可研报告参考

青岛市黄岛区庚辰4S店项目

尽调后事业部论证会可研报告开发事业二部·青岛分中心2017年7月项目地块位于青岛市黄岛区香江路板块，距远洋万和四季项目约1.8公里，周边交通便利、配套成熟，

地块的获取对远洋品牌在黄岛区的深耕具有重大意义；项目总货值约12.1亿元，计划于2018年2季度开盘销售，2019年3季度售罄，2019年4季度交付。2.编制及审核人1.获取意义主责单位城市分中心配合单位开发事业二部、北方产品营造中心投资虚拟小组组长刘肖华投资虚拟小组分工编制人员校审人员事业部审核人投资项目概况、区域概况王晓剑刘肖华

营销市场分析、定位、销售计划徐彤彤张长建

客户研究客户研究徐彤彤张长建法务尽职调查、合同拟定郭衍涛郭衍涛

设计规划方案杨颖、周兵张小勇

运营开发计划蒋建立纪美香

成本成本方案徐晓宇纪美香

财务财务测算杨亚文胡钢

3.其他说明尽调信息来源：2017年1月23日尽职调查报告，尽调单位：山东琴岛律师事务所、致同会计事务所市场数据来源：克尔瑞，数据截止日期：2017年6月。前言2基本信息及推进建议3地块背景

目标地块权属单位为青岛庚辰黄岛汽车产业有限公司（下称庚辰汽车）,股东为王照海（法人）、崔芹。庚辰汽车于2012年获取目标地块，原规划为青岛庚辰集团有限公司汽车城项目。其中具体信息如下：东地块（商业地块）原规划经济技术指标名称单位数值规划总用地㎡13,277.51基底面积㎡5,238总建筑面积㎡15,929其中雪佛兰4S店（A栋）㎡2,210奥迪4S店（A栋）㎡3,493综合楼（A栋）㎡10,226容积率-1.2建筑密度%39绿地率%26停车位个80西地块（工业地块）原规划经济技术指标名称单位数值规划总用地㎡20,050.51基底面积㎡8,666总建筑面积㎡30,068其中雪佛兰4S店（B栋）㎡20,24.3奥迪4S店（B栋）㎡7,010综合厂房（B栋）㎡21,033.7容积率-1.5建筑密度%43绿地率%10停车位个100东地块西地块地块平面图汽车城项目规划效果图基本信息及推进建议42.地块现状

目标地块现地上附着物为经营中汽车4S店（位于东地块）和汽车维修保养车间（位于西地块），总建筑面积4,238.6㎡，其余土地闲置；庚辰汽车于2014年7月7日，将汽车4S店及汽车维修保养车间租赁给青岛科通汽车销售有限公司（下称科通公司），用于雪佛兰汽车4S店经营，租期20年（2014-2034年）；经了解，科通公司法人王春科与庚辰汽车法人王照海为堂兄弟关系，王照海为科通公司实际控制人；

目标地块控规现均已调整为商住用地(详见青岛市黄岛区人民政府政务专报第138期和青岛市西海岸新区城乡规划委员会会议纪要[2017]1号)，调整后容积率为2.0，商住比2:8，其中：东地块（商业地块）已取得商住用地批文，补缴土地出让金（2,004万元）后可直接开发，根据最新政策，2017年7月1日起，已出让商业用地规划用途变更商住用地的，需重新走招拍挂程序。东地块（商业地块）为新政前最后一批无需通过招拍挂变性的土地；西地块（工业地块）需通过招牌挂获取；经与规划局沟通，规划设计条件中可设置：“取得该宗土地使用权单位与东侧地块为同一家单位，则可结合东侧地块统一规划，平衡相关指标”（西侧地块因日照问题，只有与东地块统一规划，方可保证项目利润最大化。后期考虑继续使用庚辰汽车作为项目开发主体，经区工商局、开发局落实，庚辰汽车具备办理房地产开发资质条件）。经了解，目前有蓝光和万科两家企业与庚辰汽车股东王照海保持密切联系，为目标地块潜在竞争对手。科通公司王春科王照海庚辰汽车法人法人堂兄弟关系租赁关系厂房+4S店建造实际控制人东地块（商业地）西地块（工业地）车间4S店汽车4S店车间地上附着物实景照片庚辰汽车与科通公司关系图基本信息及推进建议53.庚辰汽车情况股东结构

庚辰汽车成立于2012年9月26日，注册资本2,000万元，股东为自然人——王照海（60%股权）、崔芹（40%股权），两人为夫妻关系，王照海为法定代表人。王照海（法人）（60%股权）崔芹（40%股权）青岛庚辰黄岛汽车产业有限公司2012年9月26日注册成立注册资本2,000万（实缴）夫妻关系股东2014年因庚辰汽车经营规模过度扩张，导致资金链断裂，企业亏损，无法正常经营。6

资产应收账款32万元：厂商配件款；预付账款39万元：主要为工程款；其他应收款687万元：主要为关联方往来663万元及员工借款24万元；无形资产4,756万元：主要为土地使用权资产总计：5,966万元负债短期借款177万元：瑞丰小贷公司；应付账款233万元：主要为工程款；其他应付款4,266万元：主要为关联方往来款，其中：应付庚辰集团3,846万元（对关联公司债务）；其他：主要为应缴土地使用税68万元及应付利息181万元。负债总计：4,962万元所有者权益实收资本2,000万元；未分配利润-996万元净资产：1,004万元根据2017年1月会计师事务所尽职调查显示：截至2016年12月31日，目标公司资产总计5,966万元，主要为两宗土地使用权；负债总计4,962万元，主要为应付关联公司往来款及其他应付款项；目标公司净资产1,004万元。单位：万元备注：尽调时点目标公司报表中未将担保义务对应的金额确认为预计负债。基本信息及推进建议7资产待处理资产净损失：9,328万元；无形资产（主要为土地使用权）：4,706万元；资产总计：14,471万元负债预计负债9,328万元：远洋收购后需要承接的部分债务；其他应付款3,918万元：主要为关联方往来款，其中：应付庚辰集团3,846万元（对关联公司债务）；其他：主要为应缴税金94万元；负债总计：13,339万元所有者权益实收资本2,000万元；未分配利润-868.万元净资产：1,132万元备注：2017年630时点资产负债表为庚辰方面在近日提供，负债中加入了未来须承接的债务，但资产计入了待处理流动资产净损失，按照我司与原股东约定，未来此部分偿债支出将不会得到清偿，会计上应计入营业外支出冲减净资产，即若账面确认预计负债，庚辰净资产应为负值。后续拟将进一步与庚辰方面沟通，以确认目标公司当前净资产确定金额（影响溢价及代扣代缴个人所得税金额）。截至2017年6月30日，目标公司资产总计14,471万元；负债总计13,339万元，主要为目标公司对关联公司债务3,846万元及计提的债务9,328万元；目标公司净资产1,132万元。单位：万元基本信息及推进建议其他负债基本信息及推进建议8

