【承租人优先购买权制度探究（论文）15000字】

承租人优先购买权制度研究摘要承租人优先购买权制度作为我国的一项重要的制度，学界对其的研究从未间断。首先，我国法律对于承租人优先购买权制度在立法上还是存在一定的不足即在一些必要的内容上的规定不够具体、不够明确，比如，对“同等条件”的认定、对于“合理期限”的要求以及出租人在履行通知义务时的通知内容以及方式，对这一系列的问题我国法律并未做出明确的规定。其次，因为立法上的不明确，导致在司法实践中出现了同一个案件做出不同的裁判，对于法官做出判决没有一定的法律支撑。所以对于有关承租人优先购买权制度的深入研究也是非常有必要的。因此，本文以房屋承租人的优先购买权为主要的研究对象，从承租人优先购买权的概念、特征、性质等相关的理论基础入手，对其进行分析和阐述，找出当前我国承租人优先购买权制度中普遍存在，学界对此争议比较大的问题，查找类似或相同的案例，结合不同法院对相同或类似案件的判决，找出对应的解决方案，给出一些完善的建议，使得承租人在行权时候能够“有法可依”，进一步完善对承租人优先购买权的保护。关键词：承租人；优先购买权；通知义务；损害赔偿范围目录TOC\o"1-3"\h\u7211第1章引言 第1章引言随着城市化进程的不断加快，人们对房屋的需求也在不断的发生改变，从以前的“有个住的地方就行”到现在的“必须有一套属于自己的房子”。这种观念的转变，也对我国在司法实务中有关房屋纠纷的解决带来了挑战，在解决房屋纠纷的过程中涉及到承租人优先购买权的纠纷是比较常见的，也是大家对这个的认定标准也感到比较模糊的一个纠纷。承租人优先购买权不仅是对承租人利益的保护，而且该权利也在一定程度上限制了出租人肆意处分租赁房屋的行为。我国的《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）合同编当中的第726、727、728对此也有做出相关的规定，但是对于一些大家普遍关注的问题我国并没有形成一个统一的规定或者意见。比如对于承租人优先购买权的性质问题以及人们比较在意的“同等条件的认定”等问题，因此，首先应当对承租人优先购买权进行定性；其次有关司法实践中在处理承租人优先购买权的纠纷时还存在的其他问题。因为这些问题的存在，裁判人员在做出判决时很难对涉及承租人优先购买权这一制度的纠纷作出一个大家满意的判决，导致在实践中无法达到当事人想要的公平公正的。鉴于此，通过对承租人优先购买权制度的研究，使得其更好地应用于司法实践当中，从而实现该制度的立法目的，即保护承租人利益，限制出租人随意处分出租房屋的行为。因此，通过对承租人优先购买权制度的进一步的分析和阐述，找出承租人在行使优先购买权时存在的问题，经过分析和归纳总结这些问题的存在的原因，提出改善的建议，为承租人行使权利得到更加坚固的保障。本文采用的研究方法有：1.文献分析法。通过收集和查阅与承租人优先购买权相关的文献和资料，登录中国知网查找相关文献，进行分析汇总。查阅的文献来源包括期刊、学术论文以及各大高校的学报等，主要了解承租人优先购买权制度的相关概念和理论。2.案例分析法。本文涉及到了中国裁判文书网上公布的两个案例。主要是通过案例来分析，在司法实践中，我国对于承租人优先购买权的案件中的裁判依据以及裁判结果，通过对分析案例的方式找出不足并提出完善的建议。第2章承租人优先购买权的概述本章主要讲述了有关承租人优先购买权这一制度的相关理论知识，主要是承租人优先购买权的内含性质等。本章也对承租人在行使优先购买权这一制度时受到哪些方面的限制进行了分析和阐述，对于这个限制主要是包括：1.按份共有人的限制；2.善意第三人的限制；3.近亲属的限制。2.1承租人优先购买权的内涵及性质2.1.1承租人优先购买权的内涵（一）承租人优先购买权的概念概念是对法律术语的概括性、系统系的表达，概念的是否准确，是决定人们对这一法律术语的理解能否更加透彻，更加深刻。并且在司法实践中能否利用这一法律概念来更好地解决法律问题。承租人优先购买权是现代社会大家关注较多的一个制度。所谓承租人优先购买权是指出租人跟承租人签订租赁合同，基于该租赁关系的存在，当出租人将出租房屋出售给其他买受人之前，出租人需要将自己的出卖意图提前告知承租人，承租人可以以同等条件优先于其他买受人购买出租房屋。