农资贸易有限责任公司农资物流配送中心项目可行性研究报告

**********农资贸易有限责任公司农资物流配送中心项目可行性研究报告二〇一四年七月第一章总论1.1项目要概1.1.1项目名称：新疆*****农资物流配送中心建设项目1.1.2项目建设单位：新疆**********农资贸易有限责任公司法人代表：***1.1.3所有制形式：国有控股1.1.4项目建设地点：*****博斯坦街三环1.1.5项目建设性质：扩建1.1.6项目建设期限：1年（2013年至2014年）1.2可研报告编制依据及研究范围1.2.1可研报告编制依据1、《中共中央、国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》；2、《全国农业和农村经济发展第十二个五年规划》；3、《全国农产品市场体系建设十二五规划》；4、《全国现代物流业发展规划纲要》；5、《国务院关于促进流通业发展的若干意见》；6、《国务院关于加快供销合作社改革发展的若干意见》（国发[2009]40号）；7、国家八部委《关于加快发展农业产业化经营的意见》；8、《新农村现代流通服务网络工程专项资金管理暂行办法》；9、自治区财政厅、供销社《关于组织申报2014年自治区“新网工程”专项资金的通知》（新财建[2014]157号）；10、《新疆国民经济和社会发展十二五规划纲要》；11、《新疆维吾尔自治区农业产业化发展第十二个五年规划》；12、《轻工业建设项目可行性研究报告编制内容深度规定》QBJS5—2005；13、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；14、《投资项目可行性研究指南》；15、项目业主提供的有关资料。1.2.2可研报告研究范围根据国家基本建设项目可行性研究的内容和深度要求，重点从以下几个方面着手研究：（1）项目背景与必要性；（2）项目建设的市场需求分析；（3）项目建设条件；（4）项目建设方案；（5）节能、节水措施；（6）环境保护；（7）项目组织与管理；（8）工程建设招标方案；（9）项目实施进度计划；（10）投资估算与资金筹措；（11）财务评价；（12）风险分析。1.3项目建设内容与规模1.3.1本项目建设规模项目建设地位于*****博斯坦街三环原供销社生产资料公司院内。占地面积11亩，项目主要包括仓库扩建和改建，货物堆场建设，围墙、大门等维修工程建设及室外相应配套工程。1、扩建工程（1）库房：新建农资物流配送仓储库房2座，轻钢结构，每座400平方米；（2）货物堆场：建设农资货物堆场1500平方米，混凝土结构；（3）绿化：建设绿化用地1000平方米，以乔木为主，灌木为辅，草地并存。2、改建工程（1）库房：改建农资物流配送仓储库房4座，轻钢结构，每座400平方米；（2）围墙：改建农资配送中心围墙200米，铁艺围墙。（3）大门：改建农资配送中心大门一座，铁艺大门。详见：表1-3-1表1-3-1建设规模一览表序号项目名称建设规模（㎡）层数结构类型备注1新建仓库800㎡1轻钢结构2栋2改建仓库1600㎡1轻钢结构4栋3合计2400㎡1.3.2总投资估算与资金筹措项目总投资290万元，资金来源全部由**********农资贸易有限责任公司自筹解决。对“新网工程”支持三种方式中，**********农资贸易有限责任公司此建设项目符合经营服务网络基础设施建设和改造项目范围，现申请以奖代补资金60万元。1.3.3主要技术经济指标项目主要技术经济评价指标见表1-3-2。表1-3-2主要技术经济数据汇总表序号名称单位指标备注1建设规模㎡24002项目总投资万元2902.1建设投资万元265占总投资的100%2.2自筹资金万元2903年营业收入万元2139正常年3.1销售收入21394年营业税金及附加万元21正常年5年总成本费用万元2062.6正常年6年税后利润万元76.4正常年全部投资所得税前%45.45Ic=10%全部投资所得税后%35.457.2总投资收益率%36.367.3资本金净利润率%27.887.4投资回收期所得税前年3.75含项目建设期所得税后年4.59含项目建设期7.5贷款偿还期年含项目建设期1.4项目建设单位概况**********农资贸易有限责任公司于2012年1月19日注册成立，注册资金310万元，是县供销社控股的直属企业（其中：县供销社出资158.1万元，占总投资的51%；其他出资151.9万元，占总投资的49%）。工作人员28人，拥有农资直营店22个，农资配送经营网点53个，经营网点遍布全县各乡镇（村）。2013年*****农资贸易有限责任公司加大自主品牌建设，先后整合全县农资资源，建立农资直营经营网点22个，统一办理农药经营许可证9家，公司也成为了*****唯一一家拥有农药经营批发资质的企业。目前公司已走上连锁经营，业绩不断扩大。公司在全县5乡3镇基层供销社经营业务有化肥、农药、种子等。如今已经成为*****农资物流配送的龙头企业，是一家从事化肥、地膜、农药、农副产品、包装种子等农业生产资料为一体的国有控股企业。该公司位于*****博斯坦街三环，资产总额426.5万元。1.5项目发展愿景力争用1年的时间，项目实施单位将运用“新网工程”农资物流配送中心网络的先进业态，改造*****境内传统的农资消费品网络。实现农资流通的连锁化、现代化和管理水平科学化，最终形成城乡协调、以城带乡、城乡互动、功能完善、流动有序、诚信和谐的农村市场体系。1.6研究结论与建议本报告通过对*****农资配送、批发、农资经营网点和项目建设条件、建设方案、经济效益和社会效益等方面的论证，得知本项目属于国家重点扶持区域和范围，符合行业部门发展规划，建设基础条件良好，建设方案科学合理，经济效益和社会效益显著，切实可行，建议尽快实施。