房地产开发经营与管理真题汇编14

房地产开发经营与管理真题汇编14单项选择题第1题、房地产投资收益受周边环境影响较大的主要原因，是房地产投资具有______。A.依赖专业管理B.效益外溢和转移C.异质性明显D.变现性差我的答案：参考答案：B答案解析：第2题、房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使______。A.投资利润最大B.投资效率最高C.投资成本最低D.投资风险最小我的答案：参考答案：D答案解析：投资组合理论的目标是寻找在一个固定的预期收益率使风险最小，或者在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。第3题、在房地产投资项目估价中，较理想的折现率是采用______。A.银行存款利率B.银行贷款利率C.通货膨胀率加银行存款利率D.资金的机会成本加风险调整值我的答案：参考答案：D答案解析：第4题、某市在2012年房屋施工面积为2000万m2，竣工面积为700万m2；2013年房屋新开工面积为800万m2，竣工面积为900万m2。若不考虑停缓建因素，该市2013年房屋施工面积为______万m2。A.1200B.1900C.2100D.2800我的答案：参考答案：C答案解析：房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积，包括报告期新开工的面积和上期开工施工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停缓建而在报告期恢复施工的房屋面积。2000-700+800=2100(万m2)。第5题、某市2013年住房可支付性指数(HAI)为90，表明该市中位数收入家庭的购房能力______。A.正好能够承受中位数房价B.只能承受比中位数房价更低的房价C.只能承受比中位数房价更高的房价D.可以承受平均水平的房价我的答案：参考答案：B答案解析：住房可支付性指数(HAI)是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比，如果HAI=100，说明居民家庭正好能承受中位数价格的住房；如果HAI＞100，说明居民家庭能够承受更高价格的住房；如果HAI＜100，说明居民家庭只能承受更低价格的住房。第6题、商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。这表明房地产市场具有______的特性。A.信息不对称性B.交易复杂性C.供给垄断性D.经济外部性我的答案：参考答案：D答案解析：经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。第7题、土地储备资金不能用于支付______。A.收储土地上建筑物的补偿费B.收储土地后必要的前期开发费用C.收储土地发生的银行贷款利息D.土地使用权出让价款我的答案：参考答案：D答案解析：第8题、在商品房开发项目综合验收中，______是竣工项目投入使用前的关键环节。A.环保验收B.市政工程验收C.规划验收D.人防验收我的答案：参考答案：C答案解析：第9题、以同类物业的当前平均价格为基础，确定商品住房销售价格的方法是______。A.领导定价法B.挑战定价法C.目标定价法D.随行就市定价法我的答案：参考答案：D答案解析：第10题、某物业服务企业为了分析愿意到小区健身房锻炼的业主人数与包月费用之间的相关性，首先确定包月费用为50元/人，看有多少业主参加；再将包月费用降为30元/人，看有多少业主参加。这种调查方法是______。A.观察法B.访问法C.问卷法D.实验法我的答案：参考答案：D答案解析：是用实验的方式，将调查的对象控制在特定的环境条件下，对其进行观察以获得相应信息的方法。第11题、某房地产开发企业专门在国内主要城市开发建设建材超市，其采用的目标市场选择模式是______。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化我的答案：参考答案：C答案解析：产品专业化是指企业同时向几个细分市场销售同一种产品。第12题、塑造房地产项目的鲜明个性以区别于竞争对手，这是______的主要任务。A.市场细分B.识别竞争者C.市场定位D.市场营销我的答案：参考答案：C答案解析：市场定位也称为产品定位或竞争性定位，是根据竞争者现有产品在细分市场中所处的地位和客户对产品某些属性的重视程度，塑造出本企业产品与众不同的鲜明个性或形象并传递给目标客户，使该产品在细分市场上占据强有力的竞争位置。第13题、在房地产投资的“开发—持有出租”模式中，现金流量不包括______。A.预售收入B.土地成本C.运营成本D.租金收入我的答案：参考答案：A答案解析：第14题、等额序列支付资金回收系数正确的表达方式是______。A.B.C.D.我的答案：参考答案：A答案解析：第15题、关于资金等效值的说法，正确的是______。A.时值是资金运动起点时的金额B.现值是资金运动结束时的金额C.是指与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值D.