房地产基础知识篇

房地产根底学问大纲基础篇第一章土地学问[一]获得方式1.通过行政划拨方式〔含征用集体土地〕获得；2.通过国家出让方式获得；3.通过房地产转让方式获得〔如买卖、赠及或其他合法方式〕；4.通过土地或房地产租赁方式获得。[二]性质全部土地都为社会主义公有制，即全民全部制和劳动群众集体全部制。[三]分类及运用限1.居住用地70；2.工业用地50；3.教化、科技、文化卫生、体育用地50；4.商业、旅游、消遣用地40；5.综合或其他用地50。第二章城市规划学问[一]城市功能区概念中心商务区()指大城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、文娱、效劳等配套设施的城市综合经济活动的核心地区。商业区指城市中市级或区级商业设施比较集中的地区。居住区泛指不同居住人口规模的和特指城市干道或自然分界限所围合，并及居住人口规模〔30000～50000人、10000～16000户〕相对应，配套建立较完善的、能满意该区居民物质及文化生活所需的公共效劳设施的居住生活聚居地。居住区组成要素主要有住宅、公共效劳设施、道路和绿地。工业区指城市中工业企业比较集中的地区。仓储区指城市中为贮存城市生活或消费资料而比较集中布置仓库、储料棚或储存场地的独立地区或地段。文教区指城市中大专院校及科研机构比较集中的地区。风景区指城市范围内自然景物、人文景物比较集中，以自然景物为主体，环境美丽，具有确定规模，可供人们阅读、休息的地区。综合区指城市中根据规划可以兼容多种不同运用功能的地区。卫星城指在大城市市区外围兴建的、及市区既有确定距离又互相间亲密联络的城市。开发区指由国务院和省级人民政府确定设立的实行国家特定实惠政策的各类开发建立地区。［二］城市规划常用术语和指标用地性质指规划用地的运用功能。用地面积指规划地块划定的面积。用地红线指经城市规划行政主管部门批准的建立用地范围的界限。容积率是反映和衡量建筑用地运用强度的一项重要指标，是指确定地块内建筑物的总建筑面积及地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积／建筑用地面积。建筑限制高度又称建筑限高。指确定地块内建筑物地面部分最大高度限制值。建筑密度指确定地块内全部建筑物的基底总面积及地块面积的比率〔％〕，即：建筑密度＝建筑基底总面积／建筑用地面积道路红线指城市道路用地的规划限制线，即城市道路用地及两侧建筑用地及其他用地的分界限。绿地率指城市确定地区内个类绿化用地总面积占该地区总面积的比率〔％〕得房率套内建筑面积及套〔单元〕建筑队面积之比。套内建筑面积=套内运用面积+套内墙风光 积+阳台建筑面积套〔单元〕建筑面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积交通出入口方位指规划地块内允许设置机动车和行人出入口的方向和位置。停车泊位指地块内应配置的停车位数量。建筑间距指两栋建筑物外墙之间的程度间隔。日照标准根据地区的气候条件和居住卫生要求确定的，居住建筑正面对阳房间在规定的日照标准日获得的日照量，是编制居住区规划，确定居住建筑间距的主要根据。日照间距系数根据日照标精确定的房屋间距及遮挡房屋屋檐高的比值。城市绿线城市各类绿地范围的限制性。城市居住区规划设计是为城市居民经济合理地创立一个满足其日常物质及文化生活须要的平安、便利、卫生、舒适和美丽的居住生活环境。第三章建筑学问［一］建筑物概念建筑建筑一词有两层含义：一是作为动词，指建立建筑物的活动；二是作为名词，指这种建立活动的成果，即建筑物。建筑物有广义和狭义两种含义：广义的建筑物指人工建筑而成的全部东西，既包括房屋，也包括构筑物，如房屋、桥梁、隧道、水坝等；狭义的建筑物仅指房屋，而不包括构筑物。房屋指有根底、墙、顶、门、窗，可以遮风避雨，供人在内居住、工作、消遣、贮存物品、纪念或进展其他活动的空间场所。构筑物指房屋以外的建筑物，人们一般不干脆在内进展生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。［二］建筑物分类按运用性质分类可分为居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑四大类。居住建筑和公共建筑通常同称为民用建筑。按建筑物层数或高度分类可分为低层住宅、多层住宅、小高层住宅、高层住宅和超高层住宅。