类别债务人债权人债务金额（万元）合计（万元）土地抵押+查封青岛庚辰黄岛汽车产业有限公司、青岛庚辰昊龙汽车销售服务有限公司、青岛庚辰昊狮汽车销售服务有限公司、青岛庚辰润通汽车销售服务有限公司、青岛庚辰汽车销售服务有限公司（各200万）青岛市黄岛区瑞丰小额贷款有限公司1,000（200自有债务+800担保债务）9,500青岛庚特国际贸易有限公司中国工商银行股份有限公司胶南支行6,000（担保债务）青岛庚辰祥狮汽车销售服务有限公司青岛农村商业银行股份有限公司胶南支行（据庚辰及民泽小贷公司介绍，该笔债权已转民泽小贷）1,500（担保债务）土地抵押青岛庚辰昊狮汽车销售服务有限公司、青岛庚辰昊龙汽车销售服务有限公司、青岛庚辰融通汽车销售服务有限公司、青岛庚辰华亚汽车销售服务有限公司、青岛庚辰润通汽车销售服务有限公司（各200万）青岛市黄岛区民泽小额贷款有限责任公司1,000（担保债务）股权冻结王照海、崔芹李爱香808（股东债务）2,147赵甜631（股东债务）青岛庚辰祥狮汽车销售服务有限公司青岛胶南海汇村镇银行股份有限公司708（股东担保债务）合计11,64711,6474.尽调后庚辰汽车负债及担保情况表（截止2017.06.30）庚辰汽车债务为16,293万元，其中，涉及权利限制情况的负债为11,647万元(涉及股权冻结：2147万元；涉及土地抵押及查封：9500万元)，供应商应付款800万元、内部往来款3,918万元。涉及权利限制的负债类别债务人债权人债务金额（万元）供应商应付款青岛庚辰黄岛汽车产业有限公司上汽通用汽车金融有限责任公司800内部往来款青岛庚辰黄岛汽车产业有限公司青岛庚辰集团有限公司3,846其他应付款72合计4,718基本信息及推进建议9

5.交易背景2014年因庚辰汽车经营规模过度扩张，导致资金链断裂，企业亏损，无法正常经营，拟向远洋转让庚辰汽车100%股权；东地块（商业地块）为新政前最后一批无需通过招拍挂变性的土地；通过2017年1月23日尽职调查，目前庚辰汽车股东（王照海、崔芹）存在未涉及股权冻结的债务金额约为4,736万元，若原股东继续持股，存在债权人向股东追偿债务、再次冻结庚辰汽车股权的可能。锁定目标地块获取实际投入3亿元。其中：

可计开发土地成本：15,284万元（原始土地成本4,080万元，新增土地成本11,204万元），

交易溢价：14,716万元。溢价部分产生的税费由庚辰汽车股东（王照海、崔芹）承担。通过设置西地块（工业地块）护牌条件，确保我方对西地块（工业地块）的底价获取（评估底价：2,300元/㎡，总价9,200万元），若超出底价，超出部分从溢价（含土地返还款）中扣除；若西地块（工业地块）未获取，且在竞价过程中达到4,600元/㎡(我方承诺在竞价过程中出价不低于4,600元/㎡，总价18,400万元)，则西地块土地返还款(税后5,826万元)与远洋2：8分成，远洋20%(税后约1,165万元)。6.交易模式—承债式股权转让远洋拟收购庚辰汽车100%股权，同时承担庚辰汽车债务，实现对目标地块的获取。101.交易总价21,897万元，其中：股权对价12,397万元，承接债务9,500万元。

股权对价（12,397万元）=净资产1,132万元+股权溢价11,265万元其中：股权溢价11,265万元=1,015万元（1,015=2,147-1,132）超出净资产金额+7,149万元按约定取

得工业地块后应支付的溢价金额+3,101万元按约定获取土地并收到返还4,134万元后，应支付的金额

（扣除当期缴纳的所得税1,034万元）；承接债务（9,500万元）承接债务9,500万元，用以履行对庚辰关联公司的担保义务，解除资产查封。2.补缴土地出让金11,204万元，其中：商业地块2,004万元，工业地块9,200万元。交易总支出33,101万元交易总价21,897万元股权对价12,397万元承接债务9,500万元补缴土地出让金11,204万元商业地块2,004万元工业地块9,200万元净资产1,132万元股权溢价11,265万元溢价款（土返款）3,101万元溢价款7,149万元超出净资产额1,015万元土地返还款返至项目公司1,015万元（1,015=2,147-1,132）超出净资产金额若西地块（工业地块）按底价2,300元/㎡获取，交易总支出共计33,101万元，包含交易总价21,897万元（含土地返还款3,101万元），补缴土地出让金11,204万元。基本信息及推进建议33,101万元交易总支出款项分解图111.交易总价15,422万元，其中：股权对价5,922万元，承接债务9,500万元。

股权对价（5,922万元）=净资产1,132万元+股权溢价4,790万元其中：股权溢价4,790万元=1,015万元（1,015=2,147-1,132）超出净资产金额+

（-2,051）万元按约

定取得工业地块后应支付的溢价金额+5,826万元按约定获取土地并收到返还7,768万元后，应支付的金

额（扣除当期缴纳的所得税1,942万元）；承接债务（9,500万元）承接债务9,500万元，用以履行对庚辰关联公司的担保义务，解除资产查封。2.补缴土地出让金20,404万元，其中：商业地块2,004万元，工业地块18,400万元。交易总支出35,826万元交易总价15,422万元股权对价5,922万元承接债务9,500万元补缴土地出让金20,404万元商业地块2,004万元工业地块18,400万元净资产1,132万元股权溢价4,790万元溢价款（土返款）5,826万元溢价款-2,051万元超出净资产额1,015万元土地返还款返至项目公司1,015万元（1,015=2,147-1,132）超出净资产金额若西地块（工业地块）按楼面地价4,600元/㎡获取，交易总支出共计35,826万元，包含交易总价15,422万元（含土地返还款5,826万元），补缴土地出让金20,404万元。基本信息及推进建议35,826元交易总支出款项分解图121.交易总价16,308万元，其中：股权对价6,808万元，承接债务9,500万元。

股权对价（6,808万元）=净资产1,132万元+股权溢价5,676万元其中：股权溢价5,676万元=1,015万元（1,015=2,147-1,132）超出净资产金额+4,661万元按约定未获

