集住宅酒店式公寓写字楼商业于一体高档综合国际广场物业功能分析

集住宅酒店式公寓写字楼商业于一体高档综合国际广场物业功能分析概述：本章针对x国际广场物业项目功能进行了分析，并对项目周边、类似项目客户群体进行了市场调研，找出项目功能需求的不同重点，为确定x国际广场整体管理设想提供依据。x国际广场建筑概况x国际广场位于x市中心原点区位――x路与x路交界处，是x房地产开发公司开发的集住宅、酒店式公寓、写字楼、商业于一体的高档综合建筑。周边环境：x国际广场变化坐落在x文脉，在原x大学、xx大学发源地之间独占一席之地，与全国著名高等学府x大学、xx大学、x师范大学、x大学毗邻而居，知识文化气息浓郁；周围遍布高档写字楼与高档住宅区，省政府、市政府机关办公地相距仅二公里。交通状况：从广场出发，步行十分钟即可达到新街口金融圈、鼓楼文化休闲广场、北京东路政府办公区、五台山体育中心，距著名的湖南路商业美食街及与中关村齐名的珠江路IT行业圈、省人民医院、儿童医院、急救中心也仅五分钟车程。百米范围内有通向市区各处的公交车、地铁。x国际广场占据市区中心宝地，环境优美，文风醇厚，闹中取静，配套设施完善，尽享都市风情，无论办公、休闲、度假、购物等都非常便利，可谓集政治、文化、商业、休闲为一体的高品位社区。x国际广场使用功能构成物业类型建筑概况预计工期使用功能层数建筑面积功能划分一期写字楼22层.约22500平方米一层、二层、三层为商铺；四层以上为写字楼2004年8月30日综合验收完成办公住宅18层约13500平方米1层以下为4.2米架空2004年8月30日综合验收完成自住为主、投资为辅二期酒店式公寓32层约29000平方米一层、一层、二层为商铺；三层为会所；四层以上为酒店式公寓2005年1月29日综合验收完成投资为主，自住为辅区域市场调研为了对x国际广场的物业定位及客户群体有更加准确的分析，我们对广场周边作了详细的市场调研，主要调研项目如下：主要客户群体调研：调研项目调研结果周边大学xx大学全校教师约2000人，其中教授565人；博士学位授权一级学科点12个，博士点89个，博士后流动站15个，博士生导师465人；中国科学院院士20人；中国工程院院士2人；第三世界科学院院士2人；俄罗斯科学院外籍院士1人。“国家重点基础研究发展规划”首席科学家2人；国家杰出青年基金获得者48人；来自欧、美、日等地的愈300名留学生、外籍讲师。xx大学两院院士7人，国务院学位委员会委员1人，国务院学位委员会学科评议组成员8人；国家杰出青年科学基金获得者10人，国家“863”计划领域专业委员会和主题专家组成员7人；教育部跨世纪优秀人才13人；“长江学者奖励计划”特聘教授岗位16个，现有特聘教授14人。x师范大学中科院院士2人，博士生导师106人；国家及省级有突出贡献的中青年专家18人，省级跨世纪学术带头人13人，省级优秀中青年骨干教师43人；教师1275人次出国留学、访问或进修；5916名海外留学生先后在x师大进修学习。x大学现有学生28249名，其中博士、硕士生3229名，本科生16267名，专科生82名，外国留学生53名；现有教师和研究人员1310人，其中中国科学院院士1名、中国工程院院士1名，另有7名院士受聘担任学校博士生导师。周边大型企事业单位企业省xx集团xx业集团事业单位省高级人民法院省高级人民检查院省、市电力局市国土局市规划局市房产局周边写字楼苏宁环球大厦主要客户群体：贸易公司医药保健品公司科技公司办公用品公司长江贸易大楼主要客户群体：船务公司贸易公司医药经销公司广告设计公司房地产中介代理公司新世界中心主要客户群体：通信公司网络公司办公用品公司谷阳世纪大厦主要客户群：通信公司网络公司办公用品公司周边住宅五台花园大型企业福利分房，如扬子石化政府公务员商界人士高校教授金鹰国际花园商界成功人士国外高级白领酒店式公寓中美文化交流中心x大学留学生交流学者锦江丽舍中、小型公司外来公司住宁办事处技术咨询公司周边商业东方商城大型高档综合性商城极具国际、国内知名品牌服饰、化妆品等。