承租人优先购买权的内容主要包括以下几个方面：一从主体上来讲，必须严格依照合同相对性原理或者相关法律的规定来确定承租人优先购买权的行权主体；二从客体上来讲，承租人行使优先购买权时的行权对象仅限于租赁合同当中出租的房屋即承租人承租的房屋，而不能扩大到出租人其他为其所有房屋；三从时间上来讲，承租人行使权利必须要在租赁期限届满前提出，不在合法期限内的，承租人不得主张行使权利；四从购买的条件上来说，承租人必须是以出租人跟其他买受人的签订的买卖合同的内容为基础来行使权利也即承租人是能够接受与其他买受人同等的条件购买该出租房屋。我国《民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理时间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《中华人民共和国民法典》第七百二十六条.（二）承租人优先购买权的特征根据上述有关承租人优先购买权的概念以及我国相关法律的规定可以看出承租人优先购买权具有以下几个特征：权利是法律赋予的。根据《民法典》第726条的规定我们可以看出，承租人优先购买权是法律赋予承租人的一项权利，任何人不得以任何理由侵害承租人的优先购买权。侵害承租人的优先购买权，必将承担法律责任。（2）行权对象是特定的。承租人行使优先购买权时只能根据租赁合同中租赁的房屋主张权利，而不能把行权对象扩大其他为出租人所有的房屋。（3）行权是有条件的。承租人行使优先购买权是为了得到出租房屋的所有权，因此为了权利的实现，承租人须要满足法律所规定的相关条件，这样权利才有实现的可能。2.1.2承租人优先购买权的性质有关承租人优先购买权的性质，学界上存在着很大的分歧。对承租人优先购买权的性质，主要有以下几个学说。首先，关于期待权说。期待是对还未发生的事情抱有希望的一种心理活动。对于学界认为的承租人优先购买权说的期待权主要是指它并不完全具备所有的成立要件时承租人对实现权利保持着一种期待的心理，这种期待当成是一种权利，使得承租人享有期待权。该说认为，出租人将出租房屋出售给其他买受人之前承租人的优先购买权还没有成立，主要是指承租人优先购买权是在出租人做出出卖行为时才成立的，但是我国立法已经明确指出了承租人的优先购买权的成立时间，即当出租人跟承租人签订租赁合同时承租人优先购买就成立了，出租人的出卖行为只是承租人能否行使权利的条件而不是承租人优先购买权是否成立的条件。因此，承租人优先购买不是请求权。其次，关于请求权说。所谓请求权是请求他人为或不为一定行为的权利。该说认为，承租人可以请求出租人同意自己以同等条件优先与其他买受人购买出租房屋，但是最终能否签订买卖合同即承租人能否得到出租房屋的所有权，取决于出租人是否同意与承租人签订买卖合同。依上述的说法，如果将承租人的优先购买权看成是一种请求权，那么承租人想要行使权利就需要经过出租人的同意，这样的一个结论显然是不合理的，这样会使承租人无法在规定的期限内行使权利，也有可能会出现出租人恶意拖延时间的情况，导致承租人无法行权的后果。此时，如果承租人主张行使优先购买权，出卖人也同意将出租房屋出售给承租人，那这是一个大家喜闻乐见的事情。但是，如果承租人主张行使权利，但出卖人并不同意将出租房屋出售给承租人，那么承租人的优先购买权就没有任何实现的可能。这种结果是有违承租人优先购买权的立法目的的，因此，将承租人的优先购买权认为是一种请求权也是不太合理的。最后，关于形成权说。把承租人优先购买权看成一种形成权，这是学界普遍认同的一个观点。所谓形成权是指依权利人单方面的意思表示就可以让已经成立的民事法律关系发生改变，其主要的特点在于权利人可以依照自己的意愿，将已经成立的法律关系以及其效力发生变化。该说认为，承租人的优先购买权的行使不受出租人的限制，承租人是否要主张行使权利完全可以根据自己的意思表示来做出决定，出租人对承租人做出的该决定是无权干涉。本文也是比较认同这种观点的。将承租人优先购买权看成是一种形成权，有助于避免承租人在行权时受到的一些不必要的限制，也可以规制出租人做出一些不利于承租人行权的行为。出租人在做出出卖行为之前的合理期限内通知承租人，承租人接到通知后做出明确的意思表示且以同等条件来决定是否购买出租房屋。如果承租人愿意以同等条件购买，那么出租人就必须要协助承租人与其签订买卖合同，而不能以房屋所有权人的身份阻止承租人行使权利。