第二章项目建设的背景和必要性2.1项目建设的背景2.1.1保障国民经济持续快速健康发展随着我国社会主义市场经济体制的逐步完善和全面建设小康社会目标的确立，流通业在引导生产、促进消费、扩大内需、增加就业等方面的作用日趋显著，已逐渐成为促进国民经济持续健康发展的先导型产业。党的十七大、十八大报告重点强调要解决好农业、农村、农民问题，必须把“三农”问题始终作为全党工作的重中之重。要加强农业基础地位，走中国特色农业现代化道路，建立健全农村市场和农业服务体系。加大支农惠农政策力度，发展农民专业合作组织，支持农业产业化经营和龙头企业发展。培育有文化、懂技术、会经营的新型农民，发挥亿万农民建设新农村的主体作用。我国是一个农业大国，农产品流通业的发展，对于促进农业生产发展，增加农民收入，满足人民需求，保持市场的繁荣稳定，以及实现全面建设小康社会的战略目标，都有着十分重要的意义。农资配送中心和经营网点是为农民提供农资的有形市场，新农村现代流通服务网络工程的出现是我国流通体制改革的重大成果，它的掘起与发展，不仅加快了我国农业市场化的进程，对整个经济体制改革也起到推动作用。中国已经进入经济结构战略性调整的重要时期，必须充分认识新阶段、新形势、新体制下加快发展农产品流通服务业的重要意义。加快发展农产品流通服务业，建立现代化的农产品流通体系，有利于降低流通成本，提高流通效率，促进农业结构调整和农民增收，扩大社会就业，保证居民的消费质量和安全，提高我国农产品的竞争力，对保障国民经济持续快速健康发展具有十分重要的意义。2.1.2建立农产品现代流通体制国家改革与发展委员会出台的《全国现代物流业发展规划纲要》与有关产业政策，增大了对物流企业的扶持力度。《新疆国民经济和社会发展十二五规划纲要》中提出“加快流通现代化步伐，采用先进技术和管理方式，建立高效的商品运行信息和营销网络，加快市场体系建设，依托城镇、交通要道、商品集散地和内地窗口，建立点、线、面布局合理，多层次，多样性、多功能的市场流通体系，充分发挥市场对结构调整的带动作用。重点搞好特色农产品市场、农副产品批发市场、畜产品市场、瓜果储藏保鲜设施和粮食、棉花、农资储备设施建设”。由于历史和地理位置的原因，新疆经济发展速度远远滞后于我国东部沿海地区，商业零售业和物流行业表现的尤为突出。据统计，目前新疆地区企业资本年周转平均不到2次，远远落后于发达国家的15－18次。新疆企业物流成本占GDP的比重超越过了20％，发达国家只占7％左右。2.1.3抓住全国对口支援新疆发展和稳定重大机遇全国对口支援新疆工作会议每年的召开，进一步加强和推进对口支援新疆工作，是中央新时期新疆工作总体部署的重要组成部分，是贯彻两个大局思想、促进区域协调发展的战略举措，是发挥社会主义制度优越性、巩固和发展各民族大团结的重要体现，是增强自我发展能力、促进新疆跨越式发展的有效途径，是促进社会和谐稳定、实现新疆长治久安的必要保证。此次，有全国19个承担对口支援新疆工作任务的省市，和受援的12个新疆维吾尔自治区地州及受援的新疆生产建设兵12个师。会议强调，要按照中央的决策部署，建立起人才、技术、管理、资金等全方位对口支援新疆的有效机制，把保障和改善民生放在支援的优先位置，着力帮助各族群众解决就业、教育、住房等基本民生问题，着力支持新疆特色优势产业发展。今年要深入调查研究，编制专项规划，加强人员培训，抓紧做好对口援疆的前期准备。明年起全面实施对口援疆工作。力争经过5年努力，在重点任务上取得明显成效；经过10年努力，确保新疆实现全面建设小康社会目标。各支援省市要把对口援疆作为自身工作的重要组成部分，加强组织领导，确保工作到位。中央有关部门要统筹协调、密切协作，形成工作合力。新疆要创新发展模式，促进互利合作，抓住国家支持新疆发展和稳定的重大机遇，用自己的双手创造更加美好的未来。对援建项目要严格监督管理，确保质量安全。各方面共同努力，促进新疆经济繁荣发展、民族团结进步、社会和谐稳定。2.1.4当地供销社主动承担起服务于“三农”的职能近年来，*****按照现代新型农业发展要求，合理规划大力发展新型农业和林果业，发展连片高效节能温室蔬菜种植大棚2100座，面积5800亩，基地种植户和栽种面积占全县90%以上，成为伊犁州最大的蔬菜生产聚集地。林果业种植面积达到了7万亩。农作物种植品种最多，玉米、油料、亚麻、甜菜等几十个品种随着农村合作经济的发展特色农业，设施农业效益突显，优势明显，农资市场效益非常大。*****是个农业大县，农业可耕地面积有67万亩是一个典型的农业县，全县下辖七乡一镇，有行政村59个，总人口约15.7万人，其中农业人口12万人，占76%。全县每年的生活资料需求为22000万元，其中农村需求占80%；农业生产资料需求量为3500万元。随着经济的不断发展，人们的物质、文化需求越来越大，购买力越来越强，渴望现代的、科技的、文化的便捷服务的欲望也越来越强烈，农村市场可谓前景广阔。通过种植业调整，农民种地积极性增强，承包土地地积极性高涨，随着近几年农副产品价格升高，更加促进了农民种地的投入性，用肥量逐年递增，全年需肥量以达到万吨，用肥品种有单一的氮、磷肥，转入多元化的复合肥，复混肥，为使该县农业大发展，促农增收，县委政府加大农业基础实施投入，实施免费测土配方，科学施肥，通过调整土地结构，大修水利灌溉设施，节水浇灌，今后将扩大土地开垦面积，扩大种植面，随着农机补贴，机械化作业等涉农优惠政策，农民加大投入，求购农机具，积极性增高，为确保全县农业大丰收，促农增收，做为涉农部门，该县供销社主动承担起为农服务的职能，立足于“三农”，服务于“三农”，强化服务，做好农业生产资料供应，加大经营网络设施建设。2.2项目建设的必要性和有利条件2.2.1坚持把发展现代化农业、繁荣农村经济作为首要任务党的十八大提出，坚持把发展现代化农业、繁荣农村经济作为首要任务；中央和各级地方党委、政府将进一步重视农村市场和服务体系建设，把加强农村基础设施建设作为建设全面小康社会和构建社会主义和谐社会的重大战略举措。