不同时点发生的等额资金具有相同的价值我的答案：参考答案：C答案解析：A选项，资金运动起点时的金额称为现值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值；B选项，资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值；C选项，资金等效值(等值)是指与某一时间点上一定金额的实际经济价值相等的另一时间点上的价值；D选项，等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。第16题、期限为10年、年利率为6%、按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若月还款额为2600元，则第4年最后1个月还款额中的利息是______元。A.156.00B.648.41C.784.41D.793.45我的答案：参考答案：D答案解析：第17题、某家庭购买一套面积为88m2的商品住宅，单价为9000元/m2，首付款为房价的30%，其余为银行提供的年利率6.48%、月还款额递增比例为0.5%、期限为20年的个人住房抵押贷款，则该家庭第10年第1个月的还款额是______元。A.4172.28B.4193.14C.7072.32D.12180.43我的答案：参考答案：A答案解析：第18题、某投资者以100万元购买了一商铺用于出租经营，其中40万元为银行提供的年利率8%、按年付息、到期还本的贷款，该项投资的年净经营收益为12万元，贷款期和经营期相同，该项投资的资本金利润率是______。A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%我的答案：参考答案：D答案解析：资本金=100-40=60(万元)，资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额/资本金=12/60=20%。第19题、在房地产投资分析中，求取财务净现值所使用的折现率通常采用______。A.财务内部收益率B.目标收益率C.银行贷款利率D.资本化率我的答案：参考答案：B答案解析：第20题、某房地产开发项目的销售利润为6540万元，销售利润率为24%，项目的销售税费为销售收入的5.5%，该项目的成本利润率是______。A.18.50%B.22.68%C.31.58%D.34.04%我的答案：参考答案：D答案解析：销售利润率=销售利润/销售收入，销信收入=6540/24%=27250(万元)，销售利润在数值上等于计算成本利润率时的开发商利润，开发成本利润率=开发利润/项目总开发成本=6540/[27250(1-5.5%)-6540]=34.04%。第21题、某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为______万元。A.1482.75B.1755.00C.1932.75D.2205.00我的答案：参考答案：A答案解析：①其他扣除项目=含土地费用在内的开发成本×20%=7500×20%=1500(万元)。②增值税扣除项目金额总计=项目开发成本费用及税金+其他扣除项目=7500+1650+30000×5500×5.5%/10000+1500=11557.50(万元)。③增值额=30000×5500/10000-11557.50=4942.50(万元)。④增值比率：4942.50/11557.50=42.76%。⑤增值比率超过20%，低于50%，适用税率=30%，则应缴纳土地增值税=4942.50×30%=1482.75(万元)。这是一道拉分题。第22题、某房地产项目的初始投资额为310万元，基准收益率为15%，经营期限为15年，财务净现值为210万元，该项目在经营期内的等额年值为______万元。A.14.00B.34.67C.35.91D.88.93我的答案：参考答案：D答案解析：第23题、下列房地产置业投资的不确定性因素中，影响有效毛租金收入估算的是______。A.运营费用B.年还本付息额C.空置率D.权益投资比率我的答案：参考答案：C答案解析：空置率提高，会导致有效毛收入减少；空置率降低，会使有效毛收入提高。第24题、关于用期望值判断投资方案优劣的说法，正确的是______。A.期望值不同、标准差小的方案为优B.期望值相同、标准差大的方案为优C.标准差相同，期望值小的方案为优D.期望值不同、标准差系数小的方案为优我的答案：参考答案：D答案解析：期望值相同、标准差小的方案为优，而期望值不同、标准差小的方案无法比较优劣，因此A、B选项不对；标准差相同，期望值大的方案为优，因此C选项也不对。第25题、某房地产开发企业拟投资开发一占地面积为25000m2、容积率为2的住宅项目，预计项目可销售面积为45000m2，开发成本为5000元/m2(不含土地费用)，销售均价为8000元/m2，销售税费为销售收入的5.5%。当该项目销售利润为零时，企业能承受的最高楼面地价是______元/m2。A.1804B.3608C.4608D.5120我的答案：参考答案：A答案解析：第26题、某房地产开发企业在研究一绿色住宅项目的可行性时，对绿色制造技术的可获得性进行了专题研究，这种专题研究属于项目的______。A.一般投资机会研究B.特定项目投资机会研究C.详细可行性研究D.辅助研究我的答案：参考答案：D答案解析：所谓辅助研究是对项目的一个或几个重要方面进行专题研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究。第27题、下列房地产开发成本中，不计入建筑安装工程费用的是______。A.三通一平费B.