大型房地产集团战略规划数字化转型PMO项目进度管理解决方案

大型地产集团PMO项目进度管理解决方案提纲1SAP简介2项目进度管理解决方案3项目进度管理实施建议4其他业务版块解决方案概览5项目实施方法论22地产二级开发总体方案园区地产酒店地产园区地产酒店地产舱招投标施工图方案土地招投标施工图方案土地获取工程管理营销管理物业管理租赁管理商业地产住宅地产商业地产住宅地产供应商三级管控和资源体系部期收算资金采购进供应商三级管控和资源体系部期收算资金采购进同33地产开发核心业务流程全景个个拓展会启动会开工开盘销售竣工项目拓展方案施工图招标采购工程施工交房物业管理营销面积价格面积价格货值/回款预测货值/回款预测企企产品/设计产品标准化引用方案设计>建扩初>设计扩初>设计理修设计设计变更管主业务流线N信息>供应商>>物资物资>工工>工>成本>>资金/盈利资资进度44XX矩阵式管理模式-三横四纵集团管理，事业部管控，业务条线贯穿的矩阵式管理理↓↓事业部项目公司集团城市管控公司!!!55XX集团（地产）管理模式XX集团（地产）u核心面积数u项目进度/证照(集团关注)u核心面积数u项目进度/证照(集团关注)u全集团动态货值u全集团成本发生趋势u全集团项目开发节奏u全集团销售目标u全集团资金平衡u全集团财务管理u合并报表u年度销售目标达成率u年度成本管理分析u现金流量预测u预算执行结果分析集团u统一会计科目、成本科目集团u集团进度节点模版u业态/产品编码规则事业部项目u项目结构规则u事业部进度节点模版u成本、销售额、利润管控考核指标可视事业部项目u项目结构规则u事业部进度节点模版u成本、销售额、利润管控考核指标可视管控分析u项目开发进度、证照获取情况u工程合约执行情况u营销企划过程执行情况u财务应收应付u项目总体核心指标u开发进度计划u开发成本指标u年度销售/均价/回款/入账指标u面积分析u月度/年度签约/回款完成率u销售净利率/盈利能力分析u经营性现金流分析u项目成本分析u目标成本审核uu目标成本审核u目标成本编制u合约规划u招标计划u合同执行与变更管理u合同结算&请款u项目结构维护u项目进度节点维护与更新u各阶段面积数据维护u各阶段项目证照管理u财务收退款u工程/非工程付款u收入与成本确认u项目资金管理u售楼主数据维护u售楼过程执行u销售回款与催款u售后客服u销售分析售楼过程执行与管理财务应售楼过程执行与管理财务应66项目进度管理时间进度为主轴的项目全周期管理施工招投工程 小进度 中进度大进度 小进度 中进度大进度全面预算项目结构面积管理进度节点会议管理成果及证照管理货值管理全面预算项目结构面积管理进度节点会议管理成果及证照管理货值管理财务管理资金管理成本管理采购管理营销管理工程合约及付款费用预算运营管理费用预算运营管理投融资管理人资管理合并报表77项目进度管理时间进度为主轴的项目全周期管理施工招投工程 小进度 中进度大进度 小进度 中进度大进度全面预算项目结构面积管理进度节点会议管理成果及证照管理货值管理全面预算项目结构面积管理进度节点会议管理成果及证照管理货值管理财务管理资金管理成本管理采购管理营销管理工程合约及付款费用预算运营管理费用预算运营管理投融资管理人资管理合并报表88目录（小进度）小进度-项目结构小进度-进度节点小进度-面积管理小进度-成果及证照管理小进度-会议管理小进度-工程合约及付款99多维度的组织结构财务管理体系 灵活的集团性企业!!!财务管理体系 灵活的集团性企业!!!利润中心成本中心组成本中心成本管理体系利润中心成本中心组成本中心利润中心组利润中心成本中心组成本中心集中采购组织采购管理体系WBS(资源）.网络(进度）项目管理体系采购组采购组采购组采购组集中采购组织采购管理体系WBS(资源）.网络(进度）项目管理体系采购组采购组采购组采购组本地采购组织局/所/电厂检修员检班人力资源管理体系局/所/电厂检修员检班人力资源管理体系项目及WBS结构概念介绍房地产典型WBS结构项目……地块2地块1……地块2地块1地块…………分期产品类/业态精装/毛坯12号楼……1号楼12号楼……1号楼2号楼……楼栋业态及产品类编码规则网络和网络作业项目结构WBS元素作业网络甘特图目录（小进度）小进度-项目结构小进度-进度节点小进度-面积管理小进度-成果及证照管理小进度-会议管理小进度-工程合约及付款WBS元素和进度节点之间的关系1项目结构项目结构集团进度节点模版↓↓取得《商品房取得《商品房预售许可证》VVWBS元素和进度节点之间的关系2项目结构项目结构照项目的实际情况对应到不同的个项目节点对应照项目的实际情况对应到不同的个项目节点对应事业部进度节点模版 取得工程规;,'主体结构完成进度管理总体设计思路1对于事业间交叉较多的节点对于事业间交叉较多的节点，集团可以统一语言，作为模板分类管理的基础。事业一部事业二部事业三部事业一部事业二部事业三部进度管理总体设计思路2在某个时间点预测后面工作的完成时间：•如果预测难以完成未来的时间节点，则填入预测时间，报表中“计划”单元格变黄，进行预警，重新形成动态的进度计划。•如果没有按期完成，则报表中“计划”单元格变红，进行进度预警，触发考核。•如果完成该节点，则填入实际完成时间，“计划”单元格变绿。8月进度报表9月进度报表1010月进度报表矩阵式考核管理√√√√√√√√事√√√√√√√√√√事√√集团业部项目XXX发现确认 节点进度X发现确认奖罚综合/人资事业部条线业务部门目录（小进度）小进度-项目结构小进度-进度节点小进度-面积管理小进度-成果及证照管理小进度-会议管理小进度-工程合约及付款面积管理（1/2）—按WBS的层面管理自动计算手动填入自动计算面积管理（2/2）—按项目各阶段管理目录（小进度）小进度-项目结构小进度-进度节点小进度-面积管理小进度-成果及证照管理小进度-会议管理小进度-工程合约及付款成果管理（1/3）—企业成果管理的难题成果管理（2/2）—SAPDMS成果管理标准规范标准规范范……成果管理类……各类证照……WordAutoCADWordAutoCAD成果管理（2/3）—总平图（示例）证照管理（1/3）—设计方案任务前推，进度返查工工设用地规 进度确认，任务自定进度确认，任务自定如相关任务已完如相关任务已完证照管理（2/3）—设计方案J/12001J/12001项目集团进度节点模板事业部进度节点模板集团进度节点模板事业部进度节点模板据实际项目情况做“强”关联或“弱”关联处理。