大楼物业服务外包投标方案（技术方案）

大楼物业服务外包投标方案

目录

第一章项目服务方案...............................5

1.1.项目概述.................................5

1.1.1.服务方案...........................5

1.1.2.管理服务理念和策划................8

1.1.3.保密守则..........................9

1.1.4.项目服务管理说明.................12

1.1.5.总体管理思路.....................13

1.1.6.具体服务设想.....................13

1.2.房屋日常养护维修及设施设备维护管理方案..16

1.2.1.管理服务方案.....................16

1.2.2.房屋日常管理与维护养护服务方案...19

1.2.3.供电设备管理维护方案.............27

1.2.4.排水管道的维护保养...............35

1.2.5.电梯系统管理维护方案.............38

1.2.6.空调系统管理维护方案.............42

1.2.7.消防设备维护方案.................47

1.2.8.管网系统及附件...................50

1.3.保洁服务方案(实行8小时动态巡回保洁)..53

1.3.1.质量标准.........................53

1.3.2.服务内容.........................53

1.3.3.工作流程说明.....................54

1

1.3.4.公共走廊的保洁...................57

1.3.5.楼层其他公共区域的保洁...........57

1.3.6.电梯间的保洁.....................58

1.3.7.卫生间的保洁.....................59

1.3.8.垃圾桶的保洁.....................63

1.3.9.玻璃门、窗、镜面的保洁...........64

1.4.室外保洁...............................66

1.4.1.顶棚、天花板的保洁...............66

1.4.2.外墙的保洁.......................67

1.4.3.雕塑装饰物、宣传栏、标识牌的保洁.69

1.4.4.垃圾的分类.......................79

1.4.5.垃圾的处理.......................80

1.4.6.分类收运系统方案.................81

1.5.安保服务方案...........................83

1.5.1.服务内容.........................83

1.5.2.管理措施.........................83

1.5.3.岗位职责.........................88

1.5.4.安全防范管理.....................92

1.5.5.维护服务........................102

1.6.项目实施方案及服务措施...............106

1.6.1.治安管理措施....................106

1.6.2.巡查方案........................107

1.6.3.监控中心管理措施................114

1.6.4.项目团队人员组织架构.............118

2

1.7.服务人员分配...........................119

1.7.1.人员分配.........................119

1.7.2.岗位责任制.......................120

1.7.3.各岗位人员管理制度...............121

1.7.4.岗位素质要求.....................127

1.7.5.卫生管理.........................129

1.7.6.考勤制度.........................130

1.7.7.请假制度.........................130

1.7.8.奖惩措施.........................132

1.8.应对重大事件能力及经验.................134

1.8.1.重大会议或活动保障能力...........134

1.8.2.保障方案.........................135

1.8.3.突发事件应急处理预案.............136

1.8.4.安全保障措施.....................142

1.8.5.重大会议或活动服务方案...........149

第二章各岗位人员培训和管理方案及稳定措施.......158

2.1.各岗位人员培训和管理方案...............158

2.1.1.从业人员培训计划方案.............158

2.1.2.具体培训计划.....................163

2.1.3.安全作业培训.....................172

2.1.4.人员管理.........................174

2.1.5.水暖维修工日常管理考核标准.......177

2.1.6.消防设备维修员日常管理考核标准...185

2.1.7.门卫日常管理考核标准.............187

3

2.1.8.监控管理员日常考核标准.........191