设备采购费C.结构工程费D.电梯安装费我的答案：参考答案：A答案解析：A选项属于勘察设计和前期工程费。第28题、下列房地产投资项目财务报表中，属于基本报表的是______。A.项目总投资估算表B.投资计划与资金筹措表C.借款还本付息估算表D.财务计划现金流量表我的答案：参考答案：D答案解析：A、B、C选项属于辅助报表。第29题、在房地产投资项目可行性研究报告的摘要中，一般不需要表述的内容是______。A.项目所处地区的市场情况B.项目本身的情况C.评价指标的计算过程D.可行性研究的结论我的答案：参考答案：C答案解析：摘要要用简洁的语言，介绍被评估项目所处地区的市场情况、项目本身的情况和特点、评估的结论。第30题、关于个人住房抵押贷款风险的说法，错误的是______。A.贷款客户众多会带来操作风险B.不良率很低，不存在信用风险C.房地产市场变化会带来变现风险D.贷后管理工作薄弱会带来管理风险我的答案：参考答案：B答案解析：B选项，由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的风险。第31题、以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务的房地产投资信托基金(REITs)类型是______。A.权益型REITsB.抵押型REITsC.多重合伙REITsD.伞形合伙REITs我的答案：参考答案：A答案解析：按投资业务不同，REITs分为权益型、抵押型和混合型，按信托性质不同，REITs分为伞形合伙REITs和多重合伙REITs两种。B选项，主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券(MBS)业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入；C、D选项，按信托性质分类REITs可以分为多重合伙REITs和伞形合伙REITs，前者是直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产，后者是不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。第32题、房地产开发企业获得房地产开发贷款的基础条件是开发项目______。A.有预售或预租收入B.满足资本金投入比例要求C.有合作投资方D.已落实施工队伍我的答案：参考答案：B答案解析：对申请开发贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的35%。第33题、房地产投资信托基金(REITs)的市场风险是指______。A.REITs公司经营能力不同所导致的收益差别B.REITs证券价格在交易场所的变化给投资者带来的风险C.市场利率变化给REITs的实际收益带来的损失D.REITs规模大小不同所导致的市场认可度差别我的答案：参考答案：B答案解析：市场风险是指由于REITs证券价格在交易场所的变化而给投资者带来的风险。A选项是经营风险，C选项是利率风险。第34题、写字楼基础租金根据业主希望达到的投资收益率和______来确定。A.市场租金水平的预测值B.业主可能接受的最低租金水平C.市场租金的变化趋势D.同类写字楼的平均租金水平我的答案：参考答案：B答案解析：在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平(即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金)确定一个基础租金。第35题、关于写字楼租约中业主为租户提供折让优惠的说法，错误的是______。A.折让优惠是为了吸引潜在租户B.折让优惠可以使租户节省写字楼的租金开支C.折让优惠可以体现业主给租户的优先承租权D.折让优惠可以体现在租约中租金水平的折减上我的答案：参考答案：D答案解析：折让优惠时租约中租金水平不会变化。多项选择题第36题、在资产预期收益率公式E(Rj)=Rf+βj[E(Rm)-Rf]中，影响βj确定的风险因素有______。A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.机会成本风险D.持有期风险E.利率风险我的答案：参考答案：ABE答案解析：βj是资产j的系统性市场风险系数。投资组合可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵消，但系统风险因素仍然存在。C、D选项属于个别风险。第37题、下列房地产市场运行的影响因素中，属于社会环境因素的有______。A.人口数量和结构B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.传统观念及消费心理E.基础设施状况我的答案：参考答案：ACD答案解析：社会环境因素有：人口数量和结构、家庭结构及其变化、家庭生命周期、传统观念及消费心理、社会福利、社区和城市发展形态等，B、E选项属于经济环境因素。第38题、下列住房类型中，属于合法供给的城市住房有______。A.廉租住房B.公共租赁住房C.经济适用房D.商品房E.小产权房我的答案：参考答案：ABCD答案解析：小产权房不受法律保护，不属于合法供给住房。第39题、通过拍卖方式获得建设用地使用权的建设项目，需要房地产开发企业向城乡规划管理部门申领______。A.