证照管理（3/3）-系统图例目录（小进度）小进度-项目结构小进度-进度节点小进度-面积管理小进度-成果及证照管理小进度-会议管理小进度-工程合约及付款会议管理系统建设蓝图专题类集团层事业部层项目层专题类集团层事业部层项目层经营类决策类会议管理会中管理会议管理会中管理会前管理会后管理SAP业务应用会议模板的主要属性（项目决策类示例）号间间示例示例会议管理与项目进度联动场景在XX时间XX地定，选择定，选择组织/人员-案确定还请及时安组织/人员-案确定还请及时安事项尚未处理土地获取规划方案确定开工进度管理中的移动应用项目管理2013.08.252013.08.25售楼处设计售楼处开工售楼处完成目录（小进度）小进度-项目结构小进度-进度节点小进度-面积管理小进度-成果及证照管理小进度-会议管理小进度-工程合约及付款工程合同管理理理物业管理理理物业管理理取物业合同同物业合同同项目项目地块地块分期跨地块、跨期合同跨地块、跨期合同调整拆分到具体分期或跨期拆分前调整拆分到具体分期或跨期拆分前拆分后产品类/业态精装/毛坯楼栋合同变更、工程变更合同合同变更总金额事项N合同合同变更总金额事项N金额N事项1事项1金额1强制关联事项2额2工程变更金额N11审批中变更金额加总合同管理（系统界面）根据项目节点挂合同根据项目节点挂合同，项目WBS结构直接从项目管理模块集成3939合同请款及付款管理1.施工方产值法产值法按合同约定时点或产量完成要求提出付款申请按合同约定时点或产量完成要求提出付款申请3.成本部结合合同核算当期产值，确认工程应付款2.工程部形象进度确认工程质量确认合同履约情况根据资金计划确定本期实际支付款里程碑产值法1.施工方里程碑产值法按里程碑进度触发合同付款申请4040小进度实施小结集团视角项目结构进度节点面积管理成果及证照管理会议管理程排工程合约及付款事业部视角奏程统一程排项目视角果程排款项目进度管理时间进度为主轴的项目全周期管理施工招投工程 小进度 中进度大进度 小进度 中进度大进度全面预算项目结构面积管理进度节点会议管理成果及证照管理货值管理全面预算项目结构面积管理进度节点会议管理成果及证照管理货值管理财务管理资金管理成本管理采购管理营销管理工程合约及付款费用预算运营管理费用预算运营管理投融资管理人资管理合并报表目录（中进度）中进度-营销管理中进度-货值管理中进度-财务管理中进度-资金管理中进度-成本管理中进度-采购管理营销管理-营销管理总体设计租赁管理项目全周期租赁管理项目全周期招标采购物业管理招标采购物业管理土地获取方案施工图施工营销启动会全盘价格规划到预售条件开盘集中入住客户投诉客户投诉客户管理客户管理月度回款指标月度签约指标月度回款指标月度签约指标货值货值面积价格预算管控过程管控企划活动评估预算管控过程管控企划活动评估会员推荐入会会员推荐入会价格面积货值价格面积货值会员管理客户事件客户关怀销售分析销售分析销售主数据（客户信息、房源信息）销售主数据（客户信息、房源信息）企划管控项目全周期项目全周期到预售条件开盘物业启动会全盘价格规划集中入住启动会全盘价格规划预测销售收预测销售收入*相应%销售回款管控要求领导审批年度企划费用累计发生比例销售回款管控要求领导审批年度企划费用累计发生比例累计发生额预算管控过程管控领导审批事项合同l领导审批事项合同l制作类lPR类↓资金计划合同执行付款↓资金计划合同执行付款算签约金额权责成本算签约金额权责成本费效比直接付款成交客户来电来访客户组成交客户来电来访客户组单位成交成本销售过程管理客户来电联系记录退定蓄客申请单客户来电联系记录退定蓄客申请单换房客户来访联系记录认购单权益人变更主客户变更付款方式变更价格变更-定金-换房客户来访联系记录认购单权益人变更主客户变更付款方式变更价格变更-定金-定金凭证认购退定申请退房申请换房申请变更申请退房房款凭证-房款退房房款凭证-房款审批流换房签约换房签约财务凭证权益人变更主客户变更付款方式变更价格变更会员入账口径财务口径（财务财务凭证权益人变更主客户变更付款方式变更价格变更会员入账口径财务口径（财务到账）催款单催款更新定单或更新财务凭证信息交房单交付更改房源状态更新单据流交房单交付更改房源状态更新单据流，减少房源结转销售成本4646销售过程管理客户登记客户登记客户信息修改客户信息修改客户类型更改客户类型更改客户活动新增客户活动新增客户查询客户查询客户收楼客户收楼客户转移客户交易记录客户转移客户交易记录客户复制客户余额客户复制客户余额-->合同变更-->合同变更客户合并客服管理—统一客服渠道整合客户沟通渠道，形成统一客户沟通平台，提高资源利用率，规范客户沟通过程，丰富客户信息，提升品牌知名度。集团客服热线：4008208130集团客服热线：4008208130项目客服热线：4006363691事业部客服热线：4001818808住宅投诉租赁咨询销售咨询项目客服热线：4006363691事业部客服热线：4001818808住宅投诉租赁咨询销售咨询4848客服管理—售后及维保 -客户收楼-系统、打-维确-施工信息维护--工（确）销售合同备案登记顺利交楼备案登记顺利交楼访售后服务管理收楼验房管理维保管理销售分析销售过程销售过程管理销售分析销售分析管理销售计划销售计划管理全周期销售全周期销售货值管理客服管理客服管理表……表表表化………………表……时时掌控销售动态，为高层决策提供及时、准确、充足的数据信息某项目累计完成情况某项目累计完成情况某某项目累计完成情况某项目累计完成情况某区域累计完成情况某项目累计完成情况某区域累计完成情况某项目累计完成情况销售日报表销售日报表销售过程管理销售过程管理1月2月3月4月5月…某某项目累计完成情况销售分析销售分析管理销售分析管理已认购未签约控制表已认购其中至不可转正常签资金不受限购在退换工程抵……未签约月底可签约期内足工影响流程中款流程余额转签中0.5亿0.1亿500万500万………均价观察与分析价价价价分业态分项目销售分析销售计划管理销售计划管理销售分析预计下阶段新增货值报表（在建未获预售许可预计货值）段预计下阶段新增货值报表（在建未获预售许可预计货值）段层及时存量报表（已获预售证尚未出售的货值）段全周期销售货值管理预计未来时间内可售总货值报表层销售分析企划费用月度计划（权责成本）企划费用月度计划（权责成本）企划费用预管控来电来访分类分析额来电来访分类分析额%%企划费用付款控制企划费用付款控制企划费用投入与效果分析费效比考核分析组组万……销售分析客户动态分析客户动态分析客户信息客户意向购买区域意向购买户型意向面积段意向装修风格…李梅浦东新区三室两厅…张强徐汇区两室两厅…营销主数据—客户主数据将分散的客户资源进行集中统一管理，逐步打破分散的客户组织壁垒，融汇百万潜在客户，形成统一的客户管理。XX集团全集团客户事业一部XX能源事业二部京津事业部西南事业部XX商业集团事业一部XX能源事业二部京津事业部西南事业部XX商业集团………XX汽车XX汽车XX建设服务集团集团服务集团集团营销主数据—客户主数据客户统一编码，全集团共享。逐步形成多维度、多层面的客户细分体系，有效提炼目标客户，实现客户资源共享，有效支撑各业态发展。客户管理系统截图客户管理系统截图面积营销主数据—客户分析来访客户分析l职业背景l家庭结构特点l购房关注要点l意向户型来访客户分析l职业背景l家庭结构特点l购房关注要点l意向户型l来电客户分析l认知途径l购买意愿l…..…..流失客户分析l来访后流失客户l已付定金退定客户l签约退房客户…..成交客户分析l购买动机l产品偏好l媒体偏好l客户投诉l客户分析客户信息分析字段性别年龄性别年龄婚姻状况所在地省所在地市所在地区县居住区域工作区域所属行业工作岗位家庭结构家庭年收入置业驱动因素本次购房预算需求类型购买意向意向户型构成意向产品类型意向面积段意向购买区域意向装修风格认知途径未成交原因营销主数据—来访客户分析家庭结构单身两口家庭结构单身两口三口四口四口以上工作区域来访客户问卷调查集团关注问题来访客户问卷调查集团关注问题问题1选项A选项B问题2选项A选项B问题3选项A选项B……项目关注问题问题1选项A选项B问题2选项A选项B问题3选项A选项B……来访客户特征该项目对居住在东区域、家庭结构为两口、工作在A区域在人有较大的吸引力1月1月2月3月东区西区北区807060504030200居住区域营销主数据—成交和流失客户分析成交客户分析8客户投诉记录8……420客户投诉分类客户投诉内容投诉接待人员投诉单状态……420…………流失客户分析l来访后流失客户l已付定金退定客户l签约退房客户已付定金退定客户分析银行不放款投资失败其他银行不放款已付定金退定客户分析营销主数据—主数据多视图管理 纵向扩展(板块）营销数据财务数据……板块/事业部间数据统一与共享财务数据营销数据……部门间数据统一与共享10000011000001营销数据……财务数据基础数据基础数据营销数据……基础数据财务数据……营销数据客户名称 纵向扩展(板块）营销数据财务数据……板块/事业部间数据统一与共享财务数据营销数据……部门间数据统一与共享10000011000001营销数据……财务数据基础数据基础数据营销数据……基础数据财务数据……营销数据客户名称地址电话…客户名称地址电话…财务数据1000001基础数据1000001基础数据1000001客户类型购买意向客户类型购买意向折扣…统驭科目付款方式付款条件…客户名称地址电话… 横向扩展（组织）未来设计：客户整合增值服务突破公司壁垒，整合各公司增值服务，打造XX一体化客户管理体系，全面提升客户满意度，增加客户触点，准确把握客户消费习惯。XX营销主数据—房源主数据房源信息房源信息来自项目信息来自项目信息uu项目信息u分期信息u楼栋信息u面积信息u预备会时间u启动会时间u设计完成时间u开工时间u预售许可证时间u竣工备案时间销售维护信息u单元销售名称u单元销售名称u单元号u房间号u预测面积u建筑面积u套内面积u公摊面积u初始状态u销控状态u待售状态u认购状态u签约状态u收楼状态u楼栋销售名称u楼栋位置u楼栋朝向u销售方式6464营销主数据—房源主数据（系统示例）营销主数据—价格主数据全盘价格规划启动会价格测算开盘前全盘价格规划/当期开盘价格审批全盘价格规划启动会价格测算开盘前全盘价格规划/当期开盘价格审批退房价格控制（重新审定价格）特殊折扣审批价格调整退房价格控制（重新审定价格）特殊折扣审批价格调整成交价格监控（不得低于底价）房源等级环境要素推盘节奏手动调整审定底价优惠策略底价利润率测算全盘底价货值测算全盘溢价率编制表价表价利润率测算本次调价货值测算较上次货值变化营销主数据—价格主数据（系统示例）目录（中进度）中进度-营销管理中进度-货值管理中进度-财务管理中进度-资金管理中进度-成本管理中进度-采购管理底价底价销售过程管理（动态货值）物业管理租赁物业管理租赁管理营销招投标采购土地获取施工图方案施工启动会全盘价格规划到预售条件开盘集中入住销售预测销售收入/回款预测剩余面积规划价格销售过程管理（动态货值）值---f（可售资源）值各组织层级动态货值管理项目事业部项目进度项目事业部项目进度项目视角事业部视角集团视角目录（中进度）中进度-营销管理中进度-货值管理中进度-财务管理中进度-资金管理中进度-成本管理中进度-采购管理财务付款与收款管理财务付款财务报表u企划合同付款u财务付款财务报表u企划合同付款u软装部品采购付款u样板间设备采购付款u售楼处设备采购付款u工程类合同付款u设计类合同付款u咨询类合同付款u非合同类费用付款u土地合同付款u前期咨询合土地土地施工招投工程营销物业租赁获取图财务收款收入确认成本结转收收u租赁租金收款财务收款收入确认成本结转收收u租赁租金