连云港新世纪商贸城市场研发报告

第三章城市土地市场情况第四章连云港房地产商品房市场发展情况………第五章连云港商业地产市场情况第六章市场问卷调查情况第十一章项目客户群定位……………第十二章项目形象定位………………第十三章项目开发节奏建议…………第十四章项目规划定位建议…………第十五章项目景观定位………………第十六章装修标准建议………………第十七章设施配套建议………………第十八章项目商管/物管定位………………………第十九章项目价格定位………………第二十章项目销售模式建议…………第二十二章项目营销策略建议(略)…………………7444平方公里，水域面积1759.4平方公里。全年完成12个乡镇(街道办事处)区划调整，其中涉及灌云县3个，灌南县7个，新浦区1个，连云区1个。2005年底，连云港市辖3个区、4个县，共有56个镇、31个乡、14个街道办事处，三、城市经济情况收入分别达到10006元、3869元。三产结构中第二产业达44.2%,第三产业比重达35.3%,说明整个城市发展全市户籍总人口为472.18万人。市区人口70.17万人，增长5.33%,其中连云区人口增长最快，增幅达12.71%。全市总户数为136.29万户，平均每户人口3.46人。部分居民乃至5口以上。五、城市发展计划●到2010年，全市地区生产总值突破1000亿元●人均地区生产总值达到20000元以上●三次产业结构调整为11:53:36;●城市化水平达到48%●中心城市人口突破100万人，建成区面积达到100平方公里以上；●农民人均纯收入超过5600元，年均增长8%以上；●人口规模达到500万人，人口自然增长率控制在8%以内。(1)新亚欧大陆桥的东桥头堡。(3)江苏省城镇体系一级Ⅱ类中心城市，淮海经(4)江苏沿海区域性国际商务中心城市纵一横”两条城镇发展轴：“一横轴”指陇海铁路和连云港-霍尔果斯高速公路的徐连城镇发展聚合轴连云港段；“一纵轴”是指连盐通(沿海)高速公路和规划中的沿海大铁路青岛一连云港一盐城段以及沿海港口群体构成的连通(1)连云港市区为市域城镇体系的一级城市，也是城镇体系的核心和中心(3)市域城镇体系的三级城镇是市域内5个重点中心镇。它们分别是赣榆(4)市域内的一般建制镇为市域城镇体系的四级城镇，市域内至2020年不再设乡的建制。(市区)、徐连城镇聚合轴(东西轴)和连通城镇聚合轴(南北轴)。市化水平46%;人口达到89万。2020年城市化水平55%。人口达到108万，中心城区115.17平方公里。连云港2006年——2007年土地出让情况地块座落土地面积地块编号地块座落土地面积民主路北、盐河北路西厂区棚户区连众西地块块东华盖山东侧地块(B地块)解放西路南(电影公司及周边)华盖山东侧地块(A地块)路南新港城大道南(B地解放东路东(原玻璃二厂)新港城大道南(A地路南黄河路北路东昌圩湖西、花果山北路东长江路北、蝙蝠山东路北洋学校北路东西小山周边地块南(师专通灌校东南(师专苍梧校水岛地块09-3、路北造观海路西原海棠冷库地块板桥安置小区地块馨鑫小区B地块中华东路1#楼改造地块中山西路南侧原地块外运车队及东侧地块东侧地块五洋路南、经六路西侧地块)新光路北、经八路东地块地块)中山西路世纪花园南侧地块)陇海铁路东、陇海花园北电培训中心东地幸福路西、新海路东民主路北、盐河北路西(01-13—B地块)(01—13—A地块)(01—12—B地块)(01—12—A地块)大港路北金山桥学校西A地块(01-10—B_地块)平山转盘东北侧(01-10—A地块)块B地块连岛安置小区东化工厂)行北平山转盘西北角书店北缘小区西半山公寓地块四号地块叉口地块路以北连云港经济技术开发区大港路南、平山路东猴嘴街道办事处海滨路西厂西连云港经济技术开发区新光路南、中华路西连云港经济技术开发区242省道东、碱厂南路南路西连云港经济技术开发区大港路南、平山路东连云港经济技术开发区机关生活区南连云港经济技术开发区蝙蝠山南侧连云港经济技术开发路东道南朝阳沙河口加油站坚持正确的舆论导向，我市房地产市场供销相对稳健。住宅销售价格稳中有升，1.