2.1.9.保洁员日常考核标准...............194

2.2.人员稳定措施.........................198

2.2.1.稳定措施.......................198

2.2.2.调动员工积极性的方法及措施.......199

2.2.3.调动员工积极性应注意问题及重要意义204

2.3.应急预案.............................207

2.3.1.环境应急方案...................207

2.3.2.应急情况的处理.................207

2.3.3.抗震应急预案...................210

2.3.4.治安管理应急方案...............214

2.3.5.消防应急方案....................221

2.3.6.中央空调系统应急处理方案.........230

2.3.7.断水预案.......................234

2.3.8.给排水设备应急预案.............237

4

第一章项目服务方案

1.1.项目概述

1.1.1.服务方案

物业管理服务的主导思路

我们将充分凭借自己的人才优势、技术优势、管理优势

和资金优势，把***邮政大楼服务成为安全、整洁、舒适的

工作场所。

本公司决定在***邮政大楼物业服务工作中全面推行标

准化管理和人性化管理的模式，特别措施有：

1、建立和实施完善的管理服务体系：行业的发展过程

证明了要达到高质量的服务水平必须建立一套高标准的质

量保证体系，在***邮政大楼物业服务中，从一开始就要坚

持做到高标准、高起点，科学管理、规范服务。

2、培育高素质的员工队伍：人才是最重要的资源，在

人才的管理上，我们着重抓好两个环节，一是“引进关”,

引进的人才要具有较高的专业技能、较好的综合素质和较强

的服务意识。二是“培训关”,我们每年都要针对不同的人

员分别制订出详细的培训计划，要求大家都要做到一专多

能，每年的培训考核成绩都要作为职务晋升和年终奖励的重

要依据。作为搞好服务工作的重要前提，我们的人才培养目

标是：培养一支高素质的精干的员工队伍。

5

3、成立项目经理垂直管理机制：负责监督协调日常维

修管理服务运作，定期(每周或每月)向***邮政大楼汇报

上阶段的运作情况，增强沟通、促进了解，以利于日常工作

的开展。

4、时效工作制：所有的对外服务工作均采用限时工作

制，在对客户承诺的时间内完成。

5、不均衡管理：所有员工的工作均是按照客户的工作

生活节奏设计的，均以满足客户的生理需要和心理需要为主

要目标。

6、保本微利：我方承诺将按照保本微利原则提供服务，

无论何时我方都只按一定比例公开提取微薄的管理佣金，所

有的管理结余将用于服务之中。

7、全天候服务：我方实行全天24小时服务，设热线服

务电话。

8、建立人性化的服务标识系统(CIS):我们将设立服

务标识，如公司标识、服装标识、工作牌、办公标识等。

9、企业的员工素质决定了企业的竞争优势，一个成功

的企业必然拥有一支高素质的员工队伍。搞好物业的管理和

服务，首要是靠人，员工培训是进一步适应后勤社会化改革

形势的需要，是各项工作走向专业化、企业化和现代化的基

础环节和可靠保证。通过有计划有组织地对员工进行系统培

训，可以促进员工综合素质的提高，进一步树立员工爱岗敬

6

业精神，提高服务和管理水平。因此建立员工培训制度并制

定培训的具体安排，围绕着“提高管理服务水平”的方针，

着重把思想作风、职业道德教育和业务培训方面作为培训的

主要内容，始终把员工培训工作作为一场长期性、规范性的

基础工作扎扎实实地坚持至今。

10、在思想教育方面，在员工培训教育中除了向员工灌

输“三优一满意”(即以优质的服务、优良的作风和优美的

环境让客户满意)的工作理念外，还结合工作实践，提出了

“服务育人，管理育人，环境育人”三育人的原则和“诚信

敬业，无微不至，尽善尽美”的服务理念；除了集中培训教

育外，利用多种形式对员工进行思想教育，甚至是利用发放

工资的机会对员工进行思想教育，在每一位员工的工资袋

里，都要附上一张纸条：“没有优质的服务就没有我们的工

资。这是您一个月来辛勤劳动的回报，望继续努力工作!”。

领导在员工领取工资时还要对员工一个月来的工作进行点

评，使员工在得到自己劳动报酬的同时，接受一次思想教育，

大大强化了员工爱岗敬业、为广大顾客主动服务的意识。

11、在职业道德教育方面提出了“爱管理处、爱物业、

爱岗位、爱信誉、爱客户”的“五爱”职业道德准则，要求

员工爱护环境卫生、公共设施，当作自己的家一样；“爱物

业”,要求每一位员工热爱工作，对企业忠诚；“爱岗位”,

要求热爱自己的工作岗位，珍惜来之不易的工作机会，努力

7

提高服务质量；“爱信誉”,作为公司的一员，要爱护公司

的声誉，注意自己的言行举止，在为客户服务中树立和维护

物业管理公司的良好形象；同时为了规范员工的行为，还提

出了“每一天上班精神饱满，每一项工作尽善尽美；每一次

服务无微不至，每一次接待热情周到；每一句批评虚心接受，

每一个承诺坚决兑现；每一个细节决不放过，每一个隐患及

时整改”八个“每一”的工作准则。

12、在业务培训方面，把重点放在制定的岗位责任制、

综合管理制度等各项管理制度上，从基础的东西开始，紧紧

围绕应知、应会、应做、应办、应干的东西来培训，使每位

员工对自己的本职工作岗位的基本工作内容、工作要求和工

作程序深刻了解、准确把握，知道怎么做是对的，怎么做是

错的，确保把基本的工作做好、做到位，对员工还提出了“脑

勤、眼勤、嘴勤、手勤、腿勤”的素质要求。

1.1.2.管理服务理念和策划

1、管理理念

我公司长期以来，无论在实践中，还是在行业中，都一

如既往地倡导“管理和服务相结合，以服务为主”的理念。

在管理学中，管理和服务似乎是辩证的矛盾统一体，只有将