其中，1～3层的住宅为低层住宅；4~8层的住宅为多层住宅；8~16层的住宅为小高层住宅；16~29层住宅为高层住宅；30层以上为超高层住宅。公共建筑及综合性建筑，总高度超过24m的为高层，但不包括总高度超过24m的单层建筑。建筑总高度超过100m的，不管是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。按建筑构造分类建筑构造指建筑物中由承重构件〔根底、墙体、柱、梁、楼板、屋架等〕组成的体系。一般分为砖木构造建筑、砖混构造建筑、钢筋混凝土构造建筑、钢构造建筑、其他构造建筑。按施工方法分类可分为现浇、现砌式建筑；预制、装配式建筑；部分现浇现砌、部分装配式建筑。［三］建筑构造一幢建筑物一般是由竖向建筑构件〔如根底、墙体、柱等〕、程度建筑构件〔如地面、楼面、梁、屋顶等〕及解决上下层交通联络用的楼梯等组成。根底是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基〔承受由根底传下来的荷载的土层或岩层〕。根底必需稳固、稳定而牢靠。墙体是承重、围护、分隔、装饰作用。柱是建筑物中直立的起支持作用。它担当、传递梁和板两种构件传来的荷载。地面主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载匀整地传给地基。楼板是分隔建筑物上下层空间的程度承重构件，主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载及自重传给承重墙或梁、柱、根底。梁是跨过空间的横向构件。起构造承重作用，担当其上的板传来的荷载，再传到支撑它的柱上。屋顶是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件〔由屋面、承重构造层、保温隔热层和顶棚组成〕，又是建筑物顶部的承重构件，承受着积雪、积灰和人所产生的荷载，并将这些荷载传给承重墙或梁、柱。［四］建筑设备建筑设备是建筑物的重要组成部分，包括给水、排水、采暖、通风、空调、电气、电梯、通讯及楼宇智能化等设施设备。常用供水方式有四种：A〕干脆供水；B〕设置水箱供水；C〕设置水泵、水箱供水；D〕分区、分压供水排水系统分为生活污水、消费废水、雨水三类排水系统。常用采暖方式有三种：集中采暖、部分采暖、区域供热。采暖系统分热水采温煦蒸汽采暖两种系统。通风系统按动力，分为自然通风和机械通风；按作用范围分为全面通风和部分通风；按特征，分为进气式通风和排气式通风。空调系统按空气处理的设置，可分为集中式系统、分布式系统、半集中式系统。电梯按运用性质可分为客梯、货梯、消防电梯、观光电梯；按行驶速度可分为高速、中速、低速电梯。设备层指将建筑物某层的全部或大部分作为安装空调、给排水、电梯机房等设备的楼层。建筑高度在30m以下的建筑，设备层通常设在地下室或顶层。管道井指在高层建筑中特地集中垂直安放给排水、供暖、供热水等管道的竖向钢筋混凝土井。楼宇智能化是以综合布线系统为根底，综合利用现代4C技术〔现代计算机技术、现代通信技术、现代限制技术、现代图形显示技术〕，在建筑物内建立一个由计算机系统统一管理的一元化集成系统，全面实现对通信系统、办公自动化系统和各种建筑设备〔空调、供热、给排水、变配电、照明、电梯、消防、公共平安〕等的综合管理。［第四章房屋面积学问房屋面积主要有建筑面积、运用面积、套内建筑面积、预售面积、开工面积、居住面积、公用分摊面积等。房屋建筑面积指房屋外墙〔柱〕勒脚以上各层的外围程度投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，构造坚实，层高以上〔含，下同〕的永久性建筑。套内建筑面积指由套内房屋运用面积、套内墙风光 积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。房屋运用面积指房屋户内全部可供运用的空间面积，按房屋的内墙面程度投影计算〔阳台全封闭的算全部面积，半封闭的算一半面积〕。预售面积指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积开工面积指房屋开工后实测的房屋面积。开工面积有时及预售面积不一样，主要施工过程会有误差。