取土地并收到返还7,768万元后，应支付的80%土返的金额（扣除当期缴纳的所得税1,942万元）；承接债务（9,500万元）承接债务9,500万元，用以履行对庚辰关联公司的担保义务，解除资产查封。2.补缴土地出让金2,004万元，其中：商业地块2,004万元。交易总支出18,312万元交易总价16,308万元股权对价6,808万元承接债务9,500万元补缴土地出让金2,004万元商业地块2,004万元净资产1,132万元股权溢价5,676万元溢价款（土返款）4,661万元超出净资产额1,015万元土地返还款返至项目公司1,015万元（1,015=2,147-1,132）超出净资产金额若西地块（工业地块）按楼面地价4,600元/㎡未获取，交易总支出共计18,312万元，包含交易总价16,308万元（含土地返还款4,661万元），补缴土地出让金2,004万元。基本信息及推进建议35,826元交易总支出款项分解图13交易预计收入——关于土地返还款说明若获取西地块（工业用地）

按照我司与庚辰方面约定，若以底价2,300元/㎡获取，目标公司（远洋）预计将收到土地返还款

4,134万元（税前），4,134*25%=1,034万元。按照约定，

我司需将目标公司取得的土返金额作为溢价组成部分支付给庚辰汽车原股东，相关所得税金额从溢价

款中扣除，即增加溢价金额3,101万元；

若以底价4,600元/㎡获取，目标公司（远洋）预计将收到土地返还款7,768万元（税前），

7,768*25%=1,942万元，扣除相关所得税金额后，增加溢价金额5,826万元；若未获取西地块（工业用地）

按照我司与庚辰方面约定，若竞拍地价达到4,600元/㎡，目标公司预计可收到土地返还款7,768万元

（税前）。返还款须在当期缴纳所得税7,768*25%=1,942万元。按照约定，我司需将目标公司取

得的土返金额的80%作为溢价组成部分支付给原股东（王照海、崔芹），20%归远洋所得，即增加溢价

金额4,661万元；远洋取得税后返还收入1,165万元。基本信息及推进建议14土地返还款计算公式说明基本信息及推进建议土返政策说明2017年5月25日青岛市黄岛区为盘活存量用地下发《关于进一步鼓励盘活存量土地明确土地补偿和收益分配政策的实施意见（试行）的通知》。区内将土地原用途调整为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，土地纳入储备后通过招拍挂方式出让，将予以补偿，补偿分为土地补偿(根据原土地使用权进行补偿）和收益分配补偿（招拍挂后，根据土地变更后的新规划用途产生的增值收益对原土地使用者给予政府补贴。若庚辰项目西侧工业用地以楼面地价2,300元/㎡摘牌成功，则土地出让金返还款为：4,134万元土地剩余年限补偿费：1,000万元（评估）政府补贴=（9,200万土地款-计提基金9,200万*21%-1,000万土地补偿费）*50%=3,143万元土地返还款=1,000万元+3,143万元=4,143万元21%计提基金组成：5%国有土地收益基金、10%地铁建设基金、6%交通建设基金若庚辰项目西侧工业用地以楼面地价4,600元/㎡摘牌成功，则土地出让金返还款为：7,768万元土地剩余年限补偿费：1,000万元（评估）政府补贴=（18,400万土地款-计提基金18,400万*21%-1,000万土地补偿费）*50%=6,768万元土地返还款=1,000万元+6,768万元=7,768万元15股权交易支付路径若西地块（工业地块）按2,300元/㎡获取，则直接支付给目标公司原自然人股东王照海、崔芹8,551万元，我方代扣代缴个人所得税；通过目标公司归还庚辰集团账面往来款方式，支付3,846万元。合计支付12,397万元若西地块（工业地块）按4,600元/㎡获取，则直接支付给目标公司原自然人股东王照海、崔芹2,076万元，我方代扣代缴个人所得税；通过目标公司归还庚辰集团账面往来款方式，支付3,846万元。合计支付5,922万元承接债务支付路径完成股权收购后，远洋向目标公司发放股东借款9,500万元；目标公司收到股东借款后，履行担保义务，分别向第三方债权人偿还债务合计9,500万元，解除土地查封。基本信息及推进建议基本信息及推进建议167.交易流程

STEP1：债务情况复核集团论证会后，远洋与庚辰汽车股东（王照海、崔芹）签订合作框架协议，在2017年1月23日尽职调查基础上，组织补充尽职调查；由政府出面背书，组织庚辰汽车股东（王照海、崔芹）、债权人、远洋三方召开债务重组会议，出具会议纪要；庚辰汽车股东（王照海、崔芹）全部清理庚辰汽车应付款、内部往来账、拖欠税款，并取得远洋认可的清理凭证；三方签订债务清偿协议、合作协议，设立共管账户。

债务情况复核100%股权收购解除土地抵押查封，债务清偿东地块补缴土地出让金西地块获取、开发STEP1STEP2STEP3STEP4STEP5基本信息及推进建议17

STEP2：100%股权收购远洋向共管账户转入2,147万元（股东层面，涉及股权冻结）；债权人解除股权查封，股权转让后，远洋实现100%控股庚辰汽车；通过共管账户支付债权人2,147万元。远洋共管账户债权人庚辰汽车王照海、崔芹①转入2,147万元②解除股权查封股东③100%股权转让④支付2,147万元基本信息及推进建议18STEP3：解除土地抵押查封，债务清偿远洋通过股东借款的方式向庚辰汽车借款9,500万元，用于债务清偿；庚辰汽车向共管账户转入9,500万元；债权人解除土地抵押、查封；通过共管账户向债权人支付9,500万元；庚辰汽车将目标地块抵押给远洋。

远洋共管账户债权人目标地块庚辰汽车①提供9,500万元借款③解除抵押、查封④抵押、查封解除完成⑤支付9,500万元②转入9,500万元⑥抵押目标地块基本信息及推进建议19STEP4：东地块（商业地块）补缴土地出让金（详见《国有建设用地使用权出让

合同》），实现首期开发

政府部门商业地块容积率1.2庚辰汽车商住地块容积率2.0土地性质调整前土地性质调整后完成土地性质变性补缴2,004万元土地出让金东地块（商业地块）基本信息及推进建议20STEP5：西地块（工业地块）获取、开发由庚辰汽车原股东王照海出面设置护牌条件，完成西地块入储；西地块获取后，东、西地块规划方案进行合并报规，规划方案通过审批后，土地证合证，实现整体开发。