今后很长一段时间内，城市农资物流配送中心是我国农产品规模化、组织化流通的主要载体，特别是随着社会主义新农村建设的深入发展和各项强农惠农政策的落实，国家对农产品市场发展的政策扶持力度不断加大，近年来进一步实施了农产品批发市场国债专项、粮食物流国债专项、“万村千乡市场”、“双百工程”等农村市场建设工程，推进开发性金融支持包括农产品市场在内的流通业发展；国家免除农业税、扩大农产品运输“绿色通道”、增加农业直接补贴、深化农村体制改革等政策措施，极大地调动了广大农村发展农产品生产和投资建设农产品市场的积极性。2.2.2项目建设符合国家和自治区的产业政策近年来，国务院提出了一系列培育国内大型流通企业的政策、措施，下发了《关于促进流通业发展的若干意见》。自治区党委、人民政府提出，要把新疆建成中国西部的国际商贸中心，大力发展城市农资物流配送和便利连锁经营和是建立国际商贸中心的重要内容。所有这些，都为“新网工程”农资现代经营服务建设的发展提供了很好的政策机遇。全国供销合作总社提出建设“新网工程”后，自治区、伊犁州及*****供销社就结合本地农村和供销社的实际，通过认真研究及时提出了实施“新网工程”的工作思路，并成立了专门的临时办公机构，为实施“新网工程”整合网络创造了良好的外部环境。同时，本项目的建设也得到了当地县委县政府的大力支持，并将其作为社会主义新农村建设的一项重点任务。2.2.3城乡农资物流配送中心建设的有利因素城乡农资物流配送中心和经营网点正是在这样的社会市场背景下应运而生，经过十多年的发展，迎来了快速发展的春天，其主要理由是：商业发展培养了顾客，中国物流业十多年的高速发展，培养出了大量认可物流配送中心经营网络的消费者；中国物流配送发展积累了大量成功的经验；农资物流业发展培养了一定数量的管理人才；物流配送中心经营网络业务符合国家政策，得到国家支持；科技进步为物流配送经营网络发展提供了技术保障，如网络技术、计算机技术，宽带的普及，商业物流配送管理软件的成熟为物流配送经营网络的快速规模发展提供了技术保障，科技发展令物流配送经营网络开的了，管的住，管的好，赚得钱，更好地发挥规模优势，回避了分散管理的难点；物流配送经营网络竞争对手少，有无限市场空间。2.2.4市场网络资源根据*****农资物流配送经营服务市场的实际情况，项目实施单位本着“贴近顾客、贴近生活、便民惠民”的原则，强调物流配送中心和经营网点以“商品好、管理好、信誉好”取信于民。因此，公司充分利用供销社的仓库、农资超市等设施，因地制宜地改造成城乡农资物流配送中心和经营网点等，引进符合国家产业政策的便民、利民业务项目，为城乡不同层次消费者提供便利服务。*****供销社紧紧围绕区社、州社的工作部署，以实施“新网工程”为重点，大力加强城乡营销网络建设，提升供销社的市场竞争力，通过“发展村级、加强乡级”以及“改造、整合、优化、提升”的工作思路，加大网络资源的整合力度，拓展、优化日用消费品经营网络，规范农资连锁配送网络，构建农副产品购销网络，探索再生资源回收利用网络，加快配送中心和现代物流建设。到目前，*****供销系统已经发展农资、日用品连锁店、废旧物资回收、农副产品购销、盐业经营网点共290个。经营网点遍布*****有57个行政村，极大地改善了农村居民的生产生活消费环境和消费质量，活跃了农村市场。构建起了我县工业品下乡、农副产品进城的可靠渠道。为本项目实施奠定了物流配送销售的基础。由于*****公司重质量、讲信誉、守合同，从上配货，往下销货，羸得了供货企业及广大农民用户的信任，有比较稳定的渠道。有一定的管理经验，按照统一品牌、统一进货、统一配送、统一价格、统一服务标准、统一经济核算的“六统一”管理要求,完善网络内控制度,强化网络的运营管理,提高运营质量和经济效益。第三章项目建设的市场分析3.1物流业发展的目标和要求我国“十二五”期间现代物流发展的目标是，到2015年，基本建立快捷、高效、安全、方便并具有国际竞争力的现代物流服务体系，大幅度提高物流的社会化、专业化和现代化水平。全社会物流总费用与GDP的比率下降两三个百分点。我国“十二五”物流业发展的总体要求，是以市场为导向，以信息技术为支撑，营造现代物流发展的政策环境，建立配套完善、服务高效的现代物流服务体系，大力发展专业化、社会化的物流企业，提高物流服务质量和效率，降低社会物流成本，推动产业升级和结构调整，为经济和社会的全面、协调、可持续发展和全面建设小康社会提供相应的物流保障。3.2项目建设需求分析目前，*****正处于产业结构调整和经济快速发展的关键时期，农业发展迅速，随着耕地面积逐年扩大，农民对化肥、地膜、农药和种子需求也大幅增长。据统计，近5年来，*****乡村农牧民对化肥需求量已由2010年的6012吨上升至2015年的8322吨，年均增长7.68%；种子需求量已由2010年的750吨上升至2015年的1186吨，年均增长9.56%；农药需求量已由2010年的33吨上升至2015年的52吨，年均增长11.51%。由此可以看出，随着农资（包括化肥、种子、地膜和农药）需求量的快速增长，*****极需建立多个规模大、档次高、规范化的农资物流配送中心服务网络市场，本项目应运而建，因此项目市场空间广阔。*****农资物流配送中心拟建成集化肥、种子、农药等农业生产资料为一体，服务功能齐全的具有较大吞吐量的物流配送中心，充分发挥物流信息服务、物流检测、物流配送的职能。化肥（尿素、磷肥、复合肥）年物流配送能力6000吨，种籽年物流配送能力600-1000吨，地膜年物流配送能力200吨，农药年物流配送能力30-50吨，较大程度上满足对该县农业生产对农资的基本需求。3.2项目建设的影响因素在确定项目的建设规模时，需要考虑到以下因素的影响：1、建设规模的经济性：所确定的建设规模其投入产出比处于较优状态，资源和资金可以得到充分利用，并可以获得较佳的经济效益。