宁夏xx房地产区域调研报告

xx房地产股份(gǔfèn)有限公司银川市房地产市场调研报告(bàogào)共六十六页锦泰房地产股份(gǔfèn)有限公司策划部总经理（CEO）：开发部：财务部：工程(gōngchéng)管理部：人事管理部：营销部：物业管理部：共六十六页目录滨河新区(xīnqū)项目分析-----------------52城市(chéngshì)认知------------------------------4城市规划------------------------------7银川市三区两县市场现状--------24银川房地产市场概况总结---------48xx·

伊景美地项目--------------61共六十六页银川是宁夏回族自治区的省会，全区政治、经济、文化中心，辖三区两县一市，即兴庆区、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县、灵武市，总面积9527平方公里(pínɡfānɡɡōnɡlǐ)，城市面积110.77平方公里(pínɡfānɡɡōnɡlǐ)。银川市位于西北宁夏平原北部，处于“呼-包－银-兰-青经济带”的中心地段，东踞鄂尔多斯西缘，西依贺兰山，是辐射宁、蒙、陕、甘毗邻地区的区域性中心城市，在国家“十五”西部总体规划中，确定银川为西陇海兰新线经济带的重点发展城市。银川城市(chéngshì)概况银川是新亚欧大陆桥沿线的重要商贸城市，位于“呼-包－银-兰-青经济带”的中心地段，区位优势明显。返回目录共六十六页城市交通银川交通便捷，现已形成了公路、铁路、航空为主的立体交通网。现有4条国道、4条省道从银川境内穿越。银川至青岛、丹东至拉萨高速(ɡāosù)公路在银川汇聚贯通，机场高速(ɡāosù)、环城高速(ɡāosù)公路建成使用。包兰铁路纵贯银川南北，成为银川经济发展的大动脉。正在建设的银太铁路，将使银川与东部沿海的联系更加便捷。银川河东机场目前已开通了40多条航线，银川空港口岸投入使用，拉近了银川与全国乃至世界各地的距离。银川将成为东北、华北地区联接西北地区乃至中亚、中东地区的重要(zhòngyào)通道，具备发展物流业与贸易业的先天优势。共六十六页城市经济(jīngjì)——支柱产业“十二五”期间，银川市工业将重点发展“一强四优五新”产业，即：做强能源化工(huàgōng)产业，做大装备制造及再制造、羊绒、清真食品和穆斯林用品、发酵及生物制药产业，加快培育新能源装备制造、电子信息、葡萄酒酿造、新材料、家具装饰五个新的增长点。加工制造业仍是区域支柱与未来重点发展产业，以贸易物流、房地产及旅游业为代表的第三产业发展迅速。共六十六页银川市城市规划(chénɡshìɡuīhuà)返回目录共六十六页区域规划——城市(chéngshì)性质共六十六页城市规划(chénɡshìɡuīhuà)——城市性质1、城市性质宁夏首府，全区政治、经济、文化中心；国家历史文化名城；西北地区东部重要的区域中心城市。2、城市职能区域中心城市：作为西北地区东部的重要城市，承担着陕甘宁蒙毗邻地区的加工制造业基地和商贸物流中心、金融中心及信息中心的职能；重要旅游城市：成为西北风情旅游目的地、旅游集散和综合服务中心，发挥旅游组织、协调和商务服务的职能；交通枢纽：成为西北地区东部面向华北经济圈的重要交通枢纽；能源(néngyuán)化工业基地：承担着最重要的国家级大型能源(néngyuán)化工基地建设的职能。宁夏回族自治区首府：承担着自治区政治、经济、文化和信息中心职能共六十六页城市规划(chénɡshìɡuīhuà)——城市规模市域城镇化水平与人口规模2015年城镇化水平72%，市域总人口220万人。市区人口规模2015年，中心城区人口达到150万人;2020年，中心城区人口达到200万人。用地规模（2011年—2020年）市域：银川市行政辖区总面积为3500平方公里；中心城区：高速环路以内地区面积为400平方公里；城市(chéngshì)规划区范围：总计2286.5平方公里共六十六页城市规划区面积(miànjī)达2286.5平方公里