项目整体获取（按西地块2300元/㎡计算）单位：万元实际净流出

30,000交易总支出=①＋⑨

33,101①交易总价=②+⑧

21,897②股权对价=③+④

12,397③净资产

1,132④股权溢价=⑤+⑥+⑦

11,265⑤超出净资产金额

1,015⑥取得工业地块后的溢价

7,149⑦土地返还款（税后）

3,101⑧承接债务

9,500⑨补缴土地出让金=⑩+⑪

11,204⑩东地块（商业地块）

2,004⑪西地块（工业地块）

9,200预计流入

3,101西地块土地出让金（税后）

3,101项目整体获取（按西地块4600元/㎡计算）单位：万元实际净流出

30,000交易总支出=①＋⑨

35,826①交易总价=②+⑧

15,422②股权对价=③+④

5,922③净资产

1,132④股权溢价=⑤+⑥+⑦

4,790⑤超出净资产金额

1,015⑥取得工业地块后的溢价

-2,051⑦土地返还款（税后）

5,826⑧承接债务

9,500⑨补缴土地出让金=⑩+⑪

20,404⑩东地块（商业地块）

2,004⑪西地块（工业地块）

18,400预计流入

5,826西地块土地出让金（税后）

5,826仅获取东地块（商业地块）单位：万元实际净流出

13,615交易总支出=①＋⑨

13,615①交易总价=②+⑧

11,547②股权对价=③+④2,147③净资产

1,132④股权溢价=⑤+⑥+⑦1,015⑤超出净资产金额

1,015⑥取得工业地块后的溢价

-

⑦土地返还款（税后）

-⑧承接债务

9,500⑨补缴土地出让金=⑩+⑪

2,004⑩东地块（商业地块）

2,004⑪西地块（工业地块）

-仅获取东地块实际总投入13,615万元。东西地块整体获取实际总投入30,000万元。基本信息及推进建议21敏感性分析庚辰汽车债务东地块土地出让金西地块楼板地价西地块土地出让金土地返还款溢价（万元）（万元）（万元）（万元）（万元）（万元）11,6472,0042,3009,2004,13411,28311,6472,0042,80011,2004,92410,07311,6472,0043,00012,0005,2409,58911,6472,0043,20012,8005,5569,10511,6472,0043,50014,0006,0308,37911,6472,0043,80015,2006,5047,65311,6472,0044,00016,0006,8207,16911,6472,0044,08716,3496,9586,95811,6472,0044,30017,2007,2946,44311,6472,0044,60018,4007,7685,717基本信息及推进建议22西地块（工业地块）护牌条件自身护牌条件因日照问题，若单独开发西地块（工业地块），设计小高层建筑，会对齐长城花园产生日照折减。只有东、西地块统一规划，平衡指标，才能实现利润最大化。单独开发将面临损容问题。外部护牌条件拟在招拍挂公告中设置护牌条件，加强排他性，提高竞拍优势经股东（王照海、崔芹）与国土局沟通，地块上原有附着物汽车维修保养车间（在西地块内）可在招拍挂后拆除。竞买人需与庚辰汽车签订清偿协议后方可报名，参加招拍挂。目前青岛市招拍挂政策为“限地价，竞房价”。通常地价在溢价100%后中止竞拍，转为现场竞房价，若护牌西地块护牌失败，则在竞价过程中将报价达到熔断价（按100%熔断，则西地块评估熔断价为4,600元/㎡），转为现场竟房价。庚辰汽车股东（王照海、崔芹）承诺将协助进行对竟房价的价格预测。

基本信息及推进建议23竞房价材料提交候选人凭相关证明参与现场竞价活动时间：2017年7月10日上午10:00限时报价（宣布可以报价后10分钟内）每个竞得候选人只有一次报价机会所需资料：1、材料提交时间及竞房价时间：2017年7月10日上午10:002、由竞买申请人的法定代表人或委托代理人签字并加盖竞买申请人公章的《竞买申请书》原件；3、营业执照副本原件和复印件（原件核对后退回，复印件留下存档）；4、法定代表人证明及身份证原件、复印件；5、对授权委托的，须提交授权委托书原件和委托代理人身份证原件、复印件，法定代表人身份证复印件；6、竞买保证金的到账凭证（银行交款单据及土地交易网上打印的收据）;7、竞买保证金不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金的承诺书及商业金融机构出具的资信证明；最接近出让人设置的商品房销售价格的报价单位竞得国有建设用地使用权。报价正反差相同且均为最接近出让人设置的商品房销售价格，则以报价较低的竞买人竞得。出让人组织现场宣布成交结果1、确定土地竞得人2、土地成交价格（即土地最高限价加一个加价幅度10元/㎡）3、商品房销售价格有两家或以上报价相同且均为最接近出让人设置的商品房销售价格，则出让人组织相同报价的竞得候选人再次报价线下竟房价流程说明1月23日2月23日4月16日5月10日5月22日6月24日获得西地块（工业地块）控规调整批文。与评估公司评估价格，评估底价约为2,300元/㎡。与庚辰汽车所在街道办座谈，了解公司情况、沟通组织债务清偿事宜。获取东地块（商业地块）商住批文。启动债权人面谈工作，确定债务金额，商议清偿方式。与庚辰汽车股东（王照海、崔芹）协商锁定交易总价款，由合作方护牌。自2017年1月23日尽调后，各阶段工作成果24基本信息及推进建议基本信息及推进建议8.测算假设1——整体开发项目实际投入为30,000万元，折合楼面地价4,500元/㎡；项目规划总建筑面积66,656㎡，计划2018年6月9日首开，2019年9月底清盘，销售周期16个月。整盘销售均价18,395元/㎡，总货值12.1亿元。其中：

高层均价16,500元/㎡；小高层均价17,500元/㎡；洋房均价19,500元/㎡；

loft均价11,000元/㎡（精装标准800元/㎡）；底商均价21,000元/㎡；车位10万元/个。东、西地块整体开发效益表毛利率溢价后净利率IRRNPV（万元）53.0%13.3%74.9%13,675用地面积总建面容积率/商业配比停车指标33,328㎡总建筑面积87680㎡2.0/20%住宅总户数468户，规划地下停车位540个，车位配比1:1.15。地上总建面66,656㎡地下总建面21,024㎡地下人防车位（35.2%）240住宅及配套住宅52,546㎡非人防车位面积11,824㎡地下非人防车位（50.5%）344配套950㎡商业13,160㎡人防车位面积9,200㎡地上停车位（14.3%）972526基本信息及推进建议测算假设2——仅开发东地块项目实际投入为13,651万元，折合楼面地价5,140元/㎡；项目规划总建筑面积26,555㎡，计划2018年6月9日首开，2019年6月底清盘，销售周期13个月。12.推进建议项目投资指标符合集团投资标准，建议积极获取！项目用地面积㎡总建面容积率/商业配比停车指标青岛市黄岛区庚辰4s店地块13,277.5总建筑面积34,007㎡2.0/20%住宅总户数196户，规划地下停车位215个，车位配比1:1.1。地上总建面26,555㎡地下总建面7,452㎡人防车位（49.8%）136住宅及配套住宅20,772㎡非人防车位面积2,536㎡非人防车位（28.9%）79配套450㎡地上停车位（21.3%）58商业5,333㎡人防车位面积4,916㎡整盘销售均价19,039元/㎡，总货值5.0亿元。其中：

