长租公寓专题研究报告

长租公寓专题研究报告全文观点概述根据现阶段商业模式及发展趋势，盈利模式主要分为以下四类：当前长租公寓市场资本大量涌入，短期内仍处于盈利模式探索阶段租赁服务增值服务资产增值品质公寓租赁要求提升，个性化需求骤增，集中式品牌长租公寓将成主流公寓增值服务正处于探索、培养阶段，众多企业视增值服务为未来盈利重心当前参与企业有限，业务模式较为单一，资产证券化探索已初具成效国内支撑性市场法规和政策亟待补充，随着法规完善、未来市场盈利可观伴随法规完善及经营深入，未来市场将逐渐筛选出较为成熟的盈利模式全文观点概述公寓、小户型住宅当前租金系数全面低于成熟市场主要标准：当前一线城市租赁消费市场正处于培育阶段市场形势租售比租金收入比租金收益率一线城市一居室户型普遍供不应求，低供应及政策支持促使租金抬升一线城市当前租售比远低于国际主要城市，政策推动未来租金增速加快与发达国家成熟市场相比，一线城市租金收入比悬殊较大，未来一线城市租赁消费占比将持续扩大租金与房价增长分化趋势明显，租金收益率持续处于较低水平，未来一居室户型租金增长潜力巨大随着租赁消费市场的成熟，未来3-5年公寓、小户型住宅租金将持续稳步增长目录Part1一线城市长租公寓盈利模式分析Part2未来3-5年公寓、小户型住宅租金分析Part1一线城市长租公寓盈利模式分析长租公寓主要盈利模式成本优势突出开发商在房源方面优势明显，能以较低成本完成房屋设计、装潢改造以及商业服务管理等，大幅降低出租房屋初期投入拥有明显的资金优势，能够专注于早期获取集中式优质房源掌握房源和客源流量入口房地产服务商具有强大的数据优势，能够以低成本迅速收集分散房源，规模扩张较快，同时与租客直接对接，精准定位不同偏好消费者，充分受益于其庞大的用户数据积累渠道资源丰富“互联网+资本”租房平台凭借互联网渠道优势，解决房客和房东之间的信息不对称，快速获取用户，并能够有效周转现金流、降低管理成本，快速构建品牌影响力运营能力优势明显受益于酒店集团在连锁运营方面的丰富经验及庞大用户资源，酒店集团在长租公寓市场消费者需求、客户管理、销售渠道以及家电装饰采购等方面具备核心优势开发商房地产服务商租赁平台酒店集团根据长租公寓现阶段商业模式及发展趋势，将其盈利模式划分为以下四类租赁服务增值服务金融服务资产增值盈利模式图：长租公寓现阶段主要参与主体图：长租公寓主要盈利模式长租公寓主要运营主体目前长租公寓市场处于资本大量投入的发展初期，各类企业均致力于扩张自身规模，发展速度较快盈利模式盈利模式|基础租赁服务综合来看，集中式公寓凭借自身优秀的用户租赁体验以及强大的品牌溢价，将成为未来长租公寓市场的趋势表：长租公寓两种租赁方式典型企业对比公寓品牌租赁方式成立时间业务区域房间数类型红璞公寓分布式2014深圳、广州、杭州等20城市8000间房地产服务商自如分布式+集中式2011北京、上海、深圳250000间房地产服务商相寓分布式2015北京、上海、杭州、苏州等250000间房地产服务商优客逸家分布式2012成都、武汉、北京、杭州25000间租赁平台青客分布式2012上海、苏州35000间租赁平台YOU+社区集中式2011广州、深圳、上海、北京等16栋租赁平台魔方公寓集中式2010北京、上海、广州、深圳等15000间租赁平台泊寓集中式2015上海、广州、深圳1000间开发商逗号公寓集中式2015上海、天津、汕头、大连等3000间酒店集团城家公寓集中式2015上海、广州、兰州、北京等4800间酒店集团窝趣集中式2015北京、上海、广州、深圳等5000间酒店集团未来域集中式2010南京、上海、深圳10000间酒店集团表：长租公寓两种租