从这里我们不难看出出租人只有一个通知的义务，承租人可以根据自己的意思来表示是否购买，不需要出租人同意，因此将承租人优先购买权视为一种形成权是比较合理，也比较符合相关的法律规定。综上所述，将承租人的优先购买权定性为形成权更加有利于承租人权利的实现，更加接近我国的立法初衷，保护承租人的权利不受侵害。2.2承租人优先购买权的行使要件与限制2.2.1承租人优先购买权的行使要件承租人在行使优先购买权时，需要满足四个条件，一是存在租赁合同；二是出租人的出卖行为；三是有其他买受人。存在租赁合同。存在合法有效的租赁合同是承租人行使优先购买权的前提条件。承租人与出租人签订合法有效的租赁合同，用此合同关系来证明自己是该租赁合同的当事人，才能主张行使承租人优先购买权。它是承租人优先购买权成立的前提，也是承租人行使优先购买权的前提之一。出租人出卖行为的做出。承租人何时行权？行权的起始时间是什么时候？我国法律规定，出租人出卖行为的做出是承租人行使优先购买权的时间条件。如果出租人没有做出出卖行为，那么承租人也就没有行使优先购买权的必要了。权利的行使必定会有一个事实的存在，在这里出租人的出卖行为就是这个事实。（3）有其他的买受人。出租人需要将房屋出售给除了承租人以外的其他买受人。如果出租人有出卖的意图，但是却没有其他的买受人，那他的出卖目的就不可能得到实现，承租人也没有必要行使优先购买权。综上所述，承租人行使优先购买权不是随意的，它也是有一定的条件限制的，这也是对防止承租人滥用权利的规制。2.2.2承租人行使优先购买权的限制（一）来自按份共有人的限制民法上，将共有分为共同共有和按份共有。《民法典》第297条规定，按份共有人享有的所有权是依其所占的份额来确定的。《民法典》第298条规定，共同共有人对共有物的所有权是几个共有人共同享有的。对于共同共有人来说其是否享有优先购买权，我国在立法上对此并没有做出相应的规定。但是对于按份共有人来说，我国在立法上明确规定：“共有人对共有物是按份享有所有权的，那么当其中的一个共有人表示出卖自己占有的份额时，其他按份共有人可以以同等条件行使优先购买权。”由此可以看出按份共有人是享有优先购买权的。对于房屋的按份共有人来说，一个按份共有人（在本文是指出租房屋的出租人）在做出出卖行为时，其他按份共有人可以主张行使优先购买。此时承租人也主张因为租赁合同关系的存在而主张行使优先购买权的，根据我国《民法典》的相关规定，按份共有人的优先权先于承租人的优先权。因为，首先根据时间的先后，我们可以看出按份共有人是先于承租人而存在的，其权利也应当是先于承租人的优先购买权的；其次，我国的《民法典》第726条指出承租人享有先于出租人的其他买受人购买租赁房屋，但是除了房屋的按份共有人主张行使优先购买权的除外。因此在实践中如果出现按份共有人跟承租人同时主张行使优先购买权的，应当是按份共有人的优先购买权优先。（二）来自善意买受人的限制出租人根据法律的规定在做出出卖行为之前履行了对承租人的通知义务，但是在承租人考虑期间或者承租人已经表示购买之后，出租人将出租房屋的所有权转移给了其他的买受人，那么此时出租人的做出的该行为侵犯了承租人的优先购买权。但是在这里我们需要对这个买受人做出进一步的分析即确认该买受人是善意的，还是恶意的。如果是这个买受人是恶意的。所谓恶意主要是指出租人跟该买受人是恶意串通导致承租人无法正常行使优先购买权的，根据《民法典》第154条的规定可以将出租人做出的转移房屋所有权的行为认定为无效，承租人仍然可以主张继续行使优先购买权。但是，如果买受人是善意的，本文中的善意主要是指买受人对于出租人跟承租人的租赁关系并不知情且已经进行了房屋登记手续。那么此时承租人主张行使优先购买权的，法院不予支持。因为，既然买受人是善意的，他是善意取得房屋的所有权。首先，出租人跟买受人之间签订的买卖合同并不存在法律上的无效的情形，因此两人之间的合同是合法有效的，其次，买受人已经对出租房屋进行了登记手续，那么此时出租房屋的所有权人已经变成了该买受人。因此，根据相关法律的规定，在这种情况下承租人是不能主张行使权利的，他也没有权利请求确认他们之间的买卖合同无效。但是通过上述的分析，不难看出出租人对承租人确实构成侵权，那么此时根据《民法典》第728条规定：“出租人未通知承租人或者存在其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人跟第三人签订的房屋买卖合同的效力不受影响。”