、D，因此选B。第4题、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得()。A.抵押人无权优先受偿B.抵押人有权对全部房地产优先受偿C.抵押权人有权优先受偿D.抵押权人无权优先受偿我的答案：参考答案：D答案解析：第5题、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为()元/m2。A.98B.102C.108D.116我的答案：参考答案：A答案解析：“五通一平”是指具有了道路、供水、排水、供电、通信等基础设施和场地平整。20元/m2+14元/m2+16元/m2+25元/m2+8元/m2+15元/m2=98元/m2。第6题、某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100m2的住宅，单价为5000元/m2，若2008年当地同类住宅价格月递增0.5%，年通货膨胀率为5%，则2008年底该套住宅实际增值额为()元。A.4296.96B.5560.86C.5839.91D.30838.91我的答案：参考答案：B答案解析：开发教材有实际收益率(Rr)、名义收益率(Ra)和通货膨胀率(Rd)三者关系式：(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)，此题中，2008年年底的Rr={1+[(1+0.5%)12-1]}÷(1+5%)-1=0.0111217，增值额=5000元×100×Rr=5560.86元。第7题、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是()的结合体。A.实体、权益、区位B.实物、权益、区位C.实物、权利、位置D.实物、权益、位置我的答案：参考答案：B答案解析：第8题、某期房1年后能投入使用，与其类似的现房价格为5000元/m2，出租的年总收益为500元/m2，管理费用等其他支出为100元/m2。假设折现率为10%，风险补偿为现房价格的3%，则该期房目前的价格是()元/m2。A.4395B.4486C.4636D.4850我的答案：参考答案：B答案解析：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿=5000元/m2-(500-100)元/m2/10%[1-1/(1+10%)]-5000元/m2×3%=4486.36元/m2。第9题、某抵押房地产的市场价值为600万元，已知注定优先受偿款为50万元，贷款成数为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为()万元。A.370B.385C.420D.550我的答案：参考答案：B答案解析：抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-法定优先受偿款=600万元-50万元=550万元。抵押贷款额度=抵押价值×贷款成数=550万元×0.7=385万元。第10题、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(1)要求在成交日期时一次付清。(2)如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5%。(3)以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在来来10年内按月等额支付。(4)约定一年后一次付清。(5)从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。下列选项中，存在名义价格的是()。A.第(1)、第(3)种情况B.第(3)、第(5)种情况C.第(1)、第(5)种情况D.第(2)、第(4)种情况我的答案：参考答案：D答案解析：第11题、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是()。A.上升B.下降C.保持相对稳定D.先上升后下降我的答案：参考答案：A答案解析：第12题、为评估建筑面积为120m2的住宅在2008年9月的买卖价格，收集了以下4个交易实例，最适合作为可比买例的是()。A.甲B.乙C.丙D.丁我的答案：参考答案：B答案解析：第13题、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的()。A.区位因素B.社会因素C.实物因素D.权益因素我的答案：参考答案：C答案解析：第14题、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的()。A.配套设施建设的限制B.房地产使用管制C.房地产权利的设立和行使的限制D.房地产相邻关系的限制我的答案：参考答案：C答案解析：第15题、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是()。A.收益递增原理B.收益递减原理C.最佳效益原理D.适合原理我的答案：参考答案：D答案解析：第16题、某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为()。A.估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去B.估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在D.估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去我的答案：参考答案：C答案解析：第17题、按照谨慎原则，运用收益法评估房地产抵押价值时．当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般采用()的收益估计值。A.较高B.较低C.最高D.最低我的答案：参考答案：B答案解析：第18题、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为()元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93我的答案：参考答案：B答案解析：正常成交价格=卖方实得金额/(1-应由卖方缴纳的税费比率)，正常成交价格=3500元/m2/(1-3%)=3608.25元/m2，该可比实例修正调整后的价格3608.25元/m2×(1+0.3%)6=3673.68元/m2。第19题、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元。如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平合理的正常价格应为()万元。A.40B.48C.60D.70我的答案：参考答案：B答案解析：甲乙两地块合并后产生的增值=120万元-(60+40)万元=20万元，则乙地块的合理要价=40+20/100×40=48万元。