供应情况2006年前三季度，连云港市商品房批准预售面积105.85万平方米，较上年同期增长38.50%;其中，商品住房批准预售面积75.05万平方米，同比增长商品住房新增量月度走势情况如下图所示：2.销售情况2006年前三季度，连云港市实现商品房实际登记销售面较上年同期增长35.95%;其中，实现商品住房实际登记销售6483套，实际登记销售面积72.15万平方米。3.供销对比情况2005.1～2006.9连云港市商品房上市总平均销售率为56.83%,商品住房上市总平均销售率为69.66%。2006.1～9月上市商品房平均销售率为44.85%(不含06年以前上市商品房销售情况),商品住房平均销售率为53.44%。1.不同面积段商品住房的供销结构下图为2006年1～9月份不同面积段新建商品住房的成交占比情况：1～9月份，不同单价段商品住房的成交结构1.成交均价2006.1～9月，我市商品房的平均成交价格为2935元/m²,较去年同期5.19%。其中，商品住房的平均成交价格为2737元/m²,同比上涨10.85%.3、先前众多商家提出8%,乃至10%的投资回报率，而目前商业地产投资回6、至目前为止，很多商家并未完全关注商业管理的作用，随便请些人员进行商业管理，导致经营不善及混乱，最终导致商家撤场，招商、运营失败。在房地产行业中，商业地产属于一门最具发展潜力的行业。在从事商业地产销售中，如何避短扬长，如何从目前的商业环境中突颖，如何与同类市场进行有效错位竞争或者直接竞争?此必须详细了解客户的需求动向，最大程度的引导客户投资，打破先前的商业地产的不成熟的运作模式，在最短时间内达到效益最大化，一切均从市场角度出发，提高销售势能，挖掘最大销售力，激发客户投资购买欲望。连云港商务公寓情况，连云港最早商务公寓以及写字楼产生时间于2002年，如连云港华联对面的双塔建筑，至今为空置状态。其他商务公寓销售均比较成功，特别是墟沟几个中大型商务公寓销售比较火暴。2003年至今，很多商务公寓采用精装修形式，提创酒店式公寓销售，刚上市之际，销售比较好，主要针对投资型客户。近年来，随着房地产发展越来越快，消费者购房更加理性化。目前连云港市场尚无一个可针对参照性的商务公寓，从本项目自身情况来看，若大个商业体量，且聚集众多商家，本项目可适量开发商务公寓，宜商宜住，较为适合商业地产的配套。自连云港房地产市场发展以来，该地产业态反馈情况●问卷调研原理与思路●体系与方法研样本量为1200份，在新浦、连云、海州三地进行调研执行。调研样本量分布样本量有效问卷数废卷数有效问卷率平方米占总体量21.89%,说明连云港大部分居民的生活水平属于中流水平，那从第一提及知名度来看，红星美凯龙知名度最高，达24.53%,其次是国际商贸城，占12.83%,此调查属于开放式调查，那么,在消费者市民心目中，红从提示性知名度来看，红星美凯龙知名度最高，达24%,其次是兴隆装饰城，占17%,红太阳家具城占16%,国际装饰城市场影响力仍不够大。的仅8%。一个装饰市场的好坏，经营状况如何，关键还是在于市场对消费者的影响力如何?这在后期产品包装中，需要重整包装。最常去装饰城/家具城分析40-20-0-国际商精品装红太阳红星美兴隆装海州装八一装繁荣装其他贸城饰城家具城凯龙饰城饰城饰城饰城分析：从上图可以看出，前往红星美凯龙的消费者占总量的37.26%,其次是兴隆装饰城，占19.7%。六、选择装饰城/家具城的影响因素分析选择装饰城/家具城的影响因素分析选择装饰城/家具城的影响因素分析装饰城/家具城的规模购物环境装饰城/家具城交通的方便程度工作人员售前售中售后服务质量装饰城/家具城的信誉产品品种的多样性产品款式的新颖度从上图可以看出，影响消费者消费的最大因素在于产品质量，占26%,说明消费者属于理性消费，符合连云港市当地目前的消费水平，其次是价格，那么价格所决定的即为产品档次。从中可以看出，消费购物一看质量、二看价格。在后期商业宣传中，此必须作为重点，关注产品品牌，同时关注产品的档次。