所以说，如果存在以上的情形，承租人是可以要求出租人承担赔偿责任的，但他无权主张继续行使权利，也无权请求确认他们之间的合同无效。对于承租人来说，他的诉求是行使优先购买权，想要行使权利那么首先这个权利必须是切实存在的，但是在这里根据相关法律的规定，善意第三人已经取得了房屋的所有权，那么在该房屋上原有的权利消失，既然权利不存在，那么就没有的行使权利这一说。因此，除非承租人有充分的证据证明出租人跟第三人之间是有恶意串通的情况存在的，否则他的行权主张的得不到法院的支持。（三）来自近亲属的限制《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（二）》第18条：“承租人的优先购买权在哪些情形下受到限制？出租人基于跟第三人的亲属关系或其他特殊关系，以低于市场价出买房屋的，而离开这个人身关系，出租人不愿意出卖房屋的，一般情况下承租人不能享有优先购买权。”还有我国的《民法典》第726条的但是后面也规定了出卖给近亲属的除外，因此我们可以看出，在我国亲情是一种任何力量都无法将其破灭的情感。在继承权以及监督权中我们经常会看到“近亲属”这个词汇，对于近亲属的范围我国也有相关的规定。在社会经济不断发展的当代，存在“只认钱”的现象，但是对于人与人之间的感情基础仍然是非常重视的。在实务中坑会出现出租人将租赁的房屋专卖给自己的近亲属，此时，基于情感基础的存在，他们之间的出卖条件可能会很低，而且出租人基于这样的一个基础关系的存在也是自愿以低价将房屋出售给自己的亲属，这种行为并没有违背公序良俗也没有违法，所以这种行为是有效的。但是出租人跟承租人之间并没有这样的情感基础，因此，出租人将出租房屋以低于市场的价格出售给自己的近亲属时，承租人主张行使优先购买权的，法院不予支持。因为，出租人跟承租人之间只有利益关系，但是出租人跟近亲属之间存在他人无法代替的情感，基于这种关系的存在，出租人将出租房屋以低价出售给自己的近亲属很明显并不是为了自身的利益。所以承租人此时主张行使优先购买权是不合理的，也是法院不予支持的。第3章我国承租人优先购买权制度中存在的问题从承租人优先购买权的立法现状来看，在2020年5月28日十三届全国人大三次会议通过的自2021年1月1日施行的《中华人民共和国民法典》中明确规定了承租人享有优先购买权并且指出了以下几点：1.承租人享有优先购买权；2.出租人在出卖租赁房屋时应当提前通知承租人；3.承租人以同等条件行使优先购买权；4.出租人如果有侵害承租人优先购买权的行为，承租人可以要求出租人承担责任等，但是也就仅限于对这些内容的规定。对于一些具体的问题并没有做出明确的规定。因为立法上的不足导致了司法实践中存在类似案件或相同性质的案件会出现多种不同判决的现象。对于这些存在的问题，具体可以归纳为：1.次承租人是否享有优先购买权；2.同等条件的认定标准模糊不清；3.出租人在履行通知义务时的相关规定不明确；4.承租人优先购买权的损害赔偿范围不明。3.1对于次承租人是否享有优先购买权的问题在实务中，承租人转租的情形是普遍存在的，所谓转租是指承租人在租赁期限存续期间经过出租人的同意，将出租的房屋出租给第三人，原出租人不退出租赁关系的一个情况。由于我国在立法上没有对次承租人是否享有优先购买权做出相关的规定，因此在司法实践中对此存在不同的观点。一种观点认为，次承租人不享有优先购买权。因为，虽然承租人是经过出租人的同意将出租房屋转租给次承租人，但是承租人的优先购买权是在承租人跟出租人签订租赁合同时成立，那时合同的当事人只有出租人跟承租人，不包含后面加入的次承租人，根据合同相对性的原理，次承租人不想有优先购买权。在这里北京高院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题解答》中也对次承租人的优先购买权是持否定意见的。北京高院在北京高院在2013年2月9日发布的《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题解答》第30条：“承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不再享有优先购买权，次承租人要求行使优先购买权的，应予支持”.