赁管理方式对比类别集中式分布式房源获取一般获取整栋物业，可以独立开发，也可以采取收购、包租、与开发商合作等方式一般从分散的个人业主处获得物业，获取方式一般是签订长期包租合同（3-5年）物业性质商业、工业较多住宅为主现金流前期资金投入较大前期资金投入较小，且可通过控制租金支付频率来实现滚雪球式包租管理成本容易产生规模效应，后期的管理成本，尤其是人力成本较低在房源量较大的时候，需要有强大的管理系统以控制成本业态特点统一品牌标志，标准化程度强，具有较多公共空间和线下活动房源区位和形态差别较大，公寓标准化程度较低，一般没有公共空间和线下活动出租方式按每套整体出租，不同户型容纳人数不等分间散租为主，亦有整租，一般一间只住一人目标客户中端客户居多中低端客户为主轻资产运营的分布式租赁企业更易扩张规模集中式租赁更具服务优势当前长租公寓租赁市场主要分为集中式和分散式两种模式，其中，集中式租赁具有明显体验优势租赁服务前期收益率较低目前公寓行业的运营费用很高，一般为40%左右，公寓的收益率只剩下3%-5%，当前万科长租公寓的租金收益率只有2%左右，除去税费只有1.5%的收益此外，长租公寓初期房源投入过高，获取低成本房源将是盈利关键因此，长租公寓短期内单靠租金收入，很难实现规模盈利，随着经营时间推进，租赁收益率可增至15-30%长租公寓租赁价格并无优势目前，长租公寓的租赁价格在城市中处于中等偏上水平。以万科旗下位于广州的泊寓为例，20平方米左右的租赁价格每月在1500元左右，同时还有超过200元的物业管理费、水费、电费等支出，每月居住成本超过2000元，比周边普通租赁住房明显要高长租公寓租赁服务盈利主要是租金差，对比魔方公寓（上海）、函数青年公寓（北京）和红璞公寓（广州）与周边小区房源的租金情况发现，品牌公寓较周边房源的租金溢价一般在50%-80%区间图：长租公寓支出构成支出初期投入日常运营拿房成本装修成本设备购置服务成本管理费用销售费用税金费用拿房成本支出较高：无论是集中式还是分布式公寓，都面临来自房源方面巨大的压力，在经济较为发达的地区，靠近地铁等交通枢纽地段的房源往往价栺较高，部分拿房成本可高达总支出80%以上分布式盈利压力较大：投资回收期普遍在4-5年，集中式租约一般为5-10年，足以覆盖投资回收周期及前期薄利阶段，而分布式零散房源租约仅2-3年，盈利不确定性较大基础租赁服务收益率低，价格优势不明显，获取低成本房源和培育增值服务显得至关重要拿房成本占前期支出比重较大租赁服务收益是当前长租公寓的主要盈利模式，但房价高企导致房源成本增加、收益率较低，且普遍不具备价格优势盈利模式|基础租赁服务多元设计风格：窝趣以自由工业、格调北欧、马卡龙等风格搭配LOFT和榻榻米户型打造房间极致舒适度：对床垫面料与规格等细节进行调整，并根据青年喜欢坐在床沿看书、玩游戏等习惯，对床垫边缘进行加固设计定制专属家具：为设置最适合的沙发，团队选择与高端家具品牌合作，定制专属的公寓沙发满足调研需求：根据调研中消费者的反馈，每间房配置了超过半面墙大、约2.5米的落地窗公共空间生活配套产品创新窝趣：通过创新设计达到产品溢价YOU+创客空间：通过公共空间设置线下社交、娱乐收费配套，实现消费增值盈利熊猫公寓：满足居住属性的同时，加深公寓生活服务的纵深公共配套销售盈利：大楼1层设计300平米的公共空间，作为社区活动场所，设置大量线下消费服务设施：开放式休闲酒吧自酿啤酒机自助咖啡机红酒恒温柜台球X-box等娱乐设施一站式生活消费生态圈：通过线下公共空间及深入租客生活的熊猫APP，租户可以一键轻松享受一站式全生活生态服务圈：咖啡休闲区无人超市洗衣早晚餐夜宵等一站式生活服务窝