本次规划期限确定为2007年至2020年，近期为2007年至2010年，远期为2011年至2020年，远景为2020年以后。根据《规划》，本次划定的城市规划区面积为2286.5平方公里，包括兴庆区、金凤区、西夏区3个市辖区1773.5平方公里，德胜工业园区及商住区17平方公里，望远工业园区22平方公里，河东机场控制区80平方公里以及宁东能源化工基地(jīdì)控制区394平方公里。本次规划确定的中心城范围包括环城高速以内地区，面积约400平方公里。

共六十六页城市规划(chénɡshìɡuīhuà)分4个等级根据(gēnjù)规划，银川市区域城镇规划等级机构共分为4个等级：多于100万人的城市1个，银川中心城（130万人）；5万人至20万人的城市6个，包括灵武东塔、贺兰习岗、永宁杨和、宁东组团、德胜组团、望远组团；1万人至5万人的城镇10个，包括机场组团、掌政、大新、镇北堡、李俊、闽宁、洪广、马家滩、崇兴、丰登；小于1万人等级的城镇12个。共六十六页城市规划(chénɡshìɡuīhuà)——规划布局总体布局：三纵两横“三纵”南北向三条轴线主要包括沿GZ25、G109及包兰铁路(bāolántiělù)形成以城镇建设和产业发展为主的一级城镇发展轴，沿S305和S201分别形成以生态保护和旅游发展为主两条三级城镇发展轴。“两横”东西向两条轴线包括沿GZ35形成联系银川中心城市和宁东能源化基地的二级城镇发展轴，沿G307至灵武—吴中二级公路形成联系灵武和宁东能源化基地的二级城镇发展轴。贺兰山东部重点发展旅游文化休闲及相关服务业，适度发展生态农业、关上农业和环境友好型产业。共六十六页四条产业带东部能源化工产业带依托宁东能源化工基地，以煤炭、电力生产为基础，以化工产业为主导，以新材料、建材为补充，发展规模经济、技术先进、清洁生产的现代工业体系。中部综合产业带以银川经济技术开发区和德胜、望远工业区为主体，重点发展高新技术产业、发酵及生物制药产业、清真食品及保健品和穆斯林用品产业、机械装备制造和新材料产业。依托中心城发展区域性物流中心，建设区域性现代服务业中心，形成特色旅游区和旅游服务业基地。中部沿黄河产业带依托黄河重点发展旅游文化休闲及相关服务业，适度发展生态农业(nóngyè)、关上农业(nóngyè)和环境友好型产业。重点发展灵武的羊绒加工业和高端纺织业，同时依托航空港发展物流业。西部沿山旅游休闲生态产业带依托贺兰山东部重点发展旅游文化休闲及相关服务业，适度发展生态农业、关上农业和环境友好型产业。城市规划(chénɡshìɡuīhuà)——规划布局共六十六页城市规划(guīhuà)——规划(guīhuà)布局“南进北拓西优东控”近期向南发展，优先推进城市核心区和金凤区南部的建设(jiànshè)，同时在银川经济技术开发区和兴庆区北部区域进行适度的建设(jiànshè)与开发。远景中心城区重点向南北方向扩展，与德胜组团、望远组团和贺兰县城、永宁县城形成区域一体化的空间格局共六十六页城市布局：南进北拓西优东控

规划期内的城市发展方向为南进、北拓、西优、东控。近期向南发展，优先推进城市核心区和金凤区南部的建设，同时在银川经济技术开发区和兴庆区北部区域进行适度的建设与开发。远景(yuǎnjǐng)中心城区重点向南北方向扩展，与德胜组团、望远组团和贺兰县城、永宁县城形成区域一体化的空间格局。

共六十六页居住用地布局(bùjú)此次规划强调面向不同收入阶层，建立完备的住房供应保障体系，以发展适应广大市民需要的住房为主，重点解决好中低收入家庭(jiātíng)的住房，提高廉租房的供应比例，增加中低档商品住房的供给，控制高档商品住房的发展。实现人均住房建筑面积的小康水平，2010年达到人均住房建筑面积30平方米，改善住房设施，推进节能省地型住宅和生态住宅建设。共六十六页打造区域(qūyù)中心城市

作为西北地区东部的重要城市，银川市承担着陕甘宁蒙毗邻地区的加工制造业基地和商贸物流中心、金融中心及信息中心的职能，承担着自治区的政治、经济、文化和信息中心的职能。