收款集中入住竣工备案收楼SAP财务成本管理总体架构资金管理（资金管理（CM）会计科目资金科目会计科目资金科目管控科目管控科目平行平行记帐投资经营融资双准则投资经营融资双准则（国内/香港）费用项目结构成本开发费用项目结构成本开发成本财务现金流基金财务现金流基金考核利润中心经营性现金流公司代码对外报表公司代码对外报表业务部门资金部门财务部门业务部门资金部门财务部门SAP科目设置—会计科目与管控科目对应关系匹配方法匹配方法会计科目报表项目（功能范围）会计科目报表项目（功能范围）管控（预算）科目体化一体化一类资资费搭桥搭桥法类类入SAP科目设置—支持非合同性成本灵活处理责任主体法人主体法人主体费用成本化项目层面固化费用成本化项目层面固化税务筹划区域层面调整税务筹划区域层面调整加成还原方案—双采购合同关联还原加成总包公司对内—项目公司对外—供应商业务描述总包公司对内—项目公司对外—供应商业务描述：总包公司向外部供应商采购，合同金额50万元，集团经过税务筹划，建材公司卖给项目公司60万元，加成10万元。1合同（采购申请号）-------------------------------------------------------><----------------------------------------------------->-50万元2项目公司1合同（采购申请号）-------------------------------------------------------><----------------------------------------------------->-50万元2项目公司采购申请指导性金额73合同（采购申请号）60万元收货确认5!86收款60万元----------------------->付款60万元收入确认60万开发票给项目公司54收货确认5!86收款60万元----------------------->付款60万元收入确认60万开发票给项目公司54收货确认，请款确认成本60万元发票校验确认成本50万元付款给供应商50万元多会计准则实现—全额法国内帐套香港帐套交房时确认收入与成本交房时确认收入与成本取得竣工备案取得竣工备案证时确认收入与成本国内/香港国内/香港共性业务平行记帐总帐会计日常事务—多币种处理凭证控制本币：凭证控制本币：本币：始终更新的公司代码货币交易货币：记帐交易使用的货币首选并行货币：首选并行货币：例如：集团货币次选并行货币：次选并行货币：例如：欧洲货币SAPSAP将始终跟踪交易货币和本币。通过进一步配置，其他两种货币也可以被跟踪。多会计准则实现示例—主营业务收入、成本确认处理案例：6月取得1#楼竣工备案证100套，10月份交房70套。单独记账单独记账月平行记账平行记账理冲销平行记账平行记账理冲销月收入确认与成本结转!MIGO入库1000㎡!MIGO入库1000㎡面积减少增加入库100㎡物料单价调整为9090.9元，不产生增加入库100㎡物料单价调整为9090.9元，不产生会计凭证入库100㎡MIGO按照销售单元确认收入单单将当月确认收入的销售订单，按销售面积占比结转主营业务成本将当月确认收入的销售订单，按销售面积占比结转主营业务成本已售面积、未售面积、总面积成本差异财务主数据—科目设计体系-编码编码规则：统一10位编码科目小类物业销售前期工程…科目细类应收帐款-…流水码普通住宅应收帐款-科目小类物业销售前期工程…科目细类应收帐款-…流水码普通住宅应收帐款-…科目中类应收帐款建安费用…科目大类科目大类资产负债所有者权益成本损益财务主数据—科目设计体系-统驭科目统驭类型特别总帐备选统驭应收帐款-物业销售-非普通住宅应收帐款应付账款-统驭类型特别总帐备选统驭应收帐款-物业销售-非普通住宅应收帐款应付账款-建材营销预收帐款应收票据预付帐款应付票据统驭科目应收帐款-物业销售-普通住宅应收帐款应付账款-物业销售类帐款固定资产累计折旧财务主数据—固定资产主数据通常的描述原始数据评估信息科目分配折旧参数(技术数据通常的描述原始数据评估信息科目分配折旧参数(技术数据维护资产信息折旧开始日维护资产信息资产主数据表8484目录（中进度）中进度-营销管理中进度-货值管理中进度-财务管理中进度-资金管理中进度-成本管理中进度-采购管理资金管理体系外部融资资金平衡资金调度中心资金平衡资金内部平衡资金实时监控资金动态预测资金融资活动投资活动销售收入头寸管理流动性预测成本费用资金存量融资活动投资活动销售收入头寸管理流动性预测成本费用资金存量资金存量资金使用绩效管理主数据管理银行日记账其他方式银行回单电话银行网上银行其他方式银行回单电话银行网上银行银行账户银行账户主数据维护可动用可划拨资金可动用可划拨资金可动用不可划拨资金不可动用资金内部资金占用!月末银行对账用余额法计算利内部资金占用!月末银行对账用余额法计算利区域日报表区域日报表集团日报表集团日报表资金流量预测经营活动理理理理物业管理理土地成本取资金计划资金计划 售楼收入工程成本期间费用收入预测 售楼收入工程成本期间费用收入预测税金税金其他其他其他其他购买购买支付资金调度中心现金现现金现金流 流 流4—其他投资4—其他投资筹资活动投资活动根据余额情况判断资金量盈余，根据余额情况判断资金量盈余，以便合理安排资金。