趣产品设计YOU+公共空间熊猫公寓生活空间房间风格月租价格（元）榻榻米（格调北欧、马卡龙）1680-3200LOFT（格调北欧、自由工业风）2200-3600表：窝趣上海宝山店定价线下社区，提供包括产品创新及公共空间生活配套等全方位的社区增值服务盈利模式|社区增值服务在租户养成购买生活服务的习惯后，可以更进一步推荐培训、理财等更多与工作、生活、学习相关的服务社交生活O2O服务——魔方公寓导入增值服务——58同城品牌公寓馆“独联派”邻里社交吸引青年加入：独联派是魔方倡导的一种全新的租住方式，通过个性社交生态吸引青年入驻，组织各具特色共享活动，从而增加客户黏性，提高续租率魔方商城线上生活增值服务：除去基本社区刚需服务，魔方本着“公寓+”理念，通过魔方商城打造线上增值服务软装配套销售：在魔方商城中，租客可以买到公寓内的软装配套，包括床上用品、洗浴用品等家政配套服务：配套服务中包含搬家服务，洗衣，保洁，生活必备的一些服务，还有跟健康、用车相关的配套服务，甚至职场培训充分利用会员数据：个性社交独联派基于会员数据，在2C市场社交和生态圈打造邻里社交邻里社交带来共享经济：魔方鼓励租房客们利用自身特长组织社区活动，既可以为租客提供收入也营造了良好的共享社交氛围魔方独联派多样化到家服务：丽人：美睫、化妆、美甲、修护及卸甲等生活助手：按摩、洗车、速运、搬家等月嫂：新妈妈生活照顾及专业护理、宝宝生活保护及专业护理高效、专业的服务标准：专业服务：严格培训、全城覆盖，最快只需30分钟权益保障：明码标价、专属客服跟踪，有问题先赔付整合市场优质资源：58同城品牌公寓馆通过互联网+生活服务平台提供连接58到家及租前、租后系统服务引入58到家服务：58到家以上门服务为切入点，正逐步发展为提供一站式、标准化专业到家服务的平台平台从信息展示到交易服务海量用户多、公寓多、房源多连接租客、公寓管理方、开发商通过线上平台提供社交生活O2O服务和导入社区外增值服务盈利模式|社区增值服务分期房租和服务费：京东白条携手链家自如友家品牌推出“自如白条”租房分期信贷产品，用户可按月分期支付房租和服务费YOU+公寓链家自如消费金融服务合作银行上线消费贷：长租公寓获得众多银行的青睐，蘑菇公寓就与平安银行、中国银行和浦发银行合作上线了“蘑菇宝”消费贷产品预支租客房租：租客使用蘑菇宝，只要每个月把房租打给银行即可，而蘑菇公寓可以从银行一次性获得租客的全年房租，仅需向银行支付一定金额的利息，这种方式让蘑菇公寓可以将未来的现金流用于现在的规模扩张蘑菇公寓租约证券化获得额外资金：自如白条分期贷款服务使得自如寓除了租客的利息，还多了一笔外部的钱进入自家的账内，使账内的资金使用效率大幅提高租约变现：YOU+通过让租金收益权实现资产证券化，将房屋租约产生的现金流变成若干个按月付息到期还本的固定收益产品，所募集资金用于后续的项目开发，优质的公寓企业能提供稳定的现金流收益稳定，风险低：YOU+和懒投资的产品融资期限包含3-12月，年化收益率为8%-12%。租客们均为收入稳定、信用良好的都市青年，租客信息满足右图的认证图：YOU+公寓与懒投资合作方案8%年化收益率懒人计划3月期11%年化收益率懒人计划9月期身份证工作认证工作地址家庭住址联系方式紧急联系人12%年化收益率懒人计划12月期+1.50%+0.50%+0.50%公寓运营商在金融方面进行了诸多尝试，通过金融产品和公寓社群进行互联互通，提供了租金分期、金融理财等服务，以期得到额外的收益盈利模式|金融服务金融＋品牌投资模式：2013年，新派公寓与赛富不动产基金以2.2万/㎡的低价整栋买下森德大厦，改造为公寓CBD店，份额分拆，以基金方式发行给32名国内LP投资人，新派公寓仅投入1%份额，每年向赛富不动产LP支付不低于3.5%租金回报高回报率：四年之后，一期基金到期，LP的股权将会被散售或者整售，赛富不动产为此做出一份股权回购协议。