两者有机地结合，方能实现管理和服务水平的同步提升，并

获得持续改进。尤其是以提供无形服务为本的物业管理，其

必须依照有关法律、法规、政策及物业服务合同赋予的权力

8

和责任行使职权和承担责任，实施对房屋、设施、设备的管

理以及对公共秩序的管理。

2、管理策划

在全面执行国务院颁布的《物业管理条例》的前提下，

以管理和服务两个中心为支撑点，为管理处提供优质的管理

和服务，来营造安全、舒适、整洁、方便的工作环境。

管理模式

(1)统一管理理念：严谨、快速、高效

(2)统一服务理念：始于客户的要求，终于客户的满

意

(3)统一管理目标：客户是朋友，人才是根本，服务

是核心，质量是生命，进一步倡导我们物业管理实践中一直

坚持的科学发展观，信守“讲程序、讲效率、讲服务、讲奉

献”的企业精神，通过专业精细化物业管理，确保服务区域

安全，优化环境，从而提升管理处残疾人综合大楼形象，达

到社会效益、环境效益、经济效益良性循环发展。

两个意识

(1)管理意识：寓管理于服务之中，以改革、开拓精

神创新管理思路，树立客户就是上帝，管理就是服务的观念。

(2)服务意识：全方位的主动服务，树立“想客户之

所想”的观念。

1.1.3.保密守则

9

为保证***邮政大楼安全，我们特制定了《保密守则》,

对全体员工严加要求。

一、总则

(1)物业公司员工入职前必须学习并严格遵守《中华

人民共和国保守秘密法》。

(2)各岗位所有员工必须严格遵守本岗位保密规定。

(3)物业公司员工未经允许不能擅自接受任何媒体的

采访。

(4)未经允许不能将***邮政大楼内的任何资料带出或

以电子邮件的形式发出。

(5)***邮政大楼所有会议、贵宾接待行程等信息未经

允许不得向任何非接待人员透露。

(6)所有工作人员不允许谈论、打听***领导及工作人

员的私人生活。

(7)所有工作人员进入办公室前必须先敲门并得到同

意后方可进入。

(8)严禁使用临时工参加涉及机密的工作，外来人员

在机关内从事维修等工作时，现场必须最少有一名***工作

人员或物业公司工作人员。

(9)未经同意任何人严禁加配***邮政大楼任何地方的

钥匙。

(10)任何人未经授权严禁擅自接听***各部门的电话。

10

(11)对违反保密规定，失密泄密员工必须从严处理，

情节严重的予以开除，违反国家法律的予以移送公安机关处

理。

二、管理人员保密规定

(1)管理人员原则上只能在***邮政大楼的公共区域内

巡查，如需进入办公室或档案室时，必须首先得到***相关

工作人员的批准。

(2)对***邮政大楼内任何非管理范围内的事情，必须

做到不该问的不问，不该看的不看，不该听的不听，不该说

的不说。

三、门卫人员保密规定

(1)对日常来访人员及贵宾的情况、行程未经允许不

得向任何人泄露。

(2)日常信访、工作中发生的任何异常情况，必须做

好记录并通过文字表格从内部渠道向相关部门报告，严禁向

无关人员透露。

(3)日常监控室所看到的任何情况除非安全工作需要

向相关人员及领导报告外，不得向任何人透露，更不得作为

日常话题。

(4)严禁向无关人员透露管辖范围内发生的任何案件

情况。

(5)严禁利用安全监控设备对机关内的工作人员私人

11

活动进行监控。

四、维修人员保密规定

(1)维修人员未经允许不得进入各部门办公室。

(2)维修人员到办公区域内进行维修工作时，必须得

到***相关部门的允许，并且现场必须有一名***工作人员。

(3)进行室内维修工作时，未经允许不得擅自移动、

翻动、偷看办公室内的任何文件。

(4)维修工在维修过程中必须做到不该看的不看，不

该听的不听，不该问的不问，不该说的不说。

(5)严禁向任何无关人员描述各办公室的所见所闻。

五、保洁员保密规定

(1)清洁过程中未经允许不得将任何带字纸片以及电

子文件视为垃圾丢弃。

(2)所有磁盘、带字纸张文件的处理必须经***各相关

部门同意，并由专门途径处理，严禁未经允许擅自将***内

废纸变卖。

(3)清洁过程中必须做到不该看的不看，不该听的不

听，不该问的不问，不该说的不说。

1.1.4.项目服务管理说明

管理的模式

在***相关管理部门的检查与监督下，结合实际情况制

定各种具体的规章制度、操作规程和服务规范措施，并付之

12

实施和监督。

管理的设想

以规范的管理和优质的服务为支撑点，以营造一个整洁

舒适的工作环境为目的，在严格按委托管理合同的条款实现

管理目标和服务承诺的基础上，我们将以更高的标准要求自

己，在服务意识、服务标准、服务质量上将超越承诺，力求

突破。

1.1.5.总体管理思路

整体服务思路：“一个中心、两个基本点”。

一个中心：所有服务工作紧紧围绕物业服务这个中心。

两个基本点：以强力保障和优化形象为基本点。

整体服务模式：三个重点一体化。

“整体形象+强力保障+配套服务”三个重点工作总为一

体，在做好日常物业服务工作的基础上，多种举措时刻准备

做好应急服务，有效树立物业服务项目的窗口形象，并强力

保障正常生活秩序。

1.1.6.具体服务设想

以高效、便捷、安全、有序为主导的管理思路。

专业管理、专业技术、专业人才为核心，提供全方位的

优质服务。

我公司对本项目***邮政大楼物业服务形成一个制度

13

化、系统化的有机整体，以***相关人员需求为导向，把内

部管理和现场管理有机协调配合起来，为***邮政大楼创建

高标准服务、高质量要求的生产及生活后勤社会化服务体

系，达到***相关人员满意最终目标。

★推行星级服务

让***邮政大楼的服务及基础设施维护形成全方位，具

有星级化水平，是公司经营服务所追求的目标，我公司对***

邮政大楼物业服务所追求的目标通过以下三点来实现：

第一，***委托的所有服务项目内容、标准和质量上必

须到位，追求最高满意度。

第二，以***邮政大楼物业服务定位责任和服务意识，

全员凡耳闻眼见即动，不分彼此，自觉进行服务。使服务覆