银川市将成为西北地区东部面向华北经济圈的重要交通枢纽，成为西北风情旅游目的地、旅游集散和综合服务中心，发挥旅游组织、协调和商务服务的职能，承担我区最重要的国家级大型能源化工(huàgōng)基地建设的职能。

共六十六页“三位一体(sānwèiyītǐ)”打造银川旅游业

根据未来规划，银川将建成为西北风情旅游目的地城市(chéngshì)、旅游集散和综合服务中心城市(chéngshì)。

旅游发展布局为：在贺兰山东麓文化旅游带形成西夏王陵-滚钟口西夏离宫-拜寺口西夏寺庙、西夏王陵-贺兰口岩画、滚钟口-镇北堡西部影视城-苏峪口3条以历史文化旅游为特色的专题旅游路线。

黄河旅游带：结合水洞沟遗址、南磁湾恐龙化石、兵沟汉墓群、长城遗址等重要文物古迹，形成集休闲度假、时尚运动、观光、科学考察为一体的综合性景区。

塞上湖城、回乡风情旅游区：作为旅游综合服务基地和集散中心，结合回乡博物馆等民族特色景区和城市周边的湖泊湿地，形成富有民族和地方特色的旅游风情区。共六十六页主要(zhǔyào)公共服务设施用地

行政办公用地：规划在金凤区北部集中建设行政办公中心，同时在兴庆区、金凤区、西夏区和银川经济技术开发区适当调整和增加行政办公用地。

商业金融用地：规划2个市级商业中心，包括位于兴庆区的传统商业中心，以及结合城市中心区、在北京中路与亲水大街交叉路口周边地区增设的新市级商业中心，同时还规划3个区级商业中心。

文化娱乐用地：结合位于金凤区北部的行政办公中心，规划城市文化中心，包括自治区博物馆、图书馆、科技馆、大剧院和银川文化艺术中心等大型文化设施。

体育用地：规划共有4处体育中心。

医疗卫生(wèishēng)用地：优化配置卫生(wèishēng)资源，规划至2020年，实现每万人拥有病床数70张，医生50人。

共六十六页

环境质量(huánjìnɡzhìliànɡ)达到国家二级标准

在创建国家环境保护模范城市的基础上，进一步提高环境质量。城市空气污染指数(zhǐshù)二级及好于二级的天数达到311天，城市大气环境质量达到国家二级标准，交通干线噪声平均值控制在70分贝以下，工业固体废物综合利用率达85%以上，危险废物集中处置率达100%，生活垃圾无害化处理率达80%以上，单位GDP污染物排放量持续减少达到国家要求。共六十六页建机场增加(zēngjiā)航线

对银川河东机场进行扩建，并扩充航线。开辟未通省会城市、国家重点旅游城市的航线；增加现有航线航班密度，逐步开通宁夏至日本、韩国、中东、中亚等地区的航线，远期应重点强化与附近枢纽机场的联系，使银川成为面向中东、中亚地区的区域性航空货运中枢。

铁路规划为：重点建设太中铁路和包兰铁路的联络线太中银铁路，建设包兰铁路复线，在宁东地区对大古铁路进行扩能改造，同时规划建设2条地方铁路和7条铁路专用线。

公交规划为：在中心城市规划建设3条大运量干线(gànxiàn)公交线路，分别位于北京路、贺兰山路和长城路上。同时结合主要旅游景点规划公交专用线。共六十六页总供水量每日62万立方米

给水工程规划至2020年，中心城的总供水量为每日62万立方米，规划逐步关闭第一、四水厂及宁化水厂、新建第七水厂、第八水厂和黄河水厂，扩建第五水厂。

排水工程规划至2020年，中心城的污水总量为每日57.6万立方米，规划6座污水处理厂，包括扩建第二、第三、第四污水处理厂，新建第六污水处理厂。

供热工程规划：中心城主要由银川热电厂、西夏热电厂、贺兰热电厂联网运行(yùnxíng)的大型城市集中供热管网系统作为城市集中供热管网的主要热源，同时由哈纳斯天然气热电厂集中供热系统作为补充。