通过上述的分析，可以看出学界之所以对次承租人是否享有优先购买权持有不同的观点，主要是因为我国在立法上没有对次承租人的赋予优先购买的权利。3.2同等条件的认定标准模糊根据《民法典》的相关规定，承租人在接到出租人的通知以后应当以同等条件表示是否购买出租房屋的意思。“同等条件”单从字面意思来解释的话是指相同等价的条件。承租人主张行使优先购买权，必须是以出租人跟第三人签订的买卖合同或者两人因买卖行为达成的协议内容为前提条件。但是学界对于同等条件的理解并未达成共识，对于满足怎样的要求才算同等条件没有明确的共识。存在以下两种学说：绝对同等说。该说认为承租人在主张以优先购买权购买出租房屋时，购买的条件必须等同于出租人其他买受人之间约定的购买条件，不应当有任何不同之处。但是绝对的同等对于承租人来说是个潜在的危险，如果以绝对的同等来认定同等条件，那么假如出租人跟第三人签订合同的内容里明确了一现金方式支付价款，而承租人一时半会儿拿不出那么多的现金，这种条件对承租人来是一种存在不可能性的。相对同等说。该说认为承租人在主张以优先购买权购买出租房屋时，其购买条件与其他买受人的购买条件大致相同就可以，不需要完全相同。该种学说相比绝对同等来说是个学者普遍认同的一个学说。但是该说对于同等条件的范围有很大的伸缩性，会导致在司法实践中会出现一些同感不同判的现象。根据以上的内容，学界之所以会出现不同的观点，主要还是因为我国对“同等条件”并没有明确的规定。3.3出租人通知义务的相关规定不明确3.3.1出租人通知的合理期限不明《民法典》第七百二十六条规定，出租人在做出出卖行为之前，必须在出卖之前的“合理期限”内通知承租人自己的出卖意图，但是并没有对“合理期限”的具体期限是多少没有做出明确的规定，因此出租人不知道应当在多久之前通知承租人自己的出卖意图才算自己履行了通知义务。《民法通则意见》（现已废止）第118条中规定出租人出卖租赁房屋需要提前三个月通知承租人，但是在后面出台的《物权法》（现已废止）中将出租人通知的期限从原本三个月改成了“合理期限”，在现行的《民法典》延续了《物权法》的相关规定，并没有对“合理期限”做出明确的规定。3.3.2出租人通知的内容不清晰现行法律虽然规定了出租人负有通知的义务，但是对于具体的通知内容并没有明确的规定。在承租人优先购买权制度中出租人的通知内容是非常关键的，在前文我们讲述的“同等条件”中的条件大部分都是根据出租人的通知内容来确定的，出租人在通知承租人自己的出卖意图时需要明确通知的内容，这样承租人也有明确的目标，对于自己是否有能力在同等条件下行使优先购买权也可以做出一个明确表示，但是在现行法律中，并没有对出租人的通知内容做出明确的规定，导致在司法实践中对于承租人通知的内容存在诸多说法不一的观点。3.3.3各地对出租人通知的形式的规定不相同《民法典》规定了出租人对承租人负有通知的义务但是并没有对通知的内容以及形式做出明确的规定，导致不同地方对于出租人的通知形式也不尽相同。比如《上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干问题解答（二）》中提到出租人的通知形式可以有多种，如可通过信件、在出租的房屋处张贴告示等形式,但是不管用哪种形式通知承租人，都必须是以送达承租人为准，否则不能说出租人履行了通知义务。《上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干问题解答（二）》第23条：出租人的通知形式可以灵活多样，如可通过信函、在租赁房屋处张贴告示等形式均可。但是无论以什么形式通知，都应当以送达承租人为必要。单纯以登报公告等形式进行通知，而未针对承租人进行通知的，不发生通知的效果.在上海市对于出租人的通知形式是以送达承租人为标准的，只要求送达，对通知的形式并没有统一的规定。《江苏省房屋租赁条例及管理办法》第10条规定：“出租人出卖租赁房屋房屋时，必须以书面方式通知承租人本人或者授权代理人。出租人以在租赁房屋处张贴告示，在新闻媒体上刊登公告等方式告知的，不发生通知的法律后果，但是出租人他有证据证明无法通知承租人本人及其授权代理人的除外。”《上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干问题解答（二）》第23条：出租人的通知形式可以灵活多样，如可通过信函、在租赁房屋处张贴告示等形式均可。