盖于每个区域，每个场合和时间，无时无处不在。

第三，以员工和***为中心，充分体察员工和***的需要，

使***的后勤保障处于全方位、高水准，使***每个员工、顾

客进入***即处于尊贵服务之中。

★推行人性化、精细化的服务

我公司根据***后勤社会化的发展趋势，在***邮政大楼

物业服务过程中，引入现代化服务意识和文化，用新的理念，

新思路协调配合***的精神文化建设，在***引入体现人性化

和高品位的服务文化，为***构造多点文雅文化信息，输入

多一点人性化服务。

14

★打造和谐、温馨、有序的生活环境

我公司为本项目***提供物业服务以构建温馨、和谐和

生产及生活环境为中心，在维护保洁和环境良好状态的同

时，突出对***的服务、满足不同层次、提供全面的社会化

物业服务，结合所接保洁项目的实际情况，引进先进的管理

机制，引进先进成功的管理经验，在品质和服务上下苦功夫，

并针对物业服务建设的特点，采用多种形式，把主动、忠诚、

敬业、负责的这种企业理念贯穿于整个物业服务工作的始

终，以“服务赢得业主，品牌创造价值”的追求目标，融合

提炼出独具个性的保洁***文化，促进物业服务创新提升。

使***成为物业服务标志性产品，广树***美誉度。

15

1.2.房屋日常养护维修及设施设备维护管理服务方案

1.2.1.管理服务方案

服务内容

①负责房屋和公共设施设备验收、交接、运行、维修养

护和管理并及时做好记录；

②负责强弱电系统、给排水系统等维护和管理，严格遵

守操作规程与保养规范。

③室外共用管线统一入地或入公共管道，无架空管线，

无碍观瞻。

④排水、排污管理通畅，无堵塞外溢现象。

⑤道路通畅，路面平整，井盖无缺损、无丢失，路面井

盖不影响车辆和行人通行。

⑥供水设备运行正常，设施完好、无渗漏、无污染，生

活用水有严格的保障措施，水质符合卫生标准，制定停水事

故处理方案。

⑦制订供电系统管理措施并严格执行，记录完整，供电

设备运行正常，配电室管理符合规定，路灯、楼道灯等公共

照明设备完好。

⑧电梯按规定或约定时间运行，安全设施齐全，无安全

事故。轿厢、井道保持清洁。电梯机房通风、照明良好，制

定出现故障后的应急处理方案。

16

设备管理制度

通过制定各项符合楼宇设备运行要求的值班制度以及

设备操作人员的岗位责任制。推行“设备定号、管理定人、

保管定组”的三定管理原则。

建立共用设施设备档案(设备台帐),技术资料档案。

制定详细的设备三级维修保养制度；采用日常保养、定期维

护与大中修(改造)计划相结合、自己维保与委外专业维保

相结合的维修保养体制，配备所需专业技术人员，严格执行

操作规程。

容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范

措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。

设备设施运行管理

对各种设备进行实时监控管理；

定时将各设备运行情况记录在案；

保持各设备房整洁、有序；

定时开关楼宇公共部位照明系统；

保证正常供电、供水、供冷。

设备设施保养

根据已制定的维修保养计划，按时予以实施；

定期对设备检查、清洁、润滑；并记录在案；

定期对电梯、管线、消防、监控等设备、设施进行巡视；

发现问题，及时解决；

17

实行24小时报修值班制度；

委托有资质的电梯公司对电梯进行定期专业性保养；每

次检修保养完成进行验收确认；

定期更换备用应急发电机润滑油。

设备综合管理

设施设备运行正常，管理期间无重大设备事故发生；

水、电、电梯、消防、监控等设备运行维修人员操作技

能熟练；严格执行设施设备操作规程及保养规范；

工程运行人员实行值班制度；机房出入及钥匙管理有严

格规定；

共用设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、

维修、保养等记录齐全，字迹工整；

设备房保持整洁、通风，无杂物、灰尘；无跑、冒、滴、

漏和鼠害现象；机房环境符合设备要求；

设备不发热、不滴水、不漏油、不漏气、不生锈、无异

响；

设施设备标志齐全、规范，责任人明确。

房屋日常养护维修及设施设备维护管理流程图

18

基础设施识别

维修工基本要求

房屋共用部位、共用设施管理公用设备、服务器具管理

维

故

安维房申

封

检

楼使

修

标

障

保修屋购

存

用

及查

、

巡

工完管识

、

与

逻维

处

巡好理

检报

保

检理修

视检

查废养

检查

查

环

工作境

过程监视

1.2.2.房屋日常管理与维护养护服务方案

服务内容

房屋结构安全巡查，建筑外墙、屋顶、地面、顶棚、门

窗、楼梯等设施的日常养护维修、巡查。

服务质量

(1)确保物业管理区域内房屋及设施的完好等级和正

常使用。

(2)玻璃无破裂，五金配件完好，门窗开闭灵活、密

封性好、无异常声响。否则应及时修复或更换，不能立即修

19

复的涉及安全性的应采取措施消除安全隐患。

(3)粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖、地

板平整不起壳、无遗缺，吊顶无污(水)渍、开缝和破损。

否则应及时修复或更换，不能影响车辆和行人通行。

(4)屋面排水沟、室内室外排水管保障畅通；雨前及

时巡查，排除隐患。发现过滤网及管道破损及时修复或更换。

(5)发现屋面或其他防水层有气鼓、破裂，隔热板有

断裂、缺损的，屋面、墙面有渗漏的，应在3个工作日内安

排专项修理。

(6)及时完成家具、设备等各项零星维修任务，一般

维修任务确保不超过24小时，确保家具、设备维修合格率

达到100%。

(7)楼内相关设施发现损坏应立即修复，安全标志等

应清晰完整。保证各项设施、器材的正常使用；

其他要求

(1)各类设备、房屋维修出现故障时，维修人员应在

接到一般性报修后30分钟内到达现场，设备零修及时率