内部利息管理流入流出利息补偿过程往来单位母公司母公司分红上调集团资金代付其他项目其他项目代收管理咨询费偿贷分红上调集团资金代付其他项目其他项目代收管理咨询费偿贷成本费用2集团筹资活动经营投资3筹资活动经营投资3往来项目往来项目其他项目代为支付往来项目4往来项目代收其他项目管理咨询费4往来项目5外部银行贷款外部银行净经营现金流盈净经营现金流盈缺判断是否需要调出或调入资金调度中心•资金日记账指导集团/事业部资金预测•根据集团/事业部资金预测安排•资金日记账指导集团/事业部资金预测•根据集团/事业部资金预测安排集团/事业部资金调度计划资金预测资金调度流程调度计划资金日记账内部资金占用成本计算资金调度流程调度计划资金日记账内部资金占用成本计算•资金调拨申请生成资金日记账•资金调拨申请生成资金日记账•根据资金调度计划安排资金调拨资金调拨资金调拨目录（中进度）中进度-营销管理中进度-货值管理中进度-财务管理中进度-资金管理中进度-成本管理中进度-采购管理内部管控体系运营计划管理开发成本管理运营计划管理开发成本管理费用预算管理9393开发成本包含内容土地成本土地成本营建费用开发成本开发成本营建费用开发成本开发成本建安成本建安成本成本管理—以目标成本为标杆，以合约为导向的成本管控体系待发生成本（合同性成本+非合同性成本）已发生成本（合同性成本+非合同性成本）拓展期成本测算多版本目标成本管理体系准确的动态成本管理体系预控体系启动会版目标成本施工图版目标成本待发生成本（合同性成本+非合同性成本）已发生成本（合同性成本+非合同性成本）拓展期成本测算多版本目标成本管理体系准确的动态成本管理体系预控体系启动会版目标成本施工图版目标成本合同签订合同签订合同变更合同变更合同结算合同结算合同付款合同付款目标成本体系拓展阶段启动会阶段施工图阶段开发实施阶段开发实施阶段可研成本可研成本参考更新标准化产品系列建立模型建立模型，快速计算特征指标（特征说明）特征指标（特征说明）特征指标单方造价特征指标单方造价 调整品质提升或降低建筑市场价格出现大幅度变动政府管理部门调整政策动态成本体系动态成本待发生成本已发生成本待发生成本已发生成本合同性成本非合同性成本合同性成本合同性成本非合同性成本合同性成本非合同性成本待签合同金额非合同付款审批额变更金额已签约金额预估变更金额待签合同金额非合同付款审批额变更金额已签约金额预估变更金额工程变更价款审核金额招标计划工程变更价款审核金额招标计划动态合约规划补充合同调整金额补充合同调整金额合同条款变更金额设计变更金额现场签证金额现场签证金额技术洽商金额动态成本试算（示例）合约规划体系合约规划合约规划（经度）责任部门责任部门责任部门责任部门责任部门责任部门责任部门责任部门责任部门责任部门成责任部门责任部门责任部门责任部门责任部门责任部门责任部门责任部门责任部门责任部门成本科目（纬度一目标成本与动态成本的关联管控成本分析，指导新项目目标成本测算更新合约规划形成合约规划更新合约规划形成合约规划招标计划招标计划--签订合同已确认变更 付款计划待签约合同已确认变更 付款计划待签约合同是月度资金计划是月度资金计划合同付款合同付款待发生待发生已发生 已发生 动态成本（已发生+待发生）是否超越目标成本N%考核否是否超越目标成本N%考核适时动态分析+月度成本回顾目标/动态成本计入口径及分拆过程成本分类产品类型单体成本分类产品类型单体项目资源（WBS元素）按建筑面积按建筑面积体单产品体单产品类型按可售面积一、土地成本项目/地块/分期分摊原则按可售面积一、土地成本动动按投影面积二、开发成本按其他（手工）按投影面积二、开发成本按其他（手工）三、建安成本按建筑面积按建筑面积产品类型产品类型地块/分期按可售面积3.1、前期工程单体产品类按其他项目/地块/分期地块/分期按可售面积3.1、前期工程单体产品类按其他项目/地块/分期3.2-3.5、地下室、裙/主楼3.6-3.8、配套、市政园林独立归属谁受益，谁分摊3.9、营建成本备注：对于跨地块和跨分期的成本，将计入上一级项目资源之中，然后通过分独立归属谁受益，谁分摊3.9、营建成本目标/动态成本与预控体系联动关系推荐模板实际合同录入成本科目手工选择科目及金额，保持动态成本科目的实时更新及与目标成本科目的对应已签约预估变更预控体系(20%) 科目110万合约1（实际合同）合同130万合同210万推荐模板实际合同录入成本科目手工选择科目及金额，保持动态成本科目的实时更新及与目标成本科目的对应已签约预估变更预控体系(20%) 科目110万合约1（实际合同）合同130万合同210万合同310万合约1-130万科目17万0.3万科目210万3.2地下室30万(60%)合约1-220万科目317万0.9万科目330万(20%)科目430万科目56万0.3万合约2XX万{ 科目510万科目4XX万合约合约分判招标招标计划合约1合约150万科目650万目标成本、动态成本与相关业务模块的关联销售预测价格销售预测价格目标利润率目标利润率目标成本调整调整后利润率目标成本调整调整后利润率项目定位档次发生变化项目开发范围发生变化品质提升或降低建筑市场价格出现大幅度变动政府管理部门调整政策动态成本更新动态成本更新动态利润率动态利润率对比与考核财务报表合同条款变更、工程价款变更对比与考核财务报表合同条款变更、工程价款变更财务结转成本成本主数据—成本科目成本科目涵盖：u土地费用u开发费用u建安费用u营建/运营费用逐层分解 一级科目二级科目逐层分解三级科目四级科目五级科目五级科目成本主数据—成本科目（系统示例）成本主数据—利润中心层面结构（示例）图例：利润中心!!!项集团总部可售物业项.可售开发板块项.持自持物业城市公司经营板块项.可售事业二总部可售物业房地产开发开发板块自持物业项.持经营板块 煤炭公司煤炭板块 油品公司油品板块 贸易公司贸易运输能源产业 投资公司投资业务 信贷公司信贷业务担保业务成本主数据—利润中心层面结构（示例）图例：利润中心!!!项集团总部可售物业项.可售开发板块项.持自持物业城市公司经营板块项.可售事业二总部可售物业房地产开发开发板块自持物业项.