小高层均价17,500元/㎡；底商均价21,000元/㎡；车位10万元/个。若西地块（工业地块）未获取，则西地块土地出让金，远洋与庚辰汽车原股东（王照海、崔芹）2：8分成，远洋20%【1,165万元（税后），按楼面地价4,600元/㎡测算】。东地块单独开发效益表毛利率溢价后净利率IRRNPV（万元）54.8%11.2%69.1%5,204目

录项目概况获取方式及风险防控第一部分第二部分第三部分市场分析第四部分经营方案第五部分效益测算第六部分综合建议本案位于青岛“三城联动”的西岸城区，地处开发区，为青岛重点开发区域；本案与万和四季同属原黄岛香江路板块，板块成熟度较高。江山南路团结路奋进路嘉陵江路本案齐长城路1.1项目概况-区位万和四季香江路板块28东部优化、西部提升、中部崛起、南部拓展一核双港、九区联动，生态基底、轴带贯通，组群发展、产城相融

构建“主城区—特色城市组群—特色小镇”城镇化格局西海岸区域发展规划本案1.8KM29项目名称西地块（B工业地块）东地块（A商业地块）用地性质二类居住用地用地面积20,050.51㎡13,277.51㎡容积率≤2.0建筑面积40,101.02㎡26,555.02㎡建筑总面积合计：66,656.04㎡绿地率≥35%建筑高度≤60mBA项目规划要点及其他设计条件按照《青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则》配建社区服务用房。停车泊位：《青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则》2017版，120＜住宅套型建筑面积≤200平米的，配建标准不少于1.5个/户；90＜住宅套型建筑面积≤120平米的，配建标准不少于1.2个/户；住宅套型建筑面积≤90平米的，配建标准不少于1个/户，新建居住区不得设置机械停车位。若东西地块为同一单位获取，两个地块可以统一规划，平衡相关指标。地块商住比2:8。1.2项目规划设计条件项目周边以建成多层小区为主，西侧紧邻6F住宅小区齐长城花园，东侧隔团结路为6F住宅小区西于家河社区，南侧一墙之隔为麦德龙超市北侧仓储区，北侧邻近加气站。本案麦德龙超市齐长城路五台山路加气站麦德龙西于家河齐长城花园2003年6F多层，976户80-100㎡套二/100-140㎡套三西于家河1997年6F多层，1,050户60-90㎡套二、110㎡套三滨海学院,民办高校全日制在校生1.8万人教职工1,093人齐长城花园团结路301.3项目概况-地块四至加气站地块周边路网发达，高速通勤方便；区域内交通通达性高，距离规划M6号地铁线站点100m，预计2020年建成通车，周边市政道路网成熟，通达性强。青岛西站胶东机场青岛站青岛北站23KM16KM27KM41KM昆仑山路江山南路太行山路香江路滨海大道嘉陵江路齐长城-同江路衡山路长江路M1M13机场：距胶东机场约41km,车程约1小时。铁路站：距青岛站16km，车程30分钟，距青岛北站27km，车程50分钟，距青岛西站23km，1小时。高速公路网发达公路：地块北邻齐长城路，东临团结路，周边路网发达，可快速到达滨海大道、疏港高速等交通要道。地铁：距M13嘉陵江路站2km，可与M1换乘；距离M6团结路站100m。团结路M6本案本案奋进路1.4项目概况-交通

商业配套：麦德龙（超市与仓库结合，实行会员制度，商品大部分为批发销售）教育配套：

小学划片：黄岛区双语小学原嘉陵江路第二小学，始建于2013年。为区政府投资一亿元兴建的省级规范化标准小学，教学实力雄厚。初中划片：开发区第六中学（较香江路板块内另一中学开发区第四中学略差）医疗配套：青岛大学附属医院（三甲医院）地块位于香江路商圈北端，所在区域商业及医疗配套较完善。对应学区为双语小学、开发区第六中学，其中双语小学为区政府重点打造的省级规范化标准小学，教学实力雄厚。1.5项目概况-配套资源32嘉年华澳乐购山东科技大学长江路商圈江山路小学香江路商圈中国石油大学青岛理工大学黄岛区双语小学开发区第一中学致远中学开发区第六中学青岛大学附属医院万利国际上流汇长江利群商厦麦德龙麦凯乐香江医院开发区第一人民医院开发区第四中学远洋万和四季维客广场1.6项目价值梳理33核心价值梳理——01香江路板块为黄岛区核心居住区，南侧5km为唐岛湾，西侧7km为小珠山景区，东南9km为金沙滩，距离适中。02区域内路网发达，交通通达性高，可快速去往主城区及胶南；1小时内可到达青岛站等交通枢纽。紧邻地铁M6030405板块环境优势：板块配套优势：板块交通优势：板块资源优势：板块发展优势：坐拥黄岛最大商圈——香江路商圈；板块内名校云集，生活配套齐全，2km生活半径全覆盖。板块为黄岛核心区，板块内教育、商业等资源丰富，生活配套齐全，板块认可度高；借助地铁建设，板块价值将会再度提升，吸引众多改善人群青睐。项目所在区域内学校众多，涵盖各能级，教育资源丰富；西邻青医附院，医疗资源齐全，资源丰富，可满足居民生活需求。黄岛主城区的品质改善社区稀缺凸显价值：黄岛稀缺品质改善社区34目

录项目概况获取方式及风险防控第一部分第二部分第三部分市场分析第四部分经营方案第五部分效益测算第六部分综合建议352.1项目背景-庚辰汽车情况东地块（商业地块）2012.10.21获取；占地面积：20,050.51㎡；土地性质：商业；土地年限：40年。西地块（工业地块）2012年.12.18.获取占地面积：

