新缘老年公寓建设项目可行性研究报告

目录TOC\o"1-2"\h\u30442第一章总论 ⑶摔倒：楼梯间踏步、洗涤、卫浴场所水、手扶栏杆的松动、走道和道路上的障碍物均可能导致老人摔倒受伤。9.4.2安全防范措施第十章项目组织实施10.1项目组织管理管理遵循以下原则：1、的实施应符合国家基本建设项目的建设审批程序。2、在团风县民政局直接领导下，由黄冈新缘老年公寓有限公司作为项目的执行单位，负责项目建设的组织、协调和管理工作。3、项目的设计、施工、安装等单位与项目单位履行必要的法律手续，违约责任应按照国家的有关法律执行。4、成立领导小组，由黄冈新缘老年公寓有限公司直接分管，小组下设工作专班负责具体工作的实施。10.2项目实施计划第一阶段：前期准备阶段工作内容包括：提出和审批项目建议书；编制项目可行性研究报告；办理相关审批手续；项目核准；工程设计和建设项目的招标。第二阶段：施工阶段工作内容包括：制定工作计划、建设准备、组织施工等。①制定工作计划。包括建设进度安排、资金使用安排、主体与设施配套相互衔接。②建设准备。作好技术准备，修建临时生产和生活设施，协调图纸和技术资料供应。③组织施工：按计划、设计文件的规定，编制施工计划，进行施工。第三阶段：竣工交付使用阶段工作内容包括项目竣工验收和交付使用。10.3项目进度安排本项目在施工过程中提倡“科学管理、文明施工”，力求达到“优质、高效、安全、低成本”，使工程早日竣工验收，并交付使用。项目进度计划拟定安排如下：1、申报阶段：2016年3月前,成立项目建设领导小组、可研报告的编制报批；2、前期准备阶段：2016年6月底，完成勘察与总规设计；2016年7～8月，工程招标；项目实施阶段：2016年9月～2019年8月。竣工验收：2019年9月～12月工程进度时间2016年2017年2018年2019年1-34-67-910-121-34-67-910-121-34-67-910-121-34-67-910-12可研施工图设计场地准备及招标土建施工装饰及设备安装竣工验收第十一章招标方案11.1招标编制依据1、《中华人民共和国招标投标法》；2、《中华人民共和国政府采购法》；3、中华人民共和国国家发展和改革委员会令第9号关于《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》；4、中华人民共和国国家发展和改革委员会令第3号《工程建设项目招标范围和规模标准规定》；5、国家发展和改革委员会等七部委令第30号《工程建设项目施工招标投标办法》。11.2招标范围根据中华人民共和国国家发展和改革委员会《工程建设项目招标范围和规模标准规定》，本项目属于关系社会公共利益的项目，且本项目投资规模较大，因此本项目采用公开招标方式进行采购。11.3招标组织形成本项目委托有相关资质的单位进行招标代理，并与其签订委托招标协议书，明确各自的权利和义务，以利于建设项目招标的顺利实施。11.4招标方式为了使建设资金得到科学、合理的运用，使该项目的建设顺利圆满地完成，根据《中华人民共和国招投标法》的有关规定将采取公开招标的形式。在有形建筑市场或建设行政主管部门指定的报刊、信息网络上发布招标公告。招标公告的内容：招标单位和招标工程的名称，招标工程简介，工程承包方式，投标单位资质，领取招标文件的时间、地点和应缴费用等。在潜在投标人中选定造价合理、工期短、信誉好的承包商、监理等单位。附项目招标基本情况表。招标基本情况表项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标方案及设计图设计√√√建筑安装工程√√√工程监理√√√设备及材料采购√√√11.5招标工作流程招标工作严格遵守《中华人民共和国招标投标法》，执行黄冈市团风县所属招投标管理机构的建设工程招投标工作程序。第十二章投资估算及财务分析12.1投资估算依据1、《湖北省建筑工程概算定额及统一基价表》鄂建文[2006]122号；2、《湖北省建筑、安装、市政、土石方工程消耗量定额及统一基价表（单位估价表）》鄂建文[2008]214号；3、《湖北省建筑安装工程费用定额》鄂建[2008]216号；4、《湖北省园林工程消耗量定额及统一基价表》2009年；5、《工程勘察设计收费标准》国家发展计划委员会、建设部发行（2002年修订本）；6、《建设工程监理与相关服务收费管理规定》（发改价格[2007]670号）；7、《关于调整工程造价咨询服务收费标准的通知》（鄂价工服规[2011]23）；8、《黄冈市造价信息》2015年第4期建材预算价格9、团风县类似工程的造价指标。12.2项目投资估算本项目建筑安装工程主要采用指标估算法，根据类似工程的估算指标，并结合各个单项工程的实际情况进行估算:项目总投资101868.01万元，其中：建筑安装工程76831.26万元，设备购置费及安装费9753.54万元，工程建设其他费6135.54万元，征地及补偿费及土地流转费1230.04万元，基本预备费7417.63万元，流动资金500万元。项目资金来源：全部由黄冈新缘老年公寓有限公司自筹。12.3财务分析依据12.3.1财务分析的设定条件（1）投资资金与建设进度同步到位，项目建设按计划如期完成。（2）老年公寓、服务中心在预测时按1:1考虑，即有多少床位招收多少老年人入住。（3）项目的测算，按照新增固定资产投资+周转流动资金需要额的总资金投入，根据经营期生产纲领，计算经营成本及经营收入，在此基础上进行总体的财务分析评价。