持经营板块 煤炭公司煤炭板块 油品公司油品板块 贸易公司贸易运输能源产业 投资公司投资业务 信贷公司信贷业务担保业务金融产业 百货公司百货业务 酒店公司酒店业务娱乐业务酒店及商业总包业务建筑公司专业承包专业成承包公司设计业务设计研究院建设建筑ABC汽车服务成本主数据—成本中心层面结构（示例）部部 按项目团队设置一套成本中心目录（中进度）中进度-营销管理中进度-货值管理中进度-财务管理中进度-资金管理中进度-成本管理中进度-采购管理整体介绍工程类采购非工程类采购工程类采购非工程类采购 事项申请询报价↓ 事项申请询报价↓招标计划编制邀请招标邀请招标简易招标采购合同采购合同管理库存管理库存管理非合同请款管理非合同请款管理↓付款计划↓合同请款—>采购合同↓付款计划↓合同请款—>采购合同管理合同履约合同履约评估框架协议框架协议维护供应商管理主数据管理供应商管理主数据管理物料主数据管理工程类甲供物资主数据根据房地产行业集中采购的工程类甲供物资梳理出大类小类单位物资编码物资名称特性1特性2特性3建筑材料土建及结构材料进户门樘材质防火等级防盗等级1000000000木进户门钢木1000000001丙级1H钢质进户门钢质丙级1000000002丁级0.5H钢质进户门钢质0.5H丁级建筑设备机电设备通风空调通风空调设备台类型制冷量1000000003海尔2.5KW分体机分体机2.5KW海尔1000000004海尔3.6KW分体机多联机/VRV3.6KW海尔物料描述：通风空调设备分体机2.5物料描述：通风空调设备分体机2.5KW海尔工程类甲供物资编码示例清单编码描述3031014020墙砖惠达陶瓷仿古砖G6109200*5003031014021墙砖惠达陶瓷仿古砖G6129200*5003031014022墙砖惠达陶瓷仿古砖G6126200*5003031014023墙砖惠达陶瓷仿古砖G6120200*5003031014024墙砖惠达陶瓷仿古砖G6106200*5003031014025墙砖惠达陶瓷仿古砖G6100200*5003031014026墙砖惠达300*600PT6606C3031014027墙砖惠达300*600PJ6615C3031014028墙砖惠达200*600PJ6615C3031014029墙砖惠达200*600PJ6606C3031014030墙砖斯米克陶质釉面300*450（水晶釉系列）3031014031墙砖斯米克陶质釉面300*600（水晶釉系列）3031014032墙砖斯米克陶质釉面300*600（致臻幻彩系列——喷墨技术）3031014033墙砖嘉俊陶质釉面JAB45001300*450工程类甲供材料编码u通用性：同一编码原则应能涵盖所有物资，新增加的品种也能够适用。u延展性：编码范围应考虑到未来较长时间内的新增编号需求。1.编码不带含义，采用系统的流水号。2.使用数字编码，不用字母，输入更为快速。物资类型建议编码范围备注从1000000000开始工程类甲供材料编码的意义后续业务对照历史数据，发现优化点管理层对物料分管理层对物料分成本结构化成本标准化析结果进行决策，降低成本成本结构化成本标准化析结果进行决策，降低成本54对物料的历史数4据进行统计分析形成物料的历史价格、供应商等3工程类甲供材料编码将物料标准化编码将物料标准化1供应商主数据一个供应商在集团有唯一的编码注：入库时根据名称组织机构代码证、工商营业执照）进行供应商唯一性检查一个供应商在集团有唯一的编码按专业分类按部门分类按层级分类按层级分类按可供范围分类供应商主数据按照专业、部门、可供范围、层级四个维度进行供应商集团级事业部级……………A√√√√√B√C类√供应商考评体制签订合同意签订合同意工程类、非工程类、营销类、企划类、行政类、其他供应商A盘盘供应商B考察入库供应商B考察入库供应商C履约情况供应商C履约情况退出机制确保优质库源项目承包负责人管理项目公司A项目公司B供应商：1000001供应商：1000001基础数据采购数据财务数据项目公司A项目公司B供应商：1000001供应商：1000001基础数据采购数据财务数据……基础数据采购数据财务数据………标题名称地址负责人职务电话…供应商：1000001基础数据采购数据财务数据……负责人职务电话…合同编号：6000002 合同编号：5000001合同编号：6000002采购组织项目公司B供应商采购组工程合约部负责人。。。A采购组织项目公司B供应商采购组工程合约部负责人。。。A。。。A不仅关注供应商，还关注工程负责人集中采购方式—集团统购统谈直送方式物流物流b.200采购申请100采购申请200采购申请250集中采购方式—集团统购统谈分签方式物流物流采购订单100采购订单200采购订单250 集中采购方式—物流中心式采购方式物流物流∑调拨需求=550开始开始开始开始开始开始工程采购管理概览采购申请合约规划招标计划无合约规划采购申请合约规划招标计划无合约规划挂挂招标计划招标计划招标计划招标计划!招标方式!招标方式!招标方式!招标方式招投标招投标生成合同招投标招投标招投标生成合同招投标↓发标、回标、定标↓发标、回标、定标↓发标、回标、定标↓发标、回标、定标加成关联生成合同生成合同生成合同生成合同 ↓ ↓合同条款变更工程变更合同条款变更工程变更动态成本合同结算↓财务凭证可按楼栋过账供应商合同结算↓财务凭证可按楼栋过账供应商合同请款合同请款招标计划平台项目地块分期分期总金额强控合约规划招标计划发标合同类型强控及多标段处理非招标议标直接委托简易招标邀请招标非招标议标直接委托简易招标邀请招标扩标定标邮件自动提醒定标回标金额自动排名供应商回标金额供应商回标金额招标的预估金额系统线上记录跟踪地产开发主要采购模式项目公司直签供供采购公司定标集中采购采购需求采购寻源合同订单<><>否审核供应源否是网上报价采购管理与动态成本及目标成本的集成合同变更拆分合同/非合同合同变更拆分合同/非合同请款招标计划合同拆分工程变更拆分成当超出设定的预警比例成当超出设定的预警比例，系统自动冻结采购操作(建安成本、营建成本、设计本、开发成本)动态成本中进度实施小结资金管理资金管理货值管理营销管理析成本管理系财务管理集团视角集团视角事业部视角事业部视角额更业务流程统一制定年度/季度/月度销售计划管控项目实际销售过程更值项目视角理项目视角供应商履约评估项目进度管理时间进度为主轴的项目全周期管理施工招投工程 小进度 中进度大进度 小进度 中进度大进度全面预算项目结构面积管理进度节点会议管理成果及证照管理货值管理全面预算项目结构面积管理进度节点会议管理成果及证照管理货值管理财务管理资金管理成本管理采购管理营销管理工程合约及付款费用预算运营管理费用预算运营管理投融资管理人资管理合并报表目录（大进度）大进度-运营管理大进度-费用预算大进度-投融资管理大进度-人资管理运营计划管理—核心内容项目利润项目核心指标(利润率)原则：u财务与管控相分离，财务口径不变化u用总额法计算利润率u项目全周期利润率（目标利润率和动态利润率三费使用计提原则，并由运营部定期发布三费（含开发间接费和资本化利息）计提系数u年度管控利润率（考核管理费用及销售费用使用预算数和实际数，财务费用使用计提内部管控对外披露内部管控财务利润率财务利润率率项目核心指标(利润率)—计算要点土地成本分摊原则：土地成本分摊优先采用投影面积法，启动会一旦确定，后续不能改变。