13,277.51㎡；土地性质：工业；土地年限：50年。王照海(60%股权)崔芹(40%股权)青岛庚辰黄岛汽车产业有限公司2012年9月26日成立注册资本2,000万元庚辰汽车基本信息公司名称青岛庚辰黄岛汽车产业有限公司注册号370211230094276注册资本CNY2,000万（实缴）法人代表王照海公司类型有限责任公司（自然人投资或控股）成立日期2012年9月26日登记机关青岛市工商行政管理局青岛经济技术开发区分局登记状态存续营业期限长期有效股东及出资比例王照海1,200万60%崔芹800万40%注册地址青岛经济技术开发区团结路378号经营范围进口、国产雪佛兰品牌汽车销售；销售：汽车配件、农用车、摩托车配件、润滑油、橡胶轮胎、橡胶制品、化工产品（不含危险品）、五金机电、建筑材料、钢材、金属制品、电子产品；汽车租赁（不含客运及小型货车）；故障车拖车服务；二手车经纪服务（二手车鉴定评估除外）及相关手续代办。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。两人系夫妻关系，王照海为公司法人代表。2014年因庚辰汽车经营规模过度扩张，导致资金链断裂，企业亏损，无法正常经营。涉及限制权力的负债总额达11,647万元。其中：1、庚辰汽车债务导致公司股权冻结（涉及债务2,147万元）2、土地抵押查封（涉及9,500万元）。②支付债权人2,147万清理债务④抵押解封⑤支付债权人9,500万，清偿债务⑥补缴2,004万元土地出让金③100%股权收购①股权解封20%(约1,165万元)⑧土地返还款部分2:8分成80%（约4,661万）交易前状态王照海庚辰黄岛汽车40%崔芹60%西地块（工业地块）东地块（商业地块）2.2交易结构100%股权⑦支付土地出让金9,200元、分次支付溢价7,149万元，土地出让金3,101万元（土地返还款全部归王照海）满足交易前提条件后远洋李爱香808万胶南海汇708万赵甜631万涉及股权冻结债权人庚辰黄岛汽车西地块（工业地块）东地块（商业地块）农商银行1,500万瑞丰小贷1,000万工商银行4,000万民泽小贷1,000万涉及土地查封债权人远洋庚辰黄岛汽车西地块（工业地块）东地块（商业地块）商住用地（商业地块）庚辰黄岛汽车西地块（工业地块）商住地块（商业地块）远洋入储挂牌西地块（工业地块）取得预售许可证付清摘牌成功摘牌失败崔芹王照海2.2交易结构-对价支付节点（以楼面地价2,300元/㎡获取）第五笔款项支付2017.11.203,000万（合作方溢价）西地块摘牌后第六笔款项支付2018.08.147,250（合作方溢价，包括3,101万土地返还款）西地块取得预售许可证首笔款支付2017.08.182,147万（股权收购款）股权转让后第二笔款项支付2017.08.18土地抵押解封9,500万（清偿债务）第三笔款项支付2017.08.252,004万（补缴东地块土地出让金）完成股权转让，东地块解封后第四笔款项支付2017.11.209,200（西地块土地出让金）西地块摘牌后当前支付比例累计支付比例待支付比例2.2交易结构-融资方案股权转让款部分2,417万元拟通过集团自有资金支付

；承接债务资金9,500万元拟通过向集团申请委贷方式支付；商业地块补缴出让金部分2,004万元拟通过集团委贷资金支付；工业地块招拍挂的土地出让金部分9,200万元，拟先由集团自有资金支付，再通过信托公司，以应收账款保理融资方式置换前期投入资金的50%；38远洋集团庚辰公司信托工业地块出表方式：建议用远洋控制的表外公司作为收购主体。融资金额：出让金的50%融资期限：2年（满6个月可提前还款）融资成本：8%-9%转让债权受益权（50%）发放股东借款形成对庚辰债权支付土地出让金9,200万项目达到开发贷款条件后，拟通过开发贷款解决建设资金，置换前期投入资金。关于承债还款部分承债事由：当前目标公司为其关联公司承担债务保证义务，核心资产土地处于查封状态，须履行担保义务；承债金额：9,500万元；涉税事项：远洋收购目标公司后，须对目标公司发放股东借款9,500万元，替原关联公司偿还债务；

偿债后，目标公司在账面形成对原关联公司债权，未来做债务重组损失处置，损失部分除非经主管税务机关批准，否则不允许在所得税前扣除。偿债支出作为整个交易的一部分，未来庚辰方面不会予以归还，形成的账面损失无法税前扣除。若在交易前将预计负债计入营业外支出，则目标公司净资产将发生改变，承接债务将计入溢价，代扣代缴个人所得税。392.2交易结构-交易主要涉税事项关于土地返还款部分

返还主体：目标公司（远洋收购后）；

返还金额：4,134万元；

返还路径：政府直接返还给目标公司；

涉税事项：

1.目标公司收到返还款当期须按返还金额的25%缴纳所得税1,034万元。按照同目标公司约定，返还

款对应的所得税未来从交易溢价中扣减；2.按税法规定，未来土地增值税清算时该部分返还款直接冲减土地成本。402.3尽调后债务金额及处理方式尽调后债务金额处理方式通过2017年1月23日尽职调查：庚辰汽车股东（王照海、崔芹）自有及担保债务（涉及股权冻结）金额约为2,147万元庚辰汽车股东（王照海、崔芹）自有及担保债务作为股权对价款的组成部分以委托付款的方式由我方直接向债权人偿还，进行股权转让；庚辰汽车自有及担保债务由我方通过向庚辰汽车借款形式偿还债权人；债务金额确定：债权人面谈→政府组织债权重组会议→三方签订债务清偿协议；

庚辰汽车及其股东就现有/或有债务、限制性权利情况、涉诉情况予以明确并在合作协议中予以保证；债务偿还风控措施：签署第三方银行委托付款协议→解除庚辰汽车股权和土地的限制性措施→办理股权转让手续→向债权人支付债务款项。通过2017年1月23日尽职调查：庚辰汽车自有及担保债务金额（涉及土地查封、抵押）金额约为9,500万元

412.3尽调后未涉及权利限制的债务金额及处理方式尽调后债务金额尽调后债务问题解决方式通过2017年1月23日尽职调查：庚辰集团对庚辰汽车享有到期债权3,846万元根据庚辰汽车反映，庚辰集团对庚辰汽车享有到期债权约3,846万元，后期存在庚辰集团向庚辰汽车主张权利的风险。债务豁免：庚辰汽车股转前，庚辰集团向庚辰汽车出具债务豁免确认书。债务承接：①偿还方式，远洋收购庚辰汽车股权时承接该笔债务→由远洋向股转后的庚辰汽车提供借款偿还庚辰集团该笔债务；②偿还时点，西地块取得预售许可证后；③款项来源，自远洋本次应付的合作溢价款（7,149万元）中的等额款项作为债务金额偿还给庚辰集团（合作溢价款项则相应较少）。保证责任：就上述方式在合作协议中进行约定，由此产生的一切责任和经济损失均由庚辰汽车股东（王照海、崔芹）承担。若3,846万元按债务豁免，则需计入营业外收入，按25%计所得税（所得税为961.5万元）。422.3尽调后未涉及权利限制的债务金额及处理方式尽调后债务金额尽调后债务问题处理方式庚辰汽车存在800万元对外应付款项庚辰汽车拖欠税款约98万元未披露债务根据庚辰汽车反映，庚辰汽车合同资料于2014年度发生大规模丢失，经测算，其对上汽通用汽车金融有限责任公司应付款项金额约为800万元。1、上汽通用汽车金融有限责任公司已向庚辰汽车及股东出具款项结清确认书，后续我司将委派律师对此情况进行核实查证。