但是无论以什么形式通知，都应当以送达承租人为必要。单纯以登报公告等形式进行通知，而未针对承租人进行通知的，不发生通知的效果.《江苏省房屋租赁条例及管理办法》第10条：“出租人出卖租赁房屋房屋时，必须以书面方式通知承租人本人或者授权代理人。出租人以在租赁房屋处张贴告示，在新闻媒体上刊登公告等方式告知的，不发生通知的法律后果，但是出租人他有证据证明无法通知承租人本人及其授权代理人的除外”.3.4承租人优先购买权损害赔偿的范围不明确《民法典》第728条的规定，出租人侵害承租人优先购买权的，承租人可以要求其承担赔偿责任。有侵权必定会有赔偿的问题，但是对出租人需要赔偿哪些内容或者他的赔偿范围我国在立法上并没有做出明确的规定，在司法实践中也没有一个统一的标准。以下将结合实际的案例来进行分析案例一：李某（原告）与朱谋（被告）签订了一份房屋租赁合同，租期为两年，租金50000元/年。经过半年的时间，被告在没有通知原告的情况下将房屋出售给了其他买受人。原告在得知这一情况以后将诉至法院。在这个案件中，原告的诉求主要有：（1）要求被告赔偿房屋差价；（2）判令被告返还已交租金以及剩余租赁期限的租金；（3）判令被告赔偿原告搬迁费，修理费等。江苏省南通市港闸区人民法院经审理认定，被告未履行通知义务将出租房屋出售给其他买受人，对原告构成侵权，需要承担赔偿责任。但是法院在最后的判决中仅支持原告的两个的诉讼请求，分别是房屋差价跟搬运费、修理费的赔偿。法院对此也做出了解释。首先，对于房屋差价的赔偿，法院认为被告违约在先，房屋价格的变化虽然存在一定的不确定性，但时应当作为确定亏损情况的的因素考量，以有利于守约方的原则确定，原告选择与裁判时间接近的评估价作为房屋差价的证据依据，并无不可，所以予以支持。另外对于搬迁费和修理费，法院认为在房屋租赁合同中，承租人行使优先购买权，能够使承租人对房屋的投资进行最大程度的利用，避免不必要的搬迁，故原告主张装修价值37008元和搬迁损失3500元，于法有据，予以支持。但是法院并没有支持原告的诉求（2），法院认为租金损失已经在优先购买权的损失中予以酌情赔偿，不再另行赔偿。江苏省南通市港闸区人民法江苏省南通市港闸区人民法院(2017)苏0611民初193号。本案因原告不服一审判决，向江苏省南通市中级人民法院提起了上诉，经审理判决：驳回上诉，维持原判(2018)苏06民终472号.案例二：王某（原告）因办公场所的需要与张某（被告）签订了房屋租赁合同。合同约定，租期六年，并规定房屋首年租金30000元，租金前三个租赁年度保持不变。三年后，被告突然告知原告，其已将房屋出卖给新的房东，此时原告才得知被告将租赁房屋出售的这一事实，随后原告以被告侵犯其优先购买权为由向法院提起了诉讼，诉讼请求有三，但是本文只对两个请求进行分析，分别是（1）依法判令被告返还租金，支付履约保证金，并赔偿原告装修损失费；（2）依法判令被告赔偿原告可得利益的损失。安徽省广德县人人民法院认为。对于原告的返还租金等诉求，法院不予支持。对于原告可得利益的赔偿，法院不予支持，但是有酌情考虑的情节。安徽省广德县人民法院(2017)皖1822民初3648号.通过案例一和案例二，对于相同或类似的案件不同法院对承租人要求对侵权期间房屋差价进行赔偿的问题判决市不一样的。案例一中江苏省南通市的两个法院关于承租人要求出租人赔偿房屋差价的诉求是予以支持的，但是在案例二中安徽省广德县对于承租人要求出租人赔偿房屋差价的诉求是不予支持的。从以上两个案例的判决中可以看出，在司法实践中对于承租人优先购买权损害赔偿范围的认定标准不一，而且“同感不同判”的情况出现多次，对于社会秩序的稳定也有影响，所以，笔者认为，明确承租人优先购买权损害赔偿范围至关重要。第4章完善我国承租人优先购买权的建议我国对于承租人优先购买权制度的立法规定还是存在一些不足的地方，使得在司法实践中承租人的优先购买权无法得到更有效的保护。因此本章针对在第三章中提到的有关于承租人优先购买权制度在立法上以及一些司法实践过程中普遍遇到的一系列问题，提出一些相应的完善建议。4.1明确次承租人享有优先购买权通过前文对次承租人是否享有优先购买权问题的分析，可以看出在司法实践中对此存在不同的观点，有的是肯定次承租人享有优先购买权，而有的对此持否定的意见。