九龙港可行性研究报告

九龙港可行性研究报告中街项目可行性分析报告第一部分宏观背景一、宏观经济与未来发展在中央决策支持东北老工业基地振兴这一大背景下，辽宁省提出构建以沈阳为中心的辽宁中部城市群，发展沈阳经济区，建设大沈阳的战略。大沈阳是指以沈阳为中心，在150公里半径范围内的鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳、铁岭七个城市。

来自沈阳市政府的一份资料显示：7个城市总面积6.5万平方公里，接近全省面积的45%多；人口2126万，接近全省总人口的50%；GDP接近全省的64%。从人文和地缘来看，7城市的工业化进程极具相似之处，文化认同和城市性格也颇具相似之处，可以说，山水相连，唇齿相依；从时空距离来看，交通基础设施便利完备，高速公路、铁路网络发达，都市圈内形成以沈阳为中心的1小时交通圈，带动了7城市间人流、物流、金融流、信息流的互动，在具备构建经济区的基础优势的同时，科技和人才存量优势也十分突出；产业发达，门类齐全，更是沈阳经济区得以持续发展的独特优势。2021年，沈阳市地区生产总值将实现5015亿元，年均增长14%，经济总量由副省级城市的第10位提升到了第7位。全社会固定资产投资完成4411亿元，年均增长26.5%，投资拉动经济增长效果显著。地方财政一般预算收入达到355亿元，年均增长20.8%，社会消费品零售额完成2023亿元，年均增长17.2%。经济如此快速增长的原因之一就是，产业升级进程加快。其中工业规模迅速扩张，新兴产业体系框架基本形成，装备制造业等优势产业增加值已占全沈阳市工业的80.3%，带动了全沈阳市工业优化升级。

另外，现代服务业、现代农业的迅速发展都极大地带动了经济的发展。

沈城市居民人均可支配收入今年将达20506元城市经济的快速发展，必然会带动沈阳人民生活水平的不断提高，首先体现出来的就是市民的腰包里的钱增多了，并首次突破了2万。

预计今年，沈阳城市居民人均可支配收入达到20506元，年均增长15.3%。

其次，沈阳市民所在的这所城市面貌也发生着重大变化，地铁一号线通车，地铁二号线的建设也有序推进；南北二干线、二环改造工程等也都在分步实施。生态城市建设也取得新进展，环境建设样板城创建工作也全面启动。

社会发展滞后于经济发展，生活水平有待提高沈阳市在十一五期间的经济社会快速发展取得的成绩有目共睹，但这期间也仍存在一些深层次矛盾和问题。

沈阳市发展和改革委员会主任彭林介绍，一是经济总量不够大，具有牵动力和影响力的重大项目相对较少，经济结构不尽合理，自主创新能力还不够强，资源环境矛盾还比较突出，发展方式有待进一步转变。

二是空间布局和利用不尽合理，主题功能区有待进一步培育。

三是作为中心城市的承载力相对薄弱，辐射和带动作用有待进一步加强。四是社会发展滞后于经济发展，城市建设和管理需要加强，投资环境尚需优化，人民群众的生活水平还有待进一步提高。

把沈阳建设成为国家中心城市，这是沈阳市十二五规划确定的三大战略目标之一。这一战略目标的确定，既是沈阳老工业基地全面振兴的内在要求，也是沈阳老工业基地全面振兴里程碑意义的标志。

创建国家中心城市意义重大国家中心城市指的是具有多种主导功能、起着枢纽作用的城市，是在全国政治、经济、文化等诸多方面具备引领、辐射、集散等功能的中心城市。

能获得国家中心城市的定位，对该城市及其所在区域的经济社会发展的意义极其重大：

其一，就全球来看，全球GDP的90%是由城镇生产，而这90%中，又有50%以上由国家中心城市生产，其中科研、金融等高端服务70%以上更是由国家中心城市所为。

其二，国家中心城市肩负区域经济社会发展的领军功能，承担一些特殊的国家战略性产业职能或经济职能，如区域金融中心，国家新兴战略产业基地等；同时，国家中心城市也是国家深化改革开放的政策实验区。因此，国家中心城市在其所在国家经济社会发展中有重大影响，能够承担起国家赋予它的重要战略性使命。

其三，在城市化与全球化时代，一个国家的地位或一个地区的地位，是由中心城市的地位所决定的。

由此可见，获得国家中心城市的定位，不仅仅是一张美誉度极高的非常重要的名片，而且其中蕴藏着巨大的政策和体制机制创新机遇、极大的发展空间、超凡的影响力、号召力和凝聚力，因此，努力创建国家中心城市，对沈阳老工业基地的全面振兴具有重大的意义。

