房估-理论与方法试题模拟二

二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，请在答题

卡上涂黑其相应的编写。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项

得0．5分)

1．一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为55万元，已抵押担保债权数额为40万元，

作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的可能是（

）。

A．买卖

B．抵押贷款

C．房屋征收

D．保险

E．拍卖

【答案】BD

【试题解析】抵押价值＝40＋55－40＝55（万元）；保险估价只对建筑物进行估价，拍卖估价的评

估价值就是市场价值95万元，也是拍卖保留价。

【考点来源】教材第一章《房地产估价概论》第二节：对房地产估价的各种需要。

2．房地产估价可在下列活动中发挥作用（

）。

A．房地产出租

B．房地产保险

C．房屋继承、分割

D．房地产灭失

E．房屋征收

【答案】ABCE

【试题解析】房屋灭失是指因火灾、地震等自然原因或者被拆除等人为原因造成房屋不复存在的

情形。在其灭失后，房屋登记簿记载的所有权人应当申请房屋所有权注销登记，此种情况下不需要评

估。

【考点来源】教材第一章《房地产估价概论》第二节：对房地产估价的各种需要。

3．房地产所有权可分为（

）。

A．土地区分所有权

B．全部所有权

C．单独所有权

D．共有权

E．建筑物区分所有权

【答案】CDE

【试题解析】房地产所有权可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权三种。

【考点来源】教材第二章《房地产及其描述》第一节：房地产的含义。

4．房地产价格的形成条件有（

）。

A．需求

B．有用性

C．有效需求

D．稀缺性

E．有效供给

【答案】BCD

【试题解析】房地产与其他经济物品一样，之所以有价格（价值），是因为它们有用、稀缺、并且

人们对它们有需求，即同时具有有用性、稀缺性和有效需求。

【考点来源】教材第三章《房地产价格和价值》第一节：房地产价格的含义和形成条件。

5．在实际交易中，只有当买者所愿意支付的最高价格（

）卖者所愿意接受的最低价格时，交

易才会成功。

A．高于

B．等于

C．低于

D．不高于

E．不等于

【答案】AB

【试题解析】如果当买者所愿意支付的最高价格不高于或不等于卖者所愿意接受的最低价格时存

在交易不成功的情况，因此不应入选。

【考点来源】教材第三章《房地产价格和价值》第四节：房地产价格和价值的种类。

6．受（

）等因素的影响，形成的交易价格为非正常成交价格。

A．不了解市场行情

B．强迫交易

C．垄断

D．无利害关系

E．国家房价调控政策

【答案】ABC

【试题解析】成交价格可能是正常的，也可能是不正常的，因此，成交价格可分为正常成交价格和

非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等自愿、诚实无欺、无利害关

系下进行交易所形成的价格，不受诸如垄断或强迫交易、对交易对象或市场行情不了解等不良因素的

影响；反之，则为非正常成交价格。

【考点来源】教材第三章《房地产价格和价值》第四节：房地产价格和价值的种类。

7．下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（

）。

A．不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的

B．房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关

C．理论上，房地产价格与利率因素呈负相关

D．房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化

E．汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致

房地产价格下降

【答案】ACE

【试题解析】A项：不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的；不同

的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的；B项：有些影响因素对房地产价格

的影响与时间有关，有些与时间无关；C项：从综合效应上看，利率升降对房地产需求的影响大于对房