共六十六页市场(shìchǎng)格局西夏区住宅均价4300-4900元/平米金凤区住宅均价4500-16000(loft)元/平米兴庆区住宅均价5500-14000（loft)元/平米贺兰县住宅均价3300-5500元/平米永宁县住宅均价2600-3900元/平米贺兰县产品趋向多样化，含中高端普通住宅及少量(shǎoliàng)别墅。兴庆区以景观豪宅、高端公寓、别墅与高端商业、商务项目为主。金凤区以高端小户型公寓、景观豪宅及别墅项目为主。西夏区工业区，以学区中低档普通住宅为主。永宁县以保障性住房及普通住宅为主。返回目录共六十六页1.宁夏兴庆区：

兴庆区是自治区和银川市商贸物流中心，是基础教育的重地，也是最繁华的区域所在地，一系列配套设施的完善，人们为了方便更愿意在更繁华的兴庆区居住，这都是兴庆区房价高尔不降的重要(zhòngyào)原因。共六十六页兴庆区

兴庆区北部住宅与森林公园住宅共同代表了银川市住宅最高价，兴庆区中部的写字间则代表了银川写字间的最高价。

兴庆北地区依托北塔湖自然环境以及银川二中、二十中等学区环境，显示了独特的区位价值，多层住宅及精装公寓均价在6000—7500元/㎡，代表楼盘有凯威·观湖壹号、东方盛世等。项目普遍销售状况较好，东方盛世仅开盘两天销售率已达到75%左右。凯威·观湖壹号目前销售率达到90%以上。凯威·观湖壹号计划于年底推出18套别墅，价格预计达到12000元/㎡，将创银川住宅新高。

兴庆区中部精装公寓有中房·富力城、建发·东方国际公寓、尚东国际等项目，建发·东方国际公寓销售均价达到6000元/㎡以上，尚东国际预计价格在6000—7000元/㎡左右，价格最高为中房·富力城，均价达到7000元/㎡以上。兴庆中部的写字间价格预计将创银川写字间新高，其中银川国际贸易中心为6700元/㎡起价，而正在建设中的建发·现代城，预计价格将达到9000—13000元/㎡左右，将创银川写字间新高。

兴庆区南部楼盘相对中部、北部价格不高，项目主要依托新一中、新华商圈等居住生活配套。住宅均价在4500元/㎡左右，代表楼盘有塞上骄子(jiāozǐ)、光耀上城等。精装公寓、写字间起价为5500元/㎡左右，代表楼盘有金茂大厦、名人国际公寓等。共六十六页兴庆区市场(shìchǎng)现状区域特征：以唐徕渠为界，界东为兴庆区，是老城区所在地，人口众多，占银川人口一半，大约为48万，而经济也以兴庆区最为发达(fādá)，是银川城市经济中心，商贸中心，金融中心，中小学教育中心，因此兴庆区各项设施的完善，吸引着众多的居民。价格趋势：新盘销售均价直逼万元，兴庆区北部住宅与森林公园住宅已成为银川市住宅价格标杆，兴庆区中部的写字间则代表了银川写字楼价格标杆。市场现状：兴庆区北部区域与中部区域以高端住宅为主，均价集中在6000—7500元/㎡左右，南部区域集中在5000元/㎡左右共六十六页2.宁夏金凤区:金凤区是我区风景旅游区，是城市休闲娱乐中心(zhōngxīn)，宁夏科技馆、博物馆、图书馆、会展中心(zhōngxīn)、文化艺术中心(zhōngxīn)等标志性馆所矗立辖区，也是我区政治文化交流中心(zhōngxīn)，新政府大楼的建成更是标志着金凤区是房子的新卖点，房价涨势只是时间问题。共六十六页金凤区金凤区内楼盘价格变化较大，呈现由西向东、有四周向中心价格逐渐升高的势。满城大街以西的西部区域价格相对较低，目前均价在4500元㎡以下，且销售状况较好，考察(kǎochá)的楼盘如紫馨苑、颐海苑、翠盈嘉园、天龙苑等销售率无一例外均达到85%以上，有的甚至还没有开盘，还处在预订阶段已销售超过50%，如瑞景家园。各楼盘在营销方面基本不需要过多的营销手段，沿街树立一个楼盘指引牌即可。项目开盘价格均较低，开盘价格为3000元/㎡左右。每套房源总房款在30万元以下，可以为当地人所接受，且地处银川新城区。购买人群为本地人和外地人各占50%左右。目前区域内有许多在建楼盘，预计未来价格还将上涨。