2、市场容量对项目建设规模的影响：根据市场需求预测的市场容量，确定拟建项目的建设规模。3、环境容量对项目建设规模的影响：根据拟建项目所必需、且能够获得的自然环境条件，确定项目的建设规模。4、资金及主要外部协作条件等对项目规模的满足程度。第四章项目建设条件4.1自然条件4.1.1区域位置*****地处天山西部，特昭盆地东端，位于东经81°19′00″至82°37′30″，北纬42°22′30″至43°25′30″，西接昭苏，南邻拜城，东南与和静县毗连，东部及东北部和巩留接壤，西北是察布查尔锡伯自治县，东西宽109公里，南北长116公里，全县总面积8352平方公里。县境内驻有马场、农四师78团和天西局特克斯林场。2013年底总人口16.3万人，居住着哈、汉、回、维吾尔、柯尔克孜、蒙古、锡伯、塔塔尔、乌兹别克、塔吉克、俄罗斯等33个民族。4.1.2地形及地貌*****地处天山山脉北麓皱褶带的西部，伊犁河中上游特克斯河谷两岸，特昭盆地东端，地呈南北高、东西低的“v”型。县城海拔1200米，全县辖区总面积8352平方公里，其中：草原面积754.2万亩，占国土面积的63.41%，农用土地70.45万亩；冰峰和石头山区290.09万亩；森林131.4万亩。4.1.3气候条件*****全县属温带大陆性冷凉干旱气候，其主要特点是：暖季凉爽，冷季严寒，光照充足，无霜期短，降水偏少，蒸发量大，气温年、日变化大。年平均气温为5.3℃,年极端最高温度为36.2℃,最低温-33.4℃,无霜期平均为118天；年降水量在400毫米以上。4.1.4自然资源1、土地资源：*****的土地总面积8352平方公里，其中：草原面积754.2万亩，占国土面积的63.41%，农用土地70.45万亩；冰峰和石头山区290.09万亩；森林131.4万亩。2、水利资源：*****境内河流纵横，水源比较丰富。当地主要项目区域属伊犁河流域水系。特克斯河：伊犁河支流。蒙古语，“野山羊众多的河”。特克斯河源於汗腾格里峰北侧，由西至东流向喀德明山，位处於东经82°，其後和巩乃斯河汇合，再折向西流，与喀什河汇合，进入哈萨克斯坦，最终流入巴尔喀什湖。特克斯河全长约430公里。流域面积8635平方公里。年最大径流量23．o亿立方米，年最小径流量17．2亿立方米，年均径流量20．8亿立方米，在夏季时有洪水发生。多年平均含沙量o．47kg／m3，主要支流有苏木拜河、哈桑河、阿克牙孜河等。4.2社会条件4.2.1社会经济条件*****辖5个乡3个镇1个场，57个行政村，境内兵团有农四师78团。居住着哈、汉、回、维吾尔、柯尔克孜、蒙古、锡伯、塔塔尔、乌兹别克、塔吉克、俄罗斯等33个民族。是一个以农业为主的少数民族边境县。2013年全县生产总值达到20.2亿元，同比增长11.5%。其中：第一产业达到8.4亿元，增长6.5%；第二产业达到4亿元，增长23.8%以上，其中工业增加值达到2.6亿元，增长30.9%以上；第三产业达到7.8亿元，增长10.8%。公共财政预算收入达到1.6亿元，增长22%以上。全社会固定资产投资预计达到20亿元，同比增长19.7%。社会消费品零售总额达到7.8亿元，增长15%。城镇居民可支配收入达到16797元，同比增长16%；农牧民人均纯收入净增1400元。4.2.2交通、通讯条件*****交通以公路交通为主，交通畅通快捷，境内公路网络四通八达，县乡道路全部硬化，省道220线从南而北纵贯本县境，过境18公里；公路村村通车，县、乡级公路与220省道公路相接，形成了较为发达的公路交通网络，伊昭公路横贯全境。*****域内通讯发展迅速，固定电话已全部实现程控化，运营商有中国电信、中国网通、铁通、移动通讯覆盖全境。邮政业务、计算机互联网业务也快捷方便。4.3场址条件4.3.1场址现状1、建设地点*****博斯坦街三环。2、四至范围东至蒙古乡；南至粮食局；西至苹果村；北至县城中心。4.3.2基础设施条件随着城镇基础设施不断改善，城镇居民生活环境得到改善。城镇道路、供排水、供热、环卫、绿化、住宅等设施建设按城镇总体规划分步进行。城镇建成区的道路、给排水、供电、供热等基础设施配套完备。*****城镇近年来不同程度的得到各级部门的资金扶持，通过“防病改水”、“农村公路”、“农村电网改造”以及“村村通”工程的实施，各乡村政府所在地的给排水、供电、供暖、通讯等基础设施已有较大改观。基础设施条件良好。4.3.3施工条件由于项目建设需要采用招标方式进行，从施工单位的选择方面考察，许多具备相应建设资质的施工单位都有在*****进行施工建设的经历，相应的建设施工技术人员、设备等都有较高保障。从建材供应分析，区域内交通条件较好，具有较好的外部建材供应条件，钢材、水泥、木材等供应保障程度极高。总体而言，项目施工条件良好，前期准备工作落实，建设条件具备。第五章项目建设方案5.1总平面布置5.1.1总平面布置原则项目区域布局本着因地制宜、科学规划、环保高效的要求，统筹安排，合理布置仓库、农资超市、道路和绿化等设施。考虑今后发展，应留有余地。场地建筑物的配置紧凑整齐，土地利用率高。5.1.2总平面布置方案本项目在依据*****农资物流配送中心的整体规划进行建设，该规划的具体情况如下：1、总图布置参数项目区总平面布置参数如表5-1所示。表5-1项目总平面布置主要经济技术指标指标名称单位数量用地总面积㎡7643建筑面积㎡2400容积率0.39建筑密度%39.14绿地率%14.292、功能分区平面布置及道路组织本着物流、人流分离，便于生产组织、调度和管理的原则，结合地形等自然条件，并将农资超市区、仓储区用道路、绿化带隔开，形成相对集中的一个独立区域，即：仓储物流配送区。5.1.3建设内容本项目新建占地11亩农资物流综合配送中心1处，项目主要包括仓库扩建和改建，货物堆场建设，围墙、大门等维修工程建设及室外相应配套工程。