（4）各类财务计算指标汇总详见附表1。12.3.2财务评价的基本依据本项目财务评价依据国家发改委颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）规定的评价原则与评价方法，评价中采用动态与静态分析相结合，以静态分析为主。本项目计算期20年,其中建设期3年，经营期17年。达产计划见下表。分年达产计划表经营项目生产负荷第4年第5年第6年第7-20年新缘老年公寓70%90%100%100%旅游度假村70%90%100%100%庙宇佛堂70%90%100%100%12.4营业收入估算1、经营收入估算经测算，达产年新缘老年公寓经营收入为17280万元。达产年新缘老年公寓经营收入测算表项目名称每日收入（元）年收入（万元）计算公式住宿床位费1700061202500床×85%/日×360日×80元诊断、检验费562520252500床×45%/日×360日×50元康复理疗费1250045002500床×50%/日×360日×100元药品收入437515752500床×35%/日×360日×50元餐饮收入850030602500床×85%/日×360日×40元合计4800017280旅游度假村达产年经营收入为3900万元。其中年接纳旅游人次按目前林家大湾接待20万人次/年的75%计算，人均消费按黄冈市2013年累计接待游客1362万人次，旅游总收入达75亿元，人均消费550/人次的50%，260元/人次计算。庙宇佛堂达产年经营收入为500万元。其中年接纳量按旅游人次的三分之一计算，人均消费按100元//人次计算。项目达产年经营总收入估算为21680万元.12.5经营成本估算本项目年成本与费用以企业提供的资料为基础并结合实际状况测算。1、人工工资按人均3万元/年，福利费按工资总额的14%计提；2、水费按2元/吨、电费按0.57元/度、天然气2.85元/m³计算；3、管理费按收入总额的1%估算；4、修理费按折旧费的20%估算；5、固定资产折旧费房屋按50年计提折旧，固定资产残值按5%计算;设备投资按15年计提折旧，固定资产残值按5%计算；6、无形资产土地按30年摊销；7、工程建筑其他费按30年摊销。12.6利润测算达产年经营收入合计21680万元，总成本15271.68万元，缴营业税及附加1215.2万元，上缴所得税1298.3万元。年净利润总额3894.9万元，项目投资利润率为5.1%，投资利税率为6.29%。12.7财务的评价结论经分析计算，税前项目财务内部收益率2.75%；项目静态财务净现值(折现率8%）FNPV=-31951万元；投资回收期16.08年，税后项目财务内部收益率0.93%；项目静态财务净现值(折现率8%）FNPV=-40974万元；投资回收期18.52年，项目在财务上可行。12.8不确定性分析（盈亏平衡分析）BEP(生产能力利用率)=年固定总成本/（年销售收入-年可变成本-年销售税金与附加）*100%=61.49%盈亏平衡分析图以上分析表明，本项目经营期各年利用率（BEP）为61.49%，项目即可保本。12.9财务评价结论由财务盈利能力分析可知，本项目的盈利平衡点为61.4%，较高，投资利润率为5.1%，投资利税率为6.29%，说明项目有一定的盈利能力，但由于投资过大，造成项目整体财务盈利能力较弱。财务内部收益率为2.75%，偏低，投资回收期16.08年较长，说明项目在财务上是存在一定风险。第十三章社会评价13.1社会影响分析本项目位于团风县回龙山镇林家大湾村，其建设及运营活动对项目所在地不会产生负面影响。项目建成后能缓解团风县城乡老年人社会化养老床位紧缺的局面。13.2社会风险及对策分析针对项目建设所涉及的各种社会因素进行社会风险分析，提出协调项目与当地社会关系、规避社会风险、促进项目顺利实施。13.3社会互适性分析1、项目地区各类组织对项目建设的适应支持程度该项目关系到团风县社会养老事业和旅游业的发展，县政府高度重视，业主单位会迅速办妥各项手续，组织施工，争取早日完成项目建设内容，为团风县经济建设和老年生活服务，为构建和谐社会贡献力量。2、项目所在地区技术、文化状况与项目的互适性分析拟建项目属于新建工程，能为当地的社会环境、人文条件所接纳，该项目与当地社会环境是相互适应的。13.4社会风险及对策分析该项目施工对附近居民的生产、生活没有什么影响。应当注意的是在施工期间尽可能做到不在居民休息时施工，施工时把噪音降到最低限度，以免影响居民的正常生活。社会化养老事业是一项现代新兴服务事业，业主应枳极学习外地先进经验，搞好员工的业务技术培训，切实增强公寓的服务软实力，创造一流的县级社会化老年服务示范机构。该项目虽然建筑密度和容积率不高，绿化率和健身场地也均能达到相关要求。场地内有流转土地，可组织健康老人自愿参加耕种，既可锻炼身体，又可创收。第十四章结论与建议14.1结论新缘老年公寓建设项目，以旅游推动养老业发展，以土地流转整合农村资源，发展观光农业、休闲农业、生态农业，以规模化、产业化引导农民转变观念，带动经济发展，对推进团风县农业产业结构调整，实现旅游与养老事业共同发展，具有较强的示范作用。项目选址回龙山镇林家大湾交通便利，水、电、通信等配套设施齐备，适宜项目建设；项目建设规模合理，建设方案可行，投资规模适度，资金来源有保证；项目建设对环境的不利影响较小，通过采取有效地措施，能满足环境保护和节能的要求。项目建设顺应了人口老龄