房地产市场报告 -2024年第三季度成都房地产市场回顾

2024年第三季度，成都优质办公楼市场迎来密集供应，3栋甲级楼和1栋乙级楼集中交付，合计新增面积约32.5万平方米，系近十年来单季最大供应量；其中包括位于东大街的甲级楼光环中心二号楼，以及位于天府新区的甲级楼蜀道创新中心T1和T2、乙级楼中粮天府中心，推动该板块占比新增供应的84.3%。季内需求延续疲软态势，且高温天气对商务活动有一定影响，净吸纳量仅录得1.6万平方米，环比减少59.5%；市场整体空置率环比上升2.3个百分点至26.5%；甲级办公楼空置率环比上升3.3个百分点至77.9%，原因在于个别项目采取更为激进的租赁策略撬动存量租户的升级、搬迁需求；而乙级楼则录得负吸纳，原因在于主力租户中小微企业在经济波动中相对较弱的抗风险能力，季内出现较多退租案例，集中在城南板块。充沛的供应叠加需求修复走缓，市场竞争不断白热化，业主在租赁条件和办公产品上加大比拼力度，一方面扩大可谈空间以更契合当下租户降本增效的诉求，另一方面不断提升办公产品与实际需求的适配度，且加快定制化产品的交付速度。因此，季内优质办公楼去化压力加大，租金环比跌2.3%。新增需求分行业看，TMT持续主导，占比28.5%；金融业和消费服务业紧追其后，分别占比21.4%、14.6%。聚焦细分行业，季内产业互联网需求回升，占比TMT的71.7%，较上季度显著增加12.1个百分点，录得软件研发、物联网等领域企业的新租案例；此外，电商平台及相关服务商的搬迁、升级成交也推动该类需求占比TMT环比增加5.6个百分点至8.9%。金融业方面，普惠金融、保险仍处领衔地位，需求合计占比金融业的近2/3。教培、留学机构等继续支撑消费服务业需求增长，且值得关注的是，随着个别楼宇逐步推行“商业上楼”的计划，通过招引更多经营性业态来有效填补空置，季内亦录得如体检中心、心理咨询、茶楼等业态的租赁案例。按租赁策略看，季内搬迁活动继续领衔，占比51%。分面积段看，鉴于企业对租赁成本的控制愈发严苛，需求面积进一步缩小。统计数据显示，季内300-500平方米、小于100平方米的小面积段环比分别增长8.8、6.2个百分点；而3,000平方米及以上、800-1,000平方米的大面积段环比分别下降4.8、4.4个百分点；分区域来看，季内大面积成交主要集中在金融城板块，1,000平方米及以上面积段占比53.9%。展望2024年第四季度，成都优质办公楼市场继续放量，4栋楼宇合计约30.9万平方米的新增供应预计交付，届时将推动总存量突破千万；天府新区仍将主导供应，占比37.6%。2024年第三季度，成都零售物业市场供应暂缓，未录得新建购物中心开业。非标商业持续放量，2个新项目开业，合计商业面积15万平方米，其中包括位于成华区的天府国际动漫城，以12.6万平方米的商业面积成为西南最大的二次元动漫城。同期，新项目落地、启动有所加快，瞩目案例包括：龙湖于青羊区与温江区的交界处马厂坝TOD轻资产布局成都第十三座天街；宽窄巷子二期、蜀汉三国城等文旅项目全面启动；八号仓签约金牛区落地全国首个高端体娱奥特莱斯，折射出运营商对近郊区域，以及文旅、奥莱等业态持相对更强的信心。暑假期间，成都国际航空枢纽运送旅客同比增长14.7%；车站累计发送旅客同比亦增长9.4%，进一步激发文旅市场活力，显著带动核心商圈客流增长。就非核心商圈而言，运营商亦纷纷推出暑假营销活动，或在公区增设中大型儿童娱乐设施，推升客流量。但消费谨慎性延续，消费转化率有限，1至8月成都社会消费品零售总额增速放缓至1.9%。着眼市场端，季内净吸纳量录得约4.6万平方米，环比、同比均收窄；空置率环比微降0.4个百分点至8.7%；租金跌幅走扩，环比跌0.7%。具体来看，季内市场去化主要有三大带动。其一，位于次级商圈且空置率较高的购物中心以价换量，招引承租双层或大面积店铺的品牌，或自主打造电玩、电竞等体验空间来实现快速去化。其二，首店活跃度明显回升，一方面在成都商业市场影响力的加持之下，高能级首店于季内陆续落地核心商圈或地标项Birkenstock西南首店、Houdini西南首店等；另一方面，品牌不断探索下沉市场机遇，布局区域首店，如特斯拉、MUJI的龙泉首店，以及优衣库、JNBY的天府新区首店等。其三，外来品牌扩张持续谨慎的背景下，深度挖掘本土资源不失为招商的策略之一，继而带动本土品牌的扩张提速。季内新增需求按来源看，零售、餐饮、体验业态的本土品牌占比环比分别增加9.6、15.2、13.0个百分点。值得关注的是，慢闪店模式愈发受到青睐，本土品牌降低扩张风险的同时，亦能测试市场；而运营商则在灵活调整租赁及运营条件下对本土品牌加大吸引，有效带动去化。季内瞩目案例包括：明堂士多、山莫玩具店等本土品牌的慢闪店。新增需求按业态看，零售业态拓店持续放缓，占比环比下降13.3个百分点至43.6%，其中服饰品类的占比更是收窄至18.5%，扩张主要来自于户外运动、电子产品、折扣杂货店及二次元相关品牌等品类；餐饮业态需求回升，占比较上季度显著增加12.2个百分点至38.2%，平价自助餐、特色餐饮、快餐、咖啡茶饮等品类拓店瞩目，但值得一提的是市场陆续录得高端餐饮品牌闭店案例；体验业态需求维稳，占比持平为16.1%，KTV、舞蹈教室、宠物互动、轻医美等品类扩张明显；主力店在生鲜超市扩张的带动下占比环比上升1.3个百分点。展望2024年第四季度，成都零售物业市场将迎来3个购物中心合计约32万平方米的新增供应。其中，位于大源的保利时光里或将重塑市中心与城南的潮流卖场格局。2024年第三季度，成都仓储物流市场未录得新增供应。受电商需求缩减或搬迁的影响，市场净吸纳量连续第三个季度录得负值，但绝对值逐季度收窄。相应地，市场整体空置率环比上升0.5个百分点至11.7%。累计的去化压力，叠加来自于远郊区域的低价库竞争，租金加速下行，环比跌4.5%。聚焦季内需求，新租案例方面，三方物流领衔去化，占比64.3%，主要是来自于零食及汽车供应链物流企业的需求；食品饮料、批发零售紧追其后，分别占比19.8%、15.9%；分区域看，成交主要集中在龙泉和天府空港板块，分别占比47.6%、26%。就退租案例而言，电商占比58.1%为主导，前三季度电商累计退租面积已达约25万平方米；按原因看，业务缩减占比52%、外迁至远郊低价库占比36.4%，以及回迁自建库占比11.6%。展望2024年第四季度，成都仓储物流市场将迎来2个高标库合计16.9万平方米的新增供应。2024年第三季度，成都投资市场共录得两笔大宗交易，总成交金额约1.6亿元，标的物包括商业和仓储物流物业，而买方则主要是机构投资者。值得关