物业服务手册

业户手册

总经理致辞

尊敬的业主（住户）：

恭贺您乔迁新喜！

首先请允许我代表物业公司全体员工对您成为项目业主（住户）表示衷心的

祝贺，同时也为我们能向您提供服务而深感荣幸。

项目项目是由置业公司倾情打造的大配置、大规模高尚住宅小区。作为小区

的物业服务者，我们深知：您是我们的生存之本，只有您的认同和欣赏才能使通

达物业的事业有拓展的空间。我们致力于您的家业经营，精心于您的生活环境服

务。

根据“项目”项目的定位特点和物业管理需求分析，我们将通过专业化的服

务队伍，让您充分享受到在项目的“本真生活:我们将努力为您和您的家人创

造一种“安定、融合、舒适、和谐”的生活居住环境。

愿我们的服务给您的生活增添亮彩！

顺祝：

身体健康！

万事如意！

物业公司

总经理:

目录

项目项目介绍

项目业主、用户精神文明公约

物业服务中心介绍

安全防范

家居智能化

清洁保养

维修服务

收费

增值服务

特约服务

配套设施

投诉

电话查询

项目项目介绍

项目项目位于郑州市主干道上，地处中原路交汇处，是环线稀缺的大配置、

大规模高尚住宅大盘。项目共占地450亩，建筑面积48万平米，是严格按照国

六条规定（90平米以下户型占70%以上）规划设计的。园区配套设施齐全，小区

内规划有：高档会所、运动休闲场所、商业步行街等；高智能防范系统有：周边

红外远程报警系统、对讲系统、电子巡更系统、闭路电视监控系统、背景音乐系

统等。

第1页共13页

项目业主、用户精神文明公约

为把项目小区建设成为一个安全、文明、清洁、舒适、优美的高档住宅小区，

根据郑州市政府的有关规定，结合小区实际，特制定项目业主/用户精神文明公

约，望所有业主/用户和出入小区的人员共同遵守。

1、自觉遵守中华人民共和国法律、法规，遵守社会公德及《市民行为规范》,

做遵纪守法公民。

2、自觉做到尊老爱幼、家庭和睦。各业主/用户之间要和睦相处、互相关心、

互相尊重、互相礼让，做到不打骂、不吵闹，自觉维护公共秩序。

3、爱护公共设施，保持消防、照明、信箱及各类标志等完好，不在公共设

施上乱写乱画，文明、正确地使用防盗门、停车场等设施，使业主的共有资产得

以保持和延长使用寿命。

4、爱护小区内绿化，不践踏草坪、攀摘树木及占用绿化带。

5、讲究公共卫生，不乱丢垃圾、果皮、纸屑和烟头等杂物，不随地吐痰和

大小便，不往门窗外抛物和倒水。

6、小区内公共场所不得燃烧香火纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品等。

7、保持小区的良好形象，不私自占用公共场地，不在公共场所晾晒衣服，

不堆放吊挂杂物，不乱搭建，不乱张贴涂写，公共走道严禁摆放私有物品。

8、为了您和他人的安全，严禁高空抛物。

9、依据有关规定，住宅X内不准饲养禽畜，违者将被追究；犬类饲养要按

《郑州市限制养犬条例》的要求办理“养犬许可证”，饲养者应对其行为负责，

若有合理投诉，应将宠物迁出小区外。

10、不搞封建迷信，不参与赌博、包情活动，不吸毒、贩卖毒品，不将违禁

品带进本小区、不参加非法团体组织和集会。

11、加强治安综合治理，群防群治，见义勇为，积极配合公安机关发现和打

击“盗、抢、黄、毒、赌、娼”等违法犯罪活动。

12、遵守《郑州市城市市容管理办法》，保持小区清洁卫生；教育家庭成员

和来访亲友，自觉遵守各项管理制度和本公约。

第2页共13页

物业服务中心介绍

一、物业管理服务者

物业公司项目物业服务中心已被依法委聘为项目物业管理服务者，享有和承

担项目《前期物业服务协议》中规定物业管理人的各项权利及义务。

二、项目物业服务中心机构设置

物业公司项目物业服务中心办公地点位于项目一期南会所，服务中心设有客

户服务中心、办公室、物业维护部、清洁绿化部、公共秩序部。其中：

客户服务中心：直接面向业主（住户），24小时接待来访来电、办理物业

相关各种手续、受理业主（住户）服务需求、受理业主投诉,

联络沟通业主（住户），组织社区活动。

办公室：负责服务中心内部事务及对外关系工作。

物业维护部：负责小区公共区域的维修与公共设备、设施的维修养护及其

它委托性维修。

清洁绿化部：负责小区的环境保洁和绿化养护及其它委托性服务。