笔者认为，次承租人作为一个承租人，他虽然与出租人之间没有直接签订租赁合同，但是他们之间还是存在有一定的利益关系的，次承租人对该出租房屋有一定的现实利益，比如使用权跟居住权，居住又是一个生存必不可少的条件，因此为了保护次承租人的现实利益，保障其基本权利不受侵害，笔者认为需要从以下几个方面来明确次承租人的优先购买权：首先，在立法上，明确次承租人享有优先购买权。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给次承租人，次承租人对该租赁房屋有一定的使用权跟居住权，如果此时出租人将房屋出售给其他买受人，必定会侵害到次承租人的权利，因此次承租人应当享有优先购买权。其次，赋予次承租人与承租人同等的法律地位。这里主要是指赋予次承租人与承租人公平竞争的一次机会。法律规定了出租人在做出出卖行为时，承租人可以在同等条件下购买该房屋。那么对于次承租人来说，也同样规定咋同等条件下购买的权利。最后，法律既然赋予了次承租人享有优先购买权，那么对此也要有一定的限制比如期的限制，我国《民法典》规定承租人需要在十五日内表示自己是否行使优先购买权，如果在这各期限内未明确表示购买的，视为放弃优先购买权。对于次承租人也应当如此。4.2细化同等条件的认定标准通过前文的分析，发现“同等条件”的认定标准在承租人优先购买权中占有重要的地位，是承租人主张行使优先购买权的最主要条件。法律在赋予承租人权利的同时，对其行使权利也做出了相应的限制即要求承租人以“同等条件”行使优先购买权，以免承租人随意行权侵犯出租人的利益。我国现行法律对于“同等条件”的规定较为模糊，在实践中，法官自由裁量对“同等条件”的认定标准，导致会发生同案不同判的请况。因此，需要明确和细化对“同等条件”的认定标准，这也在一定程度上适当限制了法官的自由裁量权。笔者认为有关同等条件的认定标准，可以参考我国各地方法院对“同等条件”的认定标准，再来明确和细化我国对“同等条件”的认定标准。参考北京高院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》以及江苏省高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的相关规定，以及参考我国在司法实践中对于这方面的判决，对于“同等条件”首先应当是价格的同等。出租人跟其他买受人签订出租房屋的买卖合同时，买卖合同中会涉及到标的额的内容，承租人要想购买该租赁房屋必须要支付跟第三人即买受人相同的房屋价款，以保障出租人的根本利益不会受到损害。对出租人来讲，房屋的售价是其可以获得的最终的利益，承租人以出租人跟其他买受人之间约定的房价来购买出租房屋，不仅体现出了法律对于个人利益的保护，也体现出了法律的公平与公正。其次，为了保护承租人的利益不被侵害，需要保证出租人其他买受人之间确定的房屋出售价格是真实的。在实践中，经常会存在出租人跟第三人恶意串通、出租人故意抬高价格等行为侵害承租人优先购买权的情形。因此，为了避免这种情况的发生，承租人可以申请相关的评估机构按市场价格来对出售房屋进行评估，以此来保障出租人不会故意哄抬价格。另外在出租人将租赁房屋出售给自己的近亲属时，会给出比市场价格低的优惠，此时如果承租人主张以同等条件购买房屋的，这个就有损出租人的利益，所以为了兼顾出租人及承租人的利益不被损害，建议根据评估机构按照市场价格评估的售房款来定价。“同等条件”还应当指支付方式以及支付期限的同等。购房交易是大型的买卖交易，它涉及的金额都是比较大的。为避免交易的风险以及降低交易成本，承租人在主张优先购买权时不仅要根据出租人跟第三人约定的价格购买租赁房屋，还应该以出租人跟第三人约定的支付方式跟支付期限来履行付款义务。除了上述的两种情形外，对“同等条件”的认定标准的细化，还可以在不违反法律规定的情况下将交易方式、交易地点以及交易时间等条件同等。4.3完善出租人通知义务的相关规定4.3.1设置合理的出租人通知期限《民法典》第726条规定，出租人出卖租赁房屋的，需要在合理地期限内通知承租人。其意义在于给承租人一定的考虑时间，承租人考虑自己是否有能力购买。承租人在接到出租人的通知后，在15日之内明确做出是否购买的决定。在上海高院《关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（二）》第24条中提到：“关于合理期限的设置，由当事人根据实际情况而定，不适合强制统一。”