100%,合格率达到95%以上，零修工作不影响正常办公生活，

一般性维修不过夜。

(2)完成各类临时任务。

日常养护维修方案

每年对房屋地面、墙、台面及吊顶、门窗、楼梯、通风

20

道、外墙幕墙进行全面检查1-2次，掌握房屋设施设备完损

状况，对完好程度作出评价。

在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质

量较差、易出问题的部位重点检查；每半年检查清除1-2次

屋面，疏通雨水口、落水管等。

每日巡视1次门窗、玻璃、照明灯；每年对门窗做专项

检修1次。

巡检有记录。

制定房屋地面、墙、台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道

年度维修计划并实施，需要进行大、中修或更新改造的项目

报告***。

房屋定期维修养护计划

序维修类实施

项目兄计划方案

号别效果

结构

局部受

安全，

房屋损：施工

正常

承重质量原每年检查房屋由维修中心

1使用。

结构因造成的结构性能负责实施

结构

部位的结构

性能

问题

完好

21

每二年对较大外墙

局部、大面积渗漏，外墙平整，

外墙

面面积渗久修无效的，应由维修中心无渗

2

漏及翻局部翻新防止负责漏水；

结构

新扩大及污染墙整洁

面统一

无积

避雷网每二年水，防

刷一次油漆，防水层

隔热层

止锈蚀；每半年正常，

破损；防

疏通一次屋面有效

水层破由维修中心

3屋面雨水口；每年对发挥

损造成负责

屋面防水层检功用，

渗漏；屋

查一次；每年翻无渗

面积水

新更换老化部漏；隔

分热层

完好

22

公用地

面的维每半年对公共

修改造；地面进行一次

公共

公共通维护，补换损坏

通道

道、门厅或空鼓瓷砖；每

门由维修中心美观、

的墙、天三年刷新一遍

厅、按照相应技完好、

4棚维护；门厅、楼梯间、

楼梯术作业规程整洁、

楼梯间电梯厅的墙壁、

间、实施清爽

墙面、扶天棚、扶手、栏

电梯

手、踏步杆、电梯轿厢；

厅

的维护；每月检查一次，

电梯厅并做好记录

的维护

每周检查外表

石材有无脱落；

外墙、大

外墙结合外墙清洗，

理石的由维修中心美观、

面大检查外墙玻璃

5维护、窗按相关作业完好、

理石是否有松动；每

户玻璃规程实施整洁

玻璃周检查玻璃是

维护

否有裂纹；金属

是否有锈迹

23

每周检查有无

擦、划、刮、踏

坏。发现损坏及由维修中心美观、

吊顶的

6吊顶时修补；每月检按相关作业完好、

维护

查防水、防腐、规程实施清爽

防裂、防胀、防

霉变工作

房屋检查标准

序号地基基础标准

观测房屋无倾斜、地基无明显沉降、

1地基基础

移位，墙体无严重裂缝等。

无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂

2梁、柱、板主体

和非收缩性裂缝，无筋露等。

喷涂均匀，饰面板(砖)安装(砌

3墙体、墙面贴),牢固，表面平整、洁净，色

泽协调一致。

抹灰层牢固，无面层剥落和明显裂

4顶棚

缝。

无混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢

筋无锈蚀、变形，牢固，确保使用

5楼梯、扶手

安全，木扶手表面无明显皲裂和漆

层脱落。

24

公共门窗门：木

牢固、平整、美观，无锈蚀，开关

门、铁门、防火

6灵活，接缝严密，不松动，门窗及

门窗：铝合金

门窗配件齐全。

窗、百叶窗

屋面防水层无老化、拉裂、开裂、

轴裂、龟裂现象，板端缝、伸缩缝

屋面隔热层、防

7没膏紧贴，天沟、落水管、落水口

水层

畅通无阻，不积水，屋面出入口完

好，隔热层无缺损现象。

天台、避雷带、

8无破损、变形、无明显锈蚀。

公共防盗网

消防设施(消

无损坏、开关自如、清洁、无渗漏

9防栓、消防管、

现象，周围无堆积杂物，保持水压。

消防阀门)

楼梯灯完好，灯开关正常，电话箱、

10公用电器电表箱、有线电视箱及分解器盖板

完好，无不安全现象。

房屋标识(楼字体清晰、醒目、标识齐全，标识

11

层号等)牌无损坏。

散水坡、雨檐与建筑物外墙连接完好，无脱离开

12

台、连廊缝现象，无排水不畅现象。

25

无裂缝、起壳、空鼓、下陷，表面

13楼板、地面平整，无破损，楼板、地面砖上无

水泥渣。

无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，

14上、下雨污水管

管道接口完好，无裂缝、破洞。

室外建筑、标识完好率100%,符合安全要求，标识

15

牌牌齐全醒目。

整体要求路面平滑，无明显坑洼、

道路破损，轻微破损面积每处不超过0.1

平方米，边角整齐无缺口。

人行道、车道、消防通道、停车场

造成坑洼或破损，每500平方米内，

16水泥路面累积不超过1平方米，路面积流水

泥渣等体积不超过1.5×1.5×1.5立

方厘米。

不能缺少一块，98%没有松动，单

道板砖、拼花砖块破损面积大于20%的道板在100

平方米内不超过4块。

平整不缺少一块，单块破坏面积不

电缆沟盖板

能超过0.01平方米。

17

整齐，没有很明显塌陷，不缺少一

路牙

块，单块破损长度不超20%.

26

每处塌陷破损面积不超过50平方厘

挡土坡、墙

米。

踏步、台阶没有明显破损

排水通畅，井盖没有明显裂纹或破

损，井壁没有塌裂，井盖型号符合

轻型、重型要求，标识正确与周围

雨污水井、盖道路高度保持一致，与路面高度不

超出±2cm,与绿地正常不超过士

8cm,个别因地势原因等可超出，但

不能明显影响观瞻。

沟体完好，明沟盖板齐全，沟渠通

明暗沟

畅无阻塞。

给排水管道

水管水阀完好，无渗漏，管道通畅

(含绿化用水

无阻塞。

管阀)