居住面积住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中干脆供住户生活运用的居室净面积之和。所谓净面积就是除去墙、柱等建筑构件所占有的程度面积〔即构造面积〕。一般作为衡量居住程度的面积指标。公用分摊面积商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑效劳的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元及楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙〔包括山墙〕墙体程度投影面积的50%。绿化率工程规划建立用地范围内的绿化面积及规划建立用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。第五章房地产交易学问[一]房地产市场分类房地产一级市场又称土地一级市场，是土地运用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给运用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发到达“七通一平〞的熟地。房地产一级市场是国家垄断的市场。房地产二级市场是房地产开发市场，其经营主体为各房地产公司，其经营内容是根据城市总体规划和小区建立规划，对土地进展初级开发和再次开发。然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或个人。房地产三级市场购置房地产的单位和个人，再次将房地产转让或转租的市场，也就是房地产再次进入流通领域进展交易而形成的市场。[四]房地产转让方式房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠及或其他合法方式将其房地产转移给别人的行为。它主要有房地产买卖、交换、赠及、以房地产抵债、以房地产作价出资或者作为合作条件及别人成立法人使得房地产权利发生转移、因企业兼并或者合并房地产权属之转移等六种方式。[五]房地产权属登记的种类房地产权属登记分为七个种类：总登记也叫静态登记，是在确定行政区域和确定时间内进展的房屋权属登记。土地运用权初始登记以出让或划拨方式获得土地运用权的，权利人应申请办理土地运用初始登记。土地运用权初始登记，申请人应提交批准用地或土地运用合同等证明文件。房屋全部权初始登记指新建房屋申请人或原有但未进展过登记的房屋申请人，原始获得全部权而进展的登记。4〕转移登记房屋因买卖、赠及、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等缘由致使其权属发生转移而进展的登记，权利人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。变更登记房地产权利人因法定名称变更，或是房屋状况发生变更而进展的登记。；他项权利登记设定抵押、典权等他项权利而进展的登记。注销登记房屋权利因房屋或土地灭失，房屋全部权不复存在而进展的登记。A〕房屋灭失B〕土地运用权限届满C〕他项权利终止。[第六章房地产金融学问[一]个人住房贷款类型贷款指贷款人对借款人供应的并按约定利率和期限还本付息的货币资金。个人住房贷款分类：1〕商业性贷款贷款人以营利为目的的贷款。2〕公积金贷款用住房公积金发放的贷款，带有互助性质，贷款利率比商业性贷款的贷款利率低。3〕组合贷款借款人所需资金先申请公积金贷款，缺乏部分申请商业性贷款，即贷款总金额由公积金贷款和商业性贷款两部分组成。申请个人住房贷款的条件：1〕具有完全民事行为实力的自然人；2〕具有城镇常住户口或有效居留身份；3〕有稳定职业和经济收入，信誉良好，有归还贷款实力；4〕具有合法有效的购置〔建立、大修〕住房的合同或协议；5〕以不低于所购置〔建立、大修〕住房全部价款确实定比率作为所购置〔建立、大修〕住房的首期付款；6〕贷款人规定的其他条件。申请个人住房贷款所需供应的资料：1〕个人住房借款申请；2〕身份证件〔指居民身份证、居民户口簿和其他有效居留证件〕；3〕有关借款人家庭稳定的经济收入证明；4〕符合规定的购置〔建立、大修〕住房合同、协议或其他批准文件；5〕借款人用于购置〔建立、大修〕住房的自筹资金的有关证明。