金鹰国际商城大型高档综合性商城以国内外知名品牌店为主。雄狮电子商城电子商场百脑会电子商场周边客户群体市场调研结论：通过对于周边市场调研，我们对项目的业主构成进行如下初步预测：住宅客户群体：学术界人士商界人士政界人士海外归来人士写字楼主要客户群体高科技公司科技、管理咨询公司专业事务所贸易公司酒店式单身公寓高级白领年轻学术研究人员外籍人士SOHO一族投资型客户商业投资租赁业主自主经营业主周边项目物业管理状况调研项目名称物业管理公司名称管理费收费标准管理状况写字楼新世界中心华威物业A座：七至二十五层为标准写字间6元/平方米；B座：八至二十八层为商住区3元/平方米。商业住宅与写字楼为一体，办公与居住分区管理，车流、人流、物流都有单独通道。谷阳世纪大厦谷阳物业一至四层为商铺8-10元/平方米；五层以上为写字楼5元/平方米。主要是IT企业，使用下层经营和上层办公一体化。苏宁环球大厦苏宁物业管理有限公司7元/平方米；五星级酒店和写字楼一体，底层为银行管理，层次较高。长江贸易大楼新鸿运物业4元/平方米；写字楼管理一般，一层为证券公司及散户大厅，人、车及环境管理有其特点。住宅五台花园银城物业管理费：1.5元/平，公用面积按20元/月，电梯费另计；中档住宅，环境、配套设施管理较好。金鹰国际花园金鹰物业1．5元/平方米高档住宅，主要采用酒店式管理，服务内容针对高档客户。酒店式公寓中美文化交流中心自管租金：1800/床位/月酒店式公寓，外国留学生为主，服务人员素质能力较高，24小时不间断服务。锦江丽舍（酒店式公寓）四川锦江饭店物业管理顾问管理费收费标准：3元/平方米，3-5楼公用面积0.5元/平，6-9楼0.8元/平，10楼以上1.0元/平；酒店式公寓，主要引入酒店客房服务模式。商业东方商城招商局物业管理有限公司管理费：6.25元/平方米高档商城，顾客入场管理。商品保护是其特色。金鹰国际商城金鹰物业管理费：7.5元/平方米高档商城，面积较大，物流、人流、车流管理严密、细致。雄狮电子商城雄狮物业管理费：200－500元/月/铺位（含公共水电）电子商场主要为个体经营，开业时间较早，管理一般百脑汇百脑汇物业管理费：200元/月/铺位新建电子商场，店堂明亮，环境及商业布置管理较好，有特色。周边社会资源调研为了x国际广场管理工作的顺利展开，我们对其周边社会资源作了初步的调研，并将其分为：管理支持体系安全支持体系生活支持体系休闲、娱乐支持体系四个体系，通过四个支持体系的资源整合和利用，使x国际广场的管理、服务顺利开展。君临国君临国际广场新街口金融商业圈鼓楼文化休闲广场五台山体育中心珠江路IT商业街湖南路商业美食街华侨路派出所鼓楼公安分局消防中队鼓楼区防疫站安全支持体系鼓楼公安分局华侨路社区综治办中北出租汽车公司拉萨路小学鼓楼一中心小学x中学生活支持体系省人民医院120急救中心城北片区供水公司百江液化气公司管理支持体系城北供电局鼓楼电信局江苏电视台市邮政大楼人民中学客户需求分析客户群体特点需求分析住宅学术界人士品位高雅，文化背景深厚。见识广，能够接受新生事物。对x的历史、文化积淀具有很深的认知感。接受新事物的能力强。工作、生活时间较为机动，需要较为安静、舒适的环境。高质素的物业服务。细致、周到且持续提升的服务内容和服务水平。需要高层次的社区文化活动。需要安全、舒适的生活环境。需要提供便利、快捷的商务、家政服务。商界人士具有丰富的社会经验和阅历具有事业有成的成功感和自豪感雄厚的经济实力工作繁忙并承受很大的事业压力注重其隐私的保障受x历史文化的熏陶，对x有依恋、怀旧的情愫，但又同时具有国际化的一面需要尽显尊贵感的物业服务；需要享受到科学、先进的物业管理服务；需要提供周到、细致的家政服务，以解除其工作的后顾之忧。需要提供即方便其生活，又充分保证其私密性的服务；对居住环境的氛围营造有既传统又国际化的需求。海外归来人士对x的历史文化具有一定的认知度及依恋感；受西方文化的熏陶，追求一定的小资情调；对居住环境的便利程度要求较高。