化粪池同雨、污水井。

1.2.3.供电设备管理维护方案

为确保用电安全，规范用电行为，促进安全生产，提高

安全用电水平，根据《中华人民共和国安全生产法》、《中

华人民共和国电力法》、国务院《电力供应与使用条例》、

《省电力设施和电能保护条例》等相关法律法规制定。

27

(1)管理职责

按照行业要求，架空线路T接的***侧配电设备产权分

界点以T接线夹向负荷侧延长20厘米处为分界点；由电缆

分接箱T接的***侧配电设备，以电缆T接头向负荷侧延长

20厘米处为分界点，负荷侧至用电设备由我处管理和维护。

水电处将及时掌握配电设备的运行状况，及时发现缺陷

和可能存在的安全隐患，按期进行巡视与检查。

按安全用电等级和变压器容量，315KVA及以下配备2-3

名运行管理人员，变压器容量在315KVA以上配备3名以上

运行管理人员。运行管理人员应具备电气设备巡视、维护、

操作技能资质。

(2)运行检修

(2.1)运行中的变配电设备每周至少巡视检查一次，巡

视人员应建立巡视记录本，记录巡视时间、范围及缺陷。巡

视中发现的缺陷或异常情况详细记录到“巡视记录本”中，

并及时汇总上报中心领导和单位领导。巡视检查时进、出配

电室必须随手关门，巡视完毕及时加锁，巡视检查内容有：

检查低压配电装置上指示仪表及信号灯，均应齐全完

好，满足运行监视的需求

检查三相负荷是否平衡

检查低压配电装置内低压电器内部有无异味、异声，配

线及各部接线端子有无过热松动现象。

28

雷雨过后检查有无漏水，电线、电缆沟是否进水，瓷绝

缘有无闪络、放电现象。

设备发生故障后，应重点检查熔断器和各种保护设备的

动作情况，以及事故范围内的设备有无烧伤或毁坏情况。

变压器套管是否清洁，有无裂纹、损伤、放电痕迹。变

压器油温、油色、油位是否正常，有无异声、异味。变压器

呼吸器是否畅通，有无堵塞现象。变压器各部件螺栓是否完

整，有无松动。

变压器各个电器连接点有无锈蚀、过热和烧毁现象，一、

二次熔断器是否齐备，一、二次引线是否松弛，绝缘罩、绝

缘线是否良好，相间或构件的距离是否符合规定。

变压器外壳有无脱漆、锈蚀，焊口有无裂缝、缝隙有无

漏油现象，变压器铭牌及其他标志是否完好，变压器上的其

他设备是否完好。

变压器应按规定要求进行预防性试验，日常巡视中发现

的缺陷和异常情况应及时消除。

(2.2)用电设备发生以下情况时，必须迅速安排处理

配电盘断路器跳闸、熔断器跌落。

所供电低压线路倒杆、断线、发生火灾、触电伤亡等。

负荷侧报告停电或电压异常。

变压器故障停电等。

(3)组织抢修

29

当配电设备发生故障或异常时，应迅速组织人员对配电

设备进行全面检查，直到查找到故障原因，检修人员及时处

理。

当电源侧发生停电，应及时与当地供电所取得联系，了

解停电原因，并组织人员对配电设备进行全面检查。若发现

配电设备发生故障或异常，无论停电是否与自身设备有关，

应立即向当地供电部门报告。

给排水系统管理维护方案

维护给排水系统设备设施保养工作，确保给排水设备设

施各项性能完好。

(1)维修保养项目及内容；

给水水泵机组维修保养。每季度对所有水泵机组进行一

次清洁、保养，检查给排水管道的运行情况

给水泵电动机维修保养：

用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以

上，否则应烘干处理或修复；

检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同

型号规格轴承；

检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；

清洁电动机外壳；

检查电动机外壳油漆是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻

底铲除脱落层油漆后重新油漆。

30

(2)给水泵维修保养

检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑

油；如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承；

转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格

水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；

检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；

清洁水泵外表，如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除

脱落层油漆，重新刷上油漆；

检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更

换；

检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧；

闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养。

(3)闸阀维修保养

检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；

检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油

麻油；

对闸阀阀杆加黄油润滑；对锈蚀严重的闸阀(明装)应

在彻底铲除底漆后重新油漆。

(4)止回阀维修保养

检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；

检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格

弹簧；

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检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新