2、在合作协议中庚辰汽车及股东就前述情况予以保证，若出现情况不符，相关责任及经济赔偿由庚辰汽车股东（王照海、崔芹）承担，款项将从对价款中扣除。自2014年第2季度至2017年1月19日，庚辰汽车应缴未缴税款总额为98万元，税种为土地使用税。由庚辰汽车在合作协议签署前负责清缴相应税款，在合作协议中予以明确及保证。除涉诉案件及个人征信报告确定的债务范围外，庚辰汽车及股东存在尚未披露债务风险，项目土地及股权仍存在被未披露债权人查封的可能性。由庚辰汽车股东（王照海、崔芹）个人承担未披露债务的法律责任及经济责任，并在合作协议中予以明确及保证。根据2017年1月23日尽职调查显示432.4尽调后交易风险提示尽调后风险问题概述控制措施土地开发时间、投资强度未达到出让合同约定要求、土地存在长期闲置问题庚辰汽车于2012年签订的《国有建设用地使用权出让合同》，东地块（商业地块）和西地块（工业地块）开发投资总额分别不低于4,800万元及7,300万元，根据庚辰汽车提供资料，前述两宗土地投资额度共计551万元。1、庚辰汽车反馈，已落实政府目标项目不会因开发时间、投资强度未达合同约定及土地闲置问题而承担违约责任或缴纳政府罚金。2、由庚辰汽车及股东（王照海、崔芹）出具承诺或在合作协议中明确约定，如发生政府就前述问题追究法律责任情形的，由庚辰汽车股东（王照海、崔芹）负责处理并承担相关费用。4S店项目未办理完善的建设手续目前，4S店在东地块（商业地块）尚未取得建筑工程施工许可证，4S店项目整体尚未经消防及环保验收合格，亦未办理房产证。1、合作协议签订前，由庚辰汽车及股东负责拆除并完善相关手续。2、合作协议中明确4S店不属于本次合作范围，由于4S店自身及拆除事宜产生的法律责任及经济责任由庚辰汽车股东（王照海、崔芹）承担，合作协议中将对此予以明确并保证，同时庚辰汽车提供4S店相关拆除手续的文件做为合作协议附件。政府支持及融资限制庚辰汽车被列入失信被执行人名单，其在政府支持及融资方面将受到限制。庚辰汽车债务清偿完毕后，由庚辰汽车股东（王照海、崔芹）协调相关债权人解除失信措施，合作协议中予以明确约定并承担保证责任。442.4尽调后交易风险提示尽调后风险问题概述控制措施庚辰汽车股东（王照海、崔芹）自有及担保债务庚辰汽车股东（王照海、崔芹）目前仍存在未涉及股权冻结的自有及担保债务金额约为4,736万元（涉及9笔，据庚辰汽车股东（王照海、崔芹）介绍，3笔有土地房产抵押担保、2笔有车辆做抵押担保、3笔在债权人处有保证金、1笔无资产担保），债权人存在向庚辰汽车股东追偿债务，冻结庚辰汽车股权可能。1、远洋100%收购庚辰汽车股权，股权收购后实现庚辰汽车与股东（王照海、崔芹）的完全剥离，确保庚辰汽车资产、股权不再因股东（王照海、崔芹）的个人债务而受到权利限制情况发生，保证庚辰汽车及项目的正常开发建设运营，维护远洋品牌的良好社会声誉。2、合作协议中，庚辰汽车股东（王照海、崔芹）对前述问题予以保证并承担一切责任和损失。后续风险控制措施有关庚辰汽车及股东相关债务、风险信息来源于2017年1月23日完成的尽职调查。为控制交易风险，保证各项信息数据的准确性，合作协议签署前，将组织对庚辰汽车及其股东的补充尽职调查。2.5庚辰汽车股东近期经营活动情况452017年1月23日尽调结束到现在，经了解，庚辰汽车股东王照海为山东唐弓集团有限公司实际控制人，唐弓集团法人代表王春科为其堂兄弟。山东唐弓集团有限公司旗下拥有一汽丰田、北京现代、上汽通用雪佛兰、东风悦达起亚、东风雪铁龙、东风标致六大汽车品牌授权经营权，在黄岛区经营6家4S店和一家汽车城。另经查证，王照海现为现为黄岛区政协委员、胶南街道办事处小邓陶村党支部书记。46目

