世联2009年荆州某公司地块前期市场研究分析报告中

中心区板块研究：依托荆州核心商业资源，以多层与高层为主，价格较高二级市场板块研究 区域认知：主要是北京中路与江津中路沿段区域，该区域集聚了荆州最核心的商业资源，包括沃尔玛商圈及大润发商圈。销售价格：2300-4000元/平米区间段，区域高端楼盘较多，价格相对较高。产品供应：产品主要以多层和高层为主，小高层与别墅为辅，产品线较丰富。 未来供应：该区域未来供地较多，预计未来竞争较为激烈，作为荆州楼市的方向标，该板块的表现备受关注。客户构成：主要以板块内客群（公务员、私营企业主等）为主。二级市场板块研究中心区板块主要在售楼盘状况项目中央华府君临天下景湖·美树林恒生国际顺驰·太阳城三期-新领地格林春晓玉兰花园基本情况用地面积138200平米，建筑面积

270000平米总用地面积

7099.29平米，总建筑面积52869.7平米总占地面积70亩总用地面积

37163.11平米，总建筑面积72047.75平米总用地面积383亩，建筑面积33万平米；三期用地3万平米，建筑面积4.9万平米总用地面积

15207.6平米，总建筑面积33658.4平米，容积率2.26总占地面积约1万平米，总建筑面积约2万平米，共200余户产品户型产品有多层、小高层、高层、酒店式公寓，二期楼最大做到51米。面积

段：三居室90-132平米；四居室153-168平米；空中别墅255平米由一栋33层高层建筑与小高层组成，户型段集中于90-148平米；产品缺陷：部分户型入口对着卫生间，厨房、卫生间全暗一期为纯多层，二期为2栋高层建筑。二期高层产品主力户型为80-91平米目前在售产品为沿北京路的小高层产品，全为复式户

型，层高6米，面积段为175-246平米，一梯一户为低密度纯多层建筑，三期共396套，面积段位于

90-180平米，户型结构以2房、3房、4房为主由一期4栋多层与二期2栋小高层组成，一期面积段为

90-151平米；二期户型段未出由多层与小高层组成，产品以大户型为主，面积段位于

109-150平米销售价格二期多层销售均价

3050元/平米，小高层销售均价3300元/平米，多层价价格较2008年有多上涨目前销售均价

3600元/平米，其中高层的楼层差价400-700元/平米，同层差价

200-300元/平米多层已售完，均价

2100元/平米；在售高层均价2300元/平米；楼层差价

10元/平米，同一楼层差价200元/平米目前销售均价3300元/平米，其中3楼价格为3100元/平米，顶楼价格为

3700元/平米三期情景洋房均价为2650元/平

米，花园洋房均价为2750元/平米，领袖公馆销售均价为2900元/平米一期已售完，均价

2500元/平米；二期产品预计均价

2700元/平米均价为2500-2700元/平米区间内销售状况目前在售为项目二期销售速度一般多层已售完，目前在售高层产品目前多层已售完，在兽为小高层目前备案396套，已去化229套，销售率57.83%二期5#、6#小高层产品预计2009年05月开盘项目于2008年开

盘，目前住宅已售完二级市场板块研究城东板块研究：城市发展方向所在，以纯多层为主，价格因离心影响不高区域认知：主要是北京东路与江津东路沿段区域，配套设施齐备，生活方便。销售价格：1800-2500元/平米区间段。产品供应：目前区域供应以纯多层为主。未来供应：由于土地市场供应较多，未来板块内将有激烈竞争。客户构成：主要以板块内客群为主，部分项目的客群主要为周边企业员工及进城置业者。项目人信·阳光青年城东方新城枫华居金港家园和悦家园基本情况总占地面积687914平米，总建筑面积约13万平米总建筑面积8.5万平米总用地面积11441.11平米总建筑面积3.7万平米，共380户-产品户型纯多层产品，二期主力户型43-126平米，三期为部分小高层产品产品由21栋板式多层组成，主力户型面积段为89-129平米的2房、3房为主产品为砖混结构的多层建筑为多层产品，户型面积段为95-166平米产品为纯多层销售价格一期二组团销售均价