地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价

格会上涨；D项：某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或者数学模型来量化；E项：当预

期本币升值时，会导致该国房地产价格上涨；反之则会导致房地产价格下降。

【考点来源】教材第四章《房地产价格影响因素》第一节：房地产价格影响因素概述和第五节：经

济因素。

8．估价对象房地产的类似房地产内涵有（

）。

A．用途相同

B．交易类型与估价目的吻合

C．建筑结构相同

D．成交日期与价值时点接近

E．权利性质相同

【答案】ACE

【试题解析】估价对象房地产的类似房地产是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规

模、建筑结构相同或相似的房地产。

【考点来源】教材第六章《比较法及其运用》第三节：选取可比实例。

9．收益法中，对应着不同的收益类型，收益乘数包括（

）。

A．潜在毛收入乘数

B．有效毛收入乘数

C．净收益乘数

D．税前现金流乘数

E．税后现金流乘数

【答案】ABC

【试题解析】收益乘数有潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数，对应的收益乘数法有

潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。

【考点来源】教材第七章《收益法及其运用》第二节：报酬资本化法的公式。

10．成本法中求取建设用地使用权价格（地价款）可以采用的方法有（

）。

A．比较法

B．基准地价修正法

C．假设开发法

D．成本法

E．收益法

【答案】ABD

【试题解析】不能采用假设开发法求取，否则表面上是采用成本法估价，实质上是采用假设开发

法估价。也不宜采用收益法估价。

【考点来源】教材第八章《成本法及其运用》第二节：房地产价格构成。

11．分解法是把建筑物折旧分成（ ）等各个组成部分，分别测算出各个组成部分后相加得到

建筑物折旧的方法。

A．不可修复折旧

B．物质折旧

C．功能折旧

D．外部折旧

E．可修复折旧

【答案】BCD

【试题解析】分解法认为，建筑物折旧可分为物质折旧、功能折旧和经济折旧，而物质折旧、功能

折旧和经济折旧均可分成若干组成部分，然后根据各个组成部分的特点分别采用适当的方法予以求取。

物质折旧和外部折旧可分为可修复折旧和不可修复折旧两种，功能折旧可分为功能缺乏、功能过剩和

功能不足折旧三类，其中每种又可分为可修复折旧和不可修复折旧两种。

【考点来源】教材第八章《成本法及其运用》第五节：建筑物折旧的求取。

12．用假设开发法估价，在估算利息时必须把握（

）等。

A．计息项目

B．资本化率

C．计息周期

D．计息期

E．计息方式

【答案】ACDE

【试题解析】在测算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率。

【考点来源】教材第九章《假设开发法及其运用》第六节：假设开发法测算中各项的求取。

13．某大厦建筑总面积8000㎡，房地总价值8000万元，其中土地总价值3000万元，若某人拥有

该大厦的某一部分，该部分的建筑面积200㎡，房地价值215万元，则按建筑面积和房地价值进行分

摊所计算的该人的土地占有份额为（

）。

A．2．5%

B．7．17%

C．2．69%

D．3．0%

E．2．7%

【答案】AC

【试题解析】按建筑面积分摊的土地份额为：200/8000＝2．5%，按房地价值分摊的土地份额为：

215/8000＝2．69%。

【考点来源】教材第十一章《地价评估和地价分摊》第六节：高层建筑地价分摊。

14．明确估价的基本事项包括明确（

）。

A．估价对象

B．估价目的

C．价值时点

D．估价方法

E．价值类型

【答案】ABCE

【试题解析】估价方法不是估价的基本事项，它是技术层面上的东西，属于方法论的内容。

【考点来源】教材第十二章《房地产估价程序》第三节：确定估价基本事项。

15．书面估价报告书的格式有（

）。

A．叙述式报告

B．WORD报告

C．表格式报告

D．EXCEL报告

E．单页报告和多页报告

【答案】AC

【试题解析】表格式报告和叙述式报告是书面估价报告的两种格式，虽然表面上可能就是单页报

告和多页报告。

【考点来源】教材第十二章《房地产估价程序》第九节：撰写估价报告。

三、判断题(共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示

正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分)