5.2建设方案 5.2.1建筑方案设计依据1、《民用建筑设计通则》GB50352—2005；2、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；3、《工程建设标准强制性条文》（房屋建筑部分）2002版；4、《建筑抗震设防分类标准》（YD5054—2005）；5、《建筑结构荷载规范》（GB50009—2001）；6、《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2002）；5.2.2主要建、构筑物一览表项目主要建、构筑物建筑特征和结构设计见表5-2-1。表5-2-1项目主要建、构筑物一览表序号项目名称建设规模（㎡）层数结构类型备注1新建仓库800㎡1轻钢结构2栋2改建仓库1600㎡1轻钢结构4栋3合计2400㎡5.2.3建筑特征1、技术指标仓库2栋轻钢结构（建筑面积800㎡），建筑高度为4米，建设用地面积：800平方米；改扩建仓库4栋轻钢结构（建筑面积1600㎡），建筑高度为4米，建设用地面积：1600平方米；。2、建筑设计（1）房间：水泥地面，轻钢墙面及顶棚。上述房间均作水泥踢脚线。（2）建筑室外做法：墙面为天蓝色的轻钢为主，墙基为砖混结构，防潮处理。5.3公用工程5.3.1给排水工程1、给水项目中生产不需用水；项目用水主要为农资超市及三农”信息服务、物流检测中心清洁、消防用水以及附属设施、道路冲洗及绿化用水；项目区水源由*****给水管网接入（水质应符合生活饮用水卫生标准），已有管线，不需另行建设。2、排水项目排水主要为生活排水及其他不可预见排水，根据项目区规划，采用有组织排水，因废水无毒无害，可直接排入项目区排水管网。5.3.2电力工程1、用电内容：库房照明用电。2、负荷估算：照明负荷为1200㎡×25W/㎡=30KW，总用电负荷为97.5KW。3、供电方案：项目区内已安装变压器并，变压器负荷能满足整个项目区的用电需求，从配电室至农资超市及其它建筑采用电缆地下敷设，需380伏电缆总长600米。5.3.3室外地坪和绿化需建设室外地坪1500平方米，用于配送车辆的进出、库前人流聚散和停车，地坪结构(自上而下)为：25厘米厚中粒石水泥混凝面层，20厘米厚天然级配砂砾路基层，压实原土基础。需建设绿地1000平方米，主要是项目区入口处与新农村物流配送中心内的绿化，树种、草种为适合当地地理、气候条件的品种。5.3.4供热工程项目供热主要考虑冬季采暖，主要是用于办公燃煤采暖。第六章节能、节水措施6.1节能6.1.1执行法规和标准1、《中华人民共和国节约能源法》；2、《公共建筑物节能设计标准》GB50189-2005、《建筑节能工程施工质量验收规范》GB50411-2007、《民用建筑节能设计标准》JG926—95、《民用建筑电气设计规范》JGJ132-2001。6.1.2节能措施为保持能源、环境与经济的协调发展，本项目将采取以下措施，合理利用和节约能源，主要有：1、必须使用节能型建筑材料、器具和产品；2、采用保温隔热性能良好的墙体材料及门窗型材，以加强维护结构的保温隔热性能；建筑设计充分利用自然采光和通风，以降低单位建筑面积能耗；3、照明设备的选用及节能措施：照明灯具采用高光效、高显色、低眩光、长寿命格栅日光灯；日光灯采用长寿命、低损耗的电子镇流器（功率因数不小于0.95）。选用国家推荐的节能型产品和设备，采用照明智能控制系统来实现对楼梯间、走廊等场所人工照明的智能控制，以达到最大的节能效果，实现绿色照明。4、室外照明采用太阳能路灯，既节约能源，又减少室外电缆的投资；5、做好设备和管道的维护、检查工作，提高设备使用效率，杜绝跑、冒、滴、漏；6.2节水6.2.1执行标准1、《中华人民共和国水法》和《中华人民共和国清洁生产法促进》；2、《建筑给水排水设计规范》GBJ15－88；3、新疆维吾尔自治区工业和生活用水定额。6.2.2节水措施本项目耗水主要是生活用水。主要节水措施主要为：1、项目建设施工中应当采用节水型工艺，建设相应的节约用水设施，并在主体工程施工时投产使用。2、安装使用节水型设备和器具，推广使用有限流装置的节水型淋浴设施、节水型水龙头、两档式节水型便器系统。3、注重绿化节水，种植适应当地特点耐旱性的植物，推广喷灌、微喷、滴灌等节水灌溉技术。4、尽量做到水的循环使用，减少排放。第七章环境保护7.1环境现状拟建*****农资物流配送中心扩建项目地处*****城乡中心区域，建设场址周边均为居民区、办公、道路、绿地，没有大的污染源。7.2环境的影响分析及保护措施7.2.1编制依据及法规1、《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水土保护法》《中华人民共和国固体废弃物污染环境防治法》、《中华人民共和国大气污染防治法》、《中华人民共和国环境噪声污染防治法》；2、《污水综合排放标准（GB8978—1996）》、《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）、《锅炉大气污染物排放标准》(GB13271-2001)、《建筑施工场界噪声标准》（GB12523-90）。7.2.2项目建设期环境影响分析1、建设期环境影响因素（1）施工扬尘对环境的影响：在整个施工期，产生扬尘的作业有土地平整、基础开挖、回填、建材运输、露天堆放、装卸和搅拌等过程，如遇大风，施工扬尘将更严重。（2）施工噪声对环境的影响：施工的噪声源主要有挖掘机、搅拌机、振捣棒、电钻、卷扬机、切割机、电锯及各种车辆等。（3）施工排水、弃土及垃圾对环境的影响：施工期间，施工人员日常生活需排放一定量的生活废水；施工过程中将产生一定量的建筑废弃物，同时在建设施工期间需要挖土、运输弃土，运输各种土筑材料，如砂石、水泥、砖瓦、木料等。