2017年房产估价师考试全真模拟题(附答案)

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟2017年房产估价师考试全真模拟题（附答案）一、单项选择(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。) 1.某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每m2建筑面积的价格为()元/m2。 A.1667 B.1765 C.1875 D.2000 2.从卖房的角度看，成本法的理论依据是()。 A.销售状况价值论 B.市场供求价值论 C.生产费用价值论 D.经济花费价值论 3.某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为()万元。 A.98 B.52 C.54 D.103 4.在某商业街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.72m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为()万元。 A.1504 B.1404 C.1304 D.1204 5.用成本法估价房地产时，房屋现值=()。 A.房屋重置价格-房屋年折旧额 B.房屋重置价格乘以房屋成新度 C.房屋重置价格-年折旧额乘以耐用年限 D.房屋重置价格-年折旧额乘以尚可使用年限 6.在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是()。 A.成交价≥最高价≥最低价 B.成交价≥最低价≤最高价 C.最高价≥成交价≥最低价 D.最高价≥最低价≥成交价 7.某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为()m2。 A.1200 B.120 C.3333 D.333.3 8.已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为()万元。 A.112.5 B.155.6 C.144.6 D.132.4 9.用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取()净收益作为估价依据。 A.类似房地产的客观 B.类似房地产的实际 C.类似房地产的最高 D.类似房地产的最低 10.当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当;当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应()直线法计算出的成新率。 A.大于 B.大于或等于 C.小于 D.小于或等于 11.在估价报告中应包含一份由()的估价师签名、盖章的声明。 A.本估价机构所有 B.所有参加该估价项目 C.对该估价项目负第一责任 D.任本估价机构法定代表人 12.某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为()万元。 A.87 B.124 C.130 D.134 13.某宗房地产交易中，买方支付给卖方29万元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方和买方缴纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，则该宗房地产交易的正常成交价格为()万元。 A.27.6 B.28.2 C.29.0 D.29.9 14.房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以()状况为参照系进行的。 A.可比实例房地产 B.估价对象房地产 C.标准房地产 D.类似房地产 15.某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为()。 A.0.91 B.0.92 C.1.09 D.1.10 16.某宗房地产2008年6月1日的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2008年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2，92.5，98.1(以2006年1月1日为100)。该宗房地产2008年10月1日的价格为()元/m2。 A.2402.22 B.2302.22 C.2202.22 D.2102.22 17.成本法的本质是以房地产的()为导向来求取房地产的价值。 A.建筑规模 B.基础成本 C.重新开发建设成本 D.建后利润 18.下列不属于取得房地产开发用地的途径是()。 A.通过自己开发耕地取得 B.通过征收土地取得 C.通过城市房屋拆迁取得 D.通过市场购买取得 19.成本法最基本的公式是()。 A.房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧 B.房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧 C.房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧 D.房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧 20.下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是()。 A.房地产重新购建价格的求取思路 B.土地重新购建价格的求取思路 C.具体价格重新购建价格的求取思路 D.建筑物重新购建价格的求取思路 21.某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为()。 A.75% B.79% C.81% D.84% 22.某宗面积为5000m2的房地产开发用地，市场价格为800元/m2，容积率为2，受让人需按照受让价格3%缴纳契税等税费，则土地取得成本为()万元。 A.824 B.924 C.844 D.944 23.重置价格的出现是技术进步的必然结果，也是()的体现。 A.经济学原理 B.均衡原理 C.替代原理 D.对立原理 24.收益法是以()为基础的。 A.定期原理 B.平衡原理 C.替代原理 D.预期原理 25.某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为()。 A.94.12 B.92.14 C.91.24 D.93.25 26.实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是()。 A.过去数据简单算术平均法 B.过去数据加权算术平均法 C.未来数据简单算术平均法 D.未来数据资本化公式法 27.在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是()。 A.未知、需要求取的待开发房地产的价值 B.投资者购买待开发房地产应负担的税费 C.销售费用和销售税费 D.开发成本和管理费用 28.某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是()。 A.30% B.45% C.65% D.75% 29.当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用()预测房地产的未来价格。 A.数学曲线拟合法 B.平均增减量法 C.平均发展速度法 D.移动平均法 30.居住用途房地产的位置优劣，主要是看()和安宁程度。 A.周围环境状况 B.繁华程度 C.临街状况 D.附近是否有矿产资源 31.某宗房地产的土地总面积为1000m2，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为18万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费620元/m2;地上建筑物总建筑面积2000m2，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/m2建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元/m2建筑面积，估计该建筑物有八成新。该宗房地产的现时单价为()2元/m2。 A.1200 B.1250 C.1270 D.1800 32.假设开发法是以()为理论依据的。 A.收益递增原理 B.均衡原理 C.预期原理 D.未来趋势原理 33.某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为()。 A.1.67% B.2.1% C.2.3% D.2.5% 34.某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于(