1．房地产价格在某种意义上是客观存在的，房地产估价不是估价师的主观随意定价，而应是模拟

市场的价格形成过程，将房地产价格揭示出来。（

）

【答案】√

【试题解析】房地产估价不应是估价师的主观随意定价，而应是估价师模拟大多数市场参与者的

定价思维和行为，在充分认识房地产市场形成房地产价格的机制和过程，深入调查房地产市场行情的

基础上，通过科学的分析、测算和判断活动，把客观存在的房地产价值揭示出来。

【考点来源】教材第一章《房地产估价概论》第一节：对房地产估价的基本认识。

2．某宗房地产的评估价格为300万元，实际成交价格为380万元，这意味着该评估价格不是客观

合理的。（

）

【答案】×

【试题解析】估价是估价机构和估价师以专业机构和专家的身份发表对估价对象价值的专业意见，

而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。

【考点来源】教材第一章《房地产估价概论》第一节：对房地产估价的基本认识。

3．房地产第一次拍卖的保留价等于评估价值，但小于市场价值。（ ）

【答案】×

【试题解析】拍卖估价的评估价值就是市场价值，也是拍卖保留价。

【考点来源】教材第一章《房地产估价概论》第二节：对房地产估价的各种需要。

4．房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面，但其价值的高低主要取决于其权益的大小。

（ ）

【答案】×

【试题解析】房地产是实物、权益和区位的结合体；房地产的实物和权益在价值决定中都很重要。

两宗实物状况相同的房地产，如果权益状况不同，价值就可能有很大的不同；反之，两宗权益状况相同

的房地产，如果实物状况不同，价值也可能有很大的不同。

房地产价格实质虽然是房地产权益的价格，在估价中也不可忽略房地产实物状况对其价值的影响。

同样，区位对房地产也是极端重要的－一般你能改变房地产除区位以外的东西，但你改变不了房地产

的区位。两宗实物和权益状况相同的房地产，如果区位状况不同，价格、价值会有所不同，甚至差异很

大。

【考点来源】教材第二章《房地产及其描述》第一节：房地产的含义和教材第三章《房地产价格和

价值》第三节：房地产供求与价格。

5．房地产价格一般来说是由供给和需求决定的，需求减少，则价格会下降。（

）

【答案】×

【试题解析】错在缺少前提：在供给一定前提下，需求减少则价格下降。

【考点来源】教材第三章《房地产价格和价值》第三节：房地产供求与价格。

6．房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对

同一估价对象的估价目的具有相似性。（

）

【答案】×

【试题解析】应是对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似。

本题考查的是房地产估价原则的作用。

【考点来源】教材第五章《房地产估价原则》第一节：房地产估价原则概述。

7．城市规划条件影响土地价值，在一定程度上是合法原则的体现。（

）

【答案】√

【试题解析】依法判定的使用权利，应以土地用途管制、规划条件等使用管制为依据，所谓“城市

规划创造土地价值”，在一定程度上反映了这一要求。

【考点来源】教材第五章《房地产估价原则》第三节：合法原则。

8．估价对象房地产状况为过去，价值时点可以是过去或现在、未来。（

）

【答案】×

【试题解析】估价对象房地产状况为过去，价值时点只能是过去或现在。价值时点是过去时属于

回顾性估价，价值时点为现在时属于房地产损害赔偿和保险理赔估价。

【考点来源】教材第五章《房地产估价原则》第四节：价值时点原则。

9．现判定某可比实例状况比估价对象状况差2%，则可比实例的房地产状况调整正系数为100/102。

（ ）

【答案】×

【试题解析】可比实例比估价对象条件差就要调增，应为100/（100－2）＝100/98。

【考点来源】教材第六章《比较法及其运用》第七节：房地产状况调整。

10．某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万

元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地

产的收益价值为275万元。（

）

【答案】√

【试题解析】净收益每年递增率为2%，代入公式：V＝A/（Y－g）＝（30－8）/（10%－2%）＝275。

