【季报】2021年4季度成都写字楼市场季报（高力）

高力季报|成都|2022年1月10日全年净吸纳量已恢复至年水平科技新媒体、传统金融、消费服务及教育为前三大需求主力•第四季度，受疫情等因素影响，甲级写字楼市场需求环比回落，录得单季净吸纳量1.1万平方米。从全年来看，

全市净吸纳量为17.0万平方米，同比上升超八成，恢复至2019年水平。需求来源方面，一改往年传统金融居首

格局，年内科技新媒体跃居第一大需求主力，传统金融、消费服务及教育次之，新增租赁面积占比分别为23.8%、

17.5%、15.5%。作为上半年写字楼市场强劲去化动力之一，双减政策后，在线教育行业需求由热转冷。鉴于

甲级写字楼市场存量较小，因此整体影响有限，并且年末其退租影响逐步减弱。•由于部分待交付项目推迟入市，年内仅录得两个新项目，合计体量为8.4万平方米。•在租赁成本控制的背景下，租户对于拎包入住的需求较高。我们建议业主可以通过定制装修或精装房源等方式来吸引租户，特别是对于空置率较高且未来供应偏高的子市场，以加快去化速度。2021年第四季度2022年2022-2026平均需求作为成渝双城经济圈双核之一，成都将持续受益于重要经济中心及科技创新中心的建设发展。2022年，金融及科技仍将是办公市场的强劲去化动力。11,100平方米204,300平方米243,000平方米供应年内待交付项目推迟入市，促使供应小高峰延后至2022年至2023年。0平方米311,000平方米279,400平方米环比/四季度末同比/2022年末年均增长率2021–26/2026末租金*2022年，全市甲级写字楼市场整体将呈现供大于求的局面；加之部分新增项目位于新兴子市场，其平均租金低于全市平均水平，因此我们预计明年全市平均租金或略有下降。0.0%-0.2%0.3%人民币101.0人民币100.8人民币102.4空置率我们预计推迟的供应小高峰将导致2022年至2023年全市空置率短暂上升，空置率将于2023年到达约19.1%，随后因供需关系趋于平衡而逐步回落。-0.3百分点1.6百分点-0.1百分点15.4%17.0%14.7%*12021各子市场存量（千平方米）、空置率、平均账面租金（元每平方米每月）未来展望•2021年，科技新媒体超越传统金融，跃居全年第一大需求，占比约23.8%。其中科技公司占大多数，年内录得互联网科技、金融科技以及硬件开发类等企业大面积成交。在成渝双城经济圈共建具有全国影响力的科技创新中心的政策带动下，高水平大学、科研机构和创新型企业入驻将完善成渝科技创新集群，创新链及产业链协同将得以强化，进一步增强成渝对科技公司的吸引力。我们认为该政策将维持并提升成都市场明年科技新媒体企业的活跃度。•由于年内部分待交付项目推迟至明年入市，供应小高峰将延后至2022年至2023年期间，我们预计2022年全市或将迎来共计约31.1万平方米的新增供应，范围覆盖大源、天府广场、东大街等大多数子市场。新增供应净吸纳量平均账面租金空置率6005004003002001000千平方米）（元每平方米每月）1061041021009819.1%19.1%18.8%18.3%17.5%17.0%15.9%15.4%14.7%当季回顾2019年水平成都甲级写字楼租金（元每平方米每月）空置率•第四季度，受到疫情与相关行业调控政策等因素影响，平均账面租金（左轴）空置率（右轴）市场多持审慎观望态度，全市甲级写字楼市场需求环比回落，当季净吸纳量录得约1.1万平方米。本季前三大12040%需求主力为传统金融、科技新媒体以及房地产建筑。传30%统金融需求仍旧主要由保险与证券公司贡献，且主要集110中于高新南区。房地产建筑方面，国企房地产公司与建20%100

筑类企业引领需求，合计新增租赁面积占比超八成。

10%双减政策后，K12在线教育需求由热转冷。当季在线

900%

教育退租影响逐步减弱，其退租的部分空置面积已实现快速去化。精装修需求凸显的背景下，年内录得多宗联

合办公及二房东等第三方办公空间运营商成交。全年来看，全市甲级写字楼市场净吸纳量约为17.0万平方米，同比上升超八成，大体与2019年持平。•受到项目推迟交付影响，当季无新增供应，故全年仅录得万象城2期B座与西部文化产业中心两个项目，合计体量约为

8.4万平方米。得益于此，当季全市空置率环比下降0.3个百分点至15.4%。租金方面，自年中全市平均账面租金实现

稳中回升后，整体保持稳定，本季全市平均租金环比持平，报人民币101.0元每平方米每月。2:耿雪峰董事总经理|西南区+862886586288keng.geng@潘华高级副董事|办公楼服务-业主代表|成都+862886586288panny.pan@叶丽高级副董事|办公楼服务-租户代表|