海印股份资产证券化项目

1公司金融业务创新案例海印股份资产证券化项目项目基本要素一、项目概况：海印股份以自身经营管理的部分商业物业在未来五年的经营收益权（即净租金收入）作为还本付息依据，发行专项资产管理计划，向机构投资者融资15亿元；该公司以自有资金约1亿元全额认购次级资产支持证券。本项目预计6月份申报，年内完成发行。二、基础资产：海印股份（原始权益人）因经营管理特定商业物业而享有的商业物业自专项计划成立之次日起五年内的经营收益权。三、信用增级安排：海印股份认购次级并承诺进行差额补足。四、评级：主体评级AA，租金收入评级AA+五、认购对象：基金、券商、财务公司、企业等交易所机构投资者。六、综合成本：综合融资成本8%,票面6.5%。项目交易结构登记、托管与交易交易关系现金流受益凭证持有人原始权益人/资产服务机构（海印股份）管理人/推广机构（中信建投）托管银行中证登、交易所律师事务所评级机构评估事务所设立并管理计划资金托管服务转让租赁合同募集资金发行受益凭证认购资金海印股份租金收益资产管理计划监管银行流动性支持机构资金监管服务差额支付承诺人（海印股份）信用增级项目的意义一、市场地位：全国首家实施房地产资产证券化的地产公司，基础资产具有突破性，标杆性；是除了股权融资、债务融资之外的又一直接融资方式。和传统债务融资方式相比，资产证券化不受公司净资产规模、盈利指标的影响，可以成为一条新的直接融资途径。二、对海印股份的意义（一）提高资产质量：资产证券化通过交易结构的设计，对于原始权益人而言，可以是一种不计入企业资产负债表的表外融资。将资产负债表中的基础资产经组合后成为市场化投资产品，原始权益人通过出售基础资产获得充足的现金，从而提高了资产质量。（二）分散企业风险：进行资产证券化融资后，企业的资产负债率得到改善，有效地实现了资产的流动性和可转让性，企业风险进一步降低。（三）降低融资成本：资产证券化通过增信措施，摆脱自身信用评级的限制，可降低融资成本。企业资产证券化的综合发行成本一般低于同期贷款基准利率。（四）募集资金投向灵活：资产证券化的募集资金使用相对灵活，在合法合规的前提下，募集资金可自由使用。项目的意义三、对我公司的意义（一）预计创收5425万，含：融资额度1.5%承销费，每年0.45%管理费。（二）开拓了中信建投资产证券化业务新纪元，确立了公司领先的行业地位。（三）创造了经纪业务线公司金融业务最大单笔业务收入，对推动分支机构开展公司金融业务具有示范作用。（四）有效优化了营业部收入结构。项目的可推广性一、资产证券化概念资产证券化（ABS）又称专项资产管理计划，是证券公司以专项资产管理计划为特殊目的载体（SPV），以计划管理人身份面向投资者发行的资产支持受益凭证，按照约定使用受托资金购买原始权益人（发起人）能够产生稳定的现金流的基础资产，将该基础资产的收益分配给受益凭证持有人（投资者）的专项资产管理计划。对于原始权益人（发起人）而言，通过企业资产证券化融资就是“把未来的钱拿到现在来用”。项目的可推广性二、资产证券化发行条件（一）基础资产条件：1、基础资产需符合法律、行政法规的规定，权属明确；2、基础资产能够产生独立、稳定、可评估预测的现金流；3、基础资产可以为债权类资产、收益类资产，包括但不限于企业应收款、信贷资产、信托受益权、基础设施收益权等财产权利，商业票据、债券及其衍生产品、股票及其衍生产品等有价证券，商业物业等不动产财产。4、基础资产不得附带抵押、质押等担保负担或者其他权利限制；5、基础资产转让行为真实、合法、有效。要点：凡是可预见收入、可产生持续现金流的资产，经过适当重组均可进行企业资产证券化融资，为企业提供有效融资渠道。（二）原始权益人条件：1、原始权益人生产经营符合法律、行政法规和公司章程的规定，符合国家经济政策；2、原始权益人内部控制制度健全；3、原始权益人具有持续经营能力、无重大经营风险、财务风险和法律风险；4、原始权益人最近三年无重大违约、虚假信息披露或者其他重大违法违规行为；5、法律、行政法规和中国证监会要求的其他条件。标准化推广方案-产品标准基础资产及企业类型基础资产类型基础资产典型企业应收帐款、债权（在一定条件下资产可实现出表，即不增加企业负债）BT合同的回购款贷款合同的项下的债权租赁合同的租金收益其他应收款工程建设公司，城建公司银行，小贷公司汽车金融公司，租赁公司有稳定中长期应收款的实业企业，如：商贸企业未来收益权供水系统/水费收入污水处理系统/排污费收入发电站/电费收入路、桥/过路、过桥费收入航空、铁路、地铁/客货运费收入港口、机场/泊位收入物业租金收入门票收入水务公司城建公司发电企业高速公路，路桥地铁，高铁航空公司，轨道交通企业港口，机场企业工业区，开发园区企业旅游景区企业标准化推广方案-产品标准建议的企业选择标准①境内具有法人资格的企业；财务和报表编制规范；企业存续期超过三年，最近一年盈利②属于国家鼓励行业（参考国发【2009】38号文，国发【2010】7号文，发改委产业结构调整指导目录（2011年本）等文件）③建议选择基础资产规模达到8-10亿以上的企业④原始权益人评级在AA以上建议优先选择①上市公司，国有企业和大型民企，主体评级AA或以上；②在公开市场有融资记录的企业；（如已发行短券，中票，企业债，公司债，股票）

其他建议（六真原则）“真公司”：应该是具有健全的公司机制，按市场化原则运作的公司；“真资产”：企业拥有真实有效的资产，对相应资产具有处置权和收益权；“真项目”：企业拥有占较大比例的真实的经营性项目；“真现金流”：企业拥有实际的现金流，且主要依靠自身经营性资产取得（比例在50%以上）；“真偿债”：具有真实可信的偿债保障；“真支持”：地方政府能够按照市场化原则给予企业持续性、制度