库存货值 土地成本分摊原则：土地成本分摊优先采用投影面积法，启动会一旦确定，后续不能改变。库存货值 总额法利润率=Q/D目录（大进度）大进度-运营管理大进度-费用预算大进度-投融资管理大进度-人资管理建立费用&预算管理闭环预算管理责任体系会计科目开发间接费管理费用财务费用会计科目开发间接费管理费用财务费用销售费用成本中心成本、设计、工程部门综合管理部财务部门营销部门预算科目管理费用-行政管理费用-通用管理费用-人事管理费用-财务财务费用资本化利息中介及佣金企划费用客服费用责任部门责任部门行政部人事部财务部营销部门费用预算的多版本管理 i年初预算版本年中调整版本实际执行情况在执行过程中严格控制预算记账金额超预算。总预算XXX，已使用预算XXX，剩余预算XXX。集团预算调整超过报错预算使用超过总预算的预算调整超过报错预算使用超过总预算的95%。总预算XXX，已使用预算XXX，剩余预算XXX。超过项目项目超过警告超过提醒预算使用超过总预算超过提醒预算使用超过总预算的80%。总预算XXX，已使用预算XXX，剩余预算XXX。预算检查销销年度预算值50000可用金额20000年度预算值50000可用金额20000完成率40%审核累计使用值20000累计承诺值5000费用管控—内部还原费用业务发生费用业务发生成本中心A成本中心A预算科目A预算科目A税务筹划税务筹划税务筹划税务筹划会计科目B成本中心B会计科目B成本中心B重过帐成本中心A成本中心A费用科目A费用科目A目录（大进度）大进度-运营管理大进度-费用预算大进度-投融资管理大进度-人资管理融资全过程管理融资银行的选择时间管理其他方式融资时间管理其他方式融资 比较表是是是B银行：A银行： A银行：1006%3保证抵押:上市公司/世茂建设..银行A基准利利6%6%浮动比率+20%+10%月周天月周天融资过程时间管理7贷后管理合同明确内容合同明确内容合同不明确内容合同不明确内容报表分析实际贷款处理贷款情况分析表融资成本分析表预测利息分析表融资实际与计划对比表外部利息与内部利息分析表报表分析实际贷款处理贷款情况分析表融资成本分析表预测利息分析表融资实际与计划对比表外部利息与内部利息分析表目录（大进度）大进度-运营管理大进度-费用预算大进度-投融资管理大进度-人资管理人力资源管理—地产行业人力资源业务框架 ↓↓↓ ↓ ↓↓ ↓ 员工自助系统报表体系人力资源实施模块对业务的优化•集团/区域（事业部）/项目（城市）•集团/区域（事业部）/项目（城市）三级组织结构平衡业务和职能两个维度，确保上下承接•业务流程规则明确，兼顾效率和管控（审批规则、表单）•集团/区域（事业部）/项目（城市）HR基本定位（服务中心/政策中心/合作伙伴）•改善员工的流程和规定（考勤扣款、•集团/区域（事业部）/项目（城市）HR基本定位（服务中心/政策中心/合作伙伴）•改善员工的流程和规定（考勤扣款、休假）•分类定义员工信息，精准获取和分析数据（信息类型、常用报表）提高薪酬运算的集中度，确保安全和高效（工薪计算集中、社保管理、佣金计算规则）员工视角，便捷，满足基本需求，逐步整合组织管理人事管理SAP功能模块员工自助考勤管理薪资管理绩效考核培训管理招聘管理正向与逆向考勤结合，推广电脑考勤，记录IP，提高数据采集质量和速度开发考勤分析工具，支持工薪运算，减少手工操作事业部为中心的组织结构兼顾组织绩效促进和专业优势发挥以设计条线为例CBACBA区域支持区域支持区域支持区域支持区域支持区域支持集团CBACBA区域支持区域支持区域支持区域支持区域支持区域支持集团项目项目l职能：以发挥专业技能和资源整合为主l业务：以完成业务目标实现盈利为主项目项目项目项目项目项目l集团以职能为主，搭建管理体系，储备重点岗位人才，审批重大决策事项项目项目项目项目项目项目FEDCBAFEDCBAl项目以业务为主，团队由区域（事业部）职能人员组合而成，项目总现场管理做实区域（事业部发挥专业，整合资源薪资核算结果与财务集成工资项目•基本工资•津补贴会计科目开发成本•工资项目•基本工资•津补贴会计科目开发成本•借：职工薪酬-工资•贷：应付职工薪酬管理费用成本中心销售费用•员工成本中心集成过账1、基于房地产财务管理需要，员工的工资分别归集为开发成本，管理费用和销售费用。2、工资核算完毕后，系统自动生成相应的计提凭证。SAP员工自助功能设置人资主数据—组织主数据组织单位成本中心组织单位成本中心成本中心(K)成本中心(K)组织单元组织单元组织单元个人个人成本中心(K)组织单元组织单元组织单元个人个人成本中心(K)人资主数据—组织架构主数据与系统授权体系联动组织单元组织结构组织单元组织结构审批流程步骤审批流程步骤通用角色通用角色业务流程步骤授权条件业务表单业务流程步骤授权条件业务表单T-CODE人员T-CODE人员人资主数据—人员主数据组织分配个人数据组织分配个人数据合同信息个人信息坚实支撑个人信息坚实支撑…………集团员工集团员工附加信息附加信息薪酬信息基本工资社保信息薪酬信息基本工资社保信息个人所得税家庭成员教育信息工作经历…………考勤信息职称/技术等级考勤信息职称/技术等级培训经历计划工作时间计划工作时间请假信息年假定额增强信息奖惩经历增强信息…………人资主数据—薪酬主数据减去总工资减去总工资养老保险医疗保险养老保险医疗保险个人所得税个人所得税失业保险失业保险其他保险其他保险住房公积金其他扣减项等于 存折净额工资等于 存折净额工资大进度实施小结运营管理费用预算投融资管理人资管理集团视角标集团视角事业部视角事业部视角业务流程统一等项目视角测项目视角项目进度管理时间进度为主轴的项目全周期管理施工招投工程 小进度 中进度大进度 小进度 中进度大进度全面预算项目结构面积管理进度节点会议管理成果及证照管理货值管理全面预算项目结构面积管理进度节点会议管理成果及证照管理货值管理财务管理资金管理成本管理采购管理营销管理工程合约及付款费用预算运营管理费用预算运营管理投融资管理人资管理合并报表全面预算管理的内涵企业目标和政策与企业资源有效对接，促进公司战略落实。