第20题、某一交易实例房地产的使用面积为3000平方ft2，成交总价为110万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为1美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格为()元人民币/m2。(1ft2=0.0929m2)A.17484.19B.19019.99C.19753.57D.20538.77我的答案：参考答案：B答案解析：建筑面积=3000×0.929m2/0.65=428.77m2，该交易实例的单位实际价格=7.7×10000×[35+35/(1+7%)0.5+30/(1+7%)+10/(1+7%)1.5]/428.77=19019.72元人民币/m2。第21题、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元/km2。假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60%和40%。银行贷款年利息为8%，该土地的投资利息为()元/m2。A.55.20B.103.22C.109.63D.114.82我的答案：参考答案：A答案解析：土地取得费用=36万元÷666.67m2=540元/m2，土地开发费用=150元/m2，该土地的投资利息=(540+150)元/m2×[60%×(1+8%)0.5+40%×(1+8%)1.5]-(540+150)=50.02元/m2。第22题、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120m2，单位建筑面积的重置价格为600元/m2，建筑物残值率为5%，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是()。A.81.00%B.84.00%C.84.17%D.84.80%我的答案：参考答案：B答案解析：d=D/C×100%=1400元/120m2×600元/m2=2%，当R≠0时，q=100%-dt=100%-2%×8=84%。第23题、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为()万元。(建筑物报酬率为10%)A.11.80B.16.07C.23.57D.31.07我的答案：参考答案：D答案解析：功能过剩引起的折旧额计算，用的是重建价格，折旧额包含两部分：无效成本和超额持有成本，其中，无效成本=5×1500m2×10元/m2=7.5万元，超额持有成本=(2.5/10%)/[1-1/(1+10%)30]=23.57万元，则折旧额=31.07万元。(收益年限取建筑物剩余经济寿命和土地使用权剩余期限中的较小值)第24题、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8%，则该房地产的收益价格为()万元。A.95.40B.97.87C.98.55D.99.33我的答案：参考答案：C答案解析：80/[1-1/(1+8%)55]=98.55(万元)。第25题、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为V1、V2、V3，则三者关系是()。A.V1=V2=V3B.V3＜V2＜V1C.V1＜V3＜V2D.V1＜V2＜V3我的答案：参考答案：B答案解析：在投资额相同情况下，投资回报与报酬率正相关，报酬率与投资风险正相关。第26题、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000m2的面积，约定租赁期限为20年。第一年租金为24万元，以后每年租金在上一年的基础增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼月租金为30元/m2，假设折现率为10%，则目前承租人在该房地产中的权益价值为()万元。A.45.39B.46.84C.40.68D.53.94我的答案：参考答案：C答案解析：第27题、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为()万元。A.690.40B.8284.79C.8720.83D.9746.81我的答案：参考答案：D答案解析：40元/m2×12×40000m2×65%×95%/12%×[1-(1+12%)38]=9746.81万元。第28题、下列关于预售房地产开发经营期的图示正确的是()。A.B.C.D.我的答案：参考答案：A答案解析：第29题、估价人员通过市场调查获知，某地区2003～2006年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元/m2，4887元/m2，5037元/m2，5192元/m2。若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅2008年的价格为()元/m2。A.5362B.5347C.5532D.5563我的答案：参考答案：A答案解析：d=(205+150+170)元/m2÷3=170元/m2，V2008=P0+di=4682元/m2+170元/m2×4=5362元/m2。第30题、下图是一块前后两面临街、总深度为175ft，临街宽度为30ft的矩形地块。已知，前街路线价为320元/ft2，后街路线价为240元/ft2。则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为()万元。(采用四三二一法则)图A.144.6B.160.8C.170.8D.180.8我的答案：参考答案：A答案解析：前街影响深度=总深度×前街路线价÷(前街路线价+后街路线价)=175ft×320元/ft2÷(320+240)元/ft2=100ft，则后街影响深度=75ft，根据四三二一法则，V总价=320元/ft2×(40%+30%+20%+10%)×30ft×100ft+240元/ft2×(40%+30%+20%)×30ft×75ft=144.60万元。第31题、下列关于地租的表述中，错误的是()。A.农产品的市场总价格是土地上生产的产品数量与每个产品市场价格的乘积B.土地中已投入资本的利息包括该土地价值的资本利息C.生产成本是以社会平均水平或一般水平计算的D.经营利润是按照全部预付资本的社会一般利润率计算的我的答案：参考答案：B答案解析：第32题、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000m2，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元/m2。后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为()万元。