经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务试卷及解答参考

经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务复习试卷(答案在后面)一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）第一题【案例材料】某房地产开发公司计划开发一座位于城市中心的高档住宅项目，该项目占地100亩，总建筑面积为20万平方米。公司通过市场调研发现，该地区周边配套设施完善，交通便利，人均收入水平较高，市场需求旺盛。公司决定采用以下策略进行项目开发：1.项目定位：打造高端住宅，满足中高端客户需求。2.产品设计：采用智能家居系统，提高居住舒适度；注重环保节能，采用绿色建筑材料。3.销售策略：推出分期付款方式，吸引更多客户；同时，针对特定客户群体，提供个性化定制服务。4.营销推广：利用线上线下相结合的方式，进行全方位宣传；举办各类活动，提高项目知名度。【小题】1、该房地产开发公司在进行项目定位时，主要考虑了哪些因素？2、在产品设计方面，该公司采用了哪些环保节能措施？3、针对特定客户群体，该公司提供了哪些个性化定制服务？第二题【案例材料】某房地产开发公司（以下简称“公司”）计划在市中心开发一座集商业、住宅、办公于一体的综合性建筑项目。项目总投资预计为10亿元人民币，其中土地成本占30%，建筑成本占50%，其他费用占20%。公司计划通过银行贷款和自有资金两部分筹集资金。银行贷款利率为6%，贷款期限为10年，采用等额本息还款方式。公司自有资金为3亿元人民币。项目预计在3年后开始运营，预计运营期为20年。项目预计年总收入为1.5亿元人民币，其中商业收入占50%，住宅收入占30%，办公收入占20%。项目运营期间预计年总成本为0.8亿元人民币，包括运营费用、维护费用等。1、计算公司项目总投资额。2、计算公司银行贷款总额及年利息支出。3、分析公司项目预期盈利能力。【小题】1、计算公司项目总投资额。2、计算公司银行贷款总额及年利息支出。3、分析公司项目预期盈利能力。第三题案例材料：某房地产开发公司（以下简称“公司”）计划在市中心开发一座高档住宅小区。该小区占地约10万平方米，预计总投资约为5亿元人民币。公司经过市场调研和初步规划，确定了以下开发方案：1.项目名称：市中心高档住宅小区2.项目定位：高端住宅，面向城市中高端收入群体3.建筑面积：约18万平方米4.产品类型：别墅、高层住宅5.配套设施：商业街区、幼儿园、健身房、游泳池等6.预计销售价格：别墅每套约2000万元，高层住宅每套约1000万元7.开发周期：3年8.市场调研显示，该地区未来3年内高端住宅需求稳定增长，预计年销售量可达300套。根据以上材料，请回答以下问题：1、请分析该房地产开发项目的可行性，包括市场可行性、技术可行性和财务可行性。2、针对该项目，公司应如何进行市场推广和销售策略制定？（1）制定针对性的营销方案，突出项目的高端定位和独特卖点；（2）通过线上线下相结合的方式，扩大宣传覆盖面；（3）与高端媒体合作，提升项目品牌形象；（4）举办开盘仪式、样板房展示等活动，吸引潜在客户；（5）针对不同客户群体，制定差异化的销售政策，如团购优惠、按揭贷款等。3、请分析该项目在开发过程中可能面临的风险，并提出相应的风险防范措施。（1）市场风险：如市场波动、竞争加剧等，导致销售不畅；风险防范措施：密切关注市场动态，调整销售策略，加强市场调研。（2）政策风险：如政府调控政策变化，影响项目进度和销售；风险防范措施：与政府部门保持良好沟通，及时了解政策动态，调整项目规划。（3）资金风险：如资金筹措困难，影响项目进度；风险防范措施：提前做好资金筹措计划，确保项目资金需求。（4）工程质量风险：如工程质量不达标，影响项目口碑和销售；风险防范措施：加强工程质量监管，确保项目质量。（5）法律风险：如合同纠纷、知识产权等；风险防范措施：加强合同管理，确保合同条款合法合规，尊重知识产权。二、论述题（30分）题目：论述在当前经济环境下，房地产市场的调控政策对建筑行业的影响，并结合具体案例进行分析。经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务复习试卷及解答参考一、案例分析题（本大题有3个案例题，第一题20分，其他每题25分，共70分）第一题【案例材料】某房地产开发公司计划开发一座位于城市中心的高档住宅项目，该项目占地100亩，总建筑面积为20万平方米。公司通过市场调研发现，该地区周边配套设施完善，交通便利，人均收入水平较高，市场需求旺盛。公司决定采用以下策略进行项目开发：1.项目定位：打造高端住宅，满足中高端客户需求。2.产品设计：采用智能家居系统，提高居住舒适度；注重环保节能，采用绿色建筑材料。3.销售策略：推出分期付款方式，吸引更多客户；同时，针对特定客户群体，提供个性化定制服务。4.营销推广：利用线上线下相结合的方式，进行全方位宣传；举办各类活动，提高项目知名度。【小题】1、该房地产开发公司在进行项目定位时，主要考虑了哪些因素？答案：1、地理位置；2、周边配套设施；3、交通便利程度；4、人均收入水平；5、市场需求。2、在产品设计方面，该公司采用了哪些环保节能措施？答案：1、采用智能家居系统；2、注重环保节能；3、使用绿色建筑材料。3、针对特定客户群体，该公司提供了哪些个性化定制服务？答案：1、分期付款方式；2、个性化定制服务。