森林公园内的楼盘由于所处环境较好，规划先进，档次较高，销售状况较好，代表楼盘有臻君豪庭与美林湾，其高层起价在5000元/㎡，洋房起价在6600元/㎡，而且正在酝酿涨价。别墅价格达到8000元/㎡以上。以臻君豪庭项目为例，高层销售率达到80%以上，洋房销售量在三分之一左右。这一区域的楼盘因价位较高，所以购买人群多为外地人。森林公园东北角将开发水上购物中心，届时商业配套将进一步完善，区域价值将近一步提升。

共六十六页亲水大街以东，上海西路以北的地区为金凤北部居住区，区域内楼盘多为住宅，如正丰·香格里、鸣翠春天(chūntiān)等，楼盘均价在4500元/㎡左右。实地考察来看，在售项目销售率均达到85%以上，部分楼盘已经售罄，开始销售临街商铺。金凤区北部写字间及精装公寓目前仅有尚贤公寓一个项目，起价为4698元/㎡,由于还未取得预售许可证，不能公开销售，处于预定阶段，共264套房源，已预订超过100套。北部地区因临近人民广场，区位的优势促使各楼盘价格较开盘时每平米至少上涨500元。北部地区已被政府规划为行政办公及居住区，目前已有楼盘正在新建，预计价格还将上涨共六十六页长城中路以南地区为金凤南部居住区，代表楼盘有东方尚都、紫檀水景、花样年华等。南部区域因地处银川南进规划范围(fànwéi)内，且项目邻近宝湖公园，所以楼盘价格也在上涨，目前均价在4500元/㎡。各楼盘销售状况较好，销售最好的楼盘是东方尚都，仅余几套房源，销售相对较差的花样年华项目，销售率也已超过70%。目前在建的项目有建发·宝湖湾、东方尚都3期等，预计销售价格将上涨到均价5000元/㎡左右。共六十六页上海西路以南，黄河东路以北，亲水大街以东的金凤区中心区域项目与森林公园楼盘价格相当，同为金凤区价格最高区域。在售楼盘仅有紫荆花商务中心与绿地领海两个商住项目。两个项目价格相差不大，均达到了6400元/㎡左右。虽然价格在金凤区精装公寓、写字间中最高，但较兴庆区中心地块，价格还有差距。目前广场东路部分商服地块已经成交，金融街项目也正在开发建设。预计随着新城区的不断开发，城市配套的不断完善，金凤区将成为新的城市中心区，届时房产价格也将达到新高。区域中住宅(zhùzhái)多为2005年以前销售项目，如民生城市花园，蓝山名邸等，目前2004年开发的住宅，二手房价格已达到4500元/㎡左右，较年初每平米价格上涨300元左右。共六十六页金凤区市场(shìchǎng)现状区域特征：唐徕渠以西，铁路以东地区为金凤区，规划面积最小，是新兴的新城所在地，是新的行政中心所在地，人居环境较好，但金凤区各大产业薄弱，配套不齐全，但随着行政中心地位的确立，各项配套设施的完善，各大房地产开发商的建设，未来必然成为大银川的中心所在地，但目前主要依靠(yīkào)外来人口消化。房价趋势：银川市政府在城市规划中已将金凤区确定为房地产开发的重心，随着开发建设步伐的不断深入，金凤区的教育、交通等配套公共设施也在完善中。房产价格目前集中在6300元以上。市场现状：金凤区内楼盘价格变化较大，呈现由西向东、有四周向中心价格逐渐升高的趋势。共六十六页3.宁夏西夏区：

西夏区是宁夏的老工业基地，西夏区是自治区党委政府规划的大学城，西夏区是以铁路公路为主的交通枢纽，西夏区是宁夏西线黄金旅游线的中心区，西夏区生态环境建设优势(yōushì)明显，西夏区城市发展空间具有较大潜力。所以房价具有较大的发展空间，近年，房价也在不断上涨。共六十六页西夏区区域功能分布明显，各大学校位于北侧，工厂厂区居于南侧。区内总体开发程度低于兴庆区和金凤区，居住、娱乐配套相对不足，所以楼盘价位相对较低，总体均价4500元㎡。产生购买行为的主要是当地居民或各厂区职工，为改善居住条件或是针对学区而购买。虽然开发(kāifā)程度较低，但由于有学区作为依托，对价格的提升会有推助作用，但由于周边人群购买力相对有限，所以预计未来价格上涨幅度不会太大，短时间内均价不会超过5500元㎡。区内南北两侧居住环境相对较好，会有后续新盘开发。