《规划意见书(选址)》B.《建设用地规划许可证》C.《国有土地使用证》D.《建设工程规划许可证》E.《建设工程施工许可证》我的答案：参考答案：BD答案解析：A选项，以无偿划拨方式和协议出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目才需要申领，对于依法招拍挂出让方式获得的土地使用权的商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地建设项目，此项文件已经在土地出让前由土地储备机构和土地一级开发商办理完毕；C选项，是向国土资源管理部门申领；E选项，是向建设行政主管部门申领。第40题、房地产开发企业识别竞争对手的关键，是从产业和市场两方面将______结合起来考虑的。A.产品定位B.市场定位C.产品细分D.目标选择E.市场细分我的答案：参考答案：CE答案解析：识别竞争者的关键，是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来，综合考虑。第41题、从宏观角度考察，利率的经济功能包括______。A.积累资金B.平衡国际收支C.调节国民经济结构D.提高社会就业率E.抑制通货膨胀我的答案：参考答案：ABCE答案解析：从宏观角度考察，利率的经济功能包括了积累资金的功能、调整信用规模的功能、调节国民经济结构的功能、抑制通货膨胀的功能和平衡国际收支的功能。第42题、下列房地产开发项目的支出中，在计算成本利润率时应计算利息的有______。A.建筑安装工程费B.其他工程费用C.管理费用D.营业税金E.专业人员费用我的答案：参考答案：ABCE答案解析：营业税金属于销售税费，不计算利息。在计算成本利润率时应计算利息的有：土地费用、建筑安装工程费、其他工程费用、管理费用、专业人员费用和在开发完成前发生的销售费用。第43题、两个效益不同的房地产投资方案，计算期相同且均无资金约束，宜采用的方案比选方法有______。A.净现值法B.费用现值比较法C.等额年值法D.费用年值比较法E.差额投资内部收益率法我的答案：参考答案：AE答案解析：当不同开发经营方案的经营期不同时，采用C选项等额年值法，对效益相同或基本相同的房地产项目方案进行比选时，可采用B、D选项。第44题、房地产置业投资项目的盈利性财务评价指标有______。A.成本利润率B.财务净现值C.投资利润率D.资产负债率E.利息备付率我的答案：参考答案：BC答案解析：房地产置业投资项目的盈利性财务评价指标分为动态和静态两种，其中动态指标有：财务内部收益率、财务净现值，动态投资回收期；静态指标有：投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率、现金回报率、投资回报率和静态投资回收期。成本利润率是房地产开发投资项目的盈利性财务评价指标，资产负债率和利息备付率不是盈利性指标而是清偿能力指标。第45题、不确定型决策方法有______。A.程序化决策B.小中取大法C.大中取小法D.决策树法E.最小最大后悔值法我的答案：参考答案：BE答案解析：不确定型决策方法有小中取大法、大中取大法和最小最大后悔值法，程序化决策是确定型决策方法，决策树法是风险型决策方法。第46题、不属于房屋开发费的有______。A.公共配套设施建设费B.基础设施建设费C.其他工程费D.土地取得费用E.开发期间税费我的答案：参考答案：CDE答案解析：房屋开发费包含以下三项费用：建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。第47题、在可行性研究结论中，应主要说明项目的______。A.自身平衡能力B.贷款偿还能力C.抗风险能力D.改善就业能力E.提高社会效益能力我的答案：参考答案：ABC答案解析：可行性研究的结论，主要是说明项目的财务评价结果，表明项目是否具有较理想的盈利能力(是否达到了同类项目的社会平均收益率标准)、较强的贷款偿还能力及自身平衡能力和抗风险能力，以及项目是否可行。第48题、债务融资的特点有______，债务融资形成的是企业的负债，需要还本付息，其支付的利息进入财务费用，可以在税前扣除。A.可逆性B.短期性C.风险共担性D.利润共享性E.负担性我的答案：参考答案：ABE答案解析：债务融资特点有可逆性、短期性、流通性和负担性，风险共担和利润共享是权益融资的特点。第49题、房地产投资信托基金的特征有______。A.流动性差B.市场价值稳定C.低现金回报D.流动性好E.有效分散投资风险我的答案：参考答案：BDE答案解析：房地产投资信托基金的特征有流动性好、市场价值稳定、高现金回报、有效分散投资风险、抵御通货膨胀。第50题、受托物业服务企业为了达到按期收取租金的目的，普遍采取的做法有______。A.对退交租金的租户断电断水B.对按时交付租金的租户给予一定额度的优惠C.灵活选择收租方式D.合理确定收租时间E.提供主动收租服务我的答案：参考答案：BCDE答案解析：物业管理人员通常对按时支付租金的租户实行一定额度的优惠，而不是对迟交者予以罚款。经验表明，激励比惩罚更为有效。此外，租金收取方式和时间的选择也很重要，要根据租户的收入特点灵活选择收租方式，合理确定收租时间。判断题第51题、因为变现性较差，所以房地产投资不宜作为长期投资。A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：房地产投资有直接投资和间接投资，其中，直接投资的房地产开发投资是中短期投资，其他投资形式都可以是长期投资。