第二题【案例材料】某房地产开发公司（以下简称“公司”）计划在市中心开发一座集商业、住宅、办公于一体的综合性建筑项目。项目总投资预计为10亿元人民币，其中土地成本占30%，建筑成本占50%，其他费用占20%。公司计划通过银行贷款和自有资金两部分筹集资金。银行贷款利率为6%，贷款期限为10年，采用等额本息还款方式。公司自有资金为3亿元人民币。项目预计在3年后开始运营，预计运营期为20年。项目预计年总收入为1.5亿元人民币，其中商业收入占50%，住宅收入占30%，办公收入占20%。项目运营期间预计年总成本为0.8亿元人民币，包括运营费用、维护费用等。1、计算公司项目总投资额。2、计算公司银行贷款总额及年利息支出。3、分析公司项目预期盈利能力。【小题】1、计算公司项目总投资额。答案：公司项目总投资额=土地成本+建筑成本+其他费用=10亿元人民币×30%+10亿元人民币×50%+10亿元人民币×20%=3亿元人民币+5亿元人民币+2亿元人民币=10亿元人民币。2、计算公司银行贷款总额及年利息支出。答案：银行贷款总额=项目总投资额-自有资金=10亿元人民币-3亿元人民币=7亿元人民币。年利息支出=银行贷款总额×贷款利率=7亿元人民币×6%=0.42亿元人民币。3、分析公司项目预期盈利能力。答案：项目年总收入为1.5亿元人民币，年总成本为0.8亿元人民币，因此年利润为1.5亿元人民币-0.8亿元人民币=0.7亿元人民币。项目运营期为20年，因此总利润为0.7亿元人民币×20年=14亿元人民币。考虑到银行贷款利息支出，公司实际净利润为总利润减去银行贷款利息支出，即14亿元人民币-0.42亿元人民币×20年=14亿元人民币-8.4亿元人民币=5.6亿元人民币。因此，公司项目的预期盈利能力较好，预计在20年运营期内可获取净利润5.6亿元人民币。第三题案例材料：某房地产开发公司（以下简称“公司”）计划在市中心开发一座高档住宅小区。该小区占地约10万平方米，预计总投资约为5亿元人民币。公司经过市场调研和初步规划，确定了以下开发方案：1.项目名称：市中心高档住宅小区2.项目定位：高端住宅，面向城市中高端收入群体3.建筑面积：约18万平方米4.产品类型：别墅、高层住宅5.配套设施：商业街区、幼儿园、健身房、游泳池等6.预计销售价格：别墅每套约2000万元，高层住宅每套约1000万元7.开发周期：3年8.市场调研显示，该地区未来3年内高端住宅需求稳定增长，预计年销售量可达300套。根据以上材料，请回答以下问题：1、请分析该房地产开发项目的可行性，包括市场可行性、技术可行性和财务可行性。答案：市场可行性方面，根据市场调研，该地区未来3年内高端住宅需求稳定增长，预计年销售量可达300套，说明市场需求旺盛，项目具有良好的市场前景。技术可行性方面，公司具备房地产开发经验，能够满足项目的技术要求。财务可行性方面，预计总投资约为5亿元人民币，预计销售价格合理，预计项目内部收益率可达15%以上，项目财务状况良好。2、针对该项目，公司应如何进行市场推广和销售策略制定？答案：公司应采取以下市场推广和销售策略：（1）制定针对性的营销方案，突出项目的高端定位和独特卖点；（2）通过线上线下相结合的方式，扩大宣传覆盖面；（3）与高端媒体合作，提升项目品牌形象；（4）举办开盘仪式、样板房展示等活动，吸引潜在客户；（5）针对不同客户群体，制定差异化的销售政策，如团购优惠、按揭贷款等。3、请分析该项目在开发过程中可能面临的风险，并提出相应的风险防范措施。答案：该项目在开发过程中可能面临以下风险：（1）市场风险：如市场波动、竞争加剧等，导致销售不畅；风险防范措施：密切关注市场动态，调整销售策略，加强市场调研。（2）政策风险：如政府调控政策变化，影响项目进度和销售；风险防范措施：与政府部门保持良好沟通，及时了解政策动态，调整项目规划。（3）资金风险：如资金筹措困难，影响项目进度；风险防范措施：提前做好资金筹措计划，确保项目资金需求。（4）工程质量风险：如工程质量不达标，影响项目口碑和销售；风险防范措施：加强工程质量监管，确保项目质量。（5）法律风险：如合同纠纷、知识产权等；风险防范措施：加强合同管理，确保合同条款合法合规，尊重知识产权。二、论述题（30分）题目：论述在当前经济环境下，房地产市场的调控政策对建筑行业的影响，并结合具体案例进行分析。答案：一、房地产市场调控政策对建筑行业的影响1.市场需求变化：房地产市场的调控政策直接影响购房者的购买力，进而影响建筑行业的需求。在政策收紧的背景下，购房者购房成本增加，购房意愿降低，导致建筑行业市场需求减少。2.项目开发节奏调整：房地产市场调控政策会影响房地产开发商的开发节奏。在政策调控期间，开发商会谨慎拿地，降低投资规模，从而影响建筑行业的项目开发节奏。3.价格波动：房地产市场的调控政策会导致房价波动，进而影响建筑成本。在房价上涨的背景下，建筑材料、人力等成本上升，建筑企业面临成本压力。4.产业结构调整：房地产市场调控政策促使建筑行业向绿色、环保、智能化方向发展，推动产业结构调整。二、具体案例分析案例：2016年，我国政府出台了一系列房地产市场调控政策，其中包括限购、限贷、限售等。以下为政策对建筑行业的影响分析：1.市场需求变化：2016年，我国房地产市场需求受到抑制，部分城市出现“金九银十”的淡季现象。建筑行业市场需求受到一定程度的影响。2.项目开发节奏调整：受房地产市场调控政策影响，部分房地产开发商放缓了项目开发节奏，导致建筑行业项目开工率下降。3.价格波动：