西夏区代表楼盘有西夏小区、宽庭花园、燕葆花园·花半里等项目。

共六十六页西夏区市场(shìchǎng)现状区域特征：西夏区区划面积最大，但人口较少，是银川的老工业基地，但目前老工厂多数效益不好，居住环境较差，目前规划为工业基地和银川大学城所在地，大中学校给该片区注入了活力。市场现状：区内总体开发程度低于兴庆区和金凤区，居住、娱乐配套相对不足，所以楼盘价位相对较低，总体均价在4900元/㎡。客群：产生购买行为的主要是当地居民或各厂区职工，为改善居住条件或是针对(zhēnduì)学区而购买。价格趋势：虽然开发程度较低，但由于有学区作为依托，对价格的提升会有推助作用，同时由于周边人群购买力相对有限，所以预计未来价格上涨幅度不会太大。区内南北两侧居住环境相对较好，会有后续新盘开发。共六十六页宁夏贺兰县：对外开放的交通(jiāotōng)大动脉为贺兰连通全国，通往世界提供了便捷条件，贺兰县农业及矿物资源丰富，与银川接壤，但地域繁华程度相对较弱，商圈较小，人均收入较低，所以房价也有局限性，涨幅较小较慢。共六十六页区域特征贺兰县相距银川市区仅有12公里，作为银川市房地产的价值洼地，其区位交通优势、价格优势及高性价比产品吸引越来越多本地及周边客群投资置业。房地产投资环境房地产开发(kāifā)投资处于高峰期，2011年1-4月，贺兰县开发(kāifā)投资总量为4.29亿元，贺兰县以94.1%的增长速度位居银川首位，施工量为304.91万平方米，以103.9%的增长速度位居首位，市场供应量目前区域供应量呈快速增长态势，仅待售项目潜在供应量已达150万平米左右。成交价格相比市区6000左右的房价，目前区域住宅均价集中在3500-4500元/平米左右。贺兰县市场(shìchǎng)现状共六十六页宁夏永宁县：永宁县有丰富的农业资源，近年来，新兴科技产业纷纷在永宁落户(luòhù)，把永宁打造成为宁夏的工业基地，回乡文化园也坐落在永宁，有着浓厚的地域特色，永宁县房价比起银川市三个区较低，但随着经济的增长房价将进一步增长。共六十六页银川是是辐射宁、蒙、陕、甘毗邻地区的区域性中心城市，区位(qūwèi)交通优势明显。银川人均国民生产总值突破5000美元，进入产业转型与经济(jīngjì)高速发展期。加工制造业仍是区域支柱与未来重点发展产业，以贸易物流、房地产及旅游业为代表的第三产业发展迅速。对本项目启示：区域具备较好发展潜力与前景，消费需求旺盛，但居民可支配收入增长相对较慢，将很大程度限制银川未来市场消费。作为区域性大盘，本案应充分利用区位交通优势和市场空白点，率先打造西北区域标杆型休闲旅游购物综合体项目，突破地域与消费能力限制，将客群幅面拓展到宁、蒙、陕、甘。城市现状小结区域消费需求旺盛，居民消费价格指数在全国36个大中型城市中居前位。项目所在贺兰县，处于银川西部沿山旅游休闲生态产业带，重点发展旅游文化休闲及相关服务产业。共六十六页银川宜居生活环境及商品价格洼地效应，吸引大量宁夏周边(zhōubiān)区域客群，带动商品房销售面积及价格的大幅提升。银川近两年土地供应量及实际(shíjì)开发量均较大，商业地产开发进入热点期。对本项目启示：项目面对较好的城市投资环境与开发时机，但目前项目周边区域目前配套设施及整体商业氛围较弱，且前期投入成本较大，因此，本案应争取更多政府支持，引入实力合作伙伴，前期针对市场需求打造快销类产品，迅速回流资金，平衡投资风险。银川房地产市场小结贺兰县属于价值洼地区域，开发成本较低，区域地产项目具备较高发展潜力与升值预期。

