房地产基础与专业知识

房地产专业培训房地产基础知识一,什么是房地产？它分为哪几类？房地产又称不动产，是指土地及定着在土地上的建筑物,构筑物和其它附属物的总称。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地和建成后的物业。二,什么是房地产权？指权利人对土地的运用权和土地上建筑物,附着物的全部权，以及由上述权利产生的他项权，如抵押权等。三,房地产业的含义是什么？房地产市场的含义是什么？房地产是为人类的社会生产活动供应入住空间或物质载体的产业，房地产市场是令土地和各种类型物业的买卖双方走到一起，并就某一特定属地产的交易价格达到一样的任何支配，我们还可以说房地产市场事实上是房地产的买家的某个特定的地理区域内，于某个特定的时间段内达到全部交易的总和。四,房地产的特性表现在哪几个方面？1,位置的固定性或不可移动性；2,经济寿命的可持续性；3,适应性；4,不一样性；5,须要管理；6,能从四周社区环境（公益设施）的改善中获得利益。五,房地产投资的形式有哪几种？房地产投资的形式可以分为从购买土地运用权开始的开发投资和物业建成后的置业投资两类。六,影响房地产需求和价格的因素有哪些？1,收入的变化；2,银行存贷款利率的变化；3,对将来的预期；4,政府政策的变化。七,房地产市场是如何分类？1,按区域范围分，这是依据房地产的不可移动性受制于地区性的需要，确定了房地产市场是区域性市场，实际也就是将房地产市场按其所覆盖的区域范围分类，如上海房地产市场,深圳房地产市场。2,依据房地产的类型，我们还可以把房地产房地产市场分解成很多市场，如居住物业市场,写字楼市场,零售商业（商场,店铺）物业市场,工业市场,土地市场等。3,按物业档次和等级分为：高档住宅（豪宅）别墅,写字楼市场,一般住宅,写字楼市场等。4,依据楼宇高度分为：高层,小高层,多层。5,按购买房地产的目的的不同分为：房地产投资市场,房地产运用市场。6,按房地产交易的依次和类型分为：一级市场,二级市场,三级市场和四级市场。7,按交易方式不同分为：房地产销售市场,租赁市场,抵押市场,拍卖市场,保险市场。八,房地产市场宣扬的形式和手段有哪些？房地产市场宣扬的形式主要有两种：即借助各种传播媒介的宣扬和市场人员与消费者或顾客面对面的沟通。1,借助各种传播媒介的宣扬事实上就是广告。广告的目的是从供应者方面来影响需求者的购买决策。媒体广告含报刊杂志上的印刷广告,广播电视广告和招贴广告；邮寄宣扬材料,邮政专递广告；发送售楼书，有的还附送含有整个楼盘资料及展示的光盘；制作现场广告牌,大幅横幅标语；样板房和小区配套（含绿化,会所及其它配套）展示。2,市场人员与客户面对面的沟通是市场工作的另一种形式，这种形式通常以广告宣扬为基础，看到广告后客户找上门来，由销售人员向客户详细介绍物业的座落位置,周边,户型面积,装修标准,销售价格,入住前的手续和费用等状况，还要带客户去看样板房和现房，最终达到成效的目的。九,什么叫商品房？商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地运用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。商品房依据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种,北京9月起内,外销房已并轨。十,什么是商品房预售？商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。十一,什么是“五证”,“两书”？房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必需具备一定的条件，并且依据有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”,“两书”是最为重要的条件。十二,“五证”包括：1,《国有土地运用证》是证明土地运用者向国家支付土地运用权出让金，获得在一定限内某块国有土地运用权的法律凭证。2,《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用,划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。3,《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。4,《建设工程施工许可证》5,《商品房销售(预售)许可证》十三,“两书”包括：《住宅质量保证书》和《住宅运用说明书》。有关专家特殊提示：只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件,证件(即上述的“五证”和“两书”)是否完备。十四,住宅应具备哪些基本功能？一套住宅应具备六大基本功能，即起居,饮食,洗浴,就寝,贮存,工作学习，这些功能依据其开放程度可以大体分为公(动),私(静)两区。公共区：起居,会客运用，如客厅,厨房,餐厅。私密区：处理私人事务,睡眠,休息，如卧房,卫生间,书房等。这些分区，各有明确的特地运用功能。在平面设计上，应明确处理这些功能区的关系，使之运用合理而不相互干扰。十五,土地用途包括哪些种类？土地分为农用地,建设用地和未利用地。1,农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地,林地,草地,农田水利用地,养殖水面等；2,建设用地是指建立建筑物,构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地,工矿用地,交通水利设施用地,旅游用地,军事设施用地等；3,未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。