公共秩序部：负责维护小区的公共秩序，分门岗、监控、巡逻等职能，并兼

具装修管理、车辆交通疏导、消防管理等职能。

三、紧急联络，资料更新

万一有危急事件发生时，而业主因外出工作或未居留于所属物业，服务中心

需要迅速与业主联络，以阻止事件扩散及减轻损失。请各业主合作，如有变化

及时与服务中心更新有关联络方式及资料。

第1页共13页

公共秩序管理

一、主要管理措施

A:主出入口设立门岗及周界红外线报警系统

1、进出主出入口

秩序员24小时值班，如有访客或其它人员来访，秩序员将通过其身份证等

有效证件登记后放行。

2、红外线报警系统

安装于小区外围墙上，该系统通过红外感应动作，一旦有非正常途径进入小

区的情况发生，系统会自动报警，秩序员听到报警声后将于第一时间赶到。

B：24小时秩序员定时巡逻及闭路监控系统

1、24小时秩序员定时巡逻

在小区公共区域内秩序员采取流动方式对小区进行定时巡视。整个小区实行

24小时全天候公共秩序服务，一旦发现可疑人员或可疑情况，可以及时追踪和

盘查，有效地维护小区的公共秩序，预防各类事故的发生。

2、闭路监控系统

服务中心设立24小时闭路监控系统。在小区内重要部位设置监控探头，监

控中心秩序员通过监控画面掌握各主要地段的情况，一旦发现可疑的人或事，可

及时用对讲机通知秩序员或管理员在第一时间内到达现场进行处理。

C:楼宇入口门禁系统及电子巡更系统

1、楼宇入口门禁系统

如有访客，住户可通过室内的对讲机进行识别，并可选择是否开启门锁。

2、电子巡更系统

小区内楼宇设有电子巡更感应器，巡逻秩序员到达的时间及每天的频率均被

记录，并传输到中央监控室，以便管理员及时掌握动态巡逻状况。

二、车辆进出大门

1、办证车辆

1）业主将车驶至大门道间处，摄像机读取车牌号；

2）启用感应卡完成感应程序，道闸自动升起，如出现异常情况，由门岗另行处

理；

第2页共13页

3）开车入内，进入后道闸自动落下。

（请注意：与前面车辆保持距离，道间为一车一间，避免跟的太近被道间砸

到车辆）

2、外来车辆

1）司机将车驶至大门道闸处，摄像机将读取车牌号。

2）门岗发给司机临时出入卡；

3）开车进入小区，进场后道向自动关闭；

4）外来车辆出场前请缴纳规定费用。

注：为了您的车辆安全，感应卡应随身携带，请勿放在车闹内。如不慎遗失应即

刻向服务中心挂失。

三、日常及遇突发事件求助

如您在日常生活中及遇到突发事件时需要求助，请您及时拨打报警电110或

拨打服务中心电话：

•防火须知

发生火警时，若情况许可下，尽量尝试进行下列重要步骤，以减轻灾害。

——保持镇静。

——拨打119火警电话。

——关闭电力总问。

——用就近的灭火器尝试灭火。

——通知服务中心或消防控制中心，唤醒邻居。

——关闭所有门窗及防烟门，防阻火势及烟雾蔓延。

•防风措施

——扣紧门窗，免被强风吹开。

——宜将门窗玻璃贴上胶纸，防止破碎后，碎片四散，引起危险。

——勿在玻璃门、窗附近停留。

•防浸水须知

——切断电器用具的电源总开关。

第3页共13页

•防地震须知

----保持镇定。

——躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护。

----远离窗户、玻璃隔板、架或悬着的物件。

——地震时不要躲在楼梯底下。

.紧急救护

——拨120要求紧急医疗服务。

——通知物业服务中心详述意外情况，包括所属单位、地点、姓名、电话号码、

目击者、事件情况等。

——在任何情况下，应尽量保持镇定。

•陌生人士

由于职费所在，秩序员在必要时，会查询进入本小区的陌生人士，请向贵亲

友解释此护卫措施，若有失敬及不便，统希鉴谅。

各业主开启单元门进出时，请留意陌生人士跟随，提防生人尾随而入。若有

怀疑，请即通知附近秩序员或管理员，也可告知服务中心或监控中心。

•防避罪案

——当遇到或听见任何可疑人士或声音，请立即通知服务中心或监控中心。

——切勿随便给陌生人士开启单元门和入户门。

——凡遇见自称公共机构或政府人员，必须清楚查脸其证件，若有怀疑及时致电

该机构验证。

第4页共13页

家居智能化

一、远程对讲系统

1、通过室内对讲机可与单元门口、监控中心联系。

2、“呼叫”灯亮时表示系统占线，灯灭时才能使用。