需要高度便捷的生活环境；需要相对宽松的生活空间；需要提供周到、细致的家政服务；对社区文化活动具有较高的参与意识。政界人士具有丰富的社会阅历；注重其隐私的保障需要相对自我，宽松的生活环境；在满足其服务需求的同时，充分保证其私密性。；写字楼高科技公司公司规模较小，人员流动性较大；从业人员以年轻人为主，多是从事开发、创造类型的工作；工作时间较为松散，具有很大的不确定性。需在人流、物流的控制方面加强管理力度；对商务服务的需求量较大；需要相对宽松、自由的环境中工作；由于工作时间不确定，需要提供全天候的服务。专业咨询公司公司规模属中、小型，但运做较为规范；对公司整体形象要求较高；从业人员知识层次较高。通过服务人员素质、写字楼内部管理、服务，营造高质素的写字楼环境；需要高档次的特色服务。专业事务所规模属中、小型，但人流量大；主要从业人员素质高；对安全性要求较高。对资料的安全及保密性要求高；人员素质高，且较为关注细节。严格控制人流出入；对工作环境的要求高。严格控制写字楼内的人流、物流；注重服务过程中细小环节的科学化，规范化。贸易公司从业人员素质参差不齐；物品出入量较大。严格的人流、物流把关；需要周到、便捷的商务服务。酒店式公寓高级白领人员素质较高；工作强度高，压力大；生活较有规律性，但商务出行较多；注重服务的实效性和生活的便利；注重生活情调、氛围的营造；希望享受到先进的对生活的便捷程度要求较高；家政服务的要求高；提供全方位的商务服务和家政服务，解除其工作的后顾之忧；需要公寓提供的服务内容符合其日益增长的需求。年轻学术研究人员人员知识层次高；学习、工作时间较为松散；家务自理能力较弱。对服务的质素要求高；对公寓内公共区域以及自住空间的环境要求高；希望相对独立、清静的学习、生活环境；需要细致、贴心的家政服务。外籍人士生活习惯较为闲散；见识面广，关注公寓内的氛围，人与人之间的沟通，对社区文化活动的参与意识强；比较关注公寓内的安全性以及个人生活的私密性。需要相对宽松的生活环境；适时组织具有西方文化特色的社区文化活动；对于公寓内外来人员要严格控制。SOHO一族工作时间弹性较大；工作、生活环境合二为一；希望得到舒适、宽松又不失便利的公共空间以及自住空间。需要提供全天候、全方位的物业服务；通过人流的控制保证其工作、生活环境的私密性。投资型客户具备一定经济实力；关注投资公寓的保值、增值。希望通过名牌物业管理公司的高水平管理，使其公寓保值、增值，以使投资回报利益最大化。商业投资租赁业主最重视商铺周围的生意氛围、重视商业形态以及商铺位置；会选择升值潜力较大的物业；重视投资回报率以及投资回报渠道等因素；希望通过物业管理提升项目档次、人气，从而提升周边商业氛围，提高投资回报。自主经营业主注重商业物业的功能定位、形象定位以及管理模式；最重视商铺周围的生意氛围、重视商业形态以及商铺位置；注重考虑货物储存、经营规模、周边消费能力、促销活动等因素；希望通过物业统一管理，提升整体商业档次，从而适合其品牌在相当档次商业氛围中的经营、发展、提升。x国际广场功能特性分析通过对x国际广场周边市场调研以及客户群体分析，可以看出x国际广场作为一个综合性物业，具有如下功能特性：物业功能的集中性和复杂性：x国际广场在占的10268.9平方米的区域内，集中具备住宅、写字楼、酒店式公寓、商业四种业态，而这四种业态之间既相互独立，又在客户群体、服务需求等方面存在相互依存，相互补充的关系，在管理上既需各有侧重，又需兼顾彼此，所以具有一定的复杂性。功能开发的阶段性：x国际广场分为两期开发，一期为住宅和写字楼，二期为酒店式公寓。其中一期的竣工、入伙时间与二期的施工时间和二期的销售时间有交叉，一、二期的入伙时间也相差近1年时间左右，这需要在管理上注重施工现场与已入住区域的隔离，施工人员的控制等，在保证施工顺利进行的同时确保已入住的人员不受干扰。人流的交叉性和混合性：x国际广场具备四种业态，其中写字楼作为办公场所，一般在工作8小时以内，人员密集程度高，人流出入量大；住宅和公寓作为生