据估算，一期基金的平均年化回报率有望达到13%融资规模：目前，各投资者已完成认购交易，募集资金总额为3.5亿元，产品期限为1-3年租金抵押性质债务融资：项目的底层资产为魔方中国及其北京、上海、广州3个子公司经营的30处物业的部分公寓未来三年租金收入，物业合计租赁面积为12.9万平方米，入池房间数为4014间，以“特定门牌号的公寓”所产生的租金收入作为入池资产魔方公寓发行ABS新派公寓与赛富不动产基金合作图：新派公寓私募REITs模式付租金20年租约或管理委托轻资产重资产创意设计居住空间白领专属社区精准商业配套创新4S服务收购定制公寓物业私募基金资产份额化承担收购及改造成本收取租户租金有限合伙基金方式发行给LP每年给LP不低于3.5%的租金IRR>30%平均年化回报率>13%新派公寓是国内首家类REITs模式探索的青年长租公寓，实现了轻资产运营和资产的长期稳定收益随着金融工具的不断创新和相关法律法规的不断完善，长租公寓产品的证券化是大势所趋类别魔方01魔方02魔方03次级产品评级AAAAAAAAANR预期期限约1年约2年约2年约3年产品规模1亿1亿1.15亿0.35亿预期收益4.8%5.0%5.4%NR表：魔方公寓信托受益权资产支持专项计划明细1月，魔方公寓设立信托受益权资产支持专项计划，成为国内ABS发行史上的首单公寓行业资产证券化产品当前国内长租公寓资产证券化金融模式探索已初具成效盈利模式|金融服务国内不完善的制度环境和一线城市核心区域较高的房源价格一定程度上加大了长租公寓资产持有的运营难度，但随着法规的完善，国内房地产市场的强劲表现也将创造出众多资产增值机遇主要依赖EQR投资组合的优化，将持有房源集中于优质地段，获取更多的资产增值收益寻找低价收购机会，通过资产的不断置换提升资产质量成熟市场更依赖资产增值和租金盈利国外成熟的市场机制和政府鼓励是长租公寓资产证券化经营保障政府支持市场：EQR依赖资产增值和租金的收益，受益于美国市场环境的支持，首先是REITs市场成熟，其次，美国公寓资产货币化率相对国债收益要高，这都为公寓企业创造了非常好的成长条件国内探索破局：目前国内包租的重资产模式仍是主流，短期REITs也无法破局，因此，国内企业针对赢利点的探索是迫于无奈的创新维度美国EQR自如魔方盈利模式1、资产增值收益2、租金1、租金差+基本服务费2、业务协同收入：交易佣金+金融服务费1、租金差2、平台加盟费3、增值服务收入表：中美长租公寓品牌盈利模式对比通过优化投资布局，从而获得持有房源更高的租金另外，也通过持续降低运营成本，提升租金利润空间资产增值收益租金国内REITs相关法律法规目前仍处空白状态美国公寓市场环境REITs市场成熟资产货币化率高于国债持有优质房源获取资产升值是国外长租公寓主要盈利来源，随着盈利模式的逐渐清晰，未来我国也将逐渐增加长租公寓运营深度，获取更多资产增值盈利模式|资产增值长租公寓盈利模式市场趋势品质公寓租赁要求提升，个性化需求骤增集中式品牌长租公寓将成主流公寓增值服务正处于探索、培养阶段众多企业视增值服务为未来盈利重心当前参与企业有限，业务模式较为单一资产证券化探索已初具成效基础租赁1)增值服务2)金融服务3)国内支撑性市场法规和政策亟待补充随着法规完善、未来市场盈利可观资产增值4)我国长租公寓市场短期内仍处于盈利模式探索阶段，未来伴随法规完善及经营深入，将逐渐筛选出较为成熟的盈利模式我国一线城市长租公寓市