规划规划预算的编制是上下、左右沟通、协调的过程和结果。预算的执行需要公司各部门充分配合。沟通和协调沟通和协调全面预算全面预算控制控制激励与约束激励与约束预算与薪酬制度的对接，奖罚分明，强化企业业绩管理文化。全面预算确定了明确的目标，从而为制度提供了明确的依据；在预算执行过程中了解存在的问题及原因，进行过程控制。全面预算管理组织决策机构咨询机构组织机构执行机构职能部门投资发展!技发财务管理营销职能部门投资发展!技发财务管理营销工程合约……内部审计董事会预算管理委员会预算管理组责任中心全面预算管理体系预算组织项目战略!项目战略预算目标预算审批汇总平衡预算审批汇总平衡预算编制动态监控预算调整!动态监控预算调整预算执行预算分析绩效考核预算分析绩效考核预算考核全面预算管理管控要点预算编制运营/控制绩效评估预算编制绩效评估预算编制设定运营/控制调整战略运营/控制调整战略/策略规划跟踪/分析客观准确及时地记录公司发生的运营业务。对记录的结果经过必要的跟踪/分析客观准确及时地记录公司发生的运营业务。对记录的结果经过必要的调整调整跟踪/分析全方位全员参与绩效评估全方位全员参与绩效评估全过程地产行业全面预算核心内容（想三、看二、做一）内部条件分析外部环境分析经营计划销售预算工程预算资本预算设计研发预算存货预算期间费用预算!采购预算直接开发成本预算开发间接费用预算开发间接税费财务费用管理费用销售成本预算开发成本预算现金收支预算销售费用内部条件分析外部环境分析经营计划销售预算工程预算资本预算设计研发预算存货预算期间费用预算!采购预算直接开发成本预算开发间接费用预算开发间接税费财务费用管理费用销售成本预算开发成本预算现金收支预算销售费用发展战略融资预算融资预算预计资产负债表预计现金流量表预计资产负债表预计现金流量表预计损益表经营计划与预算管理的关系项目年度销售收入目标项目年度节点计划项目投资利润回报目标项目年度目标利润公司年度目标利润项目年度成本目标\支付计划项目年度融资计划公司年度收入项目年度销售收入目标项目年度节点计划项目投资利润回报目标项目年度目标利润公司年度目标利润项目年度成本目标\支付计划项目年度融资计划公司年度收入公司损益表预算公司月度资金安排公司年度资金预算公司成本费用计划项目销售收入项目节点计划项目成本目标/支付计划项目融资计划公司资产负债表预算公司融资预算公司现金流量表预算房地产预算管理“四乘四模型”项目计划项目计划执行监控项目初设项目计划项目计划执行监控项目初设项目计划执行考核销售计划销售计划执行销售计划销售计划执行考核销售计划执行监控责任成本考核动态成本监控年度经营计划销售预测资金计划监控里程碑节点计销售计划执行监控责任成本考核动态成本监控年度经营计划销售预测资金计划监控里程碑节点计划资金计划考核资金计划财务指标考核成本估算资金计划财务指标考核成本估算财务预算财务指标监控投资收益考核投资收益分析财务预算财务指标监控投资收益考核投资收益分析事业部预算编制程序（示例）事业部部门部门部门部门部门部门部门管理费用+不能分摊的销售费用和财务费用项目项目预算城市公司预算项目公司B城市公司项目公司B城市公司项目公司A职能部职能部门项目公司C项目公司D项目公司预算部门部门职能部职能部门项目公司C项目公司D项目公司预算部门部门职能部门职能部项目公司预算SAP预算功能一般计划功能计划模拟功能多计划版本计划功能组合(顺序)组合的计划范围趋势预测Powersim,OROSExcel功能数据锁定数据锁定基本功能手工计划计划加载拷贝不同的计算功能自定义公式拓展公式FOX从上到下分配从下到上归集从上到下分配从下到上归集分摊数据转换功能数据转换功能货币转换单位转换删除重过账业务特定计划功能业务特定计划功能财务报表计划的功能对方科目按时间区段股权报告调整与投资计划相关的功能摊销净现值内部投资回报率折旧计提集团战略管理和业务分析集团战略管理t!业务分析业务处理(PS,SD,MM,FICO,...)供应商=二=客户↓小结—XX集团（地产）管理模式XX集团（地产）u核心面积数u项目进度/证照(集团关注)u核心面积数u项目进度/证照(集团关注)u全集团动态货值u全集团成本发生趋势u全集团项目开发节奏u全集团销售目标u全集团资金平衡u全集团财务管理u合并报表u年度销售目标达成率u年度成本管理分析u现金流量预测u预算执行结果分析集团u统一会计科目、成本科目集团u集团进度节点模版u业态/产品编码规则事业部项目u项目结构规则u事业部进度节点模版u成本、销售额、利润管控考核指标可视事业部项目u项目结构规则u事业部进度节点模版u成本、销售额、利润管控考核指标可视管控分析u项目开发进度、证照获取情况u工程合约执行情况u营销企划过程执行情况u财务应收应付u项目总体核心指标u开发进度计划u开发成本指标u年度销售/均价/回款/入账指标u面积分析u月度/年度签约/回款完成率u销售净利率/盈利能力分析u经营性现金流分析u项目成本分析u目标成本审核uu目标成本审核u目标成本编制u合约规划u招标计划u合同执行与变更管理u合同结算&请款u项目结构维护u项目进度节点维护与更新u各阶段面积数据维护u各阶段项目证照管理u财务收退款u工程/非工程付款u收入与成本确认u项目资金管理u售楼主数据维护u售楼过程执行u销售回款与催款u售后客服u销售分析售楼过程执行与管理财务应售楼过程执行与管理财