2300元/平米，销售价格较2008年末上涨100元/平米一期二组团销售均价

2300元/平米，较2008年末上涨50元/平米销售均价2550元/平米，因是砖混结构，价格较于地段比其差的人信·阳光青年城要便宜销售均价为2100-2200元/平米；其中2楼位置户型2500元/平米，顶楼复式户型1780元/平米（无产权）销售均价为1850元/平米；其中顶层为1150元/平米，底层为1350元/平米销售状况一期2008年06月开盘，共推出房源422套；二期共推出房源281套，目前二期未开盘目前在售1、2、3、8、10#楼目前1、2、3#楼已售完，在推为8、10#楼，销售速度一般销售速度一般已售完城东板块主要在售楼盘状况二级市场板块研究二级市场板块研究城东板块之案例借鉴研究：人信·阳光青年城项目指标项目指标物业位置荆州市江津东路教育学院对面开发商荆州市人信房地产开发有限公司代理商合富锦绣（武汉）整合推广红火沟通（武汉）用地面积687914平米建筑面积132604平米容积率1.86绿化率30.03%车位300余个地价70万/亩规划户数共1311户栋数共规划27栋一期户数共442户二期户数共281户一期开盘时间2008年06月一期主力户型以66-90平米为主，兼有100-120平米三房二期开盘时间预计于5、6月份二期主力户型以43-90平米为主形象定位二期倾城之恋：源自普罗旺斯的生活蓝本发展定位主题定位为青年社区，即主要针对区域周边及进城置业的年轻人群体销售动态 项目一期自2008年06月开盘后，推出400套90平米以下的户型，在荆州楼市整体滑坡的情况下，出现了旺销局面，表明了项目的的精准形象定位、产品定位与客群定位迎合了市场需求，同时也表明中小户型在荆州楼市的热销； 目前处于排号阶段，推出1000抵5000的优惠活动，已积累客户100余组，客群主要为区域周边的企业职工及进城置业者。二级市场板块研究三期二期：认筹中一期：已售罄成熟地段（一期的成功销售预热项目地段）青年社区（针对性的客群定位）景观（法国普罗旺斯风情景观营运）小户型产品（二期继续推出小户型面积产品，以66-90平米为主，针对性客群诉求）优惠措施（认筹阶段采取1000抵5000的优惠，首付仅两成即3万7）人信·阳光青年城二期核心卖点城东板块之案例借鉴研究：人信·阳光青年城二级市场板块研究城东板块之案例借鉴研究：人信·阳光青年城S4：连通式大观景阳台S1：厨房连通操作阳台S2：入户花园增加情趣S3：客厅连通大面积阳台W1：无相应餐厅设置W2：两房全朝北W3：活动室设计于主次卧之间，未做到明显动静分区 户型基本中规中矩，部分户型未能做到方正，比较大的亮点

是：大面积的观景阳台、入户花园的处理等； 在劣势上也是很明显，部分要么户型两房甚至全朝北，要么没有相应的餐厅设计，要么动静分区并不理想等。二级市场板块研究二级市场板块研究新加坡城·国际

德馨园·王府

锦华园城东板块楼盘销售价格对比分析（单位：元/平米）23002300255021501850050010001500200025003000人信·阳光青年城东方新城枫华居金港家园和悦家园销售均价30402480220027500500100015002000250030003500香格里拉·海韵武德板块楼盘销售价格对比分析（单位：元/平米）

中心区板块楼盘销售价格对比分析（单位：元/平米）320036002200330027602700260005001000150020002500300035004000中央华府 君临天下 景湖·美树林 恒升国际 顺驰·太阳城 格林春晓武德板块楼盘销售价格对比分析（单位：元/平米）玉兰花园销售均价