2、建设期环境保护措施项目应严格按照当地有关规定进行文明施工，落实具体的安全文明施工措施。（1）施工扬尘对运输砂石、水泥、建筑垃圾等车辆应严密覆盖，绝对防止散落；对施工场地和道路应实施洒水抑尘；对露天砂石等建筑材料堆场必须用帆布或塑料纺织布封盖。（2）施工噪声施工过程中尽量选用低噪声设备；加强高噪声施工设备的维修管理，减少设备非正常的噪声；施工车辆的运行路线和时间尽量避开噪声敏感区和噪声敏感时段；除特殊要求必须连续作业外，尽量不在夜间进行产生环境噪声污染的施工作业。因特殊要求需夜间施工的，报环保部门审批，施工噪声标准执行GB12523-90《建筑施工场界噪声限值》中的标准的规定。（3）施工排水、弃土及垃圾施工过程中的泥浆废水、机械清洗废水、施工人员产生的生活污水需处理后方可排放；不能综合利用的建筑垃圾及多余建筑材料，不能随意堆放，应及时清运、妥善处理。7.2.3运营期环境影响分析1、水环境影响分析本项目产生的污水为盥洗和厕所废水。盥洗、厕所污水经化粪池处理，可合并纳入排污管道，对周边水体环境无直接影响。2、声环境影响分析本项目投产后，各主噪声基本在55-85dB之间。各声源中分体式空调及配电等声源经墙体隔音后，对外界环境影响较小；农资超市和仓库噪声主要在白天，噪声执行《工业企业厂界噪声标准》(GB12348-90)Ⅱ类区标准：昼间：60dB(A)，各边界昼间噪声叠加值均可达标。3、大气环境影响分析本项目废气的排放对周边的环境影响较小。另外停车场汽车尾气排放量较小，汽车尾气中主要为CO、NOX、HC等物质，对周边环境影响相对很小。4、固体废弃物影响分析本项目产生的固体废弃物主要是生活垃圾及废弃包装物。生活垃圾及废弃包装物集中收集后交由环卫部门处理。各类固废经合理处置后对周边环境影响较小。本项目通过采取以上环保措施，尽量减少项目运营对周围环境的不利影响，项目的建设对环境影响不大。根据国家有关环境影响评价管理规定，建设单位应委托环保部门进行环境影响评价分析。具体环保措施按照经环保行政主管部门批复的环境影响评价分析相关内容执行，并严格执行“三同时”规定。第八章项目组织与管理8.1组织机构与职能划分8.1.1建设阶段管理机构与职能分工由于本项目建设事关*****农民致富增收，为组织协调本项目各方面工作，如期完成项目建设任务，达到预期目标，成立由*****供销社主任担任组长，县发改委、财政局、经贸局等单位参加的项目建设领导小组。项目建设领导小组职责：履行建设初期组织管理机构职能；具体负责本项目的制定和组织，负责项目实施任务的落实，加强项目实施管理和监督资金合理使用、建设工程的质量管理、现场技术指导、专项培训等工作。解决实施中出现的问题。进行项目年度总结，开展技术交流协作等工作，保证项目顺利实施。项目建设领导小组下设项目管理办公室，办公室设在*****供销社，主要负责项目建设期综合管理。办公室职责是：组织有关人员赴内地对运营较好的物流配送中心进行综合考察、学习；完成项目总体规划、技术设计和审批等相关手续；组织完成项目招标、设备订货、土建工程；负责项目资金使用计划和项目建设进度安排；组织人员对工程质量进行检查监督，对竣工项目进行验收。8.1.2运行阶段管理机构与职能分工**********农资贸易有限责任公司为本项目建设单位，负责本项目的建设与运营管理。组织机构设置见图8-1-1。图8-1-1组织机构图人事人事财务办公供应技术质检生产监审办公室生产部经理执行董事业务部经理董事会副经理总经理*****公司营销8.2劳动定员1、人员配备：人员配备是根据企业生产经营的需要，每个岗位配备适当的人。使人尽其才，才尽其用，有利于配送率的提高。2、劳动定员：根据定岗、定人的原则，因岗设人。本项目可充分利用项目单位现有部门和人员，可在现有部门的基础上增加人员，根据项目规模，需增加20人，其中：管理人员2人，技术人员3人，职工15人。搬运工临时雇佣。8.3经营管理措施8.3.1工程管理建立健全项目管理责任制，确保项目建设正常进行。本项目由专人负责项目工程建设管理。严格执行项目法人制、招标投标制、工程监理制。及时按要求编报项目进度工作报告报主管部门。8.3.2财务管理实行专人专账管理，县级财政报账制。严格执行发改委财务制度、会计制度，实行专人管理，专账核算、专款专用。按照《国家服务业发展引导资金使用管理办法》（发改办产业[2004]914号）规定的范围使用资金，严禁挤占挪用。接受各级财政部门的检查、监督。8.3.3营销管理1、利用现代化管理手段，规范市场运作，不断增强竞争能力，拓展市场。2、树立良好品牌意识、竞争意识、信息意识、服务意识，严格遵守《中华人民共和国食品安全法》，完善物流配送中心各项管理制度。3、采取直接与生产厂家联合的营销策略，不断提高经济效益和社会效益。4、抓好营销人员的培训，使营销人员懂销售，会管理，成为能开拓市场，独挡一面的精干能手。8.4技术培训本项目在机械维修、电工岗位上工作的主要技术人员必须具有高中以上的文化水平，并具有3年以上从事相关工作实际经验，专业技术岗位必须持证上岗。其他工人必须做到先培训、后上岗，经培训达到三级技术水平。在项目建设期间，组织管理、维修及操作人员到设备生产厂家接受培训、学习相关知识和技术，并通过安装、调试操作、基本掌握各项操作维修、管理技能。8.5劳动安全、卫生与消防8.5.1劳动安全与卫生1、建立施工安全生产责任制，施工企业的项目经理部各级领导、各个部门、各类人员应承担所规定的在职责范围内的安全生产责任；2、制定和完善安全生产制度、各岗位操作规程及岗位责任制，并严格组织实施；上岗工人岗前必须经技术培训和安全教育，考核合格后方能上岗，避免人为造成的机械事故和安全事故。3、安全检查：在项目的建设和运行期间，进行日常性检查、专业性检查、季节性检查、节假日前后的检查和不定期检查，主要进行思想、管理、隐患、整改和事故处理方面的检查。