油漆。

(5)浮球阀维修保养

检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；

检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；

检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更

换。

(6)液位控制器维修保养

检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；

检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；

紧固所有螺母。

(7)给水管道的维护保养管理

给水管道系统经常出现的故障之一是漏水，漏水造成供

水压力和流量达不到要求，同时增加经常性运行费用。因此

给水管道系统维修管理工作任务就在于查漏、给水附件、控

制附件的维修，坏管的检修，水管防冻及管道清理等。

(7.1)检漏

每季度现场实地检漏，检漏的方法有查漏、听漏、校漏

等，一般根据具体条件选用。

查漏就是查看漏水现象。明装给水管道只需检查楼板、

墙壁、地面等管道经过的地方有无滴水、湿润等现象，便可

很快查出漏水点，及时进行修理。埋地给水管漏水量较大时，

32

一般在漏水处都有泉眼般的小股水流从地下往上冒，或者出

现局部地面下陷，晴天出现潮湿的路面，冬季局部地方冰雪

融化比周围早等现象。

听漏是用一根金属听漏棒，在夜深人静的时候将听漏棒

一头插入管道可能经过的地面，或触在阀门及消火栓上，另

一头贴近耳朵，凭经验细心辨听漏水声，越靠近漏水点，漏

水声会越大。听漏时，可沿管线经过的地方每隔4-8m听一

次。特殊情况下将动用半导体，超声波等探测检漏仪表等设

备。

校漏就是借用水表查找漏水点和漏水量，校漏工作应分

区进行。校漏时，需关闭该区管网四周的所有阀门并不许***

相关人员用水，只有一条装有水表的管线和该区管网接通，

如果水表指针转动，就说明该区管网漏水。

(7.2)检修

当管网漏水位置找出以后，分析漏水原因，根据情况采

用不同方法及时检修。

室内给水管道漏水或渗水的原因一般是管道接头不严，

或者腐蚀严重等因素造成。腐蚀严重多发生在丝接头处或暗

理部位。如果是螺纹接头或管件不严引起漏水时，应将局部

管段拆下，重加填料拧紧，或更换管道；焊接连接管道可采

用补焊方法堵漏；腐蚀严重的管道应立即更换。

室外埋地给水管道漏水或渗水原因，一般是管道接头不

33

严，外部荷载或管基下沉引起局部管段破损等。管道接头漏

水时，如果是青铅接口，可重新打口，或将接口内青铅剔除

一部分加铅条重打；水泥、石棉水泥或纯橡胶圈接口漏水时，

应将接口内填塞材料抠除刷净，更换材料，重新打口。由于

外部荷载或管基下沉引起管道破损漏水时，直管段上较小裂

缝可采用钢板夹卡紧裂纹处，或用焊接钢套管浇注接口进行

修复，对于较大裂纹，或管件处裂缝，应将损坏管段或管件

更换掉。

(7.3)水管防冻

冬季来临前检查裸露在室外的给水管道、阀门，应检查

管道保温材料是否完好。如发现损坏立即加装、更换。

给水管道清理

由于给水水质、流速快慢(金属管道还存在管内腐蚀)