沈阳创建国家中心城市基本条件已经成熟综合实力优势突出。改革开放30多年来，特别是十一五以来，沈阳经济社会得到长足发展，人民生活水平迅速提升，沈阳经济和社会步入了快速发展的崭新时期，综合经济实力得到了空前的提升，这为沈阳创建国家中心城市打下了坚实的物质基础。发展空间显著优化，发展潜力巨大。沈阳东南西北中各具特色的发展空间格局基本形成：东部汽车零部件产业、南部高新技术产业、西部装备制造业、北部农产品深加工与光电信息产业、中部中央商务走廊。在装备制造业发展方面，沈阳装备制造业具有装备辽宁、装备中国和装备世界的能力，这为沈阳创建国家中心城市提供了可持续发展的支撑。

政策优势日趋显著。这体现在：一是国家关于振兴东北等老工业基地的战略进一步强化的政策机遇。2021年中央实施了振兴东北等老工业基地的战略，近年来，国家又进一步深化了振兴东北等老工业基地的战略，这为沈阳的进一步发展提供了前所未有的政策机遇。二是沈阳经济区改革发展上升为国家战略的历史性政策机遇。2021年4月6日，国务院批准沈阳经济区为国家新型工业化综合配套改革试验区。为此，国家和辽宁省政府出台了一系列配套政策措施支持沈阳经济区的发展，从而使沈阳创建国家中心城市的政策优势得到了进一步增强。

全运会为沈阳创建国家中心城市带来了难得契机。2021年全运会在沈阳召开，这将为沈阳的城市建设、提升城市建设管理水平、提高沈阳的知名度、美誉度，进而为沈阳创建国家中心城市提供了难得的契机。

总之，国家中心城市的建设，体现了我国区域发展的战略调整，在现有的五个国家中心城市中，上海是东部的中心，北京、天津是北方地区和环渤海地区的中心，广州是珠三角地区的中心，重庆则是中西部唯一的中心。而沈阳作为东北的中心城市有悠久的历史，无论从沈阳的自身条件，还是从国家创建国家中心城市的战略意图来看，沈阳是最有条件、最有可能在创建国家中心城市的竞争中率先突破。

全力以赴创建国家中心城市根据国内外的实践经验，考察国家中心城市有七大指标：综合经济能力、科技创新能力、国际竞争能力、辐射带动能力、交通通达能力、信息交流能力、可持续发展能力等。因此，沈阳创建国家中心城市的战略、对策与措施必须围绕着上述指标，根据沈阳的实际，有的放矢，积极推进。

科学规划。十二五期间沈阳创建国家中心城市，它的经济体量、软硬环境建设、百姓幸福指标等应该达到什么目标，需要进行深入的调查研究和科学规划，要通过对自身的优劣势分析以及与相关城市的比较分析，提出沈阳建设国家中心城市的主要标志、战略路径及任务措施。在此基础上，还要进一步积极争取国家和省里给予的政策倾斜。

十二五期间要进一步优化发展环境、全面提升沈阳的聚集功能。发展环境（软、硬环境）是创建国家中心城市的基础条件，为此，一是要完善现代化基础设施体系建设，全面提升城市现代化管理水平。二是要进一步加大生态环境建设力度，加快治理污染企业，建立市场准入门槛，严格限制高耗高排企业落户沈阳，使沈阳成为人居适宜、人与自然和谐、生态文明之都。

加快推进沈阳经济区一体化进程，巩固沈阳创建国家中心城市的依托。国家中心城市实际上就是城市群的中心，城市群又是国家中心城市的依托。而城市群能否成为国家中心城市的真正依托，主要取决于城市群间的经济一体化程度。目前省政府正编制和实施以沈阳为中心五大产业经济带发展规划沈抚同城化经济带、沈本一体化经济带、沈铁工业走廊经济带、沈辽鞍营产业经济带和沈阜产业经济带。沈阳要按照省委、省政府的部署，积极推进与鞍、抚、本、辽、营、铁、阜七市合作，充分发挥中心城市极化和辐射功能，实施优势产业整合，全力推进五大产业经济带建设和区域经济一体化进程，进一步夯实沈阳创建国家中心城市的依托。