场各类盈利模式发展现状及未来趋势盈利模式|总结Part2未来3-5年公寓、小户型住宅租金分析2.1租赁市场形势——一线城市一居室户型普遍供不应求，低供应及政策支持促使租金抬升住房自有率：经济越发达住房自有率越低，我国整体住房自有率预计还有10个点以上的下降空间租赁需求：未来3-5年租房群体年轻化趋势明显，公寓、小户型住宅租赁市场需求规模可观租赁供给：我国租房比例仍有较大增长空间，且相较于需求增长，一线城市公寓、小户型住宅租房供给不足租赁政策：政策鼓励租赁消费，放缓公租房、廉租房规模扩张，未来将会从金融、费用等方面，继续对长租公寓市场提供持续深化的政策支持租金分析|市场形势我国住房自有率仍有较大下降空间：我国目前的住房自有率没有官方的数据可以支撑，行业内各种抽样调查的数据大约在75%的范围内发达国家租赁市场发达：发达国家的经济自由化程度高，劳动力流动通畅，租赁市场较为发达，居民倾向于租房而非添置房产我国较低的城镇化率拉高住房自有率：发展中国家因城镇化率较低，存在大量农村人口拥有住宅地，拉高了住房自有率经济越发达，房产占总资产比重越低：经济发展水平越高的国家，房产占家庭总资产的比重也就越低，而金融资产的比重反倒越高经济越发达，住房自有率越低预计随着经济的进一步发展，整体住房自有率还有10个点以上的下降空间经济水平与住房自有率呈负相关我国住房自有率相比发达国家明显偏高图：世界主要国家住房自有率经济越发达住房自有率越低，我国整体住房自有率预计还有10个点以上的下降空间市场形势|住房自有率租房群体年轻化，个性租赁需求凸显一线城市庞大的流动人口催生巨大的租赁需求全国流动人口规模巨大：2015年流动人口下降了2%，但到2020年我国仍有2亿以上的流动人口流动人口年轻化趋势明显：2015年务工经商的劳动年龄流动人口中，1980年以后出生的新生代占比已经超过了一半，为51.1%一线城市人口净流入规模领先：北上广深占据人口净流入榜单前四名表：2009-2015年我国流动人口规模90后个性租房态度偏爱社交，喜欢新鲜事物希望社区年轻化，青睐品牌化公寓注重生活品质和个人享受对小区环境要求较高追求个性需要公共空间和社交氛围“懒人”，依赖生活服务对配套服务要求较高对互联网依赖性较强能够定制、设计住房内部环境土地观念淡化，婚恋观淡化乐于尝试租房金融产品表：90后租房态度青睐品牌公寓表：租房市场八成为85后，超45%是90后表：核心城市人口净流入规模未来3-5年租房群体年轻化趋势明显，公寓、小户型住宅租赁市场需求规模可观市场形势|租赁需求租房比例德国最高58%，中国太低只有26%国际城市的租赁房屋占比均在40%以上，而上海、深圳和北京的占比均处在20%-21%之间一线城市租房需求巨大2016年整租需求量排行Top5的城市：北京、上海、深圳、成都、广州2016年合租需求量排行Top5的城市：北京、上海、成都、深圳、苏州2016年一线城市一居户型普遍供不应求图：世界主要国家租房比例一线城市租房市场较为活跃图：一线城市与世界主要城市租赁房屋占比备注：2016年各城市租房数据源于58、链家租房市场报告北京房源量需求量25%33%49%36%34%41%56%56%上海广州深圳图：2016年一线城市一居室租赁户型供需量我国租房比例仍有较大增长空间，且相较于需求增长，一线城市公寓、小户型住宅租房供给不足市场形势|租赁供给各地已逐步施行实物保障与租赁补贴并举政策，减少了公租房建设量，转向给予家庭租赁补贴政策鼓励住房租赁消费，已为租房住宿群体提供了提取住房公积金支付房租、简化办理手续等优惠措施和便利条件表：2015年以来，国家支持住房租赁政策区域时间发布方文件名