【考点来源】教材第七章《收益法及其运用》第二节：报酬资本化法的公式。

11．期末转售收益是在持有期内转售房地产时可以获得的净收益。（

）

【答案】×

【试题解析】应是在持有期末转售可获得的净收益。

【考点来源】教材第七章《收益法及其运用》第二节：报酬资本化法的公式。

12．成本法、假设开发法可同时用于评估某在建工程的价格。（

）

【答案】√

【试题解析】假设开发法适用于具有开发和再开发潜力房地产的估价，成本法适用于正在开发的

房地产估价。

【考点来源】教材第八章《成本法及其运用》第一节：成本法概述和教材第九章《假设开发法及其

运用》第一节：假设开发法概述。

13．在建筑物残值率等于零时，建筑物经济寿命是折旧率的倒数。（

）

【答案】×

【试题解析】应该是年折旧率的倒数。

【考点来源】教材第八章《成本法及其运用》第五节：建筑物折旧的求取。

14．长期趋势法可用来比较、分析两宗或两类房地产价格上涨（或）下降的强弱程度或发展潜力，

为房地产投资决策等提供参考依据。（

）

【答案】√

【试题解析】长期趋势法可以用来比较两宗或两类以上房地产价格的发展趋势或潜力。

【考点来源】教材第十章《长期趋势法及其运用》第七节：长期趋势法的作用。

15．估价报告使用期限的长短应根据估价内容和预计估价对象的市场价格变化程度来确定。（

）

【答案】×

【试题解析】估价报告使用期限的长短应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确

定。

【考点来源】教材第十二章《房地产估价程序》第九节：撰写估价报告。

四、计算题(共2题，每题10分。要求列出算式．计算过程；需按公式计算的，要写出公式；仅有

计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答)

（一）为评估某酒店于2011年10月1日的市场价格，在该酒店附近调查选取了A．B．C三宗类

似酒店的交易实例作为可比实例，成交价格及成交日期见下表：

另调查获知，当地该酒店2011年的5月至10月的价格指数分别为102．3、112、108、105、98．6、

92．4（以2010年1月1日为100，以人民币为基准），2011年6月1日美元与人民币的市场汇价为1

美元＝6．5元人民币，2010年10月1日美元与人民币的市场汇价为1美元＝6．3元人民币。试利用

上述资料测算该该酒店2011年10月1日的市场价值。（最后结果用简单算术平均得出）

【试题解析】

此题考核了比较法的具体计算过程，重点考核了市场状况调整的方法和测算。

【解】

该酒店2011年10月1日的市场价值测算如下：

可比实例A

可比实例B

可比实例C

成交价格

7500人民币元/㎡

1250美元/㎡

8000人民币元/㎡

成交日期

2011年5月1日

2011年6月1日

2011年9月1日

交易情况

＋2%

＋3%

－3%

房地产状况

－8%

－5%

＋6%

1．比较价值＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

2．计算比较价值VA：

7500×1/（1＋2%）×92．4/102．3×1/（1－8%）＝7218．88（人民币元/㎡）

3．求取VB：

1250×6．5×1/（1＋3%）×92．4/112×1/（1-5%）＝6850．41（人民币元/㎡）

4．求取VC：

8000×1/（1-3%）×92．4/98．6×1/（1＋6%）＝7291．34（人民币元/㎡）

5．将上述三个比较价值的简单算术平均数作为比较法的测算结果，该酒店2011年10月1日的比

较价值为：

估价对象的比较价值＝（7218．88＋6850．41＋7291．34）÷3＝7120．21（人民币元/㎡）

【考点来源】教材第六章《比较法及其运用》。

（二）某宾馆框架结构，总建筑面积10000㎡，土地使用年限为40年，2003年年初通过出让方式

取得。出让合同约定不可续期，且当建设用地使用权到期后对收回的建筑物不予补偿。三年后，该宾馆

建成并投入运营，一层建筑面积2000㎡，其中500㎡为宾馆大堂，1500㎡用于出租餐厅和咖啡厅，其

余各层为宾馆客房、会议室和非该宾馆使用办公室。该宾馆共有客房190间（建筑面积7600㎡），会

议室2间（建筑面积200㎡），非该宾馆使用办公室3间（建筑面积200㎡）。当地同档次宾馆每间客

房每天的房价为200元，年平均空置和收租损失率