二、沈阳市房地产分析近年来在国家宏观调控政策的作用下，沈阳房地产市场形势由去年的过热转向如今的平稳，房地产投资大幅增长，但总体上仍处于平稳，健康和可持续发展状态。就目前国家新出台的政策来看北京，上海，广州等一线城市房价最高，政策敏感性强，所以政策落实的迅速效果比较明显，影响较大。而新政在沈阳等二线城市具有滞后性。目前来看沈阳房地产市场没有出现大起大落，相比较与全国的副省级城市房价来说还是比较低的。保持小户型，中低价的房产供应，使刚性需求得到满足。特别需要提醒的是，到目前为止，沈阳人均住房面积在全国仍处于中下游水平，这也就从另一个角度证明，沈阳对房地产开发的需求还是巨大的，市场的消化能力仍将保持在高水平。三、沈阳市商业分布就目前沈阳的商业格局来看，基本形成了以和平区和沈河区为主要的商业核心区域的现状。形成了中街商圈，太原街商圈，五爱商圈，三好商圈，西塔商圈，长江街商圈等商业区域。其中中街商圈和太原街商圈是沈阳市两大主力商圈，其中辐射范围大，对周边城市吸引力强。而五爱商圈，三好街商圈，南塔商圈均是辐射东三省的批发市场，是沈阳商业市场的重要组成部分，而其他的商圈区域性较强，是沈阳商业的补充。得益于沈阳市商业的快速增长，沈阳市商业地产也得到了快速的发展，现已成为城市经济发展中的一项重要内容。四、沈阳市中街区域商业现状分析(一)基本状况1、区域市场界定本项目所指的区域市场是指中街商圈。该商圈横跨大东、沈河两区，其中东半部分行政隶属于大东区，而西侧部分则属于沈河区，是沈阳市历史最悠久的商业中心。2、商圈四至中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、南至南顺城、西至西顺城、北起北顺城，由中街、小东路、北中街、南中街、沈阳路、正阳街、朝阳街等主要道路围合组成。3、商圈规模：(1)占地面积中街商圈总长约1900米，宽约1400米，总占地面积2.6平方公里；其中，中街商业步行街长850米，宽18米。(2)商业面积中街商圈在营业总面积为60万㎡左右，未开业(包括闲置和在建)商业网点营业面积约30万㎡。该区总营业面积近100万㎡。(3)年营业额该商圈年营业额超过100亿元。4、服务半径：中街商圈服务半径辐射整个沈阳市，该商圈服务日客流量约30万人次。其中，本地消费者约占80%，外地消费者约占20%。5、目标客户群：该商圈以沈阳市及部分外地的中高端消费人群为目标客户群，以年青、时尚为主力目标客户群。6、消费者认可度：中街商圈是沈阳市历史最悠久的商业中心，消费者认可度极高。(二)区域定位中街商圈发展定位：4A级商贸文化旅游区中街商圈是沈阳市历史最悠久的商业区，目前，沈阳市政府正着力将其打造成东北第一街，政府将其定位为4A级商贸文化旅游区，规划建设正阳街和朝阳街地下通道，结合故宫周边环境综合整治，完成标志性建筑装修改造，完成中心庙广场、名人景观大道、步道式精品街的建设工程，建设休闲广场，努力将中街商圈建成东北中心影响东北亚经济圈的国际商贸旅游交易平台。(三)区域发展规划及前景预测1、区域规划目前，沈阳市政府正着力将中街打造成东北第一街，政府将中街商圈定位为4A级商贸文化旅游区，规划建设正阳街和朝阳街地下通道，结合故宫周边环境综合整治，完成标志性建筑装修改造，中心庙广场、名人景观大道、步道式精品街的建设工程，建设休闲广场，努力将中街商圈建成东北中心影响东北亚经济圈的国际商贸旅游交易平台。按照规划，中街商圈将以建设4A级景区为切入点，以建设东北第一街为统领，建设成布局合理、功能完善、环境优美、经济繁荣、最具竞争活力的中心商业区。同时，中街商圈将实行住宅控制规划，目前，中街商圈的住宅面积约占建筑物总面积的三分之二，政府规划5~10年使住宅建筑面积降到建筑物总面积的三分之一以下。届时，一个独具历史文化底蕴、具有现代特色的大型综合商业区呼之欲出。2、前景预测中街2021年荣获中国十大商业街称号，是中国具有悠久历史的典型商业街之一，同时也是沈阳市最具有历史文化特色、商业氛围浓厚的商圈。随着沈阳市政府正着力将中街打造成东北第一街，将中街商圈定位为4A级商贸文化旅游区战略规划的实施及中街地区的综合整治，中街商圈的商业影响力和知名度在沈阳乃至东北地区日益提升，在未来几年，中街商圈将成为辐射整