销售均价2617286022120500100015002000250030003500武德板块中心区板块城东板块板块均价城东板块之价格市场研究：城东板块处于价格低洼地带，但具冲高潜力二级市场板块研究二级市场板块研究 从各板块楼盘均价的走势上看，中心区板块楼盘均价最高，达到2860元/平米，其次是武德板块，达到2617元/平米，而城东板块则处于价格低洼地带，均价2212元/平米。 造成城东板块价格处于低洼地带的原因有三：（1）城东板块本身与荆州城市的离心作用；（2）在售楼盘在拿地早期地价并不高；（3）受区域发展及资源限制并没有定位高端的项目，因而价格并未急剧抬升。甚至部分楼盘依旧采用砖混结构。 长远来看，随着城市副中心的建设，势力集结商业、市政、生活等资源，板块价格有进一步冲高的潜力。武德板块均价2617元/平米中心区板块均价2860元/平米城东板块均价2212元/平米城东板块之价格市场研究：城东板块处于价格低洼地带，但具冲高潜力各板块之间均价局势呈抛物线状，城东板块处于谷底二级市场板块研究板块研究小结物业类型：相较于其它两个板块，城东板块主要以纯多层供应为主； 面积段：武德板块与中心区板块面积段供应主要集中在中大户型上，而城东板块的积段则集中于中小户型上，这就意味着在中小户型受追捧的荆州楼市中，城东板块将是未来成交的主流区域；供应时间：沙市区三板块中，基本无新项目入市，目前市场去化的主要是在售楼盘的后续房源。供应层面价格层面 中心区板块由于供应上有较多高端项目，价格被拉高；而城东板块主要以中低档产品供应为主，价格处于市场低洼地带，销售均价低于其它板块；受城市发展方向影响及个别成功楼盘的价格炒热，城东板块房价有进一步升高的潜力；竞争层面 城东板块逐渐城市荆州楼市的热点区域，随着后市土地市场的供应量增加，未来一到两年内将面临新项目的竞争；从一方面讲，区域开发的成熟将为项目的入市及销售带来一定的利好，有助于项目后市的销售。2荆州商业地产市场研究分析商业市场整体表现荆州市历年商业用房投资鹅分析（单位：亿元）1.131.141.040.9811.021.041.061.081.11.121.141.162006年2007年2008年施工面积2008年住宅、办公、商业投资额对比分析（单位：亿元）0.11.0420住宅

办公

商业从荆州历年的商业用房的投资额与施工面积及竣工上看，2008年以前一直处于增长状态，自2008年以后则表现了下降趋势。2008年商业用房在年度投资额有较大幅度的下降中，在各物业类型的所占比重中也有较大幅度的下降，降幅达4.1%。商业用房开发在经过大幅度增长后2008年后出现下滑趋势，市场投资额度减少荆州商业格局研究典型社区商铺形态两个市级核心商业区域三个区域商业节点（商圈）少量特色休闲商业街荆州核心商业区域荆州古城商业区域荆中路区域北京路商业区域江汉路辐射区域红门路辐射区域北京西路辐射区域两大核心商业区域：荆州古城商业区／北京路商业区沿江津路商业街区 主要品牌：森马、金利来、哥弟、利郎等； 典型商业街区：球场路步行街、宝安商业、荆州购物广场等； 缺陷：没有类似中百、时代广场的主题综合性商业中心； 综合评价：在本质上并未改变荆中路商业缺乏规模化经营的状况。因此可以说，荆中路商圈要具备北京路商圈的氛围还有十分漫长的路程。荆州古城商业区域 商圈区域：以荆中路为中心向屈原路、荆北路、球场路延伸的商业区； 业态：由于四面发展空间较小，其商业规模、产品种类、消费档次较北京路逊色不少，主要以服装鞋帽类和超市经营为主，而且多为临街门店形式；荆州两大核心商业区域北京路商业区荆州古城商业区域荆中路区域北京路商业区域江汉路辐射区域红门路辐射区域北京西路辐射区域荆州古城商业区荆州古城商业区域研究荆州核心商业区域荆州古城商业区域荆中路区域北京路商业区域江汉路辐射区域红门路辐射区域北京西路辐射区域北京路商业区域 商圈区域：以东西向的北京中路为中心主轴，向南北辐射，形成了以北京中路为主、江汉路、红门路为辅的商业中心区，并且有着不断扩展的态势和空间。 沙隆达广场至江汉路段：北京路最繁华的区域，业态分布最全的区域，餐饮、休闲、服装、珠宝、西

点、美容等行业一应俱全，也是知名品牌集中的区域，品牌有安踏、耐克、观奇、大明眼镜、肯德基、美特斯邦威、BOSS、POLO等国内和国际知名品牌。 江汉路—红门路段：虽有较强的商业氛围，但由于临街店铺面积受限，经营场地环境不佳，知名品牌多已退街入店，进入中商、时代广场等商业中心设施