等因素的影响，给水管道在使用一段时间以后，管内壁会产

生结垢，而且越积越多，影响管道的输水能力，同时降低了

供给水压。因此，必须年度定期清除管内的结垢，改善管道

的输水条件。

给水管道的清扫方法较多。对于松软结垢，通常可用高

速水流冲洗。冲洗水流速一般为工作时最大流速的3～5倍，

但水压不能超过管道允许承受压力。冲洗时水从水管一端进

入，废水从排水口、阀门排出。也可在冲洗水管内通入压为

0.5-0.7MPa的压缩空气，增大管内水流速度，效果会更

34

好。

坚硬的结垢，可采用机械刮管器清除。将刮管器放入水

管内，两端用钢丝绳连在绞车上，来回拖动，刮刷管壁结垢；

刮下来的结垢可用水冲洗干净。这种刮管机利用电动机带动

的链锤打下管壁上的积垢，一边除垢一边清垢，剩下来的再

用水冲洗干净。

1.2.4.排水管道的维护保养

排水管道系统常见的故障是漏水或管道堵塞。因此，排

水管道的日常维修管理工作就在于排除漏水点，疏通堵塞管

段。

排水管道漏水的检修室内排水管道漏水时，管道附近的

墙壁面或楼板湿润，严重时天棚滴水；室外排水管道漏水时，

管道附近土壤出现下沉或湿润现象。

引起排水管道漏水的原因：大多数是管道接口不严，或

者管件有砂眼及裂纹；地下埋设的排水管道漏水时，还有可

能是施工时，管基不牢固、土壤不实或管道埋深过浅，车辆

或重物把管道压坏。属接口不严引起的漏水，应重新填料捣

口进行处理，若仍不见效，须用锤子及弯形錾将接口剔开，

重新连接；如果是管段或管件有砂眼、裂纹或折断引起漏水，

应及时将损坏管件或管段换掉，并加套管接头与原有管道接

通；如因埋深太浅引起管道损坏漏水，在修复后还应采取相

应加固措施，防止管道再被损坏。

35

排水管道堵塞的检修引起排水管道堵塞的原因一般有

以下几方面：

原先施工质量有问题，管道铺设坡度太小或有倒坡现

象，引起管内水流速度过慢，水中杂质在管内沉积下来，使

管道堵塞；

使用者不注意，将硬块、破布、棉纱等掉入管内，引起

管道堵塞；

管道铺设坡度有问题时，应按有关要求，对管道坡度进

行调整；

当室内排水管道被堵塞时，会引起地漏和卫生器具下部

冒水，或从低器具向外返水，修理时，先应判断堵塞物的位

置，然后决定排除方法；

若发现单个卫生器具不下水，则堵塞物可能在卫生器具

存水弯里，一般可用抽子抽吸几次，直到堵塞物排出。

如果在同一层中有些卫生器具不下水，而另一些却下

水，那么堵塞物是在排水横管中部的下水与不下水两个器具

中间的管段内。这时可打开扫除口，用竹劈或钢丝疏通。如

果是单层房屋，可由室外检查井向室内疏通；经疏通后不起

作用，说明硬块比较大，卡的很严实，这时可在堵塞物附近

管件的上部或旁边用尖錾凿洞疏通。疏通后用木塞塞住洞

口，或垫上胶皮用卡子卡住。如果同一层中由一根横管所接

纳的器具全部不下水，而上、下层排水畅通，说明堵塞物在

36

横向排水管末端与立管连接处，这时也可采用上述方法进行

处理。

当同一排水立管承接地卫生器具中，下部的器具排水正

常，而中间层的器具虽无***相关人员排水，却有污水由器

具排水口往上返水，说明立管堵塞，堵塞物在往上返水器具

以下立管段上。此时，可由立管检查口盖或从房顶透气孔，

用竹劈或钢丝向下进行疏通。

室外排水管道堵塞时，检查井内产生积水或往外溢水，

室内卫生器具排水也不畅通。此时，可先沿管线检查排水检

查井内积水情况，当发现邻近两个检查井中，一个积水严重，

另一个却无积水现象，那么堵塞位置就在这两个检查井之间

的管段内。这时，可用捣勺清除无积水检查井内污物，对堵

塞管段进行疏通。管径大的用竹劈，管径小时用钢丝。若堵

塞物离检查井很远，难于疏通时，可在适当位置挖出管道，

把管子凿个洞进行疏通。待畅通后用水泥砂浆补好。

排水管道的管理

排水管道的管理包括定期对管道系统进行检查和清扫

两项内容。

排水管道的检查对排水管道进行经常性维护检查，是保

证排水畅通的重要措施。维护管理人员，应经常检查排水井

口封闭是否严密，防止物品落入，给修理带来麻烦；室外雨

水口附近不应堆放沙子、碎石、垃圾等，以免下雨时，随雨

37

水进入管道内，造成管道堵塞。

排水管道的清扫室外排水管道和检查井应定期进行清

扫、疏通，确保水流畅通。清扫排水管道时，常用的方法有

人工清扫和机械清扫等。较小管径排水管一般由人工用竹劈

进行清扫，竹劈由上游检查井推人，在下游检查井抽出，反

复推拉几次，将管内沉积物推拉松动，使其随水流冲走，或

进入检查井内，用捣勺清除。较大管径排水管可采用机械方

法清扫。操作时，先将竹劈穿通需清扫的管段，竹劈末端系

上钢丝绳，钢丝绳上再施以钢丝刷、铁番箕或骨骼形松土器

等疏通工具，在清扫段两端检查井上面各设一架绞车或电动

卷扬机，带动疏通工具往返清扫，将管内沉积物刮净。

1.2.5.电梯系统管理维护方案

(1)***配合的日常管理工作

***应制定有关电梯自动扶梯安全使用操作规程及有关

人员的岗位职责(例：电梯驾驶员、管理员、保洁员、保洁

员等岗位),落实有专人管理，以确保电梯自动扶梯安全行

驶

对所有电梯分区域性进行统一编号，设立一机一档，统

一管理，获得政府主管部门核发电梯安全检验合格证的电梯

方能进入正常使用。

落实机房安全保卫措施，保证进入机房的通道、楼梯畅

通。凡有电梯的区域、通道，重点控制场所应保证维修人员

38

手续便捷、出入畅通。

机房内需提供必要照明，并应保持空气畅通，室内空气

温度应保持在5℃~40℃之间，环境相对湿度≤85%(25℃

时)。

机房内和各层门近处应设有灭火设施，照明电源应与控

制线路分开敷，电源电压波动应≤±7%。

防止机房天花板及墙壁渗水。

井道底坑保持干燥，不可渗水或有水漏入。

因用电分流，排接电线、拉闸或意外事故造成停电，需

运用备用电源启动电梯、自动扶梯运行时，必须提前通知保

养人员落实防护措施后，方能启动，以免造成不必要的电梯

故障和意外人身伤害。

***电梯设备管理人员应经常对电梯进行巡视，发现异

常，立即通知维修站。

***的电梯驾驶员和保洁员需做好电梯厅门区域、厅门、

门套、地坎、电梯轿箱、裙板、玻璃、机房等部分和使用环

境的日常清洁工作，确保电梯自动技校安全行驶。

为维修、保养人员办妥所需的出入证件，以保证维修、

保养人员工作顺利进行。

落实专人同维修站联系日常工作，提前提供电梯使用日

程计划，对维修保养工作进行核查和确认。

(2)***配合的安全管理工作

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对于公共交通电梯事故容易发生的部位必须落实：如发

生恐慌、骚动、拥挤等非常状态的应急措施。

对于公共交通电梯是盗窃容易发生的部位必须落实：日

常的安全保卫措施。

对于维修站捐资“提示”、告知和修理报告，应积极响

应及时采取正确的对应措施。

电梯三角钥匙的使用者必须持有政府主管部门颁发的

相应且有效的资格证：电梯管理者必须对三角钥匙的使用和

使用情况严加监管。

电梯在行驶或停止过程中，发生如抖动、突然的加减速、

指定层站不停或认为有异常现象时，请停用电梯，尽快通知

维修人员进行检修。

当人员被困于电梯轿厢时，管理者应检查电梯轿厢位置

和困人情况，并立即通知维修人员到现场救援。在维修人员

实施救援之前，用电话与被困人员进行沟通，安慰且等待救

援。不要轻易尝试释放人员，并劝告其他人员不要盲目尝试

自救。

电梯管理者必须对钥匙的使用者和使用情况加以监管。

电梯在运行或停止过程中，发生如突然加减速、异常声

音和或您认为有异常现象时，请停用电梯，通知维修人员进

行检修。

电梯有故障时，安全系统起保护作用而使用电梯紧急停

40

车。此时自动技校应停用，请确认故障现象并通知维修人员。

(3)应急措施

(3.1)意外事故的应急措施

意外进水应急措施示意图：停止运行→疏散员工→设置

警示牌→切断电源→通知专业人员检查

发生火警应急措施示意图：现场确认→切断电源→报警

→疏散救援→参与灭火

(3.2)意外事故消除后的处理

室内型电梯不再进水后，应在维修人员指导下对扶梯做

干燥处理，完成后由电梯维修人员对扶梯进行全面检查。对

损坏部件进行更换或进行项目修理，确认自动技校全部修复

后方可投入使用。

室外型电梯应在排除积水后，由电梯维修人员对技校进

行全面检查，对损坏部件进行更换或进行项目修理，确认电

梯全部修复后方可投入使用。

电梯进水、火灾、地震等其它灾害后，应由维修人员对

电梯进行全面检查。对损坏部件进行更换或进行项目修理，

确认电梯全部修复后方可投入使用。

电梯困人救援结束后，由电梯维修人员对电梯进行全面

检查。对损坏部件进行更换或进行项目修理，确认电梯全部

修复后方可投入使用。

电梯意外事故救援结束后，由维修人员对电梯进行全面

41

检查。对损坏部件进行更换或进行项目修理，确认电梯全部

修复后方可投入使用。

1.2.6.空调系统管理维护方案

中央空调经过长时间运行后空调冷冻水系统，制冷主机

及风机散热盘片不可避免地出现了水垢、锈蚀、细菌和粉尘