十六,什么是集体土地？集体土地是指农村集体全部的土地。十七,有哪些用地属于集体土地？依据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家全部的以外，属于农民集体全部；宅基地和自留地,自留山，属于农民集体全部。十八,各类用途的土地运用权出让最高限是多少？依据《国家土地运用权出让条例》第十四条的规定，土地运用权出让最高限按下列用途确定：(一)居住用地七十；(二)工业用地五十；(三)教化,科技,文化,卫生,体育用地五十；(四)商业,旅游,消遣用地四十；(五)综合或者其他用地五十。另外，加油站,加气站用地为二十。十九,土地运用权的出让方式有哪些？土地运用权出让包括招标,拍卖,挂牌三种方式。房地产专业术语一,什么叫房屋的基底面积？房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。二,房屋的套内建筑面积：由套内房屋的运用面积，套内墙风光 积，套内阳台建筑面积三部分组成。三,套内房屋运用面积：套内房屋运用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1,套内运用面积为套内卧房,起居室,过厅,过道,厨房,卫生间,厕所,贮藏室,壁柜等空间面积的总和；2,套内楼梯按自然层数的面积总和计入运用面积；3,不包括在结构面积内的套内烟囱,通风道,管道井均计入运用面积；4,内墙面装饰厚度计入运用面积。四,套内墙风光 积：是套内运用空间四周的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套内公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙风光 积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙风光 积。五,套内阳台建筑面积：均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台的水平投影的一半计算建筑面积。六,共有共用面积的内容：包括共有的房屋建筑面积和共用的房屋用地面积。七,共有共用面积的处理原则：1,产权各方有合法权属分割文件或协议的按文件或协议规定执行；2,无产权分割文件或协议的可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。八,共用建筑面积的内容：包括电梯井,管道井,楼梯间,垃圾道,变电站,设备间,公共门厅,过道,地下室,值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。还包括套内公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立运用的地下室,车棚,车库,为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。九,什么叫房屋的建筑面积？房屋的建筑面积是指建筑物各屋外墙（或外柱）外围以内水平投影面积之和。十,购房的建筑面积包括哪些？房屋的建筑面积包括套内（单元）建筑面积和按规定应分摊的公用建筑面积两部分。十一,什么是运用面积？住宅的运用面积是指住宅各层平面中供住户生活起居运用的净面积之和。十二,房屋的建筑结构类型1,钢结构；2,钢筋混凝土：A现浇钢筋混凝土,B预制装配式混凝土构件；3．钢和钢筋混凝土；4．混合结构：屋顶,楼面用钢筋混凝土,墙,柱用砖或其它材料；5．砖木结构：墙,柱用砖楼层,屋架用木材；6．其它结构：竹结构,木结构,竹木结构。十三,砖混结构砖石为承重墙，楼盖用楼板建立的房屋。十四,框架结构由钢筋混凝土梁柱系统组成骨架承受和传递荷载，墙主要起围护和隔离作用的建筑。框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑供应敏捷的运用空间，但抗震性能差。十五,框架-剪力墙结构框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成敏捷自由的运用空间，满意不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙。因为，在下部楼层，剪力墙的位移较小，它拉着框架按弯曲型曲线变形，剪力墙承受大部分水平力，上部楼层则相反，剪力墙位移越来越大，有外侧的趋势，而框架则有内收的趋势，框架拉剪力墙按剪切型曲线变形，框架除了负担外荷载产生的水平力外，还额外负担了把剪力拉回来的附加水平力，剪力墙不但不承受荷载产生的水平力，还因为给框架一个附加水平力而承受负剪力，所以，上部楼层即使外荷载产生的楼层剪力很小，框架中也出现相当大的剪力。十六,层高住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的垂直高度，也就是一层房屋的高度。在1987发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采纳的参数为：2.6米,2.7米,2.8米。十七,净高住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的垂直高度。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。十八,开间住宅的开间是指建筑物横墙之间的轴线距离。商品住宅的开间,进深和层高(即住宅的宽度,长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。