中；这一区与江汉路至沙隆达广场的北京路区域相比业种业态略有减少。除了麦当劳外，餐饮、休闲场所的数量明显下降，这一区主要品牌有劲霸、亨得利、金利来、哥弟等，但是由于有中商、时代广场两家大机构的存在，这一区域的商业氛围并未由于散铺质量的下降而减退。红门路至红星路段：人流明显下降，紧靠红门路的洪城商城、万家福、工贸电器三个连续的大卖场成就了北京路商圈的最后一段集中人流，并代表了这一路段的业态分布，即中、低档服装、家电、超市、机车配件是主要业态形式。单一品牌专卖店在此经营的基本没有。江汉路：形成了一个副商业中心街，主要以电器、休闲、银行、杂货等业态组成，其商业物业形态基本上与北京路中心区相同。红门路：以电脑配件、电子元件及五金商品经营为主，是北京路主要购物人流的东端终结点。红门路以东的北京路：以工贸家电、机械配件经营为主；由于靠近中商、津谷电脑城等大型卖场，有潜在的商业人流，是极具发展潜力的商业地段；如该区能开出高品质大型商业中心，势必会对区域商业氛围有较大的带动。北京路商业区域研究荆州核心商业区域三大辐射商业区域：江汉路／红门路／北京东路北京路商业区域研究：商铺租❹分析荆州核心商业区域北京路商业区及辐射区域租❹状况分析商业区域北京中路沿线江汉路沿线红门路沿线红门路以东北京东路沿线租金（元/平米/月）70-9040-6035-4530-40 北京中路沿线：这一区域的临街店铺租金是荆州临街店铺中最高的，约达70-90元/平米/月； 江汉路沿线：此区域商铺的租金行情仅次于北京中路，达约40-60元/平米/月，是北京路商业区域三个辐射区中最高的； 红门路沿线：租金行情只有北京中路正中心的一半左右，约为35-45元/平米/月； 红门路以东北京东路沿

线：由于该区域临街店铺是以住宅配套的店铺形式为主，因此其租金也是三个辐射区中最低的，约为30-40元/平米/月。荆州古城商业区域荆中路区域北京路商业区域江汉路辐射区域40-60元/平米/月红门路辐射区域35-45元/平米/月北京西路辐射区域30-40元/平米/月北京中路区域70-90元/平米/月荆州核心商圈局势三大核心商圈（商业节点）：新东门商圈／沙隆达商圈／中百-沃尔玛商圈荆州核心商圈局势新东门商圈研究新东门商圈作为荆州市的传统商圈，商业资源主要集中在江津西路与荆沙路沿线。虽有着较好的商业基础，但商业氛围和规模、业态与荆州古城商业区和沙市商业区相比，还有着较大的差距。目前，东门区域作为“行政居住区”的规划已经确定，随着荆州商业又一轮大开发的到来，新东门商圈的商业状况将得到极大的改变。随着荆州商业发展的加快，沙市商圈东移趋势明显加快，荆州古城内的消费力也在向外寻找突破口，因此处于荆州古城和沙市经济一体化黄金分割点中商在新东门商圈30000平米商业区域的圈地，将使区域具备了集购物、休闲、娱乐为一体的跨业态的大型商业设施，中商购物中心的建设对于重振新东门商圈有着重要的作的新东门商圈，将成为荆州商业的用，也使该区域商圈有了核心的商业资源。又一亮点。新东门商圈中商购物广场荆州核心商圈局势沙隆达商圈研究沙隆达商圈联智生活广场华城商业中心香港力奇集团商业项目中山路步行商业街 沙隆达商圈目前集聚了三大商业航母：联智生活广场、华城商业中心、香港力奇集团商业项目。 联智生活广场：2008年5月，宁波联智集团整体收购原楚天明珠商业部分，更名为“联智生活广场”，将其打造成了一个规模达50000平米之巨的“生活娱乐体验中心”。该项目的业态组合明显有别于目前荆州其它商业项目，内部包括一个面积约1.1万平米的大型生活超市（武商）