录项目概况获取方式及风险防控第一部分第二部分第三部分市场分析第四部分经营方案第五部分效益测算第六部分综合建议3.1城市发展-城市发展规划北岸城区（城阳+红岛经济区）：做高做新。北岸城区是青岛市域城镇布局的空间中枢，以高水平打造科技型、生态型、人文型新城区为目标，合理控制开发时序，为建设青岛市未来的公共服务和公共管理中心预留发展空间。代表：青岛高新区、红岛经济区东岸城区（市南+市北+崂山+李沧）：做优做美。东岸城区是城市空间转型发展的重点区域，彰显青岛历史文化特色，着力加快有机更新、改善人居环境、解决“城市病”问题，走内涵式发展道路。代表：金家岭金融新区、欢乐滨海城西岸城区（第九个国家新区）：做大做强。西岸城区是国家批复的青岛西海岸新区的核心区域，是实施国家海洋强国战略的主体空间，引领和带动青岛市产业的升级转型。代表：西海岸中央商务区三湾三城、三城联动，项目位于重点规划的西岸城区开发区，区域产业加快升级，经济继续高速发展，将吸引更多人口，成为青岛中心城区重要部分，未来发展前景广阔。473.1.1城市发展-城市经济总体特征单位：万人单位：亿元黄岛区经济持续高速发展，总量位居国家级新区前三强，2016年GDP2,871亿元，占全市总量近3成，且增速远高于青岛增速；黄岛区年均新增常住人口1.7万，2016年区域人口占青岛总人口16%，区域发展潜力大。区域GDP总量（亿）GDP增速占比黄岛区2,87110.65%29%即墨市1,1807.23%12%胶州市1,0365.58%10%城阳区（含高新区）1,0226.15%10%市南区1,0167.53%10%平度市8134.30%8%市北区6917.86%7%莱西市5606.52%6%崂山区5507.91%5%李沧区3569.68%4%全市10,0117.90%100%2016年青岛各城区GDP及增速：483.1.2区域发展规划-空间布局规划49黄岛区为中国第九个国家级新区，是国家海洋战略实施的新支点。2016年区域发展提速，项目位于新区的经济技术开发区，将坐享新区发展红利。发展战略：东部优化、西部提升、中部崛起、南部拓展一核双港、九区联动，生态基底、轴带贯通，组群发展、产城相融构建主城区—特色城市组群—特色小镇”新型城镇化格局西海岸区域发展规划未来发展：青连铁路及青岛西站投入运营M1、M6、M13相继开通，黄岛进入多轨时代灵山湾影视文化产业区正式投入使用西海岸中央商务区完全建成2017年预计2030年2018年年底2018年-2019年3.1.2区域发展规划-区域概况50本案地处香江路板块，为黄岛中心区，区域内教育、商业资源丰富，临近三甲医院，生活配套齐全，板块认可度高，改善产品存在市场机会。老黄岛黄岛中心区黄岛区居住区域由原来的老黄岛向南发展，目前香江路板块、凤凰岛旅游度假区板块已成为黄岛成熟居住区。目前，黄岛改善项目主要集中在滨海沿线，依托板块内丰富的海景资源，深受改善客户青睐；而香江路板块内刚需项目居多，改善型品质住宅项目较少，市场存在缺口。香江路板块商业资源丰富，名校云集，生活配套齐全，交通便利，未来地铁开通后，板块价值将会继续提升。板块附近地缘性客户众多，且北邻辛安工业园区，未来对改善型产品的需求巨大。本案本案M13号线M1号线香江路商圈长江路商圈滨海商圈疏港高速胶州湾隧道西海岸中央商务区中德生态园交通规划：地铁M1号线、M13号线正在建设，未来规划有M6号线、M12号线，与青岛主城区、胶南市以及北岸城区联系更加便捷，区域价值继续提升；区域规划：本案位于黄岛区香江路板块，板块内教育、商业、人文资源丰富，为黄岛商业中心、居住核心区，未来规划为西海岸新区核心区，侧重于居住、商业功能；商业规划：黄岛区目前形成了香江路商圈、长江路商圈和滨海商圈等三大商圈。香江路商圈主要有利群购物中心和香江路步行街，以传统商街为主；长江路商圈以家佳源和佳世客为中心，侧重于大型商超；滨海商圈以嘉年华奥特莱斯、永旺梦乐城和新城吾悦广场为中心，新兴购物体验中心为主。香江路板块教育、商业资源丰富，规划侧重居住及商业功能；板块交通路网完善，通达性良好，未来重点规划M6（2020年通车），距离本案仅100m。513.1.2区域发展规划-区域规划3.2房地产政策及预判2017年3月起重启限购，在认房又认贷、取得不动产证后2年方可上市交易等政策干预下，预计房地产市场需求，尤其是投资需求将被遏制。横向对比同等水平城市，青岛房地产调控力度相对温和，在当前市场可控前提下，未来预期政策调控力度趋于温和。2016年10月相对宽松特征：9项严查行动、限价、限签、房贷收紧影响：此轮政策重在过程监管，主要针对开发商的开发行为，营造公平的市场竞争环境；购房环境整体仍较为宽松，无限购，且首套、二套房首付最低为20%、30%，房贷利率由原来的85折逐步收紧为9折；对市场成交影响较小，潜在成交量大，但因限价限签等签约速度较慢，房价仍不断攀升收紧

特征：重启限购，但只针对外地人；提高首付比例加码

特征：认房又认贷、关闭短期炒房通路青岛严查行动：内容突出为10月禁止涨价，部分区域或项目限制网签，抽查项目各类手续及营销行为等2016年11月开展商品房销售明码标价专项检查2017年2月房贷收紧，青岛部分银行利率提至9折：中国银行、邮储银行、光大银行；兴业银行为九五折外地人限购1套住房；市区首套和二套房首付款比例分别提升至30%和40%；对第三套房停止放贷2017年3月15日2017年3月30日认房又认贷、取得不动产证后2年方可上市交易2017年5月21日继续加码

特征：限制房价，提高信贷利率房价不得高于去年均价最高月份价格；不得强制捆绑车位、储藏室销售，变相抬高房价2017年6月1日青岛多家银行取消首套房贷利率优惠，执行基准利率523.2房地产政策及预判受政策收紧影响，本轮成交下滑趋势已初现，但受土地供应较少导致的供应量不足，有效市场需求量仍然较大等影响，未来房价将保持坚挺，市场成交量维持相对稳定，小幅波动。53全国政策导向…………收紧青岛商品房销售走势10年13年收紧11年16年无实质性的全国调控政策出台本轮调控开始04年确立土地市场化出让制度06年市场回暖……17年……”国六条”、“70/90“政策927新政，限制二套房雏形第一轮2006-2008第二轮2009-2012第三轮2013-2015放开放开房地产市场成型08年青岛政策导向收紧年份20102011201220132014201520162017全国国十一条、国十条、19个城市出台限购令新国八条，限购城市达到46个国五条加码：限购+房产税双扩容限购取消、降息、分类调控、限贷松绑降准、降息；去库存；公积金松绑；房补贴楼市去杠杆，19个重点城市限购多城市限购、调控加码青岛青岛实行限购令继续实行限购令继续实行限购、限贷黄岛、城阳放开限购全面放开限购青岛各区域限签、限价升级2010至目前全国及青岛房地产政策3.3.1土地市场-城市54青岛市近年来公开土地市场规模下滑明显，线下收并购成为各大房企获取地块的主要手段；目前可供开发土地规模缩减。主城区土地稀缺，需求被迫外溢；土地成交集中在即墨、城阳、高新、胶州等外围区市。2012年-2017年青岛市住宅土地成交面积和楼板价走势青岛2017年上半年全市土地成交219万㎡，成交土地规模骤减，近三年平均楼板价在1,600-2,200元/㎡之间，土地价格居高；土地供应热潮逐渐减退，2012-2014年为青岛市土地供应规模高峰，2015年起土地供应规模锐减，年均供应下降到1,000万㎡左右；住宅土地区域成交方面，主城区土地成交稀少，土地市场热点集中在黄岛市、城阳区、高新区等外围区市。2017年青岛市各区市住宅土地成交面积和楼板价走势克而瑞土地数据截至2017年7月3日，下同。3.3.2土地市场-区域55黄岛区土地市场经过2013年集中供求后，近年来市场规模下滑明显，库存不断释放；2016年末出台熔断和“限房价竞地价”机制，控制价格趋势明显。2012年-2017年黄岛区住宅土地市场供求价走势2013年为黄岛区住宅土地市场集中供地高峰期，成交规模达305万㎡，2014年之后市场规模逐年减少，2017年增加土地供应，受熔断机制和设立护牌条件成交影响，土地成交率低且均价回落，区域土地市场竞争仍然激烈。