40-30-0-满意，符合本较满意，商业不满意，商业其它木业板材藤艺9地板橱柜家具家饰灯具灯饰床上用品沙发布艺陶瓷洁具油漆涂料工艺品铁艺型材装修总预算分析25-25-20-0-1万元1-2万2-3万3-5万5-7万7-10万10-1515-2020万元25-25-20-0-0.5万0.5-13万元以上万元万元万元万元购买家具预算分析30-30-25-20-0-10001-15001-20001-25001-30001-40000元以内10000元15000元20000元25000元30000元40000元以上装修产品获知渠道分析互联网互联网建材/家装展会电视广告23%朋友介绍电台广播公交车上的车体广告报纸媒体路过看到户外(灯箱路牌)广告连云港新闻综合频道收视时间段分析连云港新闻综合频道收视时间段分析22:00以后国际商贸城知名度分析到本案购买装修材料意向分析非常愿意比较愿意说不准不太愿意25-20-公务企业军人事业企业企业私营个体医生自由教师离退其他职工单位高层中层业主工商工作管理管理户人员人员人员职业者休人员0-800元801-1201-1501-2001-2501—3001—4001—5001元以下1200元1500元2000元2500元3000元4000元5000元以上过二、本案进驻意愿分析40-20-0-打算不确定在通过对被调查者进行本项目的宣传介绍后，58.55%的群体，是有进驻本案经营的意向。只有13.82%的被调查者是不打算进驻本案经营。另外27.64%是不打算进驻原因分析再扩大说系列126.19%11.90%9.52%2.38%7.14%26.19%往其他地旧市场没区发展有拆另外也有11.9%的客户，因为在国际商贸城(老振兴市场)中有摊位，而目对商城不了解对价格政策等不了解装饰城太多店面足够，不想扩大连云港市场不景气资金不足对商城不了解对价格政策等不了解装饰城太多店面足够，不想扩大连云港市场不景气资金不足 40-30-20-0-求最大，达到了42.28%;其次为50—100平方米和200—300平方米。这些是经营商场分割式商铺(即产权式商铺),以满足例如家具类业态的进驻需要。在楼层进驻意愿分析表中可以看出决大多数的经营户都希望能进驻一层经营，其比例占到了88.41%,其次有11.23%的经营户愿意进驻二层，只有0.36%的浦现存的老市场都是单层商铺(例如兴隆装饰城、国际商贸城即老振兴市场),假如将三层打造成特色专业街区有40.94%的经营户表示愿意进驻，但仍有在购买经营意向分析中可以看出有69.35%的经营户打算单纯租赁经营，打算单纯购买经营的只有10.34%,还有7.28%的经营户是打算购买一部分再租赁一部在所有经营户中还有13.03%表示不确定，原因分析如下：看面积，2.27%不了解市场情不清楚价格，况，29.55%□看资金情况■不了解市场情况□不清楚价格□看地段■看面积A9、商铺购买面积意向分析020-5050-100100-200250-100平方米占到了33.76%。这些面积的跨度从50-200平方从建筑格局需求意向分析中可以看出需求单一层的较多，其次是门面加楼上理念，所以这样的商铺在当地销售将存在较大的困难。(单位：元/平方米)1000以1001-1501-2001-2501-3001-3501-4001-4501-5001以在上面图表中可以看出购买价格承受度分析中，价格主要集中在2000—4000元/得出的价格为3000元/平方米【具体算法：2250×14.79%+2750×12.43%+3250×17.75%+3750×13.61%)/(14.79%+12.43%+17.75%+13.61%)】。这是客户定价□地段■价格□开发商的□项目交通■优惠政策□市场的规■地区的经□卖场规模■辐射区域■商业管理■以后物业圆购物环境■其它40-30-20-0-其中最关心的因素地段价格开发项目优惠市场地区卖场辐射商业以后购物其它商的交通政策的规的经规模区域管理物业环境实力条件模济发内消公司管理展情费者的市与服况的购场运务是买能营能否到力力位20-0-不需要40-租赁还是购买仓库分析租赁仓库购买仓库在调查过程中基本上所有的经营户都不愿意购买仓库，愿意购买的群体只有0.92%可以说是微乎其微。因为在连云港地区几乎所有经营户的仓库都是租赁的，对他们来说购买仓库会占用他们较多的资金。