称政策摘要全国15/01住房城乡建设部《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出建立租赁信息服务平台、培育租赁经营机构、推动开发商向租售并举经营模式转型等四方面意见全国15/01住建部、财政部、人行《关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知》明确提取公积金租房的条件、范围、额度全国15/12中央经济工作会议《2015年中央经济工作会议公报》鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业全国16/02国务院深入推进新型城镇化建设意见住房保障采取实物与租赁补贴相结合，并逐步转向租赁补贴为主全国16/03国务院《2016年政府工作报告》建立购租并举的的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围全国16/06国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》从培育市场供应主体等六个方面提出意见扩大供应端：鼓励房企开展租赁业务，鼓励新建租赁住房，出租房屋的企业享有政策支持，个人有税收优惠鼓励需求端：落实公积金支付房租政策，扩大公租房保障范围。并提出稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点全国16/06财政部、国家税务总局政部、国家税务总局发布通知财政部发文完善营改增试点政策，不动产租赁按5%纳税全国16/12中央经济工作会议《2016年中央经济工作会议公报》提出加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展2015.32016.52017.2207.5图：租赁市场相关新闻发言汇总国务院常务会议：进一步明确提出发展住房租赁企业，支持利依法出租自有住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房住建部副部长陆克华：提出规范和发展租赁市场的四项意见住建部：就住房租赁和销售管理条例向社会公开征求意见住建部副部长：提出加快住房租赁市场发展的意见在政策推动下，住房租赁市场将稳步扩张政策鼓励租赁消费，放缓公租房、廉租房规模扩张，未来将会从金融、费用等方面，继续对长租公寓市场提供持续深化的政策支持市场形势|租赁政策2.2租金系数——公寓、小户型住宅当前租金系数全面低于成熟市场主要标准，随着租赁消费市场的成熟，租金具有较大增长空间租售比：我国购租市场严重失衡，租售比远低于国际主要城市租金收入比：与发达国家和成熟市场相比，我国一线城市租金收入比具有很大提升空间租金收益率：中国资产收益率远低于国际水平，且租金与房价增长分化趋势明显租金分析|租金系数一线城市租售比远低于国际城市我国购租市场较为失衡租赁市场（亿元）交易市场（亿元）比重炒房：住宅在我国的金融属性较强，多被当成投资避险工具，炒房使一手住宅交易量增多文化差异：国外已然形成迁移文化，租房者较多，而我国故乡情感、土地情感浓厚，购房者较多户口挂钩政策：我国一些热点城市尤其是一线城市将户口与住房挂钩，拥有不动产才可落户图：中美日购租市场对比图：国际主要城市租售比为平衡租售市场失衡，政府已着手推动租赁市场快速发展，未来租金规模将呈快速增长趋势一线城市土拍市场出现全租赁地块公布日期地块土地用途出让面积（平米）容积率2017/7/4上海浦东A3-06租赁住房650082.02017/7/4