8.5.2消防依据《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)规，项目火灾危险性类别为：项目在设计时应按照消防等级进行设计。建筑物均保持不小于12米的消防间距，场区内设环行消防通道；仓库设有防火门；建筑物按要求配置手提灭火器。第九章工程建设招标方案9.1招标方案9.1.1招标方案编制依据1、《中华人民共和国招标投标法》；2、国家计委令《工程建设项目招标范围和规模标准规定》；3、建设部《建筑工程设计招标投标管理办法》；4、国家发改委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、民用航空总局《工程建设项目施工招标投标办法》;9.1.2招标范围根据有关规定：工程勘测、设计、监理等服务费用，单项合同估算在30万元以下时，可以不招标：单项合同估算在30万元以上时，必须进行招标。建筑及安装工程，单项合同估算在100万元以上时，要进行招标。设备及材料采购，单项合同估算在50万元以上时，要进行招标。9.1.3招标组织形式本项目招标的组织形式为委托招标，必须委托具有相关资质的招标代理机构。9.1.4招标方式按规定项目应采取公开招标的方式。项目招标采取项目法人委托具有相应资质的招标代理单位代理招标的形式，由招标代理机构会同项目法人共同组织招标。代理单位负责编写招标文件、组织开标、评标和定标工作。9.1.5招标程序建设项目的开标由项目法人和招标代理机构主持，邀请投标单位、政府主管部门和其它有关单位（监督、公证等部门）代表参加。并按照招标投标法的有关规定，负责组建评标委员会。评标委员会负责评标。评标委员会由项目法人、主要投资方以及受聘的技术、经济等方面的专家组成。评标委员会依据招标文件要求对投标文件进行综合评审和比较，并按顺序向项目法人推荐二至三个中标候选单位。项目建设领导小组或授权的领导小组办公室从评标委员会推荐的中标候选单位中择优确定中标单位。中标单位确定后，项目法人正式发出经主管部门审核备案的《中标通知书》，并将全部评标结果，按项目隶属关系，报相关部门备案。9.2招标基本情况招标基本情况表表9-2-1招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额(万元)备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计√土建工程√√290监理√√第十章项目实施进度计划10.1建设工期按照*****发展和改革委员会文件《关于对*****农资物流配送中心扩建项目的立项批复》（特发改[2013]26号）要求，确定本项目建设期为1年，即2013—2014年。10.2进度安排项目实施分为以下阶段：前期准备阶段（项目立项、编制可行性研究报告、项目审批、初步设计审批、施工图设计）、项目实施阶段（施工招标、工程施工）和竣工验收阶段。项目单位应尽快落实项目前期准备阶段的各项工作，根据规划安排和资金到位情况，综合考虑人、财、物等各方面因素及其变动的可能性，科学合理地安排项目实施各环节的实施进度，努力缩短建设工期，合理使用资金，控制建设成本，促使项目建设早日完成，更好地发挥预期效益。10.3项目实施进度根据项目施工特点，其实施进度安排如下：项目建设期：2013年7月-2014年9月项目实施进度表序号时间内容2013年2014年7-8月9月10-12月1-8月9月1方案编制及审批2前期准备工作3主体工程施工4工程建设及场地平整5竣工验收第十一章投资估算与资金筹措11.1项目投资估算11.1.1投资估算范围本项目对项目建设和生产运营所需投入的全部资金即总投资进行估算，包括建设投资部分。建设投资由建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、工程建设其他费用、基本预备费、涨价预备费、建设期利息七部分构成。其中，建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费、形成固定资产；工程建设其他费用按现行财务制度规定的科目分别形成固定资产、无形资产、递延资产。基本预备费、涨价预备费、建设期利息，在本可行性研究阶段为简化计算，一并计入固定资产。11.1.2投资估算依据1、国家发改委和建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》，国家发改委和建设部发布的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；2、中国国际工程咨询公司《关于印发经济评估方法的通知》。中国国际工程咨询公司《投资项目经济咨询指南》；3、国家发改委关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知；4、国家发改委《关于工程建设其他项目划分暂行规定》、《关于改进建筑安装工程费用项目划分的若干规定》；5、国家标准《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2003）；6、建筑工程项目依据项目的建设内容和工程量，按照伊犁州建筑工程单位估算指标综合定额和参考2013年伊犁州同类建筑工程单位造价对比测算；7、主要设备价格以生产企业报价为依据，并参考市场现行价格加运杂费进行估算；设备安装费参照有关标准根据设备购置费按比例提取；8、其它费用根据国家、自治区相关文件的规定计算。计价格（1999）1283号文、计价格[2002]10号、计价格[2002]1980号、计价格（2002）125号、财政部财建字（2002）394号、发改价格〔2007〕670号等文件，按直接工程费乘以各自费率计取。