3、室内分机振铃时，拿起话筒可与单元门口机通话，确认来客身份后，按

“开锁”键开门。

4、按“呼叫”键，可呼叫监控中心，并和监控中心通话。

二、智能化信息系统

1、电话部分：预留有插口。

2、闭路电视：预留有插口。

3、宽带网络：预留有插口。

•注意事项

由于智能化网络系统均已安装完毕，请业主在装修时，避免任意穿凿行为。

同时禁止私自拆装智能网络硬件设施，如确需拆装，请联络服务中心，由专业人

员为您操作，或在专业人员指导下进行。

第5页共13页

清洁服务

一、公共区域清洁服务

服务中心设有专职清洁人员，负责小区内地面、道路、楼道、绿地等公共区

域的环境卫生工作。

二、非生活垃圾处理

装修施工垃圾及住户的非生活垃圾、废料清理请参照《装修须知》。

三、生活垃圾处理

1、垃圾放置业主将垃圾袋装，放入单元门外的垃圾箱内。

2、垃圾收集由清洁员安排收取，每天收集一次。

3、垃圾处理由清洁员将垃圾统一送到固定的垃圾中转站后由环卫部门统一

清运。

第6页共13页

维修服务

一、公共设施的维修养护

服务中心将根据公共设施的全年养护维修计划对小区内的公共设施进行养

护维修。

二、室内的维修服务

业主在住宅使用过程中遇到水、电及住房设施损坏等问题，可拨打服务中心

电话。

服务中心为业主（住户）提供24小时的值班，提供力所能及的服务，具体

费用另行协商。

三、园林景观的维修养护

项目的园林设计以“后街区文化”为主题，园区内遍布工业遗迹，并保留

有参天大树，种植了大量植物，如银杏、黄杨等，拥有面积近万平米的水景花园，

配以季节性花草，使业主在不同季节感受到不同的景色。在这里，您将拥有春的

盎然、夏的灿烂、秋的丰硕、冬的道劲。

为了保持好这些美好的景色，我们有专业的园林技师花大量时间进行维养。

但只有园艺师的精心呵护是不够的，花草树木同样也需要您的爱，相信项目的美

好景色在我们大家的共同爱护下一定会成为都市中心的“世外桃源”。

第7页共13页

收费

一、收费项目及标准

物业服务费收取标准根据《前期物业服务协议》约定标准收取，如需调整，

调整标准需报经物价部门备案，并在调整前告知业主。

二、服务费缴付的起始日期

物业服务费按开发商通知业主交房之日起收取。

三、服务费的缴付方式（办法）

物业服务费由业主按月到服务中心缴纳。

四、物业服务费的运用

为保障各业主在本物业的长远利益，达到投资保值和升值的效果，因此各业

主需要承担本物业的保养、维修及日常管理开支，按时缴付物业服务费。

第8页共13页

增值服务

增值服务是项目服务中心在您所缴纳的物业服务费基础上，为了使您享受到

更加细致、更为贴心的物业管理服务，而提供的超出传统服务范围的特别服务。

所设服务项目有：

•我们将无偿为您提供下列服务：

----代叫出租车

——代订花卉、蛋携服务

——代送纯水、牛奶服务

——提供家教、保姆、家电维修信息服务

——代订搬家公司服务

——代订酒店、宾馆服务

——代订报刊、杂志服务

注：以上增值服务项目将根据业主入住情况在适当时机推出。

在您繁忙紧张的工作之余，我们会为您安排各类社区活动，例如：组织节

日晚会，组织业主运动会，提供各类健康咨询，组织户外活动，以及安排其他各

类活动等。

第9页共13页

特约服务

特约服务是项目服务中心为了给小区业主提供更多便利，针对业主房屋保修

期以外的维修内容以及某些日常服务的延伸。

一、特约服务登记

特约服务是业主在有需求时向服务中心提出，服务中心受理并登记，并按约

定的时间、地点安排人员为业主提供服务。

二、特约服务项目

——私人区域清洁服务

——水电安装服务

——商务中心（打字、传真、复印）服务

——房屋信息服务

——棋牌出租服务

注：以上特约服务项目将•根据业主入住情况在适当时机推出。

三、特约服务收费

按与业主约定的服务价格和内容收取费用。

第10页共13页

配套设施

一、会所

项目会所配套高档设施，为全体业主缔造一处高雅舒适的健身、休闲、娱乐

空间。会所服务项目主要包括：健身房、游泳池、乒乓球、棋牌室等。

二、幼儿园

项目幼儿园拥有功能齐备的硬件设施，聘请专业的幼儿专家，实施多元智能

化教育，使您的孩子能得到全面健康的学前教育。

三、多功能厅

为使项目社区充满浓郁的文化氛围，