十四、仓库需求面积分析40-20-2-2.5倍2.5-3倍3.5-4倍卜0.5倍以0.5-1倍1-1.51.5-2倍2倍040-20-0-5以下40-40-(单位：元/平方米)30-20-0-1000以下40-20-0-大市场型专业市场一站式购物中心型市场40-20-0-不需要其他需要商务公需要单身公不需要其他公从商务公寓或单身公寓需求分析中得知，有84.81%的经营户是不需要商务公在当地的很多经营户都是连云港(新浦)当地人基本上都有自己住的地方，只有商城必备硬件设施分析□消防系统■停车场□仓库□电子监控自动报警■电子交易平台□手机信号放大系统□办公自动化系统■统一电子配送调度■内部银行及统一收圆导购系统■其他40-20-0-在市场统一宣传、统一管理、统一经营的接受程度分析中可以看出有86.91%推广不深的一种理念，在当地尚有挖掘的余地。40-0-是20-40-20-0租赁的购买的在所有调查对象中有62.77%的人为连云港市区人，还有37.23%的人为连云港的一部分人的商铺是自己购买经营的。25-20-0-注：以上X轴数字代表如下：(单位：元/平方米·天)1下82934567通过以上的分析可以看出，租金价位主要集中在0.3-0.6元/平方米·天，其中最多的为0.4-0.5元/平方米·天，占到了24.22%。可见在当地租金价格是比较便宜的，可能会在影响到销售价格，造成投资回收期过长，降低投资者的(四)、经营状况分析在经营状况分析中可以看出整个连云港地区的经营状况还是比较好的，整个市场还是有很大的发展空间。特别是本案靠近生意最好的老市场，是很有市场空(五)、租金支付方式分析季度支付半年支付一年支付40-20-0-江苏地区总代理连云港总代理普通经销商进行过哪些投资行为分析期货债券住宅商铺黄金成长其他期货债券住宅商铺黄金成长其他对投资商铺感兴趣分析0感兴趣不感兴趣有87.63%的被访问者对商铺投资比较感兴趣，这是个比较乐观的数字。三、是否购买过商铺分析购买商铺用途分析0自己经营做投资生意先做投资以后自己经营购买商铺类型分析商场分割式商铺独立门面式商铺独立门面式商铺类型分析门面加楼上共两层门面加楼上两层共三层单一层六、购买商铺面积意向分析购买商铺面积意向分析30-0-31-6061-9091-120121-150151-180181-210211以上30以内40-20-购买商铺承受单价分析(单位：元/平方米)(单位：元/平方米)30-20-0-3000以下3001-40004001-50005001-60006001-70007001-800040-从中可以看出，69%左右的投资者，所能承受房价在4000元/平方米以内。八、购买商铺承受总价分析25-20-0-10以内10-1515-2020-2525-3030-3535-4040-5050以上接受投资回收周期分析0-8-10年10—12年12—14年16年以上8年以下40-0-较满意不满意满意其它所占比例床上用品橱柜藤艺工艺品铁艺■需要■需要不需要互联网建材/家装展9%电视广告朋友介绍电台广播公交车上的车体广告路过看到户外(灯箱路牌)广告其他其他连云港影视综艺频道连云港新闻综合频道连云港公共频道22:00以后22:00以后22:00以后9%习惯性接触报纸及其他媒体分析其他产品推介会参加意愿分析会参加不会参加其他是否认可按市场区域划分业态40-30-20-0-对是否赞同市场统一招商、统一经营、统一管理40-0-既不赞同也不反对非常赞同不赞同赞同职业分析20-个体私营企公司，公司，机关，公职人专业技自由职其他户，小业主企业管企业普事业管员术人员业者企业主理干部通员工理干部30-40-20-4.12%0-1万元以1～2万2～3万3～4万4～6万6～8万8～10万10万元人均收入达2-3万/年占总体谅的34.02%,那么个人承受总房款额为30万左右家庭人均收入达3-6万/年占总体谅的39.18%,那么个人承受总房款额为36万第四章本项目基本情况(略)便利，连云港长途汽车站、火车站均于2公里左右。