A.375B.450C.500D.600我的答案：参考答案：D答案解析：补地价=楼面地价×(新容积率-旧容积率)×土地面积=1500元/m2×(1.6-1.2)×10000m2=600万元。第33题、二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有()。A.公司上市、企业清算B.司法鉴定、城市房屋拆迁C.企业清算、城市房屋拆迁D.司法鉴定、公司上市我的答案：参考答案：B答案解析：第34题、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和()。A.注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价作业日期、估价报告编号B.注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价时点、估价报告编号C.估价作业日期、估价报告编号、附件D.估价时点、估价作业日期、估价报告编号我的答案：参考答案：A答案解析：第35题、若估价时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是()。A.谨慎价值B.市场价值C.快速变现价值D.投资价值我的答案：参考答案：C答案解析：多项选择题第36题、下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有()。A.应做到诚实正直，公正执业B.为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目C.未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开D.应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用E.不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章我的答案：参考答案：ACE答案解析：第37题、在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的()。A.用途多样性B.合法性C.相互影响性D.外部性E.易受限制我的答案：参考答案：CD答案解析：第38题、下列属于成本租金构成的内容有()。A.折旧费B.维修费C.管理费D.保险费E.房产税我的答案：参考答案：BCDE答案解析：第39题、需求量与价格负相关的关系叫做需求规律。下列选项中，此规律的例外有()。A.炫耀性物品B.“吉芬”物品C.低档商品D.高档商品E.急需商品我的答案：参考答案：AB答案解析：第40题、影响房地产价值的权益因素包括()。A.房地产权利设立和行使的限制B.房地产区位的限制C.房地产使用管制D.房地产通风采光的限制E.房地产相邻关系的限制我的答案：参考答案：ACDE答案解析：第41题、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，()。A.估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点相一致B.期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值C.期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值D.期房的区位、用途、面积、结构、档次等，应以双方拆迁安置补偿协议中约定的为准E.在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20%我的答案：参考答案：AD答案解析：第42题、下列房地产不得用于抵押的有()。A.无地上建筑物的出让土地使用权B.无地上建筑物的划拨土地使用权C.所有权或使用权有争议的房地产D.依法查封扣押期间的房地产E.幼儿园等公益教育设施我的答案：参考答案：BCDE答案解析：第43题、下列房地产状况中属于区位状况的有()。A.位置B.房地产规模C.环境景观D.外部基础设施完备程度E.朝向、楼层我的答案：参考答案：AC答案解析：第44题、根据求取建筑物的重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有()。A.单位比较法B.市场提取法C.分解法D.工料测量法E.指数调整法我的答案：参考答案：ADE答案解析：第45题、下列费用中属于运营费用的有()。A.房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额B.房地产税、人员工资、维修费、所得税C.保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税D.为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费E.所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额我的答案：参考答案：CD答案解析：第46题、假设开发法中求取在建工程价值应扣减的项目有()。A.续建前已建成本B.续建管理费用C.续建投资利息D.续建完成后房地产销售费用E.取得在建工程的税费我的答案：参考答案：BCD答案解析：第47题、长期趋势法的作用主要有()。A.用于收益法中预测来来的租金、空置率等B.用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整C.用于成本法计算重置价格D.用来比较两类以上房地产价格的发展趋势与潜力E.用来填补某些房地产历史资料的缺乏我的答案：参考答案：ABDE答案解析：第48题、城镇基准地价内涵包括()。A.容积率B.土地使用税C.土地开发程度D.土地使用年限E.征地补偿费我的答案：参考答案：ACD答案解析：第49题、某三层楼房，每层建筑面积相等，房地总价值为200万元，其中一层价值是二层价值的2倍，三层价值是二层价值的0.7倍。若建筑物总价值为120万元。下列关于土地份额分摊的表述中正确的有()。A.按建筑面积分摊二层占有土地的份额为33.33%B.按房地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%C.按房地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%D.按土地价值分摊二层占有土地的份额为17.57%E.按土地价值分摊二层占有土地的份额为27.03%我的答案：参考答案：AC答案解析：按建筑面积分摊：二层土地份额=1/3=33.33%按房地价值分摊：根据题意得出二层房地总价=54.05万元，二层土地份额=54.05/200=27.02%按照土地价值分摊：土地总价=200万元-120万元=80万元，二层土地总价=80万元×33.33%=26.67万元，二层土地份额=26.67万元/80万元=33.33%。第50题、附件是估价报告的有机组成部分，通常包括()。A.估价委托书、估价师注册证复印件、估价对象权属证明B.