11.1.3建设投资分类估算1、建筑工程费估算建筑工程费是指为建造永久性建筑物和构筑物所需要的费用，本项目的建筑工程费包括以下内容：各类房屋建筑工程和列入房屋建筑工程预算的供水、供暖、卫生、通风等设备费用及其装饰、油饰工程的费用，列入建筑工程预算的各种管道、电力、电信和电缆导线敷设工程的费用；2、安装工程费估算本项目安装工程费按安装费率法估算。3、设备及工器具购置费估算设备购置费包括设备原价和设备运杂费构成，本项目估算价格按到场价格计。4、工程建设其他费用估算工程建设其他费用主要包括固定资产其它费用、无形资产其它费用和递延资产其它费用。固定资产其它费用主要有建设单位管理费、可研报告编制费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、勘测设计费、场地准备及临时设施费、联合试运转费、工程保险费、工程监理费、其他费用（如施工图审查费、开工证费等）等，无形资产其它费用主要是土地使用费、专有技术引进费等，按实际发生费用计算。递延资产其它费用主要是生产准备费、办公及生活家具购置费等。5、基本预备费估算为支付难以预料因素的影响而计算的费用，基本预备费占总投资的4.2%计算。6、涨价预备费估算由于项目建设期为1年，故本报告要计算涨价预备费。11.2建设投资估算项目总投资290万元，全部为建设资金投资。11.3资金筹措项目总投资290万元，资金来源全部由**********农资贸易有限责任公司自筹解决。第十二章财务评价12.1财务评价依据1、项目的经济评价主要依据国家发改委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》、中国国际工程咨询公司编著的《投资项目经济咨询评估指南》及国家财税文件的有关规定进行编制。2、建筑工程项目依据项目的建设内容和工程量，按照伊犁州建筑工程单位估算指标综合定额和参考2013年伊犁州同类建筑工程单位造价对比测算；3、本项目计算期为20年，其中：建设期1年（2013年-2014年），运营期为19年。经营期第一年达到正常运营能力的80%，第二年达到正常运营能力的100%。4、工程费用采取当年的市场价格计算，以国家有关部门的标准并适当参考现行价格为基价进行营业收入测算，计算期内保持不变。5、本项目的行业基准收益率按10%计算。12.2主营业务收入、主营业务税金及附加估算12.2.1主营业务收入本项目产生的营业收入主要来自于拟建物流配送中心新增销售收入。估计年销售收入为2139万元.主要经营品种有化肥、小磷肥、复混肥、农药、地膜等。12.2.2主营业务成本该项目的主营业务成本主要是化肥、小磷肥、复混肥、农药、地膜等的采购成本，主营业务成本2062.6万元。12.2.3主营业务税金及附加概算主营业务税金及附加采用国家税务总局现行有关税收征管法进行计算（不考虑建设单位和项目在建设区可以享受的税收优惠政策）。该项目全部正常运营后,税后内部收益率为27.26%，投资利润率为30.6%，投资利税率为71.2%，盈亏平衡点为74.4%，效益显著。第十三章风险分析各种建设项目都必须独立承担建设期期间及经营活动中的各种风险。只有对各种风险进行准确地识别、分析、控制和转移，建设项目才能得以生存、发展和壮大。本报告主要从项目本身主要风险识别入手，分析各种风险程度，并提出了相应的防范和降低风险对策。13.1主要风险识别及风险程度13.1.1项目经营期风险项目在未来的经营期内，因存在税收政策、市场、经营、财务等诸多方面的不确定性因素，项目未来的经营存在风险是必然的。项目经营所面临的风险主要有以下几个方面：1、政策风险项目未来的经营状况将受到政府政策导向、发展规划等因索的影响，由于可能的政策调整，对于预期的消费能力和整个行业的经营产生明显影响，造成整个行业经营状况发生变化。正常情况下，该风险程度一般。2、市场风险有市场就必然存在竞争，竞争对手的多寡，对手实力的强弱，都会对项目的经营产生或多或少的影响。正常情况下，该风险程度较大。3、经营管理风险对项目经营而言，常常由于管理层对市场的判断和决策失误导致经营困难产生的经营管理风险。正常情况下，该风险程度较大。13.1.2其它风险其它风险主要包含有：建筑物及其中各种设施受到人为破坏和不可抗力破坏而导致无法正常运营；施工人员、工作人员等在建筑物中遇到意外人身伤害而形成的责任赔付，由此造成的不良影响导致经营困难等。正常情况下，该风险程度一般。13.2主要风险防范对策1、建立风险管理机制建议项目建设单位建立健全的风险管理机制，强化风险意识，做好风险的识别、控制与监督。2、建立成本控制体系建议项目建设单位加强内部成本管理，建立科学高效的成本控制体系，严格控制预算外支出，努力降低成本。在条件许可的情况下，在项目设计和设备选型过程中要从未来经营角度进行投资控制，处理好一次购置成本与维修费用的关系，以及考虑未来维护技术的难度。同时，尽早做好设施及设备的维护管理培训工作，避免由于人为操作和维护不当造成的不必要损失。3、风险转移建议项目建设单位在项目建设中，采取有效的风险转移机制，比如将项目的部分风险转移给项目承包方，项目技术、施工等可能存在风险，可在签订合同中将部分风险损失转移给合同方承担。第十四章可行性研究的结论14.1结论1、是一项富民工程、社会效益显著农资物流配送中心作为现代流通组织形式和经营方式，代表了21世纪零售业的发展方向，也是我国商贸流通体制改革的主要内容，得到国家和地方政府的政策支持。**********农资贸易有限责任公司把握时机，力争在较短的时间内，完成在该县的市场布局，占据该县城乡农资物流和经营网点的市场，将在今后的竞争中处于有利的地位。*****农资物流配送中心建设是一项富民工程，可以带动自治县物流业的长足发展，对自治县农村经济发展将发挥桥梁和纽带的作用；能够有效地改善项目区农民的生产生活条件，最大降低农民的生产生活成本，增加农业效益，促进农民增收；能够强化城乡经济的融合，进一步缩小城乡差别，推