假如住宅的尺寸越大(即开间,进深,层高越大)，建筑工艺相应就越困难，建立的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建立的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当依据自己的实际须要和经济支付实力来考虑，住宅的面积相宜即可。十九,进深住宅的进深是指建筑物纵墙之间的轴线距离。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，从理论上进，住宅的进深不宜过大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，住宅进深过大，就使住房成狭长型,距离门窗较远的室内空间自然光线不足。二十,地基和基础地基是指建筑物下面支承基础的地层（自然地基,人工地基）。基础是指建筑物地面以下的承重部分（柔性基础,刚性基础）。二十一,山墙房屋两端侧面的墙。二十二,檐墙与屋檐平行的两侧外墙。二十三,女儿墙房屋外墙高于屋面的矮墙。二十四,过梁门,窗洞口上方的支撑结构（水泥过梁,钢筋过梁）。二十五,圈墙沿房屋外墙水平主向四周设置的连续封闭或梁。作用是使墙受力匀称，增加房屋的刚度和整体稳定性。二十六,勒脚指室外地面(或散水)以上的一小段房屋外墙。由于这个部位的墙体常常遭遇雨雪的浸溅和地下水沿基础上升而使墙面潮湿，冻融破坏，因此要求运用耐水性较好的材料砌筑，或用水泥砂浆抹面来爱护。二十七,散水指沿外墙四周与勒脚相接的地面部分，用来爱护地基。二十八,墙裙位于室内墙或柱面的下部，常用水磨石,大理石,木材,塑料贴纸或油漆等材料做成，借以爱护墙面，并起装饰作用，一般高1米至1.8米。二十九,踢脚线指沿室内地面边缘的墙面上10——15cm高特殊装修。三十,沉降线指同一建筑物凹凸相差悬殊，上层荷载不匀称或建在不同地基土壤上时，为避开不匀称的沉降使墙体或其它结构部分开裂而设置的建筑构造缝。三十一,伸缩缝指为防止建筑物构件由于气温变化使结构产生裂缝或破坏而沿房屋长度方向的适度部位竖向设置的一条构造缝。三十二,变形缝沉降缝,抗震缝,变形缝的总称。三十三,楼间距楼与楼之间的间距。三十四,三通一平通水,通电,通路,地面平整。三十五,容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建设物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小,居住生活质量就会越高。一般来说，常见的以6层砖混住宅为主的小区，应尽可能选择容积率较小的三十六,占地面积一切建筑工程占用的土地面积。三十七,绿化率指项目规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。三十八,“错层式”住宅主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅,卧,卫,厨,阳台处于几个高度不同的平面上。三十九,错层和复式房屋的区分尽管两种房屋均处于不同层面，但复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼，而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可看到第二层面。因此错层有“压缩了的复式”之称。另外，复式的一,二层楼面往往垂直投影，上下面积大小一样；而错层式两个（或三个）楼面并非垂直相叠，而是相互以不等高形式错开。四十,ＴＯＷＮＨＯＵＳＥＴＯＷＮＨＯＵＳＥ也叫联排别墅，正确的译法应当为城区住宅，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。四十一,安居房安居房指实施国家“安居（或康居）工程“而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家支配贷款和地方自知自筹资金建设的面对广阔中低收家庭，特殊是对4平方米以下特困户供应的销售价格低于成本,由政府补贴的非盈利性住房。四十二,低层,多层,高层住宅比较按建筑高度划分，房屋可分为低层房屋,多层房屋和高层房屋。依据国家有关政策对民用建筑高度与层数的设计规定：4-6层为多层住宅；7-12层为小高层住宅（也称中高层住宅）；12层以上则为高层住宅，有高层塔楼,高层板楼。1,低层房屋低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房,别墅等。低层房屋一般建筑结构简单，施工期短，建立成本低廉，给人以亲切安静,有天有地的感觉，它的舒适度,便利度和空间尺度优于高层。人们特殊喜爱以此为住宅。但是，低层房屋占地多，土地利用率低，特殊是在寸土寸金的城市难以广泛开发。2,多层房屋多层房屋指高于10米,低于或等于24米的建筑物。多层房屋一般为4-7层，一般采纳砖混结构，少数采纳钢筋混凝土结构。多层房屋一般规格(房型)整齐，通风采光状况好，空间紧凑而不闭塞。多层房屋公用面积少，得房率相应提高，这是很多人喜爱多层房屋的主要缘由。3,高层房屋高层房屋是指高于24米的建筑。8层以上(可含8层)的建筑体，一般可分为小高层,高层和超高层。“小高层”一般指8层至12,13层的建筑。小高层住宅一般采纳钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安静,房型好,得房率高的特点，又有一般高层结构强度高,耐用限高,景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同时，小高层对土地的利用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。所以，近来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多；高层房屋(指15层以上,24层以下的建筑体)因为建筑结构和建筑形态(点状居多)的局限，房型设计难度大，要做到每套室内全明,采光通风良好是有很大难度的。