共六十六页宁夏房地产区域调研(diàoyán)报告

--影响房地产价格的因素共六十六页现状(xiànzhuàng)特征业态呈多元化银川早期的商业地产，经营多以单一业态为主，皆是商户通过自身经营而自觉或不自觉形成的，规划和布局(bùjú)比较松散，未形成特色、专业化市场。而如今，随着经济和消费水平的提高，单一业态已不能满足消费需求，多元化业态发展成为时下商业地产的主要模式。例如，城北具有代表性的商业地产——绿地21城，它的投入运营将形成集SHOPPINGMALL、生态花园酒店、商业街、酒店式公寓、电景广场等多业态模式。管理更趋专业化与早期银川的商业地产相比较，如今的商业地产更是朝着专业化方向发展。在银川，已有越来越多的开发商开始开发特色化、专业化商业街道。一些有实力的地产开发商已率先在此领域拔得头筹，如光耀房地产开发公司开发的光耀美居已开始在银川的家具批发行业独领风骚。共六十六页规模、体量不断增大商业地产集购物(ɡòuwù)、餐饮、文化娱乐、商务办公、公寓、高档住宅于一身，在规模和体量上都有着很高的要求。与早期银川商业地产相比，近两年的商业地产无论从规模上，还是体量上都呈逐年上升趋势，城市综合体已占据了银川商业地产的半壁江山。城市综合体对提升城市形象，增强城市的功能，提高城市的品位具有重要的提升作用。尤其像银川这样的二、三线城市，商业地产的辐射力对城市品位的提高起到了很大作用。更多外地企业参与银川商业地产开发与住宅产业具有同样特点的就是去年以来银川的商业地产开发中外地企业占了近五成。这些企业在为银川带来好项目的同时也带来了先进的招商模式和运营管理模式。作为自治区重点招商项目，银川金凤万达广场的开发者——万达集团就是一个在全国具有影响力的开发企业，它的进驻将为银川打造一个具有30万平方米体量的高端商业地产项目；作为中国500强前几位的上海绿地集团，以75万平方米的绿地21城为银川增添了西北首屈一指的城市综合体。此外，还有万商国际汽车城的开发者——云南鸿曦企业集团，瑞银·财富中心的开发者——浙江丽水瑞银房地产开发公司等外地企业，也纷纷在银川进行商业地产开发。现状(xiànzhuàng)特征共六十六页金凤万达广场

项目简介：银川金凤万达广场是2010年自治区重点招商引资项目，总投资30亿元，项目建设地上三栋，二十八层，建筑面积21.8万平方米；地下二层，面积为7万平方米。总投资约30亿元，工程建筑总面积28.8万平方米，是由大型购物中心(ɡòuwùzhōnɡxīn)、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万平方米的城市综合体。城市(chéngshì)综合体案例分析共六十六页共六十六页银川正处于城市高速发展阶段，区域辐射力不断增强(zēngqiáng)，居民消费需求旺盛。商业地产开发进入(jìnrù)高峰期，品牌开发商与大型城市综合体项目陆续入驻，商业地产多元化、专业化竞争加剧。银川住宅市场受宏观调控影响较小，市场刚性需求依然旺盛，价格增幅居全国前列。对本项目启示：目前区域地产开发与投资市场环境优越，但仍有诸多问题不可回避，如区域居民可支配收入不足对未来消费需求的制约作用，商业及住宅市场供应量迅速增大引发的供过于求风险，以及商业项目的同质化竞争风险。因此本案应吸取万达的经验，缩短销售周期，控制销售类产品的户型与总价，实现快速完销，商业规划要注重结合本土化产业特色与市场需求。银川市场总结与项目市场策略贺兰县仍属于银川市价值洼地区域，升值潜力受到本地及周边区县置业者与投资者的广泛关注。目前银川商业市场供销两旺，小户型精装商住公寓及小面积商铺市场投资需求旺盛。贺兰县目前整体商业氛围及配套设施较弱，商业需要较长市场培育期。共六十六页总结

通过对银川房地产市场一周的实地调研，能充分感受到银川房价一路攀升，领跑全国的事实。市区内所有被调研的楼盘，无一例外销售喜人，所有拿到预售许可(xǔkě)的在售楼盘销售率至少达到70%以上，有的刚开盘几个月，已基本实现售罄，这是以前在其他城市所没有见到的现象。单从表象看，银川房地产市场前景似乎一片大好，但从项目投资角度来看，需关注以下几个问题：