第52题、房地产市场有其自身的发展规律，政府没有必要进行干预。A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：房地产市场失灵，住房问题和住房保障，宏观经济周期循环，房地产价格剧烈波动和房地产市场非均衡是政府进行必要干预的五个方面原因。第53题、采用工程量清单计价法进行招标时，招标控制价应在招标文件中公布。A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：采用工程量清单招标的，应编制招标控制价。招标人应在招标文件中如实公布招标控制价，并不得对所编制的招标控制价进行上浮或下调。第54题、房地产市场中购买者的非理性购房行为，往往受示范效应和从众心理的影响。A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：住房市场存在政府干预且受社会高度关注，除政府政策调整、社会舆论导向等的影响外，示范效应、从众心理等也会影响购买者决策，出现羊群效应等非理性购买行为。第55题、从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费所应得的补偿。A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：第56题、我国目前个人储蓄存款、国库券以及个人住房抵押贷款等都是按复利计算的。A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：我国个人储蓄存款和国库券的利息是以单利计算的。第57题、对“开发—持有出租”模式的房地产开发项目进行财务分析时，不应计算土地增值税。A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：我国实行土地增值税预缴和清算制度，因此，在对房地产开发项目进行财务分析时，要计算土地增值税。第58题、现金回报率与投资回报率的区别在于前者考虑了物业增值收益。A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。投资回报率计算过程中采用的现金收益，通常为税后现金收益；现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。第59题、房地产开发项目盈亏平衡分析中的临界点分析，是分析项目利润为零时风险因素变化的极限值。A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：房地产开发项目盈亏平衡分析中的保本点分析，是分析项目利润为零时风险因素变化的极限值，临界点分析是达到目标收益率时的分析。第60题、在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成对房地产投资价值的高估。A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：在不确定的市场环境下，财务评价方法容易造成房地产投资价值的低估，主要表现在：一是忽视了投资项目中的柔性价值。二是忽视了投资机会的选择，只是对是否投资进行决策，没有考虑项目可延期性和由此可能产生的价值变化。三是忽视了房地产项目的收益成长，将净现值是否大于零或是否高于目标收益率(最低可接受收益率)作为投资评价准则。第61题、对房地产开发项目进行投资估算时，土地取得费用可以运用比较法来求取。A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：土地费用是指取得开发项目用地所发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：划拨土地的征收补偿费、出让土地的出让价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。土地取得费中土地出让价款可以运用比较法来求取。第62题、反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的报表是财务计划现金流量表。A.正确B.错误我的答案：参考答案：A答案解析：该表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。第63题、房地产资本市场通过私人融资渠道筹措的资金只能来自民营企业。A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：来源还可以是机构投资者、银行类金融机构等。第64题、由于商用房地产购买者资金更为雄厚，因此相对于个人住房抵押贷款，商用房地产抵押贷款风险更低。A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净经营收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险。第65题、收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息和房产税之外发生的费用。A.正确B.错误我的答案：参考答案：B答案解析：收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息外物业发生的所有