在城市中心区，高层有它的优势：对开发商来说，单位建筑面积土地成本(即“楼面地价”)低；对住户来说，视野开阔，景观系数高，尘土,噪音,光线污染也少，建筑结构强度高，整体性强。但高层房屋也有明显的缺点：结构工艺比较困难，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高；高层房屋电梯,楼道,机房,技术层等公用部位占用面积大，得房率低；假如电梯质量不牢靠，物业管理不正常，就很令人担忧。超高层房屋是指超过24层的建筑体。超高层房屋楼面地价最低，但建筑安装成本高。它给人以气派宏伟的感觉，可以满意一些消费者对视野,景观的要求。超高层房屋一般建在城市黄金地段(最大限度地利用土地资源)或景观良好的城区(最充分地发挥景观资源的作用)。得房率比较：多层高于高层，85%左右；高层由于有电梯,电梯前室等，需分摊的公用面积较多，高层塔楼运用率72-75%，板楼在78-80%。建筑质量比较：多层一般为砖混结构，抗震性能比高层差；高层一般为钢筋混凝现浇，抗震性能好，折旧限长。房型构造比较：多层一般坐北朝南，南北通风，运用面积高,房型合理，大开间简单隔开装修；高层一般为框架结构，加上要考虑电梯的位置，户型设计较难，装修也易带来不便。物业管理收费：多层少于高层。四十三,期房习惯上把在建的,尚未完成建设,不能交付运用的房屋称为期房。即消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。四十四,现房现房是指通过竣工验收，可交付运用，并取得房地产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程,配套工程，使房屋具备正常运用功能，还要通过建筑工程质量验收,规划竣工验收,环卫环保验收,消防验收，取得新建住宅交付运用许可证，才能到房地产管理部门进行房地产初始登记。购买现房签订的是房屋买卖合同，购房人可以马上办理产权登记手续，取得产权证。四十五,房屋的全面建成包括：建筑工程,设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收；达到“七通一平”，即上水通,下水通,排污通,配电通,气通(煤气,自然气或液化气),通,道路通,场地平整。四十六,按揭按揭一词始于香港，90代初传入内地，意为抵押，抵押权，抵押单，抵押证明，在英美法律制度中主要指房地产担保，在贷款期限内，按揭人（即业主）将房地产全部权转让给按揭受益人（通常为银行）作为还款保证，在偿还全部贷款本息后，按揭受益人即将房地产全部权归还给原按揭人。通常房地产按揭贷款是指购房时资金不足，在与房地产发展商签订购买合同并交足规定比例的首期款的条件，以该房屋的产权作为抵押向银行取得贷款，实行分期还本付息的方式，并由发展商担当其还款担保责任，这是一种发生在银行,发展商,购房者三方间的一种融资方式。四十七,抵押贷款又称“按揭”，指具有完全民事行为实力的自然人，购买本市城镇自住住房时，以其所购买的产权住房（或银行认可的其他担保方式）为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。（抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式）。抵押费包括抵押服务费和抵押登记费。四十八,抵押贷款必需购买保险贷款银行要求抵押人到其认可的保险公司办理抵押物财产保险及贷款信用保险，贷款银行为保险的第一受益人，保险期不得短于贷款期限，投保金额不得低于借款的全部本息额，一旦贷款所购房屋遭遇火灾,爆炸,暴风雨等攻击并发生事故时，所造成的损失由保险公司负责偿还；一旦投保人在保险期间内因疾病,意外事故造成死亡或高度残疾而无法偿还购房贷款，或投保人因个人无法抗拒的缘由失业达一定时间以上，以致无法偿还购房贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。四十九,贷款资格：1,贷款对象：具有完全民事行为实力的中国自然人2,贷款条件：（1）有当地常住户口或有效居留身份（身份证,户口本,军人证件,暂住证等）；（2）有稳定的职业和收入；（3）信用良好，有按期偿还贷款本息的实力；（4）有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或借款人不能足额供应抵押（质押）时，有贷款人认可并符合规定条件，具有足够代偿实力的单位或个人作为偿还贷款本息并担当连带责任的保证人；（5）有购买住房的合同或协议有关批准文件；（6）所购住房价格基本符合贷款人或其指定的房地产估价机构评估价值；（7）不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款30%的存款或现金作为购房首期付款，享受购房补贴的，以个人担当部分的30%的存款或现金作为购房首期付款；（8）贷款行规定的其他条件；（9）以上条款借款人需同时具备，且借款人应保证所供应文件的真实性,合法性,如因借款人的缘由造成贷款人的损失，借款人应负赔偿责任。房地产政策法规1． 目前，我国土地供应的方式有出让和划拨两种方式。房地产开发用地应当以出让方式取得，但是法律和国务院规定可以采纳划拨方式的除外。2． 国有土地出让有三种形式：拍卖,招标,协议。3． 房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设,房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售,出租商品房的行为。4． 商品房预售实行预售许可制度，商品房预售应当符合下列条件：a.已交付全部土地运用权出让金，取得土地运用权