项目总建筑面积约11万平优势机会威胁实，本案周边四方钢材城的搬迁，新钢材市场的建设，老装饰城的原址重建，※距本案不远的广开置业所建的建材装饰城与本案在建设时间上，建筑体量，建议：●消费者最关注的还是总价和投资潜力，对于品牌的观念尚未打开。□商业定位目标：根据第一部分对连云港市区家居装饰业商业市场环境分析，鉴于本案达10场经营功能定位为——3.定位优势口整体定位综述：●购买商铺目标市场定位：●以投资为主要目的的商铺投资者连云港市区个体小老板年龄在35岁以上，中高等文化知识背景，具有较强的经济头脑，家庭年收入在5万元以上，投资意识较强。预计这部分客户群占这部分目标群体年龄在40～50之间，高等文化知识背景，家庭、个人事业●以经营为主要目的的家居装饰业商户●经营类型消费群体定位这部分消费群体主要分布在连云港市区及市区附近的乡村(镇)等，其购买根据连云港市区家居装饰业商业业态结构布局，综合连云港市区城市化规划建●项目目标买家定位与分析考察对象是“人”,一是项目的开发者，以此来判断项目是否能达到他们所期望中档次的购物环境及经营的同质性，令众多有实力的商家不易出高价选择该项不管是购房客户目标群体还是租赁客户目标群体，方向均以连云港市区为售总价控制在5万—30万不等。第九章低端商业房有一定升值性具有很低端商业房00※商业配套齐全高档※建筑风格新颖别致……C、导入商业繁华景象：通过宣传推广，营造黄金商业地段氛围D、创导现代商业规划设计：为市民及行人提高休息场所，促进商业消费。创造成本剩余价值的途径是成本向中端标准看齐(质量不降低的前提下),多利用政策，节约成本，再通过严格的成本控制开发，一炮打红，不管在经营种类上或时间上均进行错位。因本项目体量达11第一种方式(两期开发)开业，不影响后期开发。时间为6、7月份动工，10月份开盘。二期开发6万平方米，位于市场内部。位于11月份动工，春节前开盘。第二种方式(三期开发)一期开发3万平方米，位于市场外部形象，时间为6、7月份动工，10月份二期开发4万平方米，位于市场内部靠近老市场。位于11月份动工，春节三期开发4万平方米，位于市场内部靠近河。位于2008年3月份动工，52)从成本角度来说，留给本案的调整空间在100元/平方米单位造价成本以5)以主要目标市场(客户群体)定位作为业态配比的主要依据；整个大型商业，以8×8米柱距进行设计，局部以6×6米。项目单体开间为8米，后进行分割，以4米开间为主。项目进深与开间配比不得超过3:1,尽量控制在2:1左右。商业内部以背靠背商业体进行设计，单间商铺开间4米，进深8-12米，尽量控制在10米左右。整个商业体，大型商业体建筑控制在口，便于销售中的灵活调整。主体大型商业建筑，一层层高为4.8-5.1米，米；根据商业业态，设计个别几栋所有层高均在4.8米以上(主要便于灯具主体项目想象设计，主体项目想象设计，简约且具有现代感B.铺面12cm玻璃窗和玻璃门；D.独立电表商用项目的主要配套(在销售中，此将成为整个市场的一大卖点)专业市场大型商厦硬件配套大型物流停车场、智能化保安系统、消防系统、电子商务平台、电子通讯系统、大型仓库、大型计量工具等中央空调、智能化保安系统、消防系统、等软件配套物业管理、商业管理、运输管理、商务服务、组织行业协会商会等物业管理、商业管理、租赁服务中心等二者都是商铺推广的重要构成，对商铺投资者的购买决策有举足轻重的作用，因(1)就项目楼宇结构设计设备配置和功能分(5)参与工程验收(6)拟定管理文本(7)拟定管理公司财务预算(8)确定管理费用标准(7)拟定管理文本●附近商业租赁情况装饰城名称经营产品店铺面积(平方米)租金(元/天/平方国际装饰城洁铝塑板国际装饰城生活家地板国际装饰城宏耐地板国际装饰城米阑墙纸国际装饰城油漆国际装饰城塑钢国际装饰城楼梯国际装饰城楼梯国际装饰城地板国际装饰城地板国际装饰城地板国际装饰城木线国际装饰城楼梯国际装饰城门国际装饰城扣板国际装饰城地板国际装饰城国际装饰城国际装饰城国际装饰城国际装饰城瓷砖国际装饰城油漆国际装饰城橱柜国际装饰城橱柜国际装饰城陶瓷国际装饰城地板国际装饰城玻璃国际装饰城地板国际装饰城油漆国际装饰城地板国际装饰城地板国际装饰城地板国际装饰城地板国际装饰城木线国际