合理期限的设置，无非是出租人在未及时通知承租人的情况下，给予承租人以行使权利的期间。他们还认为根据已经废止的《民通意见》第118条的规定，将该期限最长规定为三个月。由此可以看出“合理期限”的设置不能过长但也不能过短，笔者认为该期限应当由出租人跟承租人在签订买卖合同时规定，如果出租人没有根据合同的内容在规定的时间内履行通知义务，那么就将其视为违反合同内容，承租人可以要求其承担违约责任。4.3.2明确出租人通知的内容北京高院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件疑难问题的解答》中提到，出租人通知承租人时应当告知租赁房屋转让的事实、时间及具体的出卖条件。根据该规定以及前文讲述的有关“同等条件”的相关内容，笔者认为出租人在履行通知义务时需要将出卖的条件明确告知承租人。如果出租人未向承租人明确指出自己的出卖条件，那么承租人对于以同等条件行使优先购买权中的“同等条件”的内容是不清楚的，此时有可能会出现承租人故意以高价出卖租赁房屋，让承租人无力购买，转而将房屋以较低的价格出卖给第三人，从而使得承租人的优先购买权无法得到实现。所以出租人的通知内容要明确。对于通知的内容应当时出租人跟第三人欲签订的买卖合同为主要内容，包括标的物、价格、付款方式以及交易时间等内容。在此之后如果出租人跟第三人签订的买卖合同在内容上有了变化，应当及时告知承租人。4.3.3规范出租人通知的形式对于通知的方式，在现实生活当中通知的方式由很多种，比如：信函通知、登报通知、口头通知，第三人代为通知等，在江苏省高院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》中提到必须以书面形式进行通知。还有在《上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干问题解答（二）》中也有以送达承租人为主的规定。《上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干问题解答（二）》第23条.《上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干问题解答（二）》第23条.4.4统一承租人优先购买权损害赔偿范围没有救济方式的权利就形同虚设，没有救济途径与手段的法律同样是没有任何意义的法律。通过前文的分析可以看出，我国现行法律对于承租人优先购买权损害赔偿范围没有规定具体的内容，导致各地对于承租人优先购买权损害赔偿范围的认定标准不太统一，以致于出现了“同案不同判”的现象。笔者认为，优先购买权是法律赋予承租人保护其民事利益的一项权利，承租人损害赔偿范围应当以承租人遭受的实际损失来予以认定。主要从以下几个方面来予以认定。在出租人将租赁房屋出售给善意第三人并且已经进行了过户登记手续，此时承租人有可能面临搬离租赁房屋的问题。关于搬迁的费用，笔者认为应当算在损害赔偿范围内。因为，承租人支付搬迁费是因为出租人未履行通知义务或者出租人履行了通知义务且在承租人行使权利的期限内将房屋的所有权转移，让承租人搬离出租房屋导致的。在这里，如果承租人经出租人同意对出租房屋进行修善，那么这个装修的费用也应当算在损害赔偿范围内。租金损失的赔偿。本文所讲的租金损失主要是指承租人提前付清合同规定的租期内的所有租金，但是出租人未等到租期届满前将租赁的房屋出售给了善意第三人，此时剩余租赁期限的租金就是承租人的实际损失，应当算在赔偿损失范围内，可以要求承租人返还。房屋差价的赔偿。房屋差价在这里是作为承租人的可期待利益来要求赔偿的。随着我国房价的不断地上涨，人们对房屋的需求也提高，他们主要是想要从中收取利益也就是那个差价。出租人如果没有侵害承租人的优先购买权，对于未来上涨部分的房价可能就是承租人的利益，但是因出租人的侵权行为，导致承租人的这种期待落空了，所以房屋差价应当以一种可期待利益包括在损害赔偿范围内。综上所述以及根据案例一和案例二的判决结果，笔者认为统一承租人优先购买权损害赔偿的范围，有利于保护承租人的基本利益，加强对司法实践的指导作用，降低“同案不同判”现象出现的概率，也可以提现出法律的公平公正。所以应当通过立法途径将承租人优先购买权的损害赔偿范围作一个统一的标准。