估价委托书、估价对象位置图、估价师注册证复印件C.估价对象照片、估价对象权属证明、估价机构资质证书复印件D.估价对象权属证明、估价委托人身份证复印件、估价师注册证复印件E.估价机构营业执照复印件、估价师注册证复印件、估价对象权属证明我的答案：参考答案：DE答案解析：判断题第51题、在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害关系人。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：估价委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。第52题、在挂牌出让土地使用权方式中，评估机构仅为出让人确定土地使用权的最高价。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：确定是最低价。第53题、某写字楼在使用多年后仍坚固耐用，功能良好，当土地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：《中华人民共和国物权法》规定，住宅用地期限届满后可以自动续期。第54题、房地产的市场价值一般不小于房地产的在用价值。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：在用价值一般低于市场价值，但如果现状利用是最高最佳利用时，则在用价值等于市场价值。第55题、房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：应采用正常市场价值标准估价。第56题、一般情况，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响要大。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：第57题、在卖方市场情况下，房地产转让环节中，卖方交纳的税收增加会导致房地产价格上升。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：第58题、某房地产于2年前以抵押贷款的方式，贷款200万元，贷款期限5年，贷款成数六成，贷款利率8%，以等本金方式按月偿还本息。目前该房地产未设立法定优先受偿款权利下的价值为500万元，在没有其他债权限制下，该房地产的再次抵押价值为300万元。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：再次抵押价值=未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/贷款成数，其中的已抵押贷款余额的确定是此题的难点。题意给出的是以等本金方式按月偿还本息，可以先考虑已偿还的本金额，应为200万元×2/5=80万元，则，再次抵押价值=500万元-[200-(80+应支付的2年利息]万元/0.6=500万元-200万元+应支付的2年利息/0.6=300万元+应支付的2年利息/0.6＞300万元。第59题、在采用市场法进行拆迁估价时，如果选取的可比实例是含有装修的房地产，则在建立可比实例比较基准时，应将可比实例中的装修价值扣除。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：第60题、在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产价格就相应增高。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：第61题、某房地产的年有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，则该房地产的综合资本化率为7.5%。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：(10-2.5)/100=7.5%。第62题、在假设开发法估价中，估价结果的可靠程度主要取决于是否能准确预测开发后房地产价值以及需支出的成本、费用、税金等，而与判断房地产的开发利用方式无关。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：第63题、根据市场调查研究，获知某类房地产2003～2007年价格逐年上涨，分别为3500元/m2，3700元/m2，3950元/m2，4250元/m2，5500元/m2，运用平均发展速度法预测，则该类房地产2008年的趋势值大于4800元/m2。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：第64题、划分路线价区段时，将可及性相当，地块相连的土地划为同一路线价区段。因此，两个路口之间的地段一定是同一个路线价区段。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：较长的繁华街道，有时需要将两个路口之间的地段划分为两个以上的路线价区段。第65题、在搜集实例资料时，应考察它们是否受到不正常或人为因素的影响，受到这些因素影响的实例资料在估价时不可以采用。()A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：计算题第66题、某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中1000m2的面积，约定租赁期限为20年。第一年租金为24万，以后每年租金在上一年的基础上增加1万元，从第8年开始，租金保持固定不变。现市场上类似办公楼的月租金为30元/m2，假设折现率为10%。请计算目前该承租人权益价值。______我的答案：我的答案：参考答案：答案解析：第67题、某宗拟出让的熟地面积为10000m2，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑物的建筑安装工程费为1100元/m2，专业费用为建筑安装工程费的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费用之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年内均匀投入；毛坯房建成时的销售价格为8000元/m2，由毛坯房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用，管理费用等为800元/m2，精装修公寓售价为10000元/m2。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/m2，设计宾馆正常经营的年净收入为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年内均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较