6〕抵押物或质物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或抵押证明；有房地产价格评估资质的机构出具的抵押物价值评估报告；保证人同意供应担保的书面文件和保证日人资质信证明；7〕贷款人要求供应的其他文件或资料。[二]个人住房贷款中的主要术语首期付款简称首付款、头款，是指购置住房时的首次付款金额。首付款比率指首期付款占所购住房总价的比率。一般有最低首付款比率的规定。如最低首付款比率为20%，则一套总价为25万元的住房，购房人的首期付款应为5万元。贷款金额简称贷款额，指借款人向贷款人借款的数额。在住房贷款中，需借款的数额一般为所购住房总价减去首期付款后的余额。贷款成数又称贷款一价值比率，是指贷款金额占抵押房地产价值的比率。当抵押房地产为再次抵押时，贷款成数应为贷款金额占该房地产的价值扣除其已担保债权后的余额的比率。如贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的80%。贷款额度又称贷款限额。贷款余额指分期付款的贷款，在经过一段时期的归还之后，尚未归还的贷款本金数额。贷款期限借款人应还全部贷款本息的期限。贷款期限由贷款人和借款人根据实际状况商定，但一般有最长期限的规定。如个人住房贷款期限最长为30。在个人住房贷款中，贷款人可能根据住房的运用限、借款人的龄等，对贷款期限做出限制。如住房的寿命越短，贷款期限会越短；借款人的龄越大，贷款期限会越短。贷款利率借款合同中所规定的贷款利率。有固定利率和浮动利率。分期归还额在分期还款的贷款中借款人每期应归还贷款的数额。在个人住房贷款中，通常承受按月分期还款方式，所以分期归还额详细为月归还额，即借款人每月应归还贷款的数额。归还比率又称收入还贷比，是指借款人分期归还额占其同期收入的比率。[三]个人住房贷款还款方式等额本息还款方式借款人每期以相等的金额归还贷款。等额本金还款方式借款人每期归还相等的本金，同时付清本期应付的利息。[四]房地产贷款保险房地产贷款保险是通过借款人的人身保险、抵押房地产的财产损失保险、借款人购置保证保险、贷款人购置信誉保险等方式，来分散房地产贷款的有关风险的一种经济制度，在房地产贷款保险中，大量的是个人住房贷款保险。房地产贷款保险种类：1〕用以抵押的房地产有可能毁损、灭失；2〕借款人有可能死亡、丢失劳动实力；3〕借款人可能因失业等而不能获得预期收入。[五]房地产置业担保住房置业担保指依法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满意贷款人要求供应担保的状况下，为借款人申请个人住房贷款而及贷款人签订保证合同，供应连带责任保证担保的行为。住房置业担保的程序：1〕借款人向担保公司申请住房置业担保；2〕担保公司受理借款人的申请；3〕签订有关合同、办理有关手续；4〕解除担保。[六]个人理财投资回报率计算方式和公式：回报率=实际收入/投资额*100%实际收入=租金收入—租赁税〔租金收入5%〕—管理费〔不包的状况〕投资额=买价+交易税费+装修及配置费二、建筑的分类和分级2、按主要承重构造分类：砖木构造由砖〔石〕砌墙体木楼板、木屋盖〔顶〕的建筑、〔木构造、全部由木构成〕。砖混构造、砖石、砌块砌筑承重墙体〔粒〕钢筋混凝土楼板、屋顶的建筑。钢筋混凝土构造、其承重墙体〔粒〕和楼、屋盖无能为钢筋混凝土建筑、有框架剪力墙，框茼〔体〕筒中筒、等构造体系。钢混构造、钢筋混凝土柱梁、钢屋架组成的骨架构造厂房。钢构造建筑全部用钢粒柱钢屋架建筑的房屋。其它构造建筑，如：土建筑塑料建筑、充气塑建筑膜等构造。3、按建层数分类住宅建筑分：低层1-3层多层1-6层中高层7-9层高层≥10层-30层超高层>30层〔100m〕公共建筑及综合性建筑总高度>24m为高层〔不包括高度超过24m的单层主体建筑〕高度>100m为超高层建筑。工业建筑〔厂房〕单层厂房多层厂房等。4、按房层结的承重方式分类：即支承房层楼板层和屋顶层的荷载的构造形式：墙承重构造——砖木构造、砖混构造这一类构造较简洁、造较低。骨架构造——用柱、梁组成的骨架支承荷载、墙体仅作为围护作用〔承受自重及风荷载〕这一类构造常承受钢筋混凝土、钢构造用于荷较大、高度跨度较大的建筑和高层建筑中内骨架构造、即由外墙和内部柱、共同承重构造用于低层多层内部要求有较大空间的房屋如商场、良堂、轻工业厂房等，但此类构造抗震性能较差已较少承受。