1、空置率逐年增加。虽然销售市场火爆，但不可忽视的是空置面积逐年上升，这其中有开发商夸大销售结果的因素，说明还有部分新增产品并未被市场消化。价格变化受市场供求调节，所以在关注价格的同时应关注空置率。返回目录共六十六页2、需将项目开发周期与市场购买需求相结合。一个新项目从拿地到实现销售从开发角度考虑至少需要一年半到两年的时间，这还需要政府有很强的拆迁力度。目前市场销售火爆，并不能表示两年后销售火爆的前景会依然持续，须进一步分析市场供应量以及市场潜在需求量。同时2008—2009年增加了挂牌成交了330多万平米(pínɡmǐ)新增土地，将产生超过800万平米的新增商品房，这些产品都将在一至两年内投入市场。共六十六页3、需将市场需求量与购买力相结合。就本地人群来说，因收入不高，且消费水平相对不低，所以积蓄(jīxù)不多，购买力相对有限，大部分房源被外地人群购买。目前外地人群购买力呈逐年上升趋势，目前已超过总购买量的60%。外地人群的购买力不会始终上升，会有临界点。这些需要进一步分析，且存在变数。4、需分析不同产品的市场前景。需对现有各类型产品市场供应量及需求量进行分析，根据未来不同产品市场供应趋势，寻找自身产品的市场切入点。共六十六页5、需充分(chōngfèn)分析容积率、建筑密度、土地价格等经济技术指标，力求利润最大化。多层及小高层容积率一般在3以下，高层容积率在3.5以上。在土地面积、建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多。当楼体高度达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单位成本将由下降而转为上升，所以需要充分考虑容积率、建筑密度、楼面价格之间的关系，寻求最佳容积率，达到利润最大化。相对于住宅用地，商业用地对容积率更为敏感，因为商业地块需要区位条件优越，大多在市中心繁华地段，土地成本相对更高，所以在诸多既定条件下充分考虑容积率，合理规划，创造卖点，以实现利润最大化，尤为关键。共六十六页下面针对银川滨河新区(xīnqū)进行分析返回目录共六十六页银川市滨河新区(xīnqū)项目分析报告锦泰房地产股份(gǔfèn)有限公司共六十六页滨河新区(xīnqū)总体概况YourtextinhereYourtextinhereYourtextinhere银川市滨河新区，以黄河银川段以东约125平方公里的区域为中心，东起宁东能源化工基地，西至兴庆区鸣翠湖、月牙湖，北至生态纺织园，南接鹤泉湖，围绕黄河自南向北贯通永宁、灵武、贺兰、兴庆区等连接区域，整个面积达1200多平方公里。银川滨河新区规划以“产城一体”、“全域银川”、集聚现代产业、统筹城乡发展等这些全新城市建设理念为魂，以内陆开放试验区、“银榆鄂”能源金三角、沿黄经济区等战略实施为机遇，与银川实际紧密结合而启动的高能能级战略。滨河新区空间跨度大。按规划，未来形成(xíngchéng)以核心区为中心、辐射机场组团、宁东组团、贺兰纺织园组团、永宁望远组团、红墩子工业园区、横山工业园的格局。便捷交通是聚集效应形成(xíngchéng)规模的关键。为此，规划建设部门拟定在滨河新区发展轨道交通，银川一直未实现的轨道交通梦，将在黄河东岸得以实现。滨河新区的核心区设计接纳人口20万，加之周边各组团和乡镇的人口，未来，将有20万以上人口在滨河新区工作生活。未来新区主要由三大功能区组成，分别是工业项目生产区、居住商业配套生活区、文化休闲旅游区。共六十六页滨河新区(xīnqū)总体规划

总体(zǒngtǐ)定位范围界定

着力把滨河新区打造成宁夏内陆开放型经济实验区的核心区、“两区"建设的"先行区"、经济转型发展的”示范区“、城乡融合发展的”引领区“、民生改善的”和谐区“。重点打造以多元和谐文化为发展的文化城。

分为研究范围、控制范围、规划范围三个层面。研究范围面积约1335平方公里。控制范围面积约669平方公里。规划范围面积约226平方公里。（不含黄河水域